1、关于召开我区住宅小区综合管理工作会议的请示嘉定区人民政府：2015年2月6日下午，市政府召开加强本市住宅小区综合治理工作推进会，蒋卓庆副市长、黄融副秘书长出席会议。会上下发了沪府办发20153号文上海市人民政府转发市建设管理委、市住房保障和房屋管理局关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知及沪府办201513号文上海市人民政府办公厅关于同意的通知，要求各区县要“做实市、区县、街镇三级住宅小区综合管理联席会议，市相关部门、区县、街镇要明确同级联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。”4月，市房管局专门召开培训解读会，明
2、确此项工作“将纳入对各区县政府的考核，考核结果由市住宅小区综合管理联席会议办公室整理汇总后报分管副市长，抄送区（县）委、政府和市住宅小区综合管理联席会议成员单位，并同时将有关情况报送市监察局和市政府督查室”。对此，我局高度重视。根据我区实际情况，我局拟写了关于进一步加强嘉定区住宅小区综合治理工作的意见、嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015 - 2017）（见附件）。现拟于7月上旬召开“嘉定区住宅小区综合管理工作会议”，部署我区住宅小区综合治理相关工作。具体会议议程如下：1、嘉定区房管局局长部署嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）；2、部分街镇及委办局交流发言
3、；3、区领导讲话。会上将下发关于进一步加强嘉定区住宅小区综合治理工作的意见、嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015 - 2017）等文件。会后各街镇可及时根据会议精神召开贯彻推进会，抓紧研究制定实施方案，抓好工作落实，确保全面完成本年度工作任务。特此请示，妥否，请批复。附件：1、关于进一步加强嘉定区住宅小区综合治理工作的意见 2、嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015 - 2017）嘉定区住房保障和房屋管理局2015年6月23日附件一：关于进一步加强嘉定区住宅小区综合治理工作的意见住宅小区物业管理是创新社会治理、加强基层建设的一项重要内容，与群众日常生活息息相关。为贯彻落实
4、党的十八大和十八届三中、四中全会精神，按照市委、市政府关于创新社会治理、加强基层建设的要求和区委、区政府物业管理重点调研的成果转化要求，现就加强本区住宅小区综合治理提出以下工作意见：一、总体要求(一)指导思想。以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，坚持系统施策、综合治理，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加快建设具有综合竞争力的现代化新型城市奠定坚实基础。(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥各级政府在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门
5、和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。(三)主要目标。到2017年，基本建立住宅小区综合长效管理机制，形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社区共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社区共治能力明
6、显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。到2020年，形成与嘉定经济社会发展水平相适应、符合市场经济规律的住宅小区综合治理新模式。二、条块结合，建立健全住宅小区综合治理体制（一）推动住宅小区综合治理和专业服务主体责任落实。出台嘉定区住宅小区管理和服务的责任清单，细化明确涉及住宅小区行政职能部门和水、电、气等专业服务单位的职责，切实推动政府管理和公共服务进小区。建立区、镇（街道）、社区三级住宅小区综合管理联席会议制度，区级联席会
7、议负责研究制定相关配套政策，协调解决重大问题。街镇联席会议协调处理物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业委会的组建和日常运作，定期对辖区内住宅综合管理、老旧小区奖励性补贴、住宅实事工程等情况进行考核评估。社区落实住宅小区综合管理具体事项，加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督，推动业主自治管理健康发展。（二）加快完善住宅区域联勤机制。进一步加强联勤网格化管理与居委管理的小联勤对接。充分发挥联勤网格化管理在巡防发现、指挥协调、处置解决、全程监督等方面的综合管理优势，在社区探索常态化、多部门的联勤网格化工作协同机制，健全居民自我巡防、自我管理、自我监督的“小联勤”机制，由居委会干部、小
8、区物业、志愿者等力量组成“小联勤”巡防队伍，参照标准规定的城市综合管理工作内容，对社区进行巡防。对巡防发现的各类问题，通过小区管理规约等自治方式及时劝阻的同时，也可通过联勤网格化信息系统报送，由街镇联勤网格化中心指挥、协调、调度相关职能部门实现联勤联动，快速处置或动态管控。（三）规范业主自治管理。探索在居委会下设环境和物业管理委员会，督促物业管理单位履行职责，推动物业服务等纠纷的化解。探索符合条件的居委会成员通过合法程序兼任业委会成员，提高业委会规范化建设水平。加强对业主自治管理的业务指导，通过政府购买服务的形式，引进第三方机构参与业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、纠纷化解
9、、法律咨询等，为业主自行管理提供专业化服务。推广实施上海市文明居住行为规范，进一步规范物业使用和文明居住行为。依托本市公民信用信息服务平台，将违法使用物业行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。三、多策并举，加强和改善住宅小区物业管理（一）实施旧住房小区规范化管理奖励性补贴。依托街镇住宅小区综合管理联席会议，由街镇牵头组织相关部门，按照嘉定区旧住房小区物业服务规范化管理标准每季度进行考核评议。同时，由区房管局邀请第三方测评机构每半年对各小区开展专业测评和居民满意度调查。街镇考核情况及满意度测评情况将反馈至各小区，听取居委会、业委会意见，经综合考量后形成最终分值作为补贴资金发放的依据。（二）
10、开展物业管理优秀住宅小区创建评选。鼓励物管企业争先创优，深入开展市、区物业管理优秀住宅小区的创建活动，各物业服务企业开展自查自纠，发现问题及时整改。凡被授予“嘉定区物业管理优秀住宅小区”称号的物业小区，将予以通报表彰，发挥先进典型示范效应，提升行业整体服务质量和服务水平。（三）建立物业管理应急保障托底机制。按照“属地管理、政府托底、基本保障、确保稳定”的原则，对物业服务企业退出后暂时无人管理的住宅小区（尤其是“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区）在尚未选聘新的物业服务企业之前，由各街镇通过社区居委或依托辖区内专业物业服务企业，在保安、保洁、保绿等基本公共服务方面实
11、行应急保障托底，在短期内保障居民对物业服务的基本需求。四、市场主导，促进物业服务行业健康发展（一）逐步建立质价相符的物业服务价格机制。按照“按质论价、质价相符”的原则，指导业委会根据物业特点和服务要求，建立“业绩考核成本核算双方协商提价提质“的调价程序，与物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。（二）鼓励物业企业探索转型创新发展。充分运用市场化手段，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路；鼓励物业服务企业探索物业增
12、值服务，由传统物业管理服务向社区服务、房屋租售、现代物流等领域延伸，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。（三）加强物业服务企业资质管理。建立动态检查和企业资质升降惩处机制。运用好市级物业行业信用体系平台，加大物业服务企业和项目经理诚信信息的公开力度。完善应急预案和重大事项的报告制度，提高业主和物业管理企业风险防范能力（四）加强物业企业招投标管理。在新建住宅小区项目前期物业招投标全部纳入招投标平台管理的基础上，进一步将业主大会决定公开招标的，纳入招投标平台管理。进一步优化招投标操作流程，提高招投标信息化监管水平，推动物业服务市场化竞争环境的形成。五、整合资源，解决住宅小区
13、民生突出问题(一)加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度。根据市房管局工作部署，下阶段我区将同步开展住宅小区供电设施改造；加快住宅小区二次供水设施及市政排水设施改造；开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作和更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。制定老旧住房修缮计划，预计于“十三五”期间全部完成老旧住房修缮工作，为我区居民提供安居生活提供有力保障。开展动迁安置房小区物业改善计划，实施硬件设施设备的更新改造，转变物业从业人员的工作作风，提升物业管理服务水平。(二)持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。继续加大对违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自
14、改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的查处力度，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。(三)加快专项维修资金补建和完善续筹长效机制。贯彻执行市级层面即将出台的政策规定，探索建立维修资金的补建和再次筹集机制，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。依托本市公民信用信息服务平台，将拒缴维修资金行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。六、保障措施(一)加强住宅小区综合治理的组织领导。各街镇、各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事
15、日程，加强组织领导，推进工作落实。要加大对住宅小区综合管理相关法规政策的宣传力度，强化舆论监督，促使广大业主积极履行义务，积极支持参与住宅小区综合环境和物业管理改善工作，为加强住宅小区综合管理营造良好舆论环境。(二)强化物业相关人员的教育培训。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，制定专项培训计划，明确培训内容，加强对居委会、业委会、物业服务企业以及房管部门、街镇等相关人员专业培训，强化培训的针对性和操作性，不断提升从业人员整体水平。(三)加大考核督查和问责力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善区镇两级督促考核和工作评价机制。健全由行政监察部门牵头的跟踪督
16、办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。附件：嘉定区加强住宅小区综合治理工作领导小组成员单位职责清单嘉定区加强住宅小区综合治理工作领导小组成员单位职责清单1、区政府办公室：把住宅物业管理纳入社会综合治理范畴；定期组织召开相关部门和单位参加的住宅物业管理联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题。2、区房管局：负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业管理企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；积极配合街镇做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对违法搭建、损坏承重结构、“群租”、“居改非”等违法使用物业行为进行查处。
17、3、区建管委：负责对住宅物业管理区域建设工程施工质量的监督管理。协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。负责牵头编制住宅小区周边建设定向停车场库的方案和停车专项规划；新建、改建大中型住宅小区的规划公交终点站、机动车停车场库的建设规划、方案评审；组织建成的公交终点站、机动车停车场库验收；按上海市公交服务规范要求，负责新建、改建大中型住宅小区的公交线路配设；落实住宅小区停车设施建设的管理。4、区信访办：负责住宅小区内重大、涉及多部门信访问题的协调化解工作，或者根据分级定责工作的相关规定，负责涉及住宅小区各类事项的人民建议征集工作，会同区府办、区监察局交办具体案件。5、区综治办：负责牵
18、头推进小区平安建设等工作。6、区文明办：负责落实推进上海市文明居住行为规范以及文明城区创建活动。7、区社建办：负责加强社区建设、管理政策意见及重点、难点工作的推进等方面进行统筹、协调、督促、检查。8、区法制办：负责对推进住宅小区综合治理工作中遇到的相关问题的法律研究。9、区科委：负责推进落实住宅小区内相关违法违规违约行为纳入本市公共信用信息服务平台；对在住宅小区内无线电站（台）及相关设施的设置进行审批及监管。10、区公安分局：负责指导社区综合协管队伍做好小区内人口登记和信息采集录入等工作；执行上海市地方标准住宅小区安全技术防范系统要求，加强对住宅小区已建技防设施使用情况的监督检查，对小区公共部
19、位新增技防、物防设施进行指导；加强对住宅小区物业保安治安巡逻、消防巡查技能的指导和培训；加强对小区物业部门自行招用保安员的备案工作；广泛开展安全防范宣传活动，提高业主自我防范意识和防范能力；积极配合集中整治住宅小区内“群租”问题等。依法定职责对小区犬类做好相应管理。11、区消防支队：负责住宅小区消防安全整治相关工作；对住宅物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作进行监督管理。开展消防安全宣传进社区活动，落实住宅小区开展消防疏散演练。对小区消防设施专项改造和更新修复进行指导。12、区司法局：负责制定关于加强我区住宅小区物业纠纷人民调解工作的若干意见；指导、协调住宅小区矛盾预
20、防和调处工作；指导住宅物业管理区域内矛盾纠纷的人民调解工作；指导在住宅小区开展法制宣传教育工作。13、区人保局：负责落实本市劳动力和特定人员在物业行业就业的促进政策。14、区民政局：负责落实对各街镇居委会工作的指导和业务培训，配合推进居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理；探索在居委会建立居委会物业和环境专业委员会，落实专职委员负责15、区财政局：落实老旧小区规范化管理奖励性补贴、表前供电设施改造、住宅小区老旧电梯评估等工作的经费。16、区卫计委：负责对住宅物业管理区域内饮水卫生以及饲养宠物、禽类等卫生防疫方面的监督管理。17、区文广局：负责对住宅物业管理区域内从事文化娱乐、演出、美术、影视
21、、音响、印刷出版、图书报刊和文物等行为的监督管理和查处。18、区体育局：负责指导小区居民饲养信鸽的规范操作，对违规饲养信鸽的居民及时进行劝阻制止，经劝阻无效的应停发鸽证，并配合城管、房管部门对利用违法搭建饲养信鸽的违规行为的查处。对社区健身苑（点）建设与管理进行督导，建立管理指导网络。19、区规土局：负责住宅小区内拆除原有房屋、原房地产权证已被注销、未经批准重建的违法建筑的拆除；负责对住宅物业管理区域内规划调整的申请进行审核。20、区绿容局：负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；检查、指导和监督物业管理区域内环境卫生、垃圾处置设施和清运工作；负责所辖区域内户外广告设施设置的监督管理；
22、对物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批、协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾；对物业管理区域内古树名木和绿化建设的违法行为行使行政处罚。21、区城管执法局：负责对各类房屋使用过程中已列入综合执法的事项进行查处；对物业管理区域内的乱设摊等行为进行查处；加强物业管理区域内居民违反规定饲养家畜家禽、食用鸽的处置，以及对饲养信鸽影响市容和环境卫生的处置；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。对住宅物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建（构）筑物的查处。22、区环保局：负责对住宅物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件
23、审批和环境保护设施竣工验收；对住宅物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。23、区水务局：负责配合区房管局在住宅小区改造时梳理并同步实施水务项目（包括二次供水改造项目、雨污水管道改造项目）；协调供水企业按规定时间更换水表及表前供水设施的养护、修缮工作；指导物业企业对住宅小区雨污水管道等供排水设施的养护、疏通、清理，确保住宅小区供排水安全，与其他相关部门共同处理住宅小区供排水投诉；制定易积水区域改造方案，对住宅小区外围地势较高引起的倒灌，分步实施市政排水管道等设施改造。24、区民防办：负责协调推进住宅物业管理区域内地下
24、空间设施日常使用安全及综合信息管理；负责牵头做好社区民众防护工作，组织、指导、协调小区居民做好民防宣传教育工作。25、区市场监管局：负责加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记；依据管理职责查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为；对住宅物业服务收费、住宅物业管理区域内的停车收费及其他收费行为进行监管，受理相关收费咨询、投诉，依法查处价格违法行为；对物业管理区域的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域的特
25、种设备事故等26、区监察局：负责对住宅小区综合治理工作落实的跟踪督办和问责。27、区税务分局：负责对住宅物业管理区域内从事经营性行为的税务行政管理和执法检查。28、区联勤中心：制定网格化管理向住宅小区延伸覆盖的工作方案并推进实施；指导居委会做好大联勤信息数据的采集、平台操作的指导培训等；对于住宅小区中群众投诉事项涉及各行政部门职责交叉的情况，会同区政府法制办明确处置的执法主体和责任主体。29、嘉房置业公司：负责直管公房管理；配合区房管局开展住宅小区综合整治及修缮工作。30、公用事业单位：水、电、气、有线部门依据各自工作职责做好小区用水、用电、用气、有线电视等设施设备的改造、养护和相关服务工作。
26、31、各街镇：负责建立各街镇住宅小区综合治理联席会议制度，对各社区联席会议制度落实情况予以监督考核。居委协调和处理辖区内住宅小区综合事务和纠纷，依法合理发挥相关部门作用，有效协调解决住宅小区内的各类矛盾。附件二嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015 - 2017）根据市政府印发的关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见、上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划，按照区委、区政府总体工作部署，制定本区加强住宅小区综合治理三年行动计划。一、目标要求围绕市委、市政府、区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，推进形成政府监管、市场调节、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合
27、治理格局，为加快建设具有综合竞争力的现代化新型城市奠定坚实基础。到2017年，基本建立住宅小区综合长效管理机制，形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社区共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社区共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。二、主要任务（一）理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平1、细化完善住宅小区综合管理职责清单。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确和细化职
28、责分工、厘清管理边界，配套编制住宅小区综合治理成员单位职责清单，明确区属职能部门、各街镇及专业单位进小区的管理任务等。强化考核督查机制，形成由行政监察部门负责的跟踪督办和问责机制。全面理清住宅小区综合管理所有部件、事件处置流程，建立发现、处置、应急和督办机制，明确责任主体、处置主体和处置流程。2、做实住宅小区综合管理联席会议制度。根据上海市住宅物业管理规定、上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划，做实区、街镇、社区三级住宅小区综合管理联席会议，推动联席会议办公室常态化运作，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。区级层面联席会议每半年召集一次成员单
29、位会议，研究部署和解决阶段性工作问题；街镇层面至少每季度召集一次住宅小区综合管理工作例会，研究解决本地区住宅小区综合管理的具体问题。社区至少每月召集一次会议，落实住宅小区综合管理具体事项。3、建立健全街镇社区物业管理机构。落实区、街镇、小区三级联席会议制度，结合街道体制改革，在街镇社区管理部门中进一步加强物业管理工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，发挥住宅小区综合管理联席会议的作用，加大对住宅小区内综合管理问题的组织、协调、检查、督促、考核。探索在社区居委会下设环境和物业管理委员会，督促物业管理单位履行职责，推动物业服务等纠纷的化解。探索符合条件的居委会成员通过合法程序兼任业委会成员，提
30、高业委会规范化建设水平。4、加快完善住宅区域联勤机制。进一步加强联勤网格化管理与居委管理的小联勤对接。充分发挥联勤网格化管理在巡防发现、指挥协调、处置解决、全程监督等方面的综合管理优势，健全居民自我巡防、自我管理、自我监督的“小联勤”机制，由居委会干部、小区物业、志愿者等力量组成“小联勤”巡防队伍，参照标准规定的城市综合管理工作内容，对社区进行巡防。对巡防发现的各类问题，通过小区管理规约等自治方式及时劝阻的同时，也可通过联勤网格化信息系统报送，由街镇联勤网格化中心指挥、协调、调度相关职能部门实现联勤联动，快速处置或动态管控。（二）突出重点多策并举，加强和改善住宅小区物业管理1、实施旧住房小区规
31、范化管理奖励性补贴。依托街镇住宅小区综合管理联席会议，由街镇牵头组织相关部门，按照嘉定区旧住房小区物业服务规范化管理标准每季度进行考核评议。同时，由区房管局邀请第三方测评机构每半年对各小区开展专业测评和居民满意度调查。街镇考核情况及满意度测评情况将反馈至各小区，听取居委会、业委会意见，经综合考量后形成最终分值作为补贴资金发放的依据。2、开展物业管理优秀住宅小区创建评选。鼓励物管企业争先创优，深入开展市、区物业管理优秀住宅小区的创建活动，各物业服务企业开展自查自纠，发现问题及时整改。凡被授予“嘉定区物业管理优秀住宅小区”称号的物业小区，将予以通报表彰，发挥先进典型示范效应，提升行业整体服务质量和
32、服务水平。3、建立物业管理应急保障托底机制。按照“属地管理、政府托底、基本保障、确保稳定”的原则，对物业服务企业退出后暂时无人管理的住宅小区（尤其是“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区）在尚未选聘新的物业服务企业之前，由各街镇通过社区居委或依托辖区内专业物业服务企业，在保安、保洁、保绿等基本公共服务方面实行应急保障托底，在短期内保障居民对物业服务的基本需求。（三）发挥市场主导作用，促进物业行业健康发展1、逐步建立质价相符的物业服务价格机制。按照“按质论价、质价相符”的原则，指导业委会根据物业特点和服务要求，建立“业绩考核成本核算双方协商提价提质“的调价程序，与物业
33、服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。2、鼓励物业企业探索转型创新发展。充分运用市场化手段，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路；鼓励物业服务企业探索物业增值服务，由传统物业管理服务向社区服务、房屋租售、现代物流等领域延伸，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。3、加强物业服务企业资质管理。建立动态检查和企业资质升降惩处机制。运用好市级物业行业信用体系平台，加大物业服务企业和项目经理诚信信息的
34、公开力度。完善应急预案和重大事项的报告制度，提高业主和物业管理企业风险防范能力4、加强物业企业招投标管理。在新建住宅小区项目前期物业招投标全部纳入招投标平台管理的基础上，进一步将业主大会决定公开招标的，纳入招投标平台管理。进一步优化招投标操作流程，提高招投标信息化监管水平，推动物业服务市场化竞争环境的形成。（三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平1、加强小区自治共治组织领导。居民区党总支要充分发挥在社区自治共治中的领导核心作用，居委会强化对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，把好业委会人选关，引导做好选举工作，试行居委会和业委会人员交叉任职。探索在居委
35、会下设环境和物业管理委员会，督促物业管理单位履行职责，推动物业服务等纠纷的化解。2、优化完善业主自我管理机制。加强对业主自治管理的业务指导，通过政府购买服务的形式，引进第三方机构参与业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、纠纷化解、法律咨询等，为业主自行管理提供专业化服务。推广实施上海市文明居住行为规范，进一步规范物业使用和文明居住行为。依托本市公民信用信息服务平台，将违法使用物业行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。3、建立教育培训长效机制。制定专项培训计划，明确培训内容，加强对居委会、业委会、物业服务企业以及房管部门、街镇等相关人员专业培训，强化培训的针对性和操作性，不
36、断提升从业人员整体水平。（四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题1、加大老旧设施设备改造和居住环境改善力度。根据市房管局工作部署，下阶段我区将同步开展住宅小区供电设施改造；加快住宅小区二次供水设施及市政排水设施改造；开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作和更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。制定老旧住房修缮计划，预计于“十三五”期间全部完成老旧住房修缮工作，为我区居民提供安居生活提供有力保障。开展动迁安置房小区物业改善计划，实施硬件设施设备的更新改造，转变物业从业人员的工作作风，提升物业管理服务水平。2、持续开展违法建设、“群租”等顽症治理。
37、继续加大对违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的查处力度，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。3、加快专项维修资金补建和完善续筹长效机制。贯彻执行市级层面即将出台的政策规定，探索建立维修资金的补建和再次筹集机制，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。依托本市公民信用信息服务平台，将拒缴维修资金行为纳入公民征信体系，促使业主加强自律意识。三、实施步骤依据“锁定目标，分解任务，各司其职，突出重点、抓住
38、关键，先易后难、分步实施、逐一验收”原则，分三阶段实施：（一）工作启动阶段（2015年上半年）。各责任部门和单位按既定分工和原则及目标任务，制定具体方案和操作办法及相关政策文件，并组织宣传、培训工作。各街镇研究本辖区实施意见及步骤，细化具体措施，全面启动相关工作。（二）全面实施阶段（2015年下半年至2017年上半年）。各街镇和责任部门、实施单位按分工原则、职责清单和方案、计划，全面推进加强住宅小区综合治理相关工作，过程中加强监督指导和问责督办。（三）总结评估阶段（2017年下半年）。总结本轮三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况，制定新一轮三年行动计划。附件：嘉定区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）重点工作任务和分工表
