1、环境对永宁县住宅类房地产价格的影响研究 脱继龙 程淑杰 司小燕 张瑞宁 银川能源学院 摘 要： 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高, 人们对居住环境的要求也不断提高。文章主要分析了影响住宅类房地产价格的各种因素, 以及其对住宅类房地产价格的影响程度。通过对永宁县 5 个乡镇范围内住宅小区调查问卷结果, 构建了影响永宁县住宅类房地产价格的指标体系, 并与熵权法结合得出:居民对物业收费标准普遍比较敏感, 权重为 0.2095;其次, 小区内治安和绿化率也对房产价格有较大影响, 权重分别为 0.1586 和 0.1530, 此外, 对小区内社区服务的关注度普遍较高, 权重 0.1117;居民对小
2、区外部环境最关注的指标为公园绿地 (0.1624) , 其次为城市基础设施和商业服务繁华程度, 权重分别为 0.1424和 0.1399, 此外, 居民普遍认为区位也是影响住宅房地产价格的重要因素, 权重为 0.1240。文章旨在阐明环境对房地产价格影响程度, 对降低人们在购房投资时因环境因素带来的投资风险具有一定意义。关键词： 住宅类房地产; 环境因素; 价格; 问卷法; 熵权法; 作者简介：脱继龙 (1994-) , 男, 宁夏固原人, 本科在读, 研究方向:房地产相关。作者简介：程淑杰 (1986-) , 女, 宁夏固原人, 硕士, 助教, 研究方向:区域规划与房地产。基金：银川能源学院
3、大学生创新创业训练计划项目 (2016-DCX-X-04) 1 引言房地产业是我国国民经济中的基础性和先导性产业。近年来, 随着我国房地产业的稳步发展, 人们对住房的要求也开始慢慢提升, 不仅关注小区内部居住环境的品质, 也日趋重视日照、空气、景观等外部环境。良好的环境不但提升住房的品位, 也具有更强的增值保值功能。随着人们对居住环境的关注度越来越高, 居住环境的优劣成为影响房地产价格的重要因素。文章以永宁县住宅类房地产为例, 研究居住环境对住宅类房地产价格的影响程度。近几年, 国内关于影响住宅房地产价格因素的研究有:汶婵1、白粤2分别以西安市和昆明市为例, 针对站点与住宅房的距离对住宅房地产
4、价格的影响进行研究。张文忠3采用服务设施、自然环境、区位条件等因素对北京市城市内部居住环境的区位优势度进行了分析。王翼4建立回归模型, 研究地区繁华程度、交通条件、基础设施和环境状况等因素对房地产价格的影响。郑芷青5通过时空分布的规律, 对影响广东市住宅房地产价格的交通与绿化环境、城市形态与功能结构、生活服务设施和物业管理水平等因素进行研究。大量研究表明:环境因素逐渐成为人们买房所考虑的重要因素, 在以后房地产业的发展过程中, 既要充分发挥环境的重要作用, 又要重视环境的保护, 促进两者协调发展。2 研究区概况永宁县位于宁夏北部, 与宁夏首府银川市相距 20 公里, 是银川市的“南大门”, 东
5、经 105.82106.36, 北纬 38.1338.48。随着银川市行政区划的不断调整, 永宁县现辖望远镇、杨和镇、望洪镇、李俊乡和闽宁镇 5 个乡镇。2016 年末常驻人口为 240957 人, 城镇人口占 36.94%, 城市化率为 39.11%。县域工业经济效益凸显, 规模以上工业企业发展壮大, 2016 年完成工业总产值 133 亿元, 增长 8.8%, 完成工业增加值 36.8 亿元, 可比增长 11.6%。结合全县房地产市场运行情况, 2016 年共完成预售面积 1131653 平方米, 其中商业 1670 套, 住宅7520 套, 争取中央以及自治区保障性住房项目资金 1756
6、 万元, 用于廉租住房棚户区改造以及公共租赁住房补助资金。3 研究方法文章采用定性与定量相结合分方法, 研究环境对永宁县居住类房地产价格的影响大小。采用定性的问卷调查法, 获取居民对“环境与住宅类房地产价格”之间关系的关注及关注程度, 根据问卷结果, 构建“环境对永宁县住宅类房地产价格影响程度”的指标体系。结合问卷调查结果及指标体系, 运用熵权法对调查数据进行分析, 定量研究了各影响因素对住宅类房地产价格的程度大小。3.1 问卷调查法问卷调查法是用书面形式间接查阅研究材料的一种调查手段, 文章基于当地居民的视角, 选取住宅区样本, 进行抽样调查, 了解并收集居民对“环境与居住类房地产价格”关系
7、的想法和建议。结合李克特 (Likert) 量表和半开放式问题进行考量, 使用量表测量居民态度和影响程度的方法, 将问卷设置为 5 分制的评价等级。计分时, 问项所获的分数越高, 则表示赞同问项的程度越高。研究区涉及 5 个乡镇, 居住区较多, 全部数据难以获取, 因而采取抽样调查来获取相关数据。基于前人研究及本研究区的规模, 设计样本为 180 份。其中, 杨和镇发放 60 份, 望远镇发放 40 份, 李俊乡发放 30 份, 望洪镇发放 25 份, 闵宁镇 25 份。3.2 熵权法文章采用客观赋权的熵权法确定权重, 该方法通过衡量评价指标体系中指标数据所包含的信息量来计算各指标的权重。某项
8、指标携带的信息越多, 其对决策的作用越大, 当评价对象在指标上的值相差较大时, 熵值较小, 说明该指标提供的信息量较大, 该指标的权重也应较大6。熵权法的计算步骤具体如下:(1) 数据标准化。将各个指标的数据进行标准化处理, 假设给定了 k 个指标 V1, V2, , Vk, 其中 Vi=V1, V2, , Vn。假设对各指标数据标准化后的值为 R1, R2, , Rk。那么:(2) 求各指标的信息熵。根据对信息熵的定义。数据的信息熵。其中:如果 Pij=0, 则定义:(3) 确定各指标权重。(4) 根据上一步的计算公式, 计算出每个指标的信息熵为 E1, E2, , Ek。通过信息熵计算各指
9、标的权重:4 数据分析及结论4.1 数据分析采用熵权法对调查问卷结果进行分析。分别针对小区内部环境和小区外部环境对研究区住宅类房地产价格的影响程度进行定量分析。在对影响因素原始数据标准化处理和数据信息熵计算的基础上, 得出环境对住宅类房地产价格的影响程度, 如表 1 所示。4.2 结论根据熵权法计算结果, 得出影响永宁县房地产价格的因素有很多。整体分为小区内部环境和小区外部环境。从小区内部影响因素来看, 居民对物业收费标准普遍比较敏感, 权重为 0.2095;其次, 小区治安和小区绿化率对住宅价格影响最大, 分别占权重 0.1586 和 0.1530;此外, 对小区内社区服务的关注度普遍较高,
10、 权重 0.1117;权重占比比较小的小区内部环境因素有水电气暖、得房率和楼间距, 权重分别为 0.0700、0.0884、0.0764。在小区外部的影响因素中, 居民对小区外部环境最关注的指标为公园绿地 (0.1624) , 其次为城市基础设施和商业服务繁华程度, 权重分别为 0.1424 和0.1399。此外, 居民普遍认为区位和交通便捷程度也是影响住宅房地产价格的重要因素, 权重分别为 0.1240 和 0.1272;由于永宁县发展工业定位, 水体污染、噪声污染和大气污染也是影响住宅房地产价格的重要因素, 权重分别为0.0948、0.1100 和 0.0933。表 1 环境对住宅类房地产
11、价格影响评价表 下载原表 影响房地产价格变化的因素也错综复杂, 文章从当地居民角度出发, 结合问卷调查和熵权法两个角度来进行分类研究。归纳小区内部环境指标和小区外部环境指标, 分析了环境因素对房地产价格的影响程度。两种方式结合, 更能体现研究区环境对住宅类房地产价格的影响。参考文献1汶婵.城市轨道交通对沿线房地产影响研究D.陕西师范大学, 2011. 2白粤.昆明市交通对沿线住宅房地产价值的影响研究D.云南大学, 2015. 3张文忠.北京市区居住环境的区位优势度分析J.地理学报, 2015, 60 (1) :115-121. 4王翼.浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素J.西华师范大学报, 2009, 30 (1) :91-96. 5郑芷青.广州市商品住宅价格分布特征研究J.热带地理, 2001 (1) :22-26. 6毛毅刚.基于熵权法的高校体育教师评价指标体系的建立J.重庆理工大学学报, 2015, 1 (29) .
