1、5、中国典型购物中心分析5.1 海岸城（1）概况海岸城总建筑面积 12 万平方米,商业建筑面积 89 万平方米,是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛，最具代表性的购物中心。地处南山商业文化中心,密邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路五条城市主干道，构成了中心区交通大动脉，与西部通道、地铁、广深高速等共同形成了海、陆、空全方位的交通网络。内部人流动线规划采用双主动线设计,吸引顾客平均在卖场中穿梭,解决了人流流动不均的问题,这样也使顾客不至于迷失方向.在每层设有洗手间,并在五楼设有育婴室,充分体现了人文关怀。建筑设计上,规划有南北双广场,步行街,双首层以及退台餐饮等.
2、在经营特色上,餐饮,休闲娱乐所占比例较大,1-5 层每层都设有餐饮,这就区别于一般的购物中心,大大提高了人流量和顾客的逗留时间。海岸城自 2007 年 10 月份开业以来取得了良好经营效果。表 5.1 深圳海岸城基本信息项目名称 海岸城发展商 深圳市海岸房地产开发有限公司地理位置 深圳市南山区文心五路 33 号物业类型 购物中心主题定位 集娱乐、美食、运动、观赏、聚会、购物等多种休闲功能为一体的西部最大的并且具有 滨海风情的购物中心。经营模式 只租不售占地面积 总建面 购物中心 写字楼 商业街 购物中心层数 地下停车位项目指标36908 30 万 12 万 14 万 4 万 地上 5 层，地下
3、 2层 约 2000 个交通便利性 海岸城购物中心密邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路五条城市主干道，构成了中心区交通大动脉，楼层 各层业态B1 超市 JUSCO、礼品/精品、家居生活、个人护理、其他服务L1 超市 JUSCO、餐饮街、时尚女装、流行便装、配饰、钟表/珠宝、银行等L2 时尚女装、男装系列、流行便装、鞋、包、时尚配饰、钟表/珠宝、个人护理、L3 嘉禾海岸影城、家居生活：顺电、餐饮、时尚女装、男装系列、鞋/包、时尚配 饰、礼品/精品、个人护理/药品、其他服务等。L4 家居生活/数码、休闲娱乐、美食、个人护理、各类服务、流行便装、运动服饰 等购物中心业态分布L5 餐饮、
4、童装/玩具、娱乐、各类服务等业态汇总 主力店达 12 家，包含 JUSCO、嘉禾影院、顺电、江南厨子、生活本色、英孚教育、玛花纤体、美丽田园、冰 FUN 溜冰场、中森名菜、反斗乐园、大饱口福。服饰/饰品/鞋/箱包多达 150 多家，童装/玩具 13 家，银行/其他服务 9 家。总体评价 是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛，最具代表性的购物中心。 购物中心内双主动线规划，目前经营较好，但其外围主动线人流量明显不如内围主动线人流量。 设置育婴室等人性化配套设施。（2）项目特色南北广场：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约 10
5、000 平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。图 5.1 海岸城南北广场示意图双步行街： “万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色 餐饮，带来世界各地的美味体验的同时，为办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境。贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥长达 710 米，真正实现了人车分流。四通八达的人流行走路线，在便捷高效之余，更让区域消费融会贯通。 图 5.2 海岸城双步行街示意图双首层： 强调商业的实效性，海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集
6、模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层” ，让南来北往的人群如织交汇。众所周知，商业经营中与步行街相邻，就意味着可能产生最大的商业价值。源源不断的客流将为首层商业带来最大的机会。 图 5.3 海岸城双首层示意图退台餐饮：海岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计，不仅让人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松，更直接将户外的消费群体接驳进购物中心室内，产生最直接的消费契机。室内外空间的巧妙结合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性。图 5.4 海岸城退台餐饮示意图5.2 天河城（1）基本概况表 5.2 广州天河城基本信
7、息项目名称 广州天河城发展商 广东天贸（集团）股份有限公司地理位置 广州天河体育中心对面物业类型 购物中心主题定位 多元化大型综合式购物广场，大型化中档消费建筑面积 层数 电梯项目指标 16 万平米 地面 7 层、地下 3 层,8 层商业经营场地，62 部手扶电梯、28部垂直电梯经营模式 只租不售开业时间 使用率 档次 招商效果其它1996 年 2 月 66% 中高档 招商率达到 99%交通便利性 广州市新城区东西南北中轴线的交叉点，地铁出入口直通广场地下一层，规划中的广州至黄埔轻铁始发站设在广场南面，有 60 多条公交车在广场前设站。定位群体 天河区居民消费群（有相当数量的中高层消费群体）
8、，人流状况 人流量达到 20 万/日，节假日最多可达 60 万/日。楼层 项目分布 商品类型-1F 超市 吉之岛（内设食街）1F 独立店铺 服装、皮具专卖店、眼镜、精品首饰独立店铺 服饰、运动用品、首饰、化装品2F百货公司 天贸南大百货独立店铺 精品店、服饰、钟表；3F百货公司 天贸南大百货独立店铺、 家具、影音、文化用品；4F电影城 飞扬电影城5F家居、娱乐、文化用品游戏中心、儿童天地、文化廊6F美食广场、餐厅、游乐中心奇趣城、宴江南、友和回转寿司、稻香源、食街等业态分布7F 电器、餐饮、数码 天河城百货、怡景西餐厅、索尼旗舰 店业态汇总（1）主力店主要分布在各层两端和交界处，以吸引人流。（
9、2）品类商户并不完全明确，各层都有一两个主题，便同时也有其 他品类。服装/配饰/鞋帽共有 96 家，集中在一、二楼分布。（3）美食类共有 24 家，分布于各层，其中在较高的六楼最为集中。（4）娱乐休闲类共有 4 家，全部分布在较高的 46 层。总体评价集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务为一体的成熟大型现代化购物中心，其经营获得了巨大的成功；是市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，有关部门和新闻媒体研究的对象和同行赶超的目标图 5.5 天河城外形图（2）中庭设计天河城的中庭是其设计者及使用者最为称道的地方。其良好的采光、开阔的视野以及商铺围绕着它所进行的环形设计，不仅令天河城的购物环境不觉压抑
10、，而且使消费者置身其中不会迷失方向。图 5.6 天河城内部实景图5.3 港汇恒隆广场（1 ）基本概况表 5.2 港汇恒隆广场购物中心基本信息项目名称 上海港汇广场 （Grand Gateway）项目地址 上海市虹桥路 1 号（徐家汇商业中心）项目开发 香港恒隆集团商业运营 香港恒隆集团物业类型 商业 写字楼 服务式公寓分物业面积 70,000 134,000 85,000租金 50-60 元/ /天（底商） 8-10 元 /天 小业主车库车位 1400 个泊位，分地面一层和地下三层四个区域交通条件 华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此，多达 30 条公交路线经过，四面八方
11、的人流均可轻易到达主题定位 集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种，主题品牌组合、一站式服务消费者定位 写字楼里的白领和徐家汇地区的高雅人士图 5.7 港汇广场外部实景图（2）功能分区与业态配比表 5.3 港汇广场楼层业态布局商业主题 分布楼层 主力商家生活空间 -1F 联华超级生活馆、名店运动城风情广场 1F 星巴克、一茶一坐、哈跟达斯时尚购物 2-4F J.WAN、 Cardil 、 Mountain 等品牌专卖休闲娱乐 5-6F 金数码城、永华电影城、采蝶轩、福禄居港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式
12、全享贴心服务。其中，购物、餐饮、娱乐三大功能分区所占比重分别为 67%、22%、11%。由于所在商圈内纯娱乐型 MALL美罗城的影响，本购物中心娱乐性项目相对比例较少，但各个功能区间又紧密相连，利于相互吸引，促进消费。 （3）人流导入系统主力店联华超级生活馆位于地铁口相对的端部，起到组织人流的作用。联华超级生活馆名店运动城KFC休闲服饰地铁口地铁人流地下人流导入：西南部地铁人流从地铁口出来，可以直接进入商场地下一层购物中心，也可以通过电梯进入商场一楼。KFC西式快餐布置于地铁出口，可以快速积累人流，并起到人流缓冲作用。名店运动城和品牌休闲服饰具有一定的精度和档次，起到吸引人流的作用。图5.8
13、地下人流导入系统图办公人流靠近办公区布置休闲餐饮类，并围合成欧亚风格的开放式露天广场，增强其休闲时尚的氛围，从而吸引了大量的乘坐地铁的上班族。休闲餐饮休闲购物服饰化妆品 休闲餐饮购物人流地铁人流购物人流中庭华山路虹桥路办公楼入口办公楼入口停车场入口办公人流临街的店面重点布置品牌服饰和化妆品，既能吸引购物人流，又能为品牌专卖店提供展示空间和广告位。图5.9 地上人流导入系统图5.4 百联广场（1）基本概况百联广场位于上海市西郊长宁区仙霞西路 88 号，项目占地面积 3.4 万平方米，建筑面积达 10.9 万，营业面积为 6 万左右，分为地下二层和地上四层；楼顶与地下共有 600余个停车位；项目于
14、 2004 年 12 月正式开业。百联购物中心是国内第一家开放式购物中心，由一系列大小不同的建筑有机地组合而成，辅以丰富的公共空间、休闲广场、商业步行街、露天茶座和园林景观，彰显情趣和品位，将大自然与建筑物完美融合，充分体现了建筑空间的人性化理念。百联西郊购物中心的经营目标是成为社区中心。（2）功能分区与业态配比因百联广场定位为社区型购物中心，充分考虑周边广大社区居民的购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多方位需求，安排了超市大卖场、时尚百货、专业大卖场、品牌专卖店、休闲娱乐、餐饮、文化教育、社区服务等多种业态。表 5.4 楼层业态分布分布楼层 进驻商家-1F 家居广场1F 精品百货、品牌专卖、特色餐厅、专业商场2F 精品百货、大型生活超市、品牌专卖3F 大型生活超市、专业商场、品牌专卖4F 娱乐大本营、影城、美食广场表 5.6 业态分布表类别 数量（家） 面积（） 比重主力店 9 36015 51.7%专卖店 86 7784 11.2%餐饮 39 15094 21.7%休闲娱乐 8 8100 11.6%文化教育 4 1174 1.7%社区服务 14 1433 2.1%合计 160 69600 100.0%
