1、北京市大兴新城北区 2#地块土地一级开发实施方案北京市土地整理储备中心大兴区分中心二六年十二月北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案1目 录第一章 大兴新城北区情况简介 .3一、大兴新城北区区位 .3二、大兴新城北区规划范围 .4三、大兴新城北区自然状况描述 .4四、大兴新城北区开发优势 .5五、新城北区目前的开发情况 .7第二章 土地一级开发项目基本情况 .10一、项目区位及项目开发必要性 .10二、项目土地利用现状分析 .11三、地上物现状调查分析 .12四、主要规划指标 .14五、开发进度、供地数量及时间预测 .15第三章 征地 .16一、征地补偿费 .16二、青苗补偿及地上物补
2、偿（不含房屋拆迁补偿） .17三、征地相关税费 .18四、征地总成本 .18五、劳动力安置方案 .18第四章 拆迁 .19一、 拆迁政策说明 .19二、 拆迁房屋面积 .19三、拆迁成本估算 .19第五章 市政建设 .21一、工程建设情况 .21二、新城北区市政建设费用测算 .22三、2#地块市政建设费 .25四、市政建设测算的相关说明 .25第六章 项目总投资估算 .26一、土地一级开发总成本估算 .26二、土地成本分析 .27三、基准地价参照分析 .27第七章 土地出让计划 .28一、土地供应量 .28北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案2二、土地供应周期 .28三、供地时点开发
3、状态 .28第八章 开发进度 .29一、开发进度编制原则 .29二、开发进度计划 .29第九章 分摊投资分析 .31一、征地费 .31二、拆迁费 .32三、市政基础设施 .34四、公益设施建设费 .35五、财务费分摊 .36六、项目总投资估算 .36七、土地成本分析 .37八、基准地价参照分析 .38第十一章 项目收支分析 .39一、项目支出 .39二、销售收入 .39三、 现金流量预测 .40四、结论 .40第十二章 项目测算影响因素分析 .41一、影响收入的因素 .41二、影响成本的因素 .41附件：1、北京市规划委员会关于黄村卫星城北区控制性详细规划的批复；2、关于大兴区人民政府关于北京
4、兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区 5.75平方公里开发的批复；3、 关于大兴新城北区控规调整方案的说明 ；4、 大兴新城北区土地一级开发成本测算报告 ；北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案3第一章 大兴新城北区情况简介一、大兴新城北区区位大兴新城北区（原黄村北区）位于北京市五环路以南、黄村卫星城建成区以北，东临京开公路，西临京九铁路，北距南三环玉泉营 8公里，距市中心 13 公里，交通便利，地理位置优越。大兴新城北区区位图北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案4二、大兴新城北区规划范围大兴新城北区东临京开公路，西临京九铁路，南至康庄路，北至北兴路，规划用地面积 5.75 平
5、方公里（实测面积 5.95 平方公里） ，具体四至范围如下图所示：三、大兴新城北区自然状况描述大兴区位于北京城南，全境为平原，面积 1036.41 平方公里，人口 102 万，辖 14 个镇。大兴区交通便利。京开高速公路、104 国道、京津塘高速公路纵贯大兴南北；北京南五环、南六环公路横跨大兴东西；京津、京九铁路在大兴交汇。区内有南苑机场，现已开通 28 条航线。大兴新城地处永定河冲积平原，地势由西北向东南缓倾，坡降不大。海拔 45-15 米，基底为前寒武系灰岩，基岩上覆盖的第四纪松散堆积物为洪水冲击而成，厚度 100 米以上，地震烈度为 8 度区，是华北地区内相对稳定的区域。工程地质方面可以
6、满足一般工业及民用建北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案5筑等工程的要求。气候属中纬度区，受西风带影响，冬春季多偏北风，四季分明，降水适中，属暖温带半湿润气候区。年平均降水量 568.9毫米，主要集中在 6 8 月份。四、大兴新城北区开发优势黄村卫星城北区控制性详细规划已于 2000 年 10 月 14 日获得北京市规划委员会审查批准。该区域被定位为以居住为主、环境优美、功能齐全、设施一流，集文化、教育、商业、服务、医疗、娱乐、体育休闲为一体的富有吸引力的 21 世纪居住区，居住人口控制在 8-10 万人。为市区外迁人口提供了良好的生态环境和完善的配套服务，同时带动本地区商业、金融、
7、信息产业的发展，形成可持续发展的新兴城市。大兴新城作为距北京市城区最近的新城之一，势必将成为北京中心城人口和职能疏解的重要地区。（一）区位优势作为北京城市发展新区，大兴连接一轴(南中轴延长线)，横跨两北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案6带(北京东部发展带和西部发展带) ，关联多中心( 大兴新城、亦庄新城)，在京津冀发展、环渤海经济圈以及滨海新区国家重大开发战略中，大兴将成为承接区域经济中人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北京向华北平原辐射的前沿。（二）交通优势新城北区紧邻京开高速公路、北京市南五环路及京良公路等对外交通干道，与市中心仅 20 分钟
8、车程，区位交通优势非常明显。大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均已建成，北区通往新城内部的交通网路十分发达，南部地区商业服务设施完善。（三）基础设施建设优势经过新城北区几年来的开发建设，地块周边各种配套市政管线完备，土地开发条件成熟。（四）自然环境优势大兴新城的定位是京南绿色新城，素有“田园绿海”之称。目前，北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案7新城内呈现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园、花园苍松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。新城北区作为大兴新城的重要发展区域，总绿化率达到 41.7%以上，拥有多个城市公园，并且景观河道新凤河从北区中
9、部穿过。对比周边区域环境，新城北区更加适宜居住。（五）成本优势区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米 5000 元，相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。大兴区政府大力加强软环境建设，采取一些列措施，转变工作作风和政府职能，更加突出政府的服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业的时间和管理成本。（六）市场优势新城北区由于区位、交通、环境等优势，得到了很多投资者的关注，各知名房地产开发企业纷纷入区开发，带动了新城房地产的整体北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案8发展。五、新城北区目前的开发情况根据大兴区人民政府关于北京兴创投资有限公司承担黄村卫星城北区
10、5.75 平方公里开发的批复 （兴政复200017 号）文件精神，按照黄村卫星城北区控制性详细规划 ，北京兴创投资有限公司全权负责新城北区 5.75 平方公里的土地一级开发和建设。北京兴创投资有限公司自 2000 年起开始进行了新城北区的土地一级开发建设，至今已六年时间，累计完成投资 8.89 亿元，其中征地费用为 3.55 亿元，拆迁费用为 2.10 亿元，工程支出 2.52 亿元，前期费 0.18 亿元，利息 0.54 亿元。新城北区基础设施建设已完成总建设任务的 80%，基本满足了北区各开发地块的市政使用条件。注：绿色表示已建道路，红色表示未建道路。目前，已完成翡翠城、福提岛、顺驰领海、原生墅等项目的土地转让工作，共转让土地面积 116 公顷，约合 1740 亩（不含市政代征北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案9地） ，规划开发总建筑面积 132 万平方米，现已完成开发建筑面积约74 万平方米，协议转让总金额为 15.1 亿元。转让项目位置见下图：注：蓝色范围内为保留用地，红色为已转让地块项目。第二章 土地一级开发项目基本情况依据北京市国有建设用地供应办法（试行） 、 北京市土地储备和一级开发暂行办法及北京市土地一级开发招投标管理办法等相关规定，本次申报专家评审会的项目为新城北区范围内的 2#地块，2#地块已通过市国土局联席会。
