1、XX 公司XX 项目建筑规划设计要求一项目概况与设计依据1. 项目座落于 XXX。占地约 43.8 公顷, 建筑面积约 19.8 万 M2, 包括各式公馆、酒店及配套商业等建筑, 规划容积率 0.30。2. 项目区交通便利，背山靠水，风景优美。包含两条主要山脊，西边地形较高，坡度较大，约 1/3 的用地大于 20%的坡度，中间部分冲沟。规划范围内地形无剧烈起伏，无不良地质现象。设计应能体现和结合本项目独特的地形和景观资源。3. 规划局批复之项目总平面图（详附件）4. 浦规审定（2010）82 号规划局关于原规划设计方案的审定意见通知书（详附件）5. 项目一期(在建，包括商业娱乐、入口公园、含
2、1 号公馆的 12 栋别墅)总平面图（详附件）6. 本案的开发商是 XXX，相关公司介绍见苏宁环球网站：XXX二项目指标及工程状况：1. 用地：437692M 2（656.538 亩）2. 总建筑面积：197686 M 2（地上：131211 M 2，地下：66067 M 2） ；3. 其中公馆（别墅）：153074.1 M 2（地上：95619.1 M 2，地下：57455 M 2） ；4. 其中酒店：39601 M 2（地上：30989 M 2，地下：8612 M 2） ；5. 商业娱乐：3352.9 M 2；6. 公建配套：1658 M 2（地上：1250 M 2，地下：408 M 2）
3、 ；7. 容积率： 0.3；8. 工程状况：项目一期包括公建配套、商业娱乐、12 栋公馆建筑已开工建设。一期12 栋公馆的建筑面积 11453.95 M2（地上：7157.88 M 2；地下：4296.07 M 2） 。9. 其他： 最终主要技术指标以政府规划主管部门批准为准。三设计范围1， 除项目一期外约 190 栋公馆和 1 栋万豪酒店的建筑各专业深化（扩初）设计、施工图设计及现场服务（包含规划总平面优化，协调整合多家设计公司的建筑单体方案，提供项目场地、景观的结构机电专业的配合设计、协助项目的政府报批报建等设计总包工作） 。2， 项目原规划方案虽已通过政府审批(详附件)，但项目定位和发展
4、策略有调整，规划总平面需要根据新的定位适当优化。需结合地形、合理划分具有不同外观风格的建筑组团区域，形成多样化、差异化的建筑意向组合。3， 单体方案设计（包括公馆、万豪酒店）有多家设计公司参与。方案设计公司会提供 30款左右的公馆单体详细方案（深度相当于建筑单专业扩初设计） ，深化及施工图设计单位需要整合完善所有方案设计成果至项目完成。4， 公馆户型配比：共计 5 个面积段（以下为地上计容面积）：超豪华公馆约 2000（1 栋董事长官邸；1 栋私家典藏博物馆；私家庭院面积尽可能大）共 2 栋；豪华公馆约 800（私家庭院 5 亩/户以上）10 栋；皇家公馆约 600（私家庭院約 4.5 亩/户
5、）20 栋；大公馆约 450（私家庭院約 2.3 亩/户）91 栋；小公馆约 350（私家庭院約 1.4 亩/户）67 栋。以上面积和栋数可结合实际规划微调。公馆建筑約 30 款基本形式，应结合地形、朝向、道路等条件变化适当调整有多种变体。5， 一次规划调整（用地价值分析，确定产品位置，满足指标要求）到位，并考虑分期实施方案。项目二期规划約 33 栋公馆，需首先完成深化及施工图设计。四、设计要求1，总体要求建筑深化及施工图设计单位需统筹规划、建筑单体、机电管网与景观设计的对接和协调至最终完整的项目建筑、景观施工图设计。设计单位需要提供各专业协调完善，相互对应的整套包含规划、建筑单体的深化及施工
6、图设计文件；建筑师在规划及建筑设计时需牵头全方位考虑其他专业如景观，机电设备，室内装饰等专业对接和可能出现的问题，让其他专业在限定范围内细节化设计，确保完善；设计过程中如设计单位需要业主方针对设计问题如基础选型、平面布局、结构布置、外观等给出意见或予以确认，设计单位应提供比较方案和报告，并提供充足的分析支撑资料；项目定位最高端公馆产品，建筑、景观设计的重中之重是：充分挖掘各方面潜力，打造能体现尊贵价值和身份象征的顶级产品；结合地形，整体规划合理划分具有不同外观风格的建筑组团区域，形成多样化、差异化的建筑意向组合；景观和朝向并重，结合地形高差尽量做到公馆单体主要功能空间朝南或直接观景、观湖，确有
7、难度少量 450/350户型可接受二线湖景（主要功能空间通过建筑间距观湖） ；建筑单体设计需要与自然环境协调，产生交融和互动；土地资源需最大化利用（结合等高线的坡地改造，使得单体尽量标准化） ，方便后期施工，减少变更，节约成本。建筑退让线最优化利用，使得某些院落可延至红线外；私人庭院最大化原则（除必要的公共空间及公私过渡空间外） ，各户型庭院面积可参考第三项设计范围，规划总平面优化应界定各栋别墅的庭院范围；管综规划雨污尽量顺排（地下室、下沉庭院等，除酒店有特殊要求使用提升泵外） ；大、中、小别墅应按级别形成聚落（结合用地优劣） ，各期样板区可多样化；道路分级原则：严格区分公共与私密空间，二者之
8、间要有清晰空间节点过渡和递进。道路应分层次：主干道（环路） 、组团路（局部环通） 、支路（尽端路） 、入户路等。别墅入口尽量设于后次级道路上以增强领域感、私密性和尊贵感；别墅皆应有入户前庭，分设车行入户广场、人行入户道路。每户设私家庭院门，用材造型需体现尊贵感并与公馆单体外观风格协调，从院门至公馆大门对景以及景观处理；私家庭院应有：南主院、北副院和侧院（其中有一面可能是下沉庭院） 。内院内容：大草坪、泳池（最小 512M2） 、SPA、烧烤台、户外壁炉、休闲廊或亭等，同时注意私密和开放搭配（实体围墙和栏杆位置） ；前庭后院加侧院需要考虑序列轴线与对景关系，同时要与室内空间交融互动；原提供老规划
9、图仅供参考。要灵活满足市政要点，做到最大化使用优质土地（湖边） 、便于封园和管理；除必配的公建指标外，社区娱乐、休闲、餐饮等会所功能使用酒店设施（会员制） ；规划应考虑好访客的临时停车的便利性；地下部分皆不能算入计容面积，有矛盾时在图纸上解决。2 功能定位：确保所有入户（门厅、客厅）是上行，不允许下行入户。首层平面重点是接待会客功能，强调门廊、门厅等展示空间，如有必要可不设卧室；组织好动线及公共、私密空间。室内空间讲究舒适性、礼仪感和尊贵感；主仆动线分离（室内外） ；中西双厨；双餐厅（快餐及正餐厅） ；所有卧室均含标准衣帽间、卫生间；地面以上所有功能空间全明；地下室局部打开或设下沉庭院以增加实
10、用性，丰富空间层次；如设计有坡顶，需要充分考虑到坡顶下的阁楼利用（老虎窗要适用） ；适当放大门窗与阳（露）台尺寸，满足立面风格要求的同时满足森林景观别墅的特点；单体为地上二层，地下一层（2+1） ；层高为：3.6M（地下）+4.2M+3.9M+阁楼层；客厅全部或局部挑空；内门洞口高度：H=3.0M（600或以上公馆） ，H=2.7M（大、小公馆） ，主卧、书房宜为双开门；车库层高为 3.0M（可单设） 。800或以上公馆：3 个或以上车位，其余：2 车位。车库室内地面高度必须高于室外道路，确保雨水不倒流。同时考虑访客停车；地下功能：影视厅、健身房、设备间（设置地源热泵主机、新风主机、泳池砂缸等
11、） 、工人房、洗衣房、棋牌间、酒窖吧台、桑拿房、贮藏室等；地下室需按江苏人防法规要求配建家庭避难室；所有户型均设无机房电梯，处理好电梯与楼梯的关系（如有坡顶阁楼，保证电梯到阁楼高度可行） ；3 建筑立面风格外观设计需要体现尊贵感，分量感；并配合规划组团划分建筑单体体现不同风格意向；立面设计中如有采用古典柱式，则柱式应标准，有收分。按细长比使用四种柱式，以降低成本，丰富立面；设计中应明确分别结构柱式、装饰柱式，为后续的面积计算与石材加工、施工带来便利；柱式、门窗套、檐口、托架、山花、宝瓶、老虎窗、柱础、墙础、线条等符号应分别总结标准和详图并合理地套用于某个立面风格，使后续设计、材料加工、施工等方
12、便可行；如采用石材立面，石材线条尽量以直线叠线为主，影响立面效果大者可用园弧形石线条（成本问题） 。有些不切实际的小符号、装饰品（不适合石材加工和施工）不要出现；建筑外立面的灯具，避雷设施等所有设备由建筑结合整体造型一步设计到位；建筑外立面原则上不留露明管线如落水管、空调管等，少量部位确有困难可采用成品金属水落管及檐沟，外露颜色同门窗框色对应（门窗框应有二种或三种选色） ；如采用古典主义造型，阳台、露台栏杆尽量使用宝瓶，特殊需要点缀者可用雕花栏板（考虑成本与石材加工、施工难度） ；单体方案与施工图的平、立面图均要标明用地竖向、总图中的位置等，且在首层及地下层平面上详细表达用地竖向设计定位；建筑
13、平立面的尺寸设计需要考虑石材干挂、保温层等装饰层的厚度；4、提升附加值要求阁楼利用（不计容）：只增加一个电梯站台，结构预留荷载，楼梯用户自理（设计、样板房施工和展示到位） ；地下室优化利用（不计容）：单面打开、下沉庭院等手法使地下层有条件能安排各种功能空间；绿色节能环保（恒温、恒氧、恒湿） ，提升舒适性，减少耗电（只做到主机安装，打井完成交付，样板房设备、智能化等全到位） ；其它技术措施（加强外墙、屋顶保温层、太阳能+风能路灯系统等）带来的品质变化附加值等。需分别出报建图和实施图，满足各方要求取得最完美结果（提升附加值） ；5 特殊设备及建筑构造要求地源热泵空调系统、置换式新风主机安装到位（空
14、调、地暖、新风、热水） ；泳池砂缸安装到位；地下室外墙未打开部分双墙空腔构造，底层架空构造确保地下室永不渗水（只做防潮） ，而且方便排污管穿行及维修；五、设计内容及深度要求 各阶段设计内容和深度需同时达到甲方和国家有关设计文件深度规定的要求；满足当地规划、旅游、交通、市政、消防、人防等政府部门相关法规和规定；满足当地报批要求并获得政府相关部门的批准； 项目一期建筑单体虽不属于本次设计范围，但本设计需考虑与这些区域的衔接； 给排水、电力、电信、燃气等机电专业规划一并到位 公共景观、院落划分及私家庭院各景观要素（围墙、泳池、室外壁炉、烧烤等）整体考虑，能指导下一步景观深化设计工作； 设计负责人需统
15、筹各专业于深化设计阶段提供相互对应，协调一致的扩初深度图纸，并将结构、管井、机电设备等所有实际可见看线完整分图层表达于建筑平立剖图纸上，以复核减少因专业协调不一致造成的设计误差，保证项目品质。六、设计进度初步安排2012，2，10 总体规划调整及项目二期建筑方案完成2012，3，10 二期景观概念设计完成2012，3，30 二期建筑深化设计、景观方案设计、场地设计、管网方案完成2012，4，30 二期全套建筑、景观施工图完成（同时提供主要材料设计样板、设计技术要求）附件1，规划局批复之项目总平面图2，浦规审定（2010）82 号规划局关于原规划设计方案的审定意见通知书3，项目一期(在建，包括商业娱乐、入口公园、12 栋公馆)总平面图XX 公司2011 年 12 月
