1、南昌江旅国际大厦推广方案一、南昌市写字楼发展概况 1消费主体为行政事业单位，私营民营企业消费增长较快 在南昌市场，私营民营企业经济发展阶段所限，大多仍不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是一些发展较快的私企，如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构，但从增长率和可挖掘市场潜力而言，私营企业的潜力巨大。 2高档写字间租赁市场仍不成熟，整体市场有待启动 南昌市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，并缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间租赁需求增长有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对商务写字间
2、的投资市场也受到了很大的制约。 3市场需求仍集中于中低挡办公物业，高档办公物业发展空间及发展潜力巨大 南昌目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。 其次，从宏观经济而言，南昌市二、三产业的发展速度及所占比例较高，国家对南昌的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展，对高档写字间的需求刺激将会相当明显。 4供应量及需求量均较小 南昌写字间市场处于起步
3、阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。 其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。 5写字楼正处于升级时代 房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。近几年，伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日益改善，吸引了国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。相比以往，呈现出专业化、商圈化的特点
4、。 （1）逐步走向专业化 在1993年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。1993年，华财大厦以近百米的高度面市，是当年南昌的标志建筑。大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。1996年江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到了2000年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功
5、能受到一些中、小成长型企业的追捧。 但商住楼和写字楼是两种不同的产品。首先，商住型物业立项为住宅，立项是住宅，属于土地创业，比商业创业便宜50；其次，二者的技术标准差距更大，比如消防系统，国家规定住宅可以不上消防系统，但是写字楼一定得有。商就是商，住就是住，因为商是开放的，而住是私密的，二者格格不入，不能融合在一起。但市场经济，存在就是合理。估计商住楼会在相当一段时间存在，因为现阶段不断有人创业，而这些创业者还没有能力在写字楼办公，这是一个很实际的问题。商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程。一些公司离开了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂的
6、住宅呆下去。 南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。 （2）融入商业圈 纵观前面提及的几个专业写字楼，与最早的江信国际大厦不同的是，它们都不是作为单体存在，而是融于各商业圈中。财富广场自不必说，座拥八一广场成熟商圈。整栋大厦造型简洁挺拔，以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽的景观。地王广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀，人气聚集，品
7、牌汇集。项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者之间就是互为需求的“商业链”，能够形成一种良性循环。国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈的重要组成部分。红谷滩的商业发展拟初步确立按“一个核心区，两条辐射带，三个功能区，四条商业街”的模式来构造红谷滩新区未来的商业平台。而其中红谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头，建设总建筑面积超过30万m2的集会展中心、大型购物中心（Shopping Mall）、写字楼、五星级酒店和银行为一体的多功能购物功能区。
8、对写字楼融入商圈的现象，单一的写字楼已不能适应时代需要，高档写字楼的消费主力是外来人员，他们的工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。从投资角度看，“商圈”格局决定增值已被决大数投资者所认同。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个好的增值的前景，而现在南昌的写字楼，正以各大商圈为中心形成不同的“圈地”格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择的上策。 二、南昌市写字楼租售情况 1写字楼销售情况 项目名称地理位置规 模面积均价客户群竣工时间配套 新田金世纪朝阳洲孺子路西路18层共72套153.53548元/广告、律师、设计、会计、装饰等智慧型中小企业2004年底5楼有600商务会
9、所，有商务配套服务，文具中心、大小会议室、阅读咖啡屋、按摩馆、网吧、迷你影院、健身中心等设施。8位白领丽人保姆。 国贸广场洪城路一栋20多层（层高3.3米）141.993900元/商务办公用户2003.12楼宇自动化、办公自动化、保安自动化、通讯自动化、消防自动化（五A） 南方大厦民德路339号一栋19层108.03200元/附近居民、医院2004.4处于闹市区，下面两层商用 地王广场中山路百花洲一栋（地下2层，地上28层）64.25800元/商业人士2004.12.31宽带接入系统，保安监控系统，地下停车场管理系统，卫星及有线系统，移动电话无缝覆盖系统，楼宇自控系统，背景音乐系统。 财富广场
10、八一大道357号二层地下室 裙楼五层 塔楼30 层198.85000元/投资、置业人士及个体户品牌经销商2004年8月1日六、七层为高级商务会所，拥有4000的屋顶花园，商务配套：屋顶游泳池、健身中心、网球场院、咖啡厅、多功能厅、网络会议室、电话电话会议。 写字楼名称地理位置租价（月）出租率客户群配套设施 长运大厦八一大道199号28元/m80%电子通迅、美容、贸易、医药、维修卫生间（一层一间）、电梯2部、停车场 三星大厦站前西路25元/m95%银行、广告、装饰、房产、餐饮、贸易地下停车位、康乐室宾馆、卫生间、电梯 伟业大厦高新火炬大街16元/m98%从事高新技术产业的企业或事业单位电梯1部
11、强威大厦中山路65号31元/m90%广告、装饰、保险咖啡厅、健身房、餐饮、停车场 奥林匹克大厦福州路16元/m98%个体及私营企业商场、体育用品、汇仁堂大药房 宾招大楼省府大院北二路26元/m95%广告、媒体、婚介停车场 龙式大厦省府大院东四路26元/m95%广告、媒体、企事业单位电梯2部 金源大厦海关对面32元/m80%投资人士邮件箱、24小时监控 汇盛大厦井冈山大道1128号约30元/m100%个体户、私营企业豪华会所、健身房、监控系统、咖啡厅 证券大厦胜利路46元/m100%证券公司、私企、房产、事业单位会所、停车场 银湖大厦湖滨南路2号25元/m100%商业人士银行、24小时监控 江铃
12、大厦苏围路30元/m99%饮食、财务、保险证券、美容电梯2部、宽带、消防设施、换气 江信大厦北京西路88号68元/m90%办事处、广告、媒体江信证券、房产会议中心、多功能签字厅、谈判厅、咖啡厅 福利大厦广场北路166号500元/间100%广告、电信、旅游、律师所、彩票中心停车场、管理值班室 华财大厦沿江北路30元/m80%广告、美容、宾馆贸易、科技、代理3部电梯、消防器材、停车位 中环广场井冈山大道928号无100%装饰、银行、花卉、电子科技地下停车场、摄像监控、电梯 中山城中山路177号35元/m95%房产、美容、广告商场、商务中心、停车场、餐饮 物资大楼八一大道432号18元/m95%旅行
13、社、证券、物资机械制造、电脑设备电梯2部 商储大厦洛阳路18元/ M2备注：水电费另计 金阳光南京西路18元/ M2 备注：水电另计 建设大厦省政府北路40元/ M2 备注：租金含物业管理费 航空大厦彭家桥14元/ M2 备注：水电费另计 21世纪出版社孺子桥头2万/月 2写字楼出租情况 3主要写字楼详细情况 项目名称：华财大厦 项目地址：沿江中路 物业类型：商业服务和写字办公综合型习字楼 总建筑面积： 户型面积：56，70，100，140m2 楼层布局和功能：1-20层为写字办公，21-25为宾馆、客房 配套设施：停车场面积小，车位不足 租 金 30元/ m2/月（含：水、电，物业费）； 3
14、2元/ m2/月（含：水、电、空调、物业） 售 价 不卖 物业管理费 （含在租金里） 付款方式： 租金：一个季度一交 压一个月押金（压一付三） 客户对象及特征：各行各业，其中食品，副食品居多。 入驻公司包括：太太乐、金龙鱼、LG、理光等 项目名称：江西国际信托大厦 项目地址：北京西路 物业类型：纯写字楼、高档智能化写字楼 户 型：三种 50 M2 100 M2 150M2（138-158 M2） 楼层布局和功能：1-25层为写字办公、26-27层为各类会仪场所 特 色：入口大堂气派豪华，全大理石。 配套设施：现代化配套设施齐全（宽带网）；中央空调；美国进口OTIS电梯； CCTV电视监控；24
15、小时保安 价 格：租金：68元/平米 （水电空调物业管理费）售价：不售 付款方式：压三付一（交三个月押金，一个月租金） 优惠措施：时间优惠；租一年按11-11.5个月算。 客户对象及特征：知名公司，专业性金融、证券公司。如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，KODAK等。 荣 誉：建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位 出 租 率：80%以上 项目名称：太平洋购物广场商务大厦 项目地址：中山路与象山路交汇处 物业类型：商务公寓、写字两用。 物业档次：中高档，27层 总 面 积：25000-3000 M2 户 型：全框架结构，可自由组合成80 M2，300 M2，500 M2不
16、同面积办公区。 楼层布局和功能：1-4层北京华联超市、5-27层为公寓、写字楼。 配套设施：高级电梯、智能消防系统、闭路电视监控系统、红外线监控系统 售价：4800-5000元/ M2（5-27层） 付款方式：现款；按揭（8成30年） 客户对象及特征：各类公司，商务人士，投资者。 营销缺陷：1. 写字楼宣传定位普通，无个性。2宣传推广力度不够。项目名称：地王广场 项目地址：中山路 占地面积：7826 M2 发展商：江西福泰房地产置业有限公司 建筑设计：泛华（广东）工程有限公司 物业类型：商场，休闲，酒店式公寓，写字办公。 物业档次：中高档，地下两层，地上29层。 户型：全框架结构，可自由组合成
17、60 M2-300 M2不同面积的办公区。 楼层布局和功能：1-7层商场整体招租做商业。8-29层为公寓、写字楼。 售价：45000-46000元/ M2（1-5层）、4950元/ M2（均价）（8-29层） 付款方式：现款；按揭（8成30年） 客户对象及特征：各类公司，商务人士 ，投资者。 三、项目价格定位 我们认为，江旅大厦的价格定位最基本的三个原则是：一要考虑项目成本和盈利目标，二要分析竞争对手的成本、价格和产品，三要考虑客户需求和目标客户的预期价值。 1南昌写字楼价格走势 南昌的写字楼价格以江信国际大厦为标志，形成南昌写字楼最高租价68元/月。但由于南昌真正意义上的写字楼出现较晚且少之
18、又少；另外，南昌大部分企业都处于创业阶段，他们对写字楼要求并不高，甚至在住宅楼里办公；因此，南昌近几年的写字楼出租价格总体来说并不高，高中低大概在70、3040、20元/月，且比较平稳，但总体来说，稳中有升。 2租金定价依据 项目定价以市场比较定价法为主。市场比较法的重点是比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性，为了使比较实例的选取科学、准确，我们根据江旅国际大厦的特点，选取了南昌目前写字楼典范江信国际大厦、南昌早期写字楼华财大厦、南昌写字楼换代产品国贸广场。 为了使江旅国际大厦的价格定位更加科学和准确，我们选择了如下几个修正因素： （1）地段因素 北京西路由于省政府的坐落，商业办公氛围浓厚
19、，且道路交通十分畅通，同时江信国际大厦临近广场，属于广场商业核心区；华财大厦利用沿江路的出行方便，另外还有抚河景观带；国贸广场位于四向交通的坛子口，交通位置较优越，同时与红谷滩新区联系较近；相比较，本项目在地段方面并无明显优势。 （2）周边配套 本项目周边配套相对较完善，宾馆、酒店、公园、娱乐等等。 （3）规划因素 江信国际大厦规划上仅为单纯的写字楼；华财大厦则为商、住一体；国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心；本项目基本上为纯写字楼，但仍有首层为商业；因此项目规划上，本项目不如江信国际大厦单纯、不如国
20、贸广场全面。 （4）品质因素 江旅国际大厦国际标准5A级的品质显然优于华财大厦等，与江信国际大厦相当。 3项目定价 综合考虑项目自身因素及南昌写字楼市场因素，建议项目租金定价：4050元/月，水电及物业费另计。 四、项目推广策略 （一）客户定位 目前本项目基本定位于江西首家旅游超市，因此基本目标客户为：省内（南昌市）各旅行社及相关行业，包括票务代办机构、银行、保险、运输等关联行业。 南昌本土有实力的公司以及处于发展快速上升期的成长型公司。 鉴于本项目综合品质，国际5A级品质，因此不排除有实力的大中型公司整层办公。 （二）推广策略 1项目优势点 省旅游局各部门进驻现场办公，全面提升商务形象 标准
21、5A级的甲级商务办公大厦 优越自然人文环境，南昌高端生态型办公楼 江西首家特色主题写字楼-旅游服务超市 成熟的商业配套，南昌市主要餐饮、休闲、旅游住宿中心 南昌首创观光电梯写字楼-身份和地位得以彰显 板式写字搂，自然采光、通风俱佳-健康保证 现代新颖外立面-南昌标志性建筑 物业增值服务-北京万通物业管理公司提供定制服务 2总体推广策略 定制营销以客户需求为市场导向的营销方式 所谓定制营销，是市场细分的极限程度。它的理论依据是：因为每位客户都有自己特有的需求和欲望，所以每位客户都可成为一个潜在的独立市场。卖方可以针对每位客户来设计不同的产品，制定相应的营销计划。 定制营销的基础： 客户期望自己购
22、买的产品能反映出自己的个性 可以让客户参与制造完全符合自己需要的产品 可以对销售条件（如付款方式）进行定制 通过万通集团的加盟引入对江旅国际大厦进行全面的定制服务： 第一，万通集团成熟的国际型建筑专业定制服务，为定制营销的运用创造了条件； 第二，江旅国际大厦进行主体改造，工程设计及设备、功能均具有一定的修改空间，从而形成了一定市场的竞争优势； 第三，主要客户人群已锁定，特定行业特定客户的特定需求可知，使定制营销的运用成为可能。 3宣传策略 概念定位 在江旅国际大厦传播推广中，建议应用概念传播，加大概念炒作 核心概念定位 南昌高端生态商务空间 分概念定位 1形象概念 强势品牌，领跑商务未来 2区
23、位概念 位置优越，同步国际商务速度 3环境概念 自然调节绿色商务空间 4推广概念 南昌首创观光电梯商务大厦 5价值概念 高人一筹，科技领先（层高3.6米） 国际化5A级，智能化系统 6配套概念 成熟的社区完善的配套 餐饮、酒店、百货、医院、银行、公园 造就了福州路的璀璨、繁华。 4媒体组合 报纸媒体：南昌晚报、江南都市报、江西商报 宣传资料：三折页、DM单 电视广告 网络商务平台 户外广告：工地围墙、广告牌、户外指示牌 自办媒体：旅游信息快报 自办媒体旅游信息快报 依托江西省旅游局资源优势，建议自办媒体，针对目标客户专门派送，并配合夹报扩大传播。 自办媒体命名为旅游信息快报，突出商务特征，每月
24、发行一期。 具体内容包括旅游经济综述、发展前景展望、专家学者点评、消费者心声、万通商务快递，期间穿插软文及硬广告。 未来可在旅游公司及商务写字楼中派发，并借此全面提升江旅国际大厦的品牌形象。 5系列报广 系列一 主 题：江旅国际大厦南昌高端生态商务空间 随 文：身居高处，方感天地之博大，生命尊贵； 襟怀万象，方可洞察世间真理，包容天下； 自然调节绿色商务空间 江旅国际大厦，成就您事业的颠峰， 实力与气概、尊贵与从容在此彰显。 商务坐标 江旅国际大厦，位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全面提升商务速度，是时代经济发展的新坐标。 商务环境 依托周边大型酒店、商业卖
25、场、金融保险机构及通讯运营商，全力推出高档商务写字间。整合片区商务功能，成就价值非凡的CBD办公环境。 商务规划 敞开式办公楼层，根据需要自由组合隔断，为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。 商务配套 n 层高36米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由飞翔。 n 外墙全部采用镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量的交换，保持恒定室温，提高室内舒适度。 n 全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供应，带来24小时清醒头脑及清新感受。 n 国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络
26、 系列二 主 题：南昌高端生态商务空间，城市形象、您的形象 随 文：今天，形象力已成为企业成功的保障，畅游商海的风帆。江旅国际大厦CBD区位、绿色空间，定使您的企业形象魅力大增，财富升值无可估量。 商务坐标 江旅国际大厦，位于福州路人民公园正对面;商务气氛浓郁，配套设施完善；交通极其便利；全面提升商务速度，是时代经济发展的新坐标。 商务环境 依托周边大型酒店、商业卖场、金融保险机构及通讯运营商，全力推出高档商务写字间。整合片区商务功能，成就价值非凡的CBD办公环境。 商务规划 敞开式办公楼层，根据需要自由组合隔断，为更多客户提供灵活多变的个性办公空间。 商务配套 n 层高36米，天然高度，空气清新流通；更大商务空间，让思想自由飞翔。 n 外墙全部采用镀膜中空玻璃，能有效阻隔室内外热量的交换，保持恒定室温，提高室内舒适度。 n 全部配置户式中央空调，自由掌控；新风供应，带来24小时清醒头脑及清新感受。 n 国际化5A级，智能化系统：综合布线系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、卫星接收及闭路电视系统、宽带网络
