1、中文翻译 智能建筑发展乔纳森杰普森，CLEAR通信公司发表与2000年介绍本文介绍了CLEAR通信公司如何着手开发一个新的以智能化功能为中心设计目标的总部大楼。本文讨论CLEAR公司带来的业务的思路，以建筑物智能化和确定的目标来推动项目。其中一些功能描述详细。最后，本文考虑讲解了影响该项目的一些制约因素和风险。 CLEAR中心项目谁是CLEAR通信公司？CLEAR是一家电信公司。成立于新西兰电信市场放松管制的1991年，CLEAR增长十分迅速。初步主要涉及收费市场，但是现在CLEAR已经可以提供全方位的电信服务。我们有自己的互联网服务提供商CLEARNet，我们最近与沃达丰签订了一项战略联盟转
2、售计划。在奥克兰北部约170公里的格雷，和遥远的南方因弗卡吉尔，我们有我们自己的光纤电缆和微波无线电骨干运行。在奥克兰，惠灵顿和基督城，我们有一个全数字交换机传输系统的开关。CLEAR自1999年年中以来一直是英国电信公司的全资附属公司。为什么CLEAR想搬家到1996年，CLEAR在全国各地的14个地点约800名员工，但大部分设在奥克兰，在那里我们占地11,530平方米，有17层楼的空间，三个独立的建筑，进一步增长的余地很小。约0.5公里间隔的建筑物，员工得花费相当长的时间移动在建筑物之间和楼层之间。两个较小的，共计3,810平方米建筑物六层的租约，在1998年的8月和12月之间终止。虽然主
3、楼的租赁仍然有几年的运行，这个空间必须更换，CLEAR有机会来合理化其所有的办公空间。表1在现有建筑物的空间大厦地板区 ()1218352419753117270总计1711530CLEAR的项目CLEAR看起来，从现有的高层建筑，新绿色现场，从奥克兰的CBD区域外围的商业园区，寻找合适的地方，做一个广泛的选择，本身就是一个重大项目，但本文不是在这个方面进一步探索。人口的研究表明，CLEAR的大部分工作人员住在奥克兰北岸，或靠近市中心的地区。 港湾大桥北岸约5公里是一个12公顷的土地的农场改划为写字楼。物业搜索的最终结果是，CLEAR将采取18年的租赁合同来做一个专用的建设，成立合营企业。有斯
4、梅尔家庭，CLEAR和箭头国际，谁是项目和施工经理。该项目有三个不同的部分：1 基地构建 由斯梅尔家庭提供的上层建筑，外部覆层和中央的核心，2 基本承接 以CLEAR的合同提供主要的天花板，地毯和空调，3 承租 平时租户的装修项目加任何特殊的功能或增强，再次CLEAR提供。 自由承接 1997年开始正在进行在1996年年初的建设概念设计。最终的形式由两个六层楼高的中高层塔楼组成，共计 8,750平方米。每个420平方米用高23米的中庭分隔，由于终止现有的租赁规定于1998年，建设期限完成交工使用在1998年7月底举行，模块2于1999年3月。总基地建设工程造价约新元25万新元和必要的成本约17
5、.5百万新元。1998年8月开始搬迁，每两周移动50-100。工作人员随后几个月的停顿，直到1998年11月中旬，而模块2搬迁第二阶段开始于1999年4月，完成在1999年9月。由于建设完成时持续了八个多月，涉及搬迁的老建筑内，几个临时移动迁出，或在模块1模块2完成后，造成超过14个月内约1200人的迁移。几乎所有现有的桌组和屏幕被重新使用，节省约1.5万新元的新家具。 移动周期给我们两星期的时间拆除，翻新和重组的家具，准备下一步建立的工作区的行动。初次购买家具一切需要得到这项计划的是约100人。搬迁后，完成了一个独立的内部审计。结论是，业务中断已经可以忽略不计。什么是智能建筑？本文题为“发展
6、智能大厦”。可是智能建筑是什么有许多种解释，的确所有的事情都有这样的不同的解释存在。让我们来看看什么是CLEAR的概念的理解，以及它如何提供该项目的一个框架的方法。也许我们认为智能建筑的起点是离不开高水平的电脑化和自动化，推动建设服务，虽然这些功能将几乎肯定会出现，但不一定是智能建筑。智能建筑。CLEAR的概念是，智能建筑在物理环境的变化和需求响应能力其占用。智能大厦，还优化了其使用资源和帮助占领者进行了他的生意。物理环境可能包括环境温度等因素，阳光下，从人员和设备的热增益。占用的主导变量的可能包括使用及员工人数的变化，占领者的能力自定义工作区。也有推定智能建筑将实现节约成本的占用。CLEAR
7、的概念是办公室应作为一个阶段，它里面的一切例如，家具，空气调节和照明都应视为道具，重新安排业务需求的指示。这遵循明确的建筑智能化项目定义：智能建筑功能，启用和加强占领者的业务的增强可能是财务，业务或战略智能建筑应提供一个舒适和健康的最佳作环境的灵活性，以迎合技术的变革和在占领期间的业务由此我们可以看到CLEAR的三个主要驱动力，灵活性，功能和成本优化。CLEAR如何走近项目第一步是任命CLEAR自己的项目经理。CLEAR的执行考虑外部顾问，但最后决定，没有人会理解我们的需求和文化，所以他们任命知识产权署的成员内维尔福克斯，作为项目的项目经理。在未来三年内维尔与箭头国际和专业全职工作开发和建设C
8、LEAR中心的顾问。没有大的努力是不完整的当今使命，所以第一步是写我们。“为了有效和高效地开发从开始到完成的设施，CLEAR指出提供一个技术先进，高效节能，灵活和安全的工作环境，这将导致进入二十一CLEAR世纪”。CLEAR的目标虽然CLEAR执行队伍肯定项目团队已获得显着程度的自治，它是权利出发线。因此该小组制定了一些具体的项目目标签注CLEAR执行。1 减少财产 达到节省租金及经营成本 开支2 改善经营 巩固业务 效率3 提高图像 在电信项目的明确的存在市场发展的标志性建筑 和能见度4 提供高品质 制定工作区，满足清除的特定需求 的工作环境5 提高停车场 实现CLEAR员工人数和工作人员的
9、储蓄，并提供一个高比例的车 位供应及成本6 提供潜在 扩展空间优势绿色现场 发展下一步是确定和指定的功能，这将使建设智能化和实现这些目标。CLEAR的项目经理组织了一个宽测距系列访谈，问卷调查和小组讨论、从这个提供正确的效率，可以得到的照片为企业的物理环境。过去的装修和改装项目进行了分析在细节，以确定什么业务司机一直和他们有什么样的影响对业务。接下来，研究小组在了什么成本，两者运行现有楼宇和过去的项目开展。最后，CLEAR排名各种因素来分析和确定的优先事项清单。主要问题从这个分析中出现的主要问题可分为两组，那些影响的工作人员和那些受影响的运营和业务效率。前者包括的事项，如停车场，足够的工作空间
10、，删除通信的物理障碍，支持，如仓储，会议室的空间突破地区，和食堂和厨房设施。后者覆盖如空调和空气质量，照明，安全，业务技术问题改建期间，能源消费和资本扩张的成本中断和适合奏。从历史上看，流失-利率时工作人员将他们的工作站-已达到35的一年，耗资清除了很多钱。 CLEAR通常在整修的一年，糟糕的一年，花费达到100万新西兰元。我们将看到CLEAR如何设法减少这个成本大幅的时刻。CLEAR做了什么本文件的部分细节，着眼于介绍CLEAR新大楼的功能，他们的价值，它们被设计添加到的业务。高架地板 多年来在世界各地的建筑物已安装活动地板。之前在新西兰,他们已经安装了，但几乎总是限制在专业领域，电脑室，交
11、易室。CLEAR知道没有有一个凸起的地板在整个新西兰的现有建筑物。事实上，从许多方面来说，这里现在这样做有相当大的阻力。从最初的资本成本之间没有能够实现对参数足够的租值以收回成本。CLEAR的项目经理表明，此前的纪录，整修的基础上，高架地板，将给予较少的投资回收期四年多。开发团队仍然不服气，没想到CLEAR的长官批准的资本成本。那么肯定他们不会被批准的，他们没有足够的整体建筑高度，以适应累计地板无效，尽管被提醒需要由项目经理在每一个项目对照组会议当最后建议去CLEAR的在20分钟内它被批准执行，施工队不得不挖掘近一米的额外留在整体高度限制资源同意。CLEAR安装约15,000平方米高架地板。只
12、有地面有一个标准的混凝土地板的使用和布局，因为那里是没有预料到随着时间的推移发生很大变化。每个模块的地板上装有大约200落地箱，各提供三个数据或语音网点和两个电源插座。每层框从而容易重新定位后的所有电缆与3米的尾巴上安装上。350公里的6类电缆被安装在整个楼层的格子图案，每层回馈链接室。在这些房间里的配线架由光纤骨干网连接在一起。在此之上的地板结束后举行的钢铁皮肤模块化地毯磁性垫板的地板瓷砖。该系统就是这么简单，我们现在已经完全免除电工技术人员和数据移动。我的团队的任何成员可以移动地板插座5-10分钟，包括中继的地毯。可拆卸式分区再次，是什么对可拆卸分区新的;它已被用了一些年。但是，有一些系统
13、是不容易的重新配置，并经常发现服务运行在踢脚，并在面板安装电灯开关。我们免除所有这一切。所有的服务都贯穿地板，有没有电灯开关任何地方，除了在一楼会议室的建设我们分区承包商重新设计一个新的澳大利亚制造的产品标准,纳入系统之间的面板开槽的金属轨道和声学密封。开槽的轨道需要一个简单的金属支架，支持白板，图片，货架。有没有必要现在来损坏面板。 除了一些地板和天花板的轨道，整个系统可以在回收期间整修。有一个小成本约10-15百分比标准的溢价。但迄今为止的经验表明，我们的改造成本减少80-90，我们将在2-3年内实现回报。 办公室布局本身是高度模块化。办事处建在双排中心的地板上。通过CLEAR连接墙壁的两
14、倍，三倍或四倍空间可以创建会议或设备室。可以开两个单人办公室使16座位的会议室，在不到半个小时。他们可以恢复在不到半天的独立办事处。我们特意选择了把中央的路线，沿着地板的办公室留下，作为开放式的工作站。高度低，屏幕和玻璃门前办公室墙壁带来借光线进入细胞空间。我们的理由，因为工作人员在开放式的工作站往往要花费更多的时间在自己的办公桌比做经理，在开放计划领域的工作人员应该有阳光的利益。这现在的设计理念提供约85的建筑物的自然采光住户。 系统的灵活性，已经证明了自己。 在搬迁过程中我们没有锁定任何特定楼层的布局，直到前约四个星期动议。这还是给了我们足够的时间来建立办事处，并在其中两周安装屏幕和工作站
15、。该系统还足够灵活,在搬迁过程中，看到容纳一个重大的业务重组分裂成八个团队结构与所有的管理随之变化。组合家具布局 CLEAR已在三个现有建筑物采用了模块化的布局政策，无论允许楼板。然而，经理已申请多年来的“特殊案“参数偏离标准的布局和工作人员已对其进行了自己的无牌的定制。对这种松散的采购上已经造成了库存各种规格的工作站和显着的收集每一个屏风宽度，高度和织物整理。这种库存和布局的变化的结果一直是成本高的变化，因为每个团队坚持重建自己的老位置的新的位置布局。 明确的是，规范新建筑的布局，以使未来变化更容易，更便宜。开放的规划面积为选择的形式是一个4-6人区，深约4.6米，宽5.4米，这将非常适合底
16、板。基本配置包括四个1800x1800工作站，而且第五或第六的工作站，可以在几分钟内，他们的落地箱从地板底下同样迅速的拉上来。 现有屏幕进行改造，在短短两年的高峰，1200和1600毫米每两周移动周期前被转移到新大楼。1200是正常高度，但我们提供的1600高流量领域，例如，出口大门 减少那些坐在附近的中断。宽度分别为标准化匹配区域结构。 模块化的布局意味着，规划小的动作和现在很简单。四个团队可以在一定的搬迁从一个区域到另一个知识，他们将适合没有布局修改。对营运开支的影响潜在的成本节约从高架地板派生，可拆卸分区和模块化布局是巨大的。我提到之前的历史成本在本财政年度中，我已经在我的允许一些80,
17、000新元预算。完成搬迁后的两个月，我们面临着一个重新堆叠带来的另一个主要业务重组影响约280名员工。我们完成这一举动在30,000新元。照明 我们知道，从我们现有的宿舍成本分析，照明是我们的总办公室能源消耗的重要组成部分。二十四小时我们的业务性质差成本。一个人在正常工作地板上的老建筑时，将大约200名灯打开。因此，我们介绍了日光感应器，可调光荧光灯配件和巧妙的照明控制。底板两侧的外三排灯的反应日光感应器，调整上升或下降，在办公桌的高度以提供450-500勒克司的恒定照明。 经过几个小时的照明控制以后，我将描述一个复杂的系统。空调我们知道，空调是我们的主要组成部分，从成本研究经营成本，并结合的
18、员工不满，系统控制是很高的。因此，我们安装了一个微型的VAV空调系统。一个 VAV 的VAV方块和其相关的控制服务或者两个蜂窝办事处或一个开放的计划区4-6名工作人员。这项安排使我们能够修复集点下降到一个非常小的面积每个楼层。 有一个中央冷水机组为每个模块的地板上所有的空气处理机组，两个除了在地下一层，那里是一个单一的空气处理。这给出了一个总计22空气处理加了风机盘管在食堂和心房。再次，多样性帮助我们改进建筑物周围的空气质量。空气处理机组提供冷冻空调VAV箱，其中电气再热器如果需要提供额外的热量。我们拒绝提供替代系统环境空气和VAV箱，因为我们也遭受冷水在过去的许多漏水。在这个建筑中，我们可以
19、肯定会有在工作区的水泄漏。几个小时后的照明和空调控制如果我们要达到所需的成本节约，减少能源消耗，我们必须实现一个灵活的，用户驱动的控制系统。要求提供用户控制照明和空调这样的微区的水平最初有些头疼，但按键式银行来拯救我们的。如果我们可以管理我们的财务状况，通过电话，应该是可以做到的相同的照明和空调。现在我们已经结束了，是一个菜单当前区域的温度，能够激活后小时照明提供和/或长达2个小时期间，空调和转向灯照明覆盖开启或关闭。几个小时后进入激活楼道照明的地下升降机大堂按下电梯按钮，打开目标楼的楼道灯。员工有10分钟，以达到控制系统的工作区和电话，选择他们想要的任何照明和空调期间。然后打开楼道灯除关闭之
20、间的占领区和核心。在这个阶段有也许是打灯点亮整层近1500米的，造成了巨大的能源，因此成本超过我们的老建筑节能。 当用户设置的时间到期，下跌超过10分钟，在此期间，昏暗的灯光你可以再打电话来选择更多的照明和/或空调。然而，地板的健康和安全的原因，在这10分钟结束时期不黑暗。进一步10分钟，另一个电梯大堂走廊仍然亮着1。 通过电话访问我们已被告知，目前在任何其他地方世界上还没有建设有这样一个用户驱动的电脑照明控制微划水平。我们有大约450区的照明和空调控制。建筑管理系统（BMS） 控制提供集成控制系统，驱动照明，空调，安全和防火系统。还有一个电梯控制系统的接口驱动后，在每个小时的照明控制。地板上
21、此外，该系统提供完整的能源管理，负载脱落和监测发电机和UPS厂。 该系统具有用户友好的，Windows的驱动前端的非技术人员可以快速回升。我和我的团队不需要暖通工程师开展第一级故障诊断是由BMS信号，以协助维修工程师时，我们报告故障。我们也可以复位温度设定分，风量和时间安排很简单。约束和风险他们可以认为所有项目都有约束和风险，更大的项目更关键和深远。预算 预算始终是一个问题，因为建设开发和CLEAR为这个项目投入大笔资金。然而，无论是业主和租客的勇气和决心，瞄准他们认为是正确的，不一定是最便宜的。时间时间始终是一个重大制约因素，和从来没有更比这里现有项目团队必须保持专注于结束日期抗拒的诱惑，以
22、找到更优雅和创新的解决方案。设计建设的大小和形状会影响办公室的可用性;有效率和低效的楼板。在早期在设计清晰的项目实现建设太窄，无法容纳我们的“宽体”的布局，也就是说，每个外表面的三个工作站，在中间有两个蜂窝办事处。与建筑师讨论后，增加了建筑物的宽度数米，导致减少了建筑长度约20米。有一个不断斗争的形式和功能之间的力量。 明确的是确定该功能将接替于形式，内维尔福克斯著名引述在当地建设记者说他不在乎，如果建设做出来的纸板，只要它运作良好。重点目标 团队不断交回该项目的目标，以检查每个功能会见使命陈述。如果没有，却遭到了拒绝。该小组还检查每个功能提供了积极的成本效益，反对只是一个很好的有做样子。革新
23、 尝试新的东西，要么是一个机会或威胁，取决于您的的观点。CLEAR看着新的解决方案，但不希望太转移范式远。项目团队可能没有创新，任何伟大的程度，但他们做了什么做的是利用现有的材料，服务和设计理念，并尝试组装他们以不同的方式。虽然当我们的项目经理有一个令人失望他未能说服开发商使用的3300平方米收集和屋顶面积厕所的回收。该系统在技术上是可行的，但投资回收期期间太大。 然而，创新总是有风险的考虑外箱太远。在每一步测试是否功能附加值的项目经理发展，或仅仅感到欣慰创新的愿望。太多的自由思维的运行该项目的主要目标和目标的视力丧失的危险。可能的艺术什么是可能的，什么是不？归根到底什么是可能的足够的钱，足够
24、的时间，无限的耐心和正确的团队。然而，在现实世界中，至少前两个通常是有限的。我们的项目经理和设计师们把重点放在什么是务实和明智的，并制定解决方案，符合这些条件。教育别人 一些项目经理有一个完全自由的手，我们的项目经理这个幸运的乐队之一。他克服反对和说服他人加入他。有愤世嫉俗者说了些什么事情不能做。 耐心，良好的科研一个争论的情况下送行。 有这样的，如设计师和专业顾问，虽然他们明白需要全面CLEAR的思维方式带来的建筑物。在这个项目中的例子的问题，必须出售给这些人包括：高架地板，建筑外形和微区的照明和空调控制。CLEAR的需要决心和知识赢得了这个组。 最后，还有那些没有可能在技术上了解的建筑物，
25、如行政和金融决策者。他们的忧虑集中在成本和时间。什么能建立更便宜和更快的吗？或许是肯定的，但会影响成品吗？这里的团队需要以上所有的技能，再加上他们的人的尊重和信心说服。正确的理解力水平有没有绝对标准的智能楼宇和球队不得不决定什么是正确的水平清晰的理解力。它确实获得详细和清除的业务运作和结构的透彻了解，从他们发现的问题和需要。他们准备看看外面盒解决方案，而不是接受的事情一直进行的方式，但有时候他们不得不为争取自己的想法。最后，他们得到满足，功能附加值。结论CLEAR的理念是，建立专门的智能楼宇服务的需求和提高业务的占用人，在决策中分析，将会为它付出这样或那样。CLEAR是什么，它已经在其新的建设
26、取得非常自豪的成绩。该建筑是CLEAR的业务工作，到目前为止，它已交付完成了预期的一切。2000年4月CLEAR中心获得了新西兰商业建筑委员会的卓越奖。参与发展的关键人员和组织业主与开发商 斯梅尔家族信托 承租人 CLEAR 通信公司 主要承建商 箭头国际客户代表 内维尔福克斯 建筑师 沃伦和马奥尼架构 工程师 康奈尔瓦格纳工料测量师 克拉克截至2000年5月的联络详情：乔纳森杰普森设施经理CLEAR通信公司私人邮袋92143新西兰奥克兰 电话：+ + 64 9 912 4009传真：+ + 64 9 912 4942电子邮件jonathan.jepsonclear.co.nz jonathan.jepson clear.co.nz
