1、半城市化地区的商业网点规划思路初探以广州市萝岗区商业网点规划为例2010 年 5 月Mav2010华南师范大学(自然科学版)JOURNALOFSOUTHCHINANORMALUNIVERSnTY(NATURALSCIENCEEDITION)2010 年第 2 期No.2,2010文章编号:10005463(2010)02 0121 一 O6半城市化地区的商业网点规划思路初探以广 J,i,l 市萝岗区商业网点规划为例孙钦毅,徐键,迟晓戎(广州市科城规划勘测技术有限公司,广东广州 510663)摘要:以广州市萝岗区为例,从交通区位,区域发展,城乡统筹等角度探讨了半城市化地区开展商业网点规划的基本思
2、路,总结了半城市化地区商业规划中关于规模增长,网点类型,等级结构,服务半径以及乡村商业需求等方面的几点经验,认为进一步深入研究本课题对构建城乡统筹的商业网点体系具有重要意义.关键词:半城市化地区;商业网点;规划中图分类号:K902 文献标志码:A制定和实施城市商业网点规划,是促进城市商业健康发展的重要举措,有利于解决当前商业网点布局不合理,结构比例失调,业态功能雷同,同业竞争过度等问题.半城市化地区在地理区位,消费群体,发展潜力等方面都与一般城市地区有一定差异,其商业网点布局也存在一定的特殊性.1 半城市化地区的特征半城市化地区是位于城市建成区以外,由制造业发展所驱动而形成的一种城乡土地利用混
3、杂交错且变化快速的过渡性地域类型,这类地区产业结构和就业构成的工业化和非农化水平已相当高,但产业,人口与城镇的空间集聚程度却比较低,该地区的最突出的特征是过渡性,不稳定性和动态性】I2J,以下几个方面的特征会影响商业网点的布局.(1)区位特征 交通相对便利的城乡结合部半城市化地区多位于城乡结合部,与城市的商业中心和公共服务中心有一定距离,一般有 1 条以上高等级道路(高快速路或城市主干路)联系市区或其他城市,并配套有公共交通设施,与城区的距离约0.51.5h 车程,随着城市化进程的推进,该类地区的各类基础设施和服务设施会逐步配套完善,并与城市融为一体.(2)建设特征 城乡并存的混合区域该类地区
4、多呈现出城乡建设活动并存的混合状态:既不是单纯的城市用地,也不完全是传统的乡村地区,与城市有着不同的景观和产品,并通过产品和服务与城市发生紧密的联系.该类地区多为工业区,居住区,农村居民点,农用地等相混杂的区域,用地权属也较为复杂.(3)人口特征 城市外来人口的重要聚居地,消费层次与需求多样半城市化地区的人口构成中,外来人口占有较大比例,人口机械增长较快,人口流动性大;人口分布上呈现“小集中,大分散“状态,规模较大的居住区较少,相对分散的农村居民点,城中村或城边村为外来人口提供了居住空间.相应的,由于人口就业,收入水平的差异性,消费需求也较为多样.(4)发展特征 城市新区拓展和经济增长的重点区
5、域在外资注人,较低廉的土地成本及优惠政策等多重刺激下,半城市化地区往往较具发展潜力:相对丰富的土地资源使其成为吸引投资的重点区域和城市功能外溢的主要载体;可以提供大量的就业机会并带动居住及配套服务业的发展,聚集大量人口并产生巨大的,多样化的消费需求 J.因此,半城市化地区的社会经济结构变化快于已基本趋于稳定状态的都市区和尚未进入经济起飞阶段的农村地区.2 半城市化地区商业网点规划思路初探以广州萝岗区为例商业网点规划一般由政府主导,其目的是通过收稿日期:20090220作者简介:孙钦毅(1981 一),男,山东临沂人,广州市科城规划勘测技术有限公司工程师,Emil:10532523qq.tom1
6、22 华南师范大学(自然科学版)2010 年规划对市场的自发行为进行积极的引导,提升商业资源的配置效率和服务水平,营造合理的商业空间,为管理者,投资者和消费者提供多重便利.因此,商业网点规划既是城市商业网点管理的基本手段,也是城市规划的重要内容(或专项规划)之一.一般而言,大城市的商业网点规划是层层递进,逐步深入的,即在编制完成一个城市总体层面的商业网点规划之后,跟进编制分片区的更具体,更详细的商业网点布局规划,将上层次规划提出的总体目标逐一细化,落实,结合城市分区规划或控制性详细规划,提出操作性更强的规划布局方案与管理措施_9j.下面以广州市萝岗区商业网点规划为例,探讨半城市化地区的商业网点
7、规划思路,旨在构建一种可行的分析框架,为同类型地区的商业网点规划提供参考.2.1 广州市萝岗区的半城市化特征解析广州市萝岗区成立于 2005 年,是在广州开发区基础上整合周边部分村镇而成,是国内较少的“多区合一“区域 ,辖区面积 393.22km,地处广州市东郊约 30km 处,萝岗中心区距广州中央商务区(CBD)约 30min 车程(见图 1),并表现出一定的半城市化特征.图 1 萝岗区地理位置示意图Fig.1ThelocationofLuogangdistrict(1)就业吸纳能力强,外来人口多,增速快萝岗区现有人口 32 万人,户籍人口与暂住人口约各占50%,区内生产功能重于生活服务功能
8、,就业吸纳能力较强,存在大量本区就业,区外居住的通勤人口.近年随着区内居住与生活服务设施的完善,人口规模迅速增长,正在经历一个人口机械增长的高峰期.(2)产业园区与乡村共存,建设景观多样萝岗区辖 5 街 1 镇,有 25 个居委和 32 个村庄,农村人口与城镇人口约各占 50%.萝岗区是在原萝岗,镇龙,永和等多个乡镇的基础上整合而成的,设区之前其主体是广州开发区,区内有开发区西区,开发区东区,永和经济区,科学城等多个产业园区,数百家外资企业,现状呈现“产业园区 +村镇“,“园中有村,园外有田“的城乡混合状态.(3)人口集聚程度低,村庄与员工宿舍区是主要的居住空间由于区内生活配套设施缺乏,就业人
9、口一部分居住在区外,另一部分集中在区内的村庄与园区配套的员工宿舍区,在个别地区(如永和经济区),民宅是提供居住的主要载体,房屋出租也成为部分失地农民重要的收入来源.“村庄+员工楼“ 的居住模式使区内常住人口呈“ 散点式“分布,集聚程度低(如图 2).图 22008 年萝岗区商业网点经营结构不意图Fig.2TheoperationstructureofLuogangdistrict,2008(4)由“城郊产业区“向“ 东部新城区“转型的潜力与动力巨大依托广州开发区的发展,目前萝岗区形成了较高的经济势能,对周边地区的辐射作用加强,是广州“东进“ 战略的主要载体 ,并开始由“城郊产业区“ 向“东部新
10、城区“转型,旨在成为广州市建立现代产业体系与建设宜居城市的示范区,发展“ 科学型产业“ 和建设“生态宜居新城“是萝岗区面临的新任务.综上所述,萝岗区是位于广州东部近郊区,交通第 2 期孙钦毅等:半城市化地区的商业网点规划思路初探 123便利,城,镇,村,同等多种建设形态并存,外来人口迅速集聚,主体功能正在转型,处于过渡阶段的“半城市化地区“.2.2 萝岗区商业网点建设现状概述至 2008 年,萝岗区有各类零售商业网点 3000余个,每千人拥有商业网点数 9.3 个,远低于广州市平均水平 20 多个(国内大城市均在 10 以上),人均零售商业营业面积约为 0.8m,低于一般城市 1.01.4m
11、的平均水平.其中日用百货商店及便利店占网点总数的 28%,其次为餐饮及副食品销售店(14%),服装鞋帽零售店(14%)和肉菜零售店(11%),五金,建材及汽配合计约占 19%(如图 3),上述 5 大类约网点约占全区商业网点总数的 86%.从单个网点的经营面积上看,一般商铺营业面积在200m 以下,营业面积 2000m 以上的网点不足 5个,营业面积在 2030m 之间的约占 40%;专卖店,连锁店等现代零售业的网点仅包括少量电器,_商业没施用地城市居仕用地-城乡居民点 f】地-其他川地图 32008 年萝岗区居住及商业用地分布图Fig.3Thedistributionofresidentia
12、llandandcommerciallandinLuogangdistrict,2008餐饮及服装连锁店,规模较小.从分布上看,夏港,东区与永和 3 个街道拥有各类商业网点约 1800个,占全区商业网点数量的 60%以上,与常住人口所占比重成正相关.2.3 萝岗区商业网点规划的基本思路基于半城市化特征的思考(1)应对人口数量的快速增长与空间分布的变化建立规模适度,类型多样,等级分明,布局合理的商业服务体系萝岗区商业网点规划见冈 4.人口总量增长,消费需求增加将带来商业规模的扩大和网点类型的增加,而人口分布变化则导致地区商业中心向人口重心适度偏移.图 42008-2020 年萝岗区商业网点布局规
13、划图Fig.4Planningofcommercial-placesforLuogangdistrict20o82020与人口总量的快速增长相适应,萝岗区的商业规模将显着上升,需求层次则更加多样,在规划中增加了商业设施的总量和类型(特别是增加购物中城,指萝岗新城;镇,指九龙中心镇;村,指转型中的农村社区与各类新村;园,指各类产业园区,包括科学城,保税区,经济技术开发区,出口加工区,九龙工业园,镇龙生态工业园,生态农业示范园等.124 华南师范大学(自然科学版)2010 年心,大型商场和超市等),满足未来 100 万人口的多样化消费需求.同时,未来萝岗区内的人口分布将发生明显变化:由分散的“村庄
14、+员工楼“向集中的“大型住区“ 转移 ,分布重心从南部产业区向中部萝岗新城转移.萝岗区的商业中心也将随之调整:由相对分散的“镇区“ 或人口聚居点 ,向萝岗新城转移,并形成名符其实的地区级商业中心,改变现在“分散无心“ 的状态 .(2)服务于发展定位转型与区域地位提升的总体目标建设区域性商业中心萝岗区由产业区向新城区转型,作为广州外围的“反磁力中心“, 辐射周边区域,吸引大量人口集聚,必须配套与之相适应的区域性商业服务设施.郊区商业中心的运营须建立在交通,人口,消费习惯等多种条件同时满足的基础上,但萝岗区的商业中心定位有别于一般的城郊型商业中心,而是与集聚 100 万人口规模,辐射广州东部的战略
15、地位相适应的,即大型商业中心的建设是以实现萝岗区的成功转型为前提的,服务于区域发展的总体目标.(3)基于特殊的城郊区位与交通条件发展特色鲜明的城郊商业,建设城郊型购物中心萝岗地处广州东郊,高速公路,快速路与轨道交通(规划)进一步拉近了与广州主城的距离,为吸引周边地区人口前来消费创造了条件,并可以缓解主城交通拥堵,停车位不足等问题.另一方面,广州开发区集中了数百家外资企业,他们对城郊购物场所有着较迫切的需求,城郊购物也为越来越多的大都市居民所接受.因此,交通,土地,消费群体等条件使萝岗区建设“城郊 “购物中心或专业市场成为可能 .(4)服务于现有产业基础与未来升级趋势的双重要求建立商品交易市场与
16、现代物流业相融合的新型流通网络萝岗的成功转型不能脱离现有工业基础,立足现有工业基础,着眼未来产业升级要求,建设一批商品(特别是工业品)交易市场和现代物流中心,是较实际的选择.规划依托便捷的交通条件,建设一批钢铁,汽配,化工等物资交易市场,通过整合生产与销售链条提高竞争力.而区内的外资公司对现代物流服务的要求较高,建立畅通的物流网络是必要的,同时也是建立现代产业体系的重要组成部分.(5)立足现状商业网点特征的整合思路采取改造,取缔,重建或新建等多种措施“村庄+员工楼“ 的人口居住模式决定了萝岗区现有商业网点的类型与分布格局:网点类型以便利店,小型超市,农贸市场和专业店为主,主要分布于员工宿舍区主
17、要道路两侧,或居民点中心位置.由于半城市化地区存在城乡并存现象,居住区,城中村与一般自然村落中的商业网点建设情况不一:城市(镇)地区的商业网点较集中,档次较高,经营较规范,而城中村的商业网点数量多,规模小,多在民宅底层经营,而自然村中的商业网点则数量少,档次低,沿村内主要道路或公共活动场所布置,农贸市场多为临时建筑,部分人口相对较多的村落有定时开放的集市.现状各类商业网点档次,类型参差不齐,规划综合考虑人口规模,居民需求,服务半径,经营性质,卫生状况等条件,分别采用改造,取缔,重建或新建等多样化的处理措施,保证每个居民都有方便,卫生的商业设施.(6)满足广大农村地区的发展要求设置农副产品批发市
18、场与集市目前萝岗区的农业人口比重较低,但辖区内 2/3 以上的土地仍为农用地,特色农业,生态农业和规模化种养已具雏形,为农村地区提供了大量就业岗位.针对这一现实,规划结合果蔬种植集中,居民方便到达的地区设置农副产品批发市场,为农产品的快速转运与交易提供场地;另一方面,规划顺应农村居民的消费习惯保留了少量集市,方便村民交易,并作为季节性水果的定点批发场所,集市多为临时建筑,在不影响居民生活的开敞地段设置.(7)商业街 传统商业街的升级与新区商业街的培育与城区的传统商业街不同,半城市化地区的商业街一般没有悠久的历史,甚至没有一条真正意义上的商业街.在城镇化过程中随着人口的聚集和消费习惯的逐渐改变,
19、传统乡镇中心区的“准商业街“可以通过升级改造,形成具有一定规模的现代商业街.而在新区,则可以在距离轨道交通方便到达的区域,通过购物中心,专业店,专卖店,超级市场,连锁店,娱乐中心等各类商业设施沿生活性道路两侧集中布局,营造商业氛围,通过对消费者购物行为进行的引导,最终在区域性中心或片区中心形成 23 条具有代表性的商业街.综上所述,基于对本区“半城市化 “特征的判断,规划所确定的商业发展规模,业态结构,布局形式与一般城市地区均存在差异性,既立足现有基础,城乡兼顾,又面向未来,适度超前,并能满足本区动态性,过渡型和多样化的转型要求.第 2 期孙钦毅等:半城市化地区的商业网点规划思路初探 1253
20、 半城市化地区商业网点规划的几点经验小结(1)人均商业面积高于城市平均水平,商业发展总规模提升幅度大一般而言,半城市化地区的人口密度低于市区,而土地供应量相对充足,地价低于市区,大都市外围交通便捷的地段是占地较大的商业设施选址的理想区位;城郊地区的人均商业面积一般高于全市平均水平;居住郊区化将导致半城市化地区商业发展规模增速较快;所以,此类地区的商业网点规划应保持一定的超前性和弹性.(2)商业设施的服务半径与城区相比偏高半城市化地区城乡交错,人口集中度不高,公交站点及一般公共设施的服务半径通常较城区大.对一般生活性消费而言,城区多以步行交通作为主要的出行方式,而自行车出行在城郊地区则更为适宜.因此,在商业网点规划中一般性商业网点的服务半径可比
