1、个 案 调 查 分 析 表（城中）案 名长江酒店公寓开发商/代理上海结绳纪事企业发展有限公司昆山分公司/上海结绳纪事咨询有限公司楼盘地址昆山市人民路89号(原利玛商场楼上加盖)楼盘电话0512-57503799、57503773、57503833管理公司开发商自己的物业管理公司（2.5元/平方米月）总建筑面积20000平方米总套数352套，30多户/层(5-15F)目标客户群投资客（上海、浙江、外商等）产品类型小户型产权式精装修酒店公寓（下2.6米，上2.4米）主力户型面积36-50平方米，5.05米的层高销售价格10400元/平方米（均价）租金价格2000-4000元不等销售情况一期200多
2、套已经销售完毕、二期100套8月开盘，7F以上南面已售完，北面还有余套。工程进度原老利玛商城基础上加盖至15层（目前已快竣工），07年上半年交付，8月样板房推出。配 套 设 施一至四层为大型商场配套，酒店设大堂，公寓配三菱电梯4台（东面上去），四层为停车场。因为楼盘地处市中心，周围已有成熟的配套，所以公寓基本没有配套。装修情况（装修成本、产权性质）1、 装修标准在800-900元/平方米：房间含地板和吊顶，空调1.5匹二台，卫生间硬装修，厨房里有电磁炉、热火器、厨柜、油烟机。2、 宽带网络接口，楼宇对讲系统及家庭防盗系统。3、房屋产权为70年（1996年的土地），物业可以替业主代租房屋。4、按
3、揭：7成20年建行按揭。个 案 调 查 分 析 表（城北）案 名滨江丽景开发商/代理昆山美欣置业有限公司楼盘地址昆山市昆太路738号楼盘电话57782248、57767000管理公司开发商自己做物管（物管费1.5元/米）总建筑面积87000平米总套数480套（其中小户型220户左右）还有6套目标客户群昆山本地高收入者、投资客（较少）产品类型酒店公寓、小高层、商铺、多层。酒店公寓可5年包租，以房价的税前8%为回报，第一年的租金可直接冲抵房款主力户型面积40-72平米销售价格3938元/底层价，每上一层加50元/米租金价格1500-1800元销售情况04.12开盘，销售60%左右工程进度小高层已结
4、顶06.6交付配 套 设 施会所（活动室、台球室、乒乓室）、网球场装修情况（装修成本、产权性质）1、 装修标准：硬装修，只配备橱柜、立式脸盆、淋浴房、防盗门。2、 按揭：6成20年个 案 调 查 分 析 表（城西）案 名国际上湖开发商/代理华烨置业/龙行地产楼盘地址阳澄湖旅游度假区楼盘电话0512-57650222管理公司香港戴德梁行之专业酒店品牌宝曼酒店经营管理总建筑面积29000平方米总套数酒店式公寓共500套左右目标客户群投资客户(以上海、苏州、温州、台商为主)产品类型酒店式公寓（还有12套和商铺）主力户型面积40-100平方米，层高3.35米销售价格11000元/平方米租金价格十年返租
5、，税前8%回报销售情况04.11.28号开盘，已销80%左右工程进度桩基，06.3.31交付配 套 设 施周边配套：楼盘处于阳澄湖度假区内，旁边有旅游主题公园、大上海高尔夫球场，美食一条街为依托。小区配套：公寓内有停车场，有健康、休闲、商务会所。使用奥的斯电梯装修情况（装修成本、产权性质）1、 按五星标准装修。2、 7成按揭，10年返租，8%返租（税前）， 例：房屋总价50万，十年租金8%即40万，前四年租金签约立即抵充房 款即16万，合同价为34万，首付30%10.2万，业主可以享受酒店提供的9.2万十年免息贷款，推算出首付即1万就可签约。3、产权70年。个 案 调 查 分 析 表（城东）案
6、 名东方华庭开发商/代理昆山中源房地产开发有限公司楼盘地址前进路与青阳路交汇处楼盘电话57721666、57721818管理公司香港招商局物业总建筑面积128000平米总套数1100户左右（目标客户群上海、温州投资客、白领产品类型国际公寓、小高层、国际写字楼、商铺主力户型面积精装修国际公寓29-65平米销售价格均价4800-5000元/平米租金价格一期三室一厅精装修4500-5000元/月销售情况二期5月2号开盘但至今未对外正式销售工程进度开始打桩06年底完工配 套 设 施健身房、游泳池、健身设施、中心广场、会所配套装修情况（装修成本、产权性质）1、国际公寓为精装修房，其余为毛坯房2、按揭：7
7、成20年（光大、商行）个 案 调 查 分 析 表（城中）案 名泊仕开发商/代理昆山力高房地产开发有限公司楼盘地址樾河大桥东面楼盘电话0512-57305731管理公司江苏爱涛物业管理公司（1.8元/平方米月）总建筑面积40000多方总套数466套目标客户群昆山市民、投资客户（上海、苏州、浙江）产品类型小户型公寓(8幢)主力户型面积40-50平方米销售价格4500元/平方米（毛坯均价），目前市场价4700-4800元/平米租金价格1500元/月(毛坯)，精装修的可以租到2000元/月销售情况04、8月开盘，目前售完工程进度已现房，进入内装修阶段，05年5月交付使用，业主可以自由选择装修。配 套
8、设 施小区配套：有会所基本配套，小区为半敞开式公寓，有保安24小时巡逻，凭卡入电梯，每层2部电梯。装修情况（装修成本、产权性质）1、菜单式装修：可选择装修成本25000元/套。2、产权70年。3、6、7成建行按揭。个 案 调 查 分 析 表（城北）案 名温莎堡假日酒店开发商/代理昆山温莎堡假日广场有限公司楼盘地址北门路388号楼盘电话0512-57163888管理公司2.0元/平方米月总建筑面积20000总套数180套目标客户群投资客户产品类型酒店式公寓主力户型面积71.72平方米销售价格当时价格为4500均价，目前价格在5200元/平方米租金价格1600元/月（协议价）销售情况销售完毕工程进
9、度已经交付使用配 套 设 施东芝电梯2台、大堂、桑拿浴场、健身房、咖啡吧、茶吧装修情况（装修成本、产权性质）1、装修（软件配套业主要出15000元/套），目前已经有100户业主和酒店签定协议。2、70年。个 案 调 查 分 析 表（城中）案 名雍景湾南苑开发商/代理中茵置业楼盘地址柏庐路和朝阳路交叉口楼盘电话0512-57575988管理公司上海亚新物业公司(2元/平方米)，25元/平米公共维修基金费总建筑面积30万方总套数120套（小户型公寓）目标客户群上海、浙江投资客、台商、昆山当地投资客产品类型多层、小高层、小户型公寓主力户型面积50-65平方米（得房率70%）销售价格5400元/平方米
10、（均价）租金价格1800-2500元/月销售情况04年12月20日开盘，基本售完工程进度已经结顶，2005年底交付使用配 套 设 施小区配套：大堂、西门子电梯二台、公共会所、游泳池、幼儿园、中心公园、可视电话、红外线防范系统。周边配套：有百润发超市、米萝咖啡、嘬嘬KTV、在水一方足浴。装修情况（装修成本、产权性质）1、 精装修800元/平方米：房间实木复合地板，名牌卫浴，厨房组合柜，洗衣机、空调、电视机、电视机柜、微波炉、双人床、衣柜、沙发、桌椅。2、 产权70年。3、 6成按揭(工行、中行)个 案 调 查 分 析 表（城北）案 名纽约之星开发商/代理昆山中仁房地产开发有限公司楼盘地址北门路和
11、萧林路交叉口楼盘电话0512-57773311管理公司总建筑面积总套数348套目标客户群昆山市民、投资客户产品类型酒店式公寓主力户型面积40-80平方米销售价格5500元/平方米租金价格3000销售情况2005年6月开盘工程进度3层配 套 设 施8A智能化系统、纽约风情大堂、商务中心、休闲茶吧、空中花园露天休闲咖啡座、健身房装修情况（装修成本、产权性质）4星级酒店装修标准个 案 调 查 分 析 表（城西）案 名前进录开发商/代理星海营造房地产开发有限公司楼盘地址前进西路东段商业街楼盘电话0512-5757222管理公司星海物业管理有限公司总建筑面积57000平方米总套数162套（酒店式公寓）目
12、标客户群昆山市民、投资客户（上海、苏州、温州）产品类型多层、小高层、写字楼、商铺、双拼、酒店式公寓主力户型面积40-55平方米（东西向）销售价格5300元/平方米（均价）5500现租金价格1800-2200销售情况05年2月开始销售至今已销95%工程进度酒店式公寓已封顶开始装潢，06.4前交付配 套 设 施内部配套：大堂、会所、网球场。周边配套：玉山医院、玉山广场、欧尚超市、沃尔玛超市、超华建材城星海湾洗浴中心、玉峰实验小学、昆山中学。装修情况（装修成本、产权性质）1、精装修、装修成本800-900元/平方米（TOTO洁具、AUPO浴霸、LG空调、墙面立邦漆、圣象地板、阿里斯顿电热水器、实木家
13、具、品牌洗衣机、品牌冰箱、25寸品牌彩电、帅康油烟机、橱柜、电磁炉、升降晾衣架、组合衣柜，奥迪斯电梯两部）。2、防盗系统：可视对讲系统、家居防盗联网系统、家电智能遥控系统、住户信息接收系统、红外线报警、煤气泄露报警系统、重要通道摄像功能3、7成20年按揭。个 案 调 查 分 析 表（城东）案 名腾龙阁开发商/代理浙江富瑞楼盘地址前进路1063楼盘电话57723636管理公司第一太平戴维斯 5元/月总建筑面积8000总套数104目标客户群本地客户9成，年龄在30以上产品类型酒店式公寓主力户型面积40销售价格开盘7750，目前7900租金价格2600元/月销售情况剩余8套左右工程进度在内部装修配
14、套 设 施银行，超市，咖啡店，会所，健身房，棋牌室等装修情况（装修成本、产权性质）4星级酒店装修标准 产权40年个 案 调 查 分 析 表（城西）案 名克拉水城开发商/代理昆山海之舟房地产开发有限公司楼盘地址阳澄湖畔楼盘电话57899286/57572979邢书琴50589997管理公司总建筑面积500亩总套数二期80套目标客户群台商、企业高管、浙江、上海投资客产品类型酒店式公寓主力户型面积60-71平米销售价格45万左右每套租金价格酒店价格420-580元/天、一次性返租税前8-10%回报销售情况于05年3月开始预定，预付定金2000元可抵房款5000元，05年5月底正式售卖已预订10套左右
15、工程进度一期06年4月交付配 套 设 施大上海威尼斯度假村、高尔夫球场、森林公园、体育中心、国际会议中心、大学城、酒店配套(餐厅、健身房、娱乐设施)装修情况（装修成本、产权性质）1、 四星级酒店装修标准2、 70年产权3、 按揭7成20年个 案 调 查 分 析 表（城北）案 名都市现代城开发商/代理昆山新昆达房地产有限公司/代言人地产行销楼盘地址长江北路218号楼盘电话0512-57578686，57578515管理公司金乡邻物业管理有限公司总建筑面积14万平方米总套数19层，共144套目标客户群工业区投资客，外商、上海客户产品类型酒店式公寓（长江花园二期）主力户型面积主力户型50-60平方米
16、，顶层为复式房，层高2.8米销售价格4400元左右/平方米，1F商铺估计10000元/平方米租金价格2000-2500元左右/平方米销售情况一期03年开盘，陆续推出至今基本销完工程进度目前全面封顶，05年12月底交付配 套 设 施小区配套：会所、中心花园、儿童乐园、健身房，超市、游泳馆、网球场，公寓里配西格玛电梯。 周边配套：易初爱莲大卖场，生态公园，裕园实验学校，菜场，医院，商业街，银行等。绿化率46%装修情况（装修成本、产权性质）1、装修标准1万左右/套：房间含复合地板和吊顶，卫生间硬装修，厨房里有电磁炉、热火器、厨柜、油烟机。2、房屋产权70年。3、6-7成按揭（男至60岁，女至55岁）
17、。个 案 调 查 分 析 表（城南）案 名吉田国际广场单身公寓开发商/代理吉田建设开发（昆山）有限公司/杭州飞扬广告楼盘地址柏庐南路西侧、中华园路南侧楼盘电话0512-57332255管理公司管理公司未定，物管收费未定总建筑面积23000方左右总套数338套（小户型公寓）目标客户群台商、外商、上海、浙江投资客、昆山当地投资客产品类型高层、小户型公寓主力户型面积45-72平方米（得房率6570%）销售价格5800元/平方米（北均价）；6000元/平方米（南均价）租金价格该楼盘尚未开始租赁销售情况05年4月28日开盘，实施销控，逐渐推出工程进度单身公寓27层，已经结顶，2007年交付使用配 套 设
18、 施大厦配套：大堂、电梯三台、公共会所、裙房商铺（未定业态）、便利店、安防监控系统。周边配套：楼盘设置有大型会所，但该楼盘总体量达到70万方，就单身公寓而言，实施分流进出，目前规划中，其会所不对单身公寓用户开放。装修情况（装修成本、产权性质）4、 采用复合地板，和成卫浴，厨房组合柜（亿田），配置油烟机，简单吊顶，预留空调出风口（未定是否统一安装）。5、 产权70年。6、 7成按揭(工行、农行、交行)个 案 调 查 分 析 表（城北）案 名优秀开发商/代理振华房产/巨大房产楼盘地址北门路楼盘电话57737339管理公司未定总建筑面积总套数400套左右目标客户群单生人群产品类型纯小户型主力户型面积
19、30-50销售价格未定租金价格销售情况未开盘工程进度平整配 套 设 施北门路商业街，城北小学，中学，锈峰中学，超市，装修情况（装修成本、产权性质）7、个 案 调 查 分 析 表（城西）案 名新城翡翠湾开发商/代理苏州新城万嘉楼盘地址马鞍山路古城路交界处楼盘电话57576671管理公司本公司下属物管公司总建筑面积24万总套数2000其中小户型60套不到目标客户群本地文化高层及投资客（情境生活社区）产品类型花园洋房，多层，小高层主力户型面积35-55销售价格3000租金价格销售情况已完工程进度三，四层配 套 设 施阳澄湖，森林公园，大学城等装修情况（装修成本、产权性质）无装修 70年综合分析：这段
20、时间经过对苏州，昆山及陆家和花桥当地房产项目的调查走访，发现昆山的酒店公寓及小户型很多，但在酒店服务式公寓这一块相仿甚少，只有国际尚湖和腾龙阁，另外与本项目比较接近的楼盘有优秀、泊士、及10月份推出的新城翡翠湾小户型，和本案最接近的应该是优秀了，但是因为目前该项目还没有具体的展开，所以了解的信息有限（明年3，4月份开盘，约有400套左右，面积在30-50）；此外在昆山的定山湖的曙光新城（2500），周庄的水都美墅（3600），新镇的嘉禾花园（3100），以及张浦的开心公寓（2700）也有20到100套不等的数量（注：乡镇的小户型都是没有装修的）。可以看到目前房产市场上已有同类产品的存在，并且品
21、质参差不一，这为本楼盘的销售制造了一定的难度。同时预计在明年3，4月份开盘的优秀纯小户型也会对本案的销售起到阻力。经过对昆山楼盘的进一步了解发现，昆山楼盘的价格划分有一个特点：楼盘的价格并不是完全按照地区来化分的，而是以价格及楼盘的品质来综合划分的，在同一区域中不同品质的楼盘相差近千元，因此一个楼盘只要做到配套齐全、价格适中、品质保障，就一定有自己的销售市场。目前昆山高档住宅的主要销售对象为投资客、白领、高管。因此要实现销售必须以他们的需求为方向，不仅要符合居住者的要求为他们提供高品质的生活空间，也要符合投资客的需要打消他们对投资安全性、回报率、方便性的顾虑，实现销售。同时我们也看到，大部分客
22、户把酒店公寓与小户型公寓相混淆，在这方面我们可以不要强力区分出，除此之外价格问题依然是个比较敏感的问题，在昆山房产投资回报率相对较高，用一个较高的价格去投资较小的楼盘对房产的升值空间客户也会有所顾忌。由此认为本项目的出现填补了本区域及昆山房产市场高层小户型楼盘的空白，满足了一部分对一种全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方面会有一个过程所以这也将是贯串销售过程中一大难题。对于购房者来说，购买小户型有几个问题是比较注意的：一是车位是否充足，二是得房率，三是没有阳台，四是电梯问题，五是房型与朝向问题。另外，03年到04年期间，安亭的房价的不断攀升，带动了整个嘉定房产的整体上扬；拒统计，04年安亭成交均价比03年的成交均价上涨了1610元/平方。涨幅达到49%，是04年上海上涨幅度最大的区域。05年上半年，安亭房价继续上涨；我们分析其原因：1：购房者对本区域的认可2：楼盘品质的不断提升3：汽车城，F1赛场，城镇改造产生的动迁户的本地消费刺激着房价。4：更多的汽车企业入驻安亭，引导汽车人才的入驻，提高了本地的房产需求。
