1、凤岭区域房地产调查报告一、 南宁凤岭区域规划概况凤岭区域位于南宁市区东部，距市中心约6千米。区域用地呈方格状，东西向长约5.7千米，南北向宽约5.3千米。区域东面是邕宁县仙葫开发区，北面是南宁市长岗岭地区，西面是琅东新区，南面是青秀山风景区，规划用地面积为28.783平方千米。根据南宁市城市规划，凤岭区域将建设成为以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。保持凤岭丘陵地貌特点，控制现状自然的山体和水面，依山傍水地进行居住布置，创造体现生态特点的居住环境。依托现有的会展中心和体育中心，设置一定规模的市级文化设施，使凤岭分区成为南宁市的会议、展览、体
2、育和文化中心。根据凤岭地区地形地貌特点，结合周边用地性质情况，突出生态特点，表现规划性质，形成结构清晰、合理完善的规划结构。规划设置3条东西向和1条南北向交通轴，将凤岭分区划分成各具特色的功能片，并紧密联结各类性质用地。以民族大道为界将凤岭分为南北两个片区，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施，北片区主要布置体现生态特点的居住片。结合现状地形，保持自然山体和水面，布置生态控制绿地和公园绿地，以点、线、面形式分布于各居住片之间，充分体现生态自然特点，创造良好居住环境。按照分区规划的标准，配置公共设施，在南片区布置市级会展文体中心，在居住片之间设置区级商业服务中心。按照规划结构，分区规划
3、对居住、仓储、对外交通、预留发展范围等用地做了布置，并对公共设施、道路交通、绿地、景观系统、山体和水面控制、开建设、给排水、容量控制等进行了专项规划。凤岭区域在规划上的创新与特色：1、 体现生态特点规划充分结合凤岭地区复杂的地形，创造有序的景观空间序列，同时通过控制自然山体和水面，将其以绿地的形式分布在各个居住片区之间，使人们能直接面对自然山体和水面，与自然融合为一体。2、 提出“生态控制绿地”概念生态控制绿地指以体现生态特点为目的，控制自然山体和水面形成的绿化用地。规划将坡度较大、不利于开发建设的山体；部分山体阴面的用地；沿山谷走线的道路两旁20米宽的用地：控制水面两旁的用地确定为控制绿地。
4、二、凤岭区域房地产格局凤岭的开发是上个世纪末，由于南宁市政府决定东移，南湖边上的埌东率先建成一栋栋高楼大厦，逐渐形成南宁概念的，而埌东以东的凤岭当时被市政府定位为生态居住区和CLD（中央居住区）。随着城市的拓展，历史给南宁的机遇中国东盟博览会（即南博会），埌东承载未来国际化大都市的功能有些吃力，而与琅东相连的凤岭，由于其地理环境优越，土地资源丰富，又是南宁的东大门，加上南宁国际会展中心、埌东客运站、东盟国际商贸城的落户凤岭，目前已逐渐显露其将与埌东连成一片成为未来南宁国际化大都市的之后起之秀。 城市东扩将会继续进行，随着国际会展中心的落成和投入使用，凤岭中央形象区的特征会逐步显现。落户于凤岭的
5、大盘均已陆续开盘，其主力开发量将集中在2004年，届时凤岭区域房地产市场开发量将达到高峰。随着大南宁格局的显现，东盟桥头堡位置的确立，必将吸引众多的外地客户，而凤岭区域的高素质楼盘具备拓展外销市场的能力和实力，届时凤岭大盘将成为南宁房地产外销市场的先锋。凤岭片区属南宁新兴热点社区，集中了在建的翡翠园、香榭里、新天地、荣和山水美地几个数百亩甚至数千亩大盘，未来发展前景看好；市政生活基础配套也正逐步完善中；区域内有石门森林工园，体育公园、高尔夫球场，自然景观优美秀丽，适合生态居住社区建设。民族大道延长线与新建的琅东客运站连接市区与桂海高速路，交通便捷。凤岭以其特定的历史地位和优美的居住环境在南宁的
6、城市规划和房地产市场格局中表现出了自身独特的特点。1、 大盘先锋从广州到深圳，从北京到上海，房地产楼盘的规模普遍在“长大”，这已经是一个不争的事实。2003年，凤岭的寂静终被打破，香榭里、翡翠园、新天地别墅、荣和山水美地相继开盘，继轰轰烈烈的“圈地运动”过后，南宁楼市进入了真正规模化比拼阶段的“大盘时代”，掀起一阵旷古绝今“造城风暴”。中房南宁房地产开发公司开发512亩地的翡翠园，荣和集团号称3000亩的超级大盘荣和山水美地，广西东方房地产开发有限公司业已开发完成占地20公顷的香榭里花园，预计在今年年底即将开发的恒大集团占地1000多亩的恒大苹果园，以及宁汇地产开发的*亩新天地别墅，*开发*目
7、的大自然花园，这些大盘无论是在规划理念和建筑特色上都引领着市场的潮流。凤岭各大盘，已经不仅仅是占地及建筑面积大，还具备项目的规模化，生活配套设施，交通设施，教育设施，娱乐设施等一应俱全。概括而言，衣、食、住、行四种基本要素都应齐备，业主不出社区就可满足日常最基本的生活需要。2、纯居住高档社区如果说埌东CBD区域内的住宅公寓属于以投资为主的高端产品的话，那么，凤岭地区则是最适宜纯居住的高档公寓区之一。单从居住环境上讲，凤岭区域在一定程度比CBD核心区更有优势。首先，在空间密度上，凤岭区域明显低于CBD核心区，由于区域地理位置的规划，会展中心、体育馆公园、青秀山公园、石门森林公园等一些区位格局都基
8、本稳定，所以不可能再像埌东区域那样集中出现大量的高密度建筑，也不可能出现富有现代化美感的建筑与原居民补偿自建杂乱的民居混合而立的局面；其次，这个地区住宅项目的产品价格低于埌东核心区，与埌东湖景公寓项目价格做比较，大约有10%-20%的落差，这样就可以吸引部分CBD核心区纯居住的需求。好地段就有好房子，凤岭地区目前已经形成纯高档居住区。富人区一直被媒体和地产项目炒来炒去，但真正能够代表身份地位的成熟居住区域仍然很少，以南湖为核心周围观湖景的区域可以算一个，但由于历史的原因，以投资为主物业商务气息更为浓重，何况南湖区域可用于开发作房地产项目的区位已经十分稀缺，不太可能还会有更多的产品推向市场。有埌
9、东后花园之美称的凤岭区又可算得上是另一个。充足的土地储备和优美的居住环境打造出埌东不可比拟的舒适的生活空间，“住哪儿？凤岭！”这样的反映明显代表了人们对一种区域和环境的认可。3、优美的社区景观社区规模化的发展也是因应消费者对整体环境的要求而产生。在整体上营造一个独具特色的、悠闲的自然环境，引入各种奇花异草，让业主充分感受回归自然的悠然生活。小环境更具备基本的绿化和美化功能，与大环境相融合，突出花园城市的特色。南宁市被誉为中国绿城，在园林绿化方面可谓下足资本。南宁凤岭区域的大盘的建设对于园林环境的建设均下足功夫，无论是树木的栽培还是水景的营造，均显示出较高的水平，与广州、北京的大盘相比毫不逊色。
10、凤岭大盘社区大多设有一条贯楼盘的景观主轴，同时通过景观主轴将各部分的中心绿地紧密相连，并通过各个休闲步行绿轴向每一个组团绿地、休闲绿地、宅间绿地渗透，形成一个连续的由点到面的整体绿化景观系统。绿化环境创意强调以乔木成林、常绿为主、四季变化的设计理念，并在中央绿地中突出湿地植物的特色。荣和山水美地投入巨资建造800亩市政公园，更邀请了世界顶级景观设计公司进行创造性的设计，其四大人工姊妹湖结合着凤岭原生林木，为业主带来居于自然的亲近感受香榭里花园采用多种多样的尊贵树种，结合法式园林，营造出一个独特的异域氛围。4、功能重构 价值上升空间大从南宁整体发展角度来看，凤岭区域属于城市再造类型。由于南博会的
11、举办，面向东南亚，服务南博会，该区域又被赋予了新的历史重任，在功能上展开了新的定位，目前正处于资源重新整合、价值重新挖掘的时期。历史和自然形成的文化特色是凤岭区域的最大优势之一。目前埌东CBD以会展中心为核心，面向整个东南亚市场，共同构造中国-东盟自由贸易区，相适应地就需要一个具有国际生活情调，共同促进商贸往来改革开放的前沿。作为中国-东盟博览会的重要配套项目，中国-东盟国际商贸城，不久的将来，将出现在南宁凤岭区内。建设国际商贸城就是要为中国-东盟博览会以及与此相关的商贸活动提供完善的服务，使之成为永不落幕的博览会。已建成并投入使用的南宁国际会展中心、民歌广场在博览会期间承担主要会议及观礼活动
12、，是博览会的基础设施，相对独立构成博览会“西园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。国际商贸城将扩充完善商务商业及文化功能，是博览会的补充设施，相对独立构成博览会“东园”。两园共处连绵低丘的北侧，由东至西的小东山、小南山、石门森林公园等自然景观带将东西两园连成一体，一脉相承。建成后的商贸城将与南宁国际会展中心、南宁民歌广场、石门森林公园共同构成了完整的博览会设施整体。凤岭，将随着南博会的开展，与埌东会展中心一并推道了历史的最前台。由于地区先天条件比较好，凤岭将来的规划建设也将充分挖掘这个地区的价值潜力。同时，这个地区也没有像埌东CBD区域那
13、样受到过多挖掘和炒作，所以价值上升空间还是比较大。三、区域楼盘个案分析目前凤岭区域业已成型的楼盘，在社会中有着较高的知名度，并且在市场上有着相当的占有率，能够影响整个区域甚至是整个南宁市房地产格局和走势的楼盘，我们将结合各方面资料，对区域内代表性的楼盘进行详尽剖析，最终判研未来区域的房地产的发展状况。楼盘个案香榭里花园物业类别：住宅物业地址：民族大道与竹溪路交叉路口售楼热线：5539818、5539828建筑类别：多层、小高层项目进度：一期2002年10月开工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封顶；四期建到二层。价格范围：一期均价2880元/平方米；二期均价3000元/平方
14、米；三期均价3200元/平方米；四期均价3300元/平方米。项目概况周边环境开发商广西东方房地产开发有限公司该项目紧邻会展中心和市人大广场，出行畅通，便利。由于所处区域为高档住宅片区，可享受到完善星级配套，如香榭里国际小学、北大南宁附属实验学校、金湖广场、医科大、石门森林公园、青秀山公园、南湖公园等。代理商宝资通项目咨询有限公司物业管理深圳鹏基投资商广西航洋投资集团有限公司建筑单位设计单位德国GMP设计事务所占地面积20公顷建筑密度24.9%小区总建筑面积159594.5平方米室内地墙面水泥砂浆抹平顶棚水泥砂浆找平住宅建筑面积146970.9平方米门窗入户普通木门，铝合金窗建筑面积146970
15、.9m2停车位917个地下停车位，1：1设计。绿化率42%交通状况6路、42路、213路公交车经过容积率1.2供电自备应急品牌发电机组结构钢筋混凝土框架供水全自动恒压变频供水设备电梯名牌电梯供气管道燃气外墙高级涂料厨房管线预埋到位，预留管道燃气接口小区配套香榭里国际学校4100 m2、会所1958.6 m2、幼儿园1245 m2、商业街通讯有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。小结：楼盘的户型特点及分配：总户数917户，主力户型为120平方米左右三房和190平方米左右四房。形象推广策略：以大型户外广告牌、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。广告宣传语：香榭里，相伴七十年的生活梦想！
16、标注南宁未来！ 香榭里，领航城市建筑未来。新中央生活区居住典范！整个销售情况的小结：从2002年12月一期开盘至今， 20个月共销售住宅将近900套，目前销售率已达到97%左右。最近一次促销推广活动在2004年5月底，意图消化剩下的三十几套楼中楼，折后均价3300，为面积260270的复式，还有个别280的三层复式。工程进度：一、二、三期已交房，四期全面封顶9月20日交房，12月整个小区可以全部综合验收完毕。近期推广策略: 只在7月份以 “91纯熟现房 汇集百家设计精髓 百套家装方案即将展示”，“现房香榭里”为最后的楼中楼作促销。近期没有其它推广计划。该项目的优劣：景观：有组团广场，湖滨漫步道
17、；法国文化公园30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。 香榭里国际中心（20万平米）-五星级酒店、高档写字楼、中央购物商场、酒店式服务公寓新加坡DP公司设计，2004年投入使用。价格情况：该项目分四期建设，第一期开盘均价为2880元/平方米，以后每开一期，价格大约上扬150元/平方米左右。现推最后30多套现房楼中楼，折后价以3300元客户群体分析：地税局员工，公务员，IT业士，大学教授，私企老板。楼盘个案荣和山水美地物业类别：住宅物业地址：南宁市民族大道155号售楼热线：5530885、5531885价格范围：45002900项目进度：该项目一期一、二、三组团及公建部分占地约300亩
18、，2002年11月正式开工，到2004年2月10日，公建部分除会所正在作外墙外，其余都已完工；各组团交付时间分别为：一组团2004年4月、二组团2004年9月、三组团2004年10月。建筑类别：多层、小高层、高层、阶梯住宅、连排别墅项目概况周边环境开发商广西华联房地产开发有限公司荣和山水美地位于南宁市民族大道东段北侧，东邻南柳高速公路，南向石门森林公园和青秀山风景区，背靠高峰林场森林绿地，是南宁市重点支持开发的大型亲水生态社区。荣和-山水美地拥有便捷的交通：距南宁国际大酒店仅需5分钟车程，距梦之岛购物中心也仅分钟车程。物业管理荣和物业投资商广西荣和企业集团建筑单位区一建四分、区二建二分及北流的
19、几家建筑单位。占地面积目前开发的A地块占地600亩建筑密度19.6%建筑面积30多万平方米（含公建）绿化率51%容积率1.068交通状况6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交车经过。结构全框架，剪力墙电梯品牌未定供电自备应急品牌发电机组外墙日本SKK涂料供水全自动恒压变频供水设备楼梯间墙面刮腻子，踏步贴砖供气管道燃气门窗入户步阳防盗门厨房管线预埋到位预留管道燃气接口卫生间管线预埋到位通讯有线电视安装到每户客厅和主卧，宽带安装到每户书房。阳台锻造铁艺栏杆小结：楼盘的户型特点及分配：该项目大部分为120平方米左右标准层三房和160平方米复式四房。所有的户型设计都过于紧凑，除
20、主卧室还算合理外，其它的卧室和书房的面宽和进深都达不到目前当地人们正常的使用要求。在五一推出的五组团总套数约630套，其中约有9%是75平方米二房，约45%是112118平方米的三房，约18%是128平方米的3+1房。形象推广策略：以大型户外广告牌、公交车车身广告、楼书、报纸、电视、广播等进行宣传。广告宣传语：荣和山水美地相伴70年幸福让世界向往的故乡整个销售情况的小结：到2004年春节前一组团小高层和二组团126套联排别墅全部销售完毕，目前剩下的20套三房大部分位于三组团，少数几间位于一组团。 五组团2004年5月2日第一次开盘推出500套，2004年8月7日第二次开盘推出160套。其中40
21、0套9月份交房，260套10月份交房。近期推盘情况：2004年8月7日第二次开盘推出160套湖景楼中楼，合计约18套，最高价4398，最低价4098。同日，三房标准层每平方米涨100元，楼中楼每平方米涨300元。该项目的优劣：优总体规划设计人性化，布局合理。超大型社区内拥有自己的完善配套，包括：北大南宁附属实验学校、幼儿园、饮食中心、商业中心、豪华会所、商业步行街，并且所有的配套交付时间都先于住宅。在总体施工进度上也远远超过一般的房地产项目。精心包装的样板示范区也起到了推波助澜的作用。劣户型设计不合理。小区主入口出入存在安全隐患。价格情况：2003年8月16日开盘时的价格为：小高层，35002
22、700，均价3000多层43002700，均价29002003年9月28日涨一百，2004年1月8日再涨一百。2003年8月16日开盘时的价格为：联排37003500，均价36002003年9月28日涨一百。2004年五组团均价3300湖景楼中楼合计约套最高价5100，最低价4000，均价4600。近期主推119到120的三房，均价3300。上月次推40套两房，均价3320。客户群体分析：该项目的目标客户群面向全区。其中有政界及企业内的高收入群体、各行各业的中产阶层。楼盘个案翡翠园物业类别：公寓楼为主，别墅建筑类别：多层、小高层售楼电话：5522576、5522112物业地址：民族大道168号
23、 项目进度：一期3栋已交楼，二期3栋已封顶，准备销售价格范围：均价3300（厨卫装修）项目概况周边环境开发商中房集团南宁房地产开发公司紧邻新近投入使用的琅东客运站，交通便捷；周边在建的大型社区有新天地别墅区、荣和山水美地，几个大型社区相互呼应相呼支撑；项目东面有个大型养鸭场，西南北三面仍是荒地状况，现阶段仍缺乏完善市政生活配套支持物业管理中联金牌物业管理投资商代理商中联圆梦建筑单位中建三局占地面积512多亩建筑面积47.88万，共25栋交通状况6、42、45、60、213、613路等所有到琅东客运站的南宁、邕宁公交线路，交通十分便利。绿化率47.98容积率1.125总户数2166户主力户型：
24、123-138三房，130套容积率1.125建筑密度16.2%建筑间距30100米开发规模50套别墅、16栋多层、9栋小高层结构框剪、框架（别墅）供电、供水、燃气水电管道燃气到户，独立户外电水表、燃气表外墙高级外墙涂料门窗高级防盗入户门，室内地面铺瓷砖（现楼）或水泥抹平（准现楼），墙身、天棚刮腻子；厨卫精装修小区智能化配套高级可视对讲系统（每户一个终端）、煤气感应、火警感应及中央报警系统电梯美国高速免维护电梯通讯宽带网、电话线、有线电视电缆到户小结：楼盘的户型特点及分配：主要以三房四房为主，其中东坡、东日、东升阁为带电梯11层小高层（地下1-2层架空停车）；少量100二房已售完；128-149
25、三房为主力户型；楼中楼为180-260的四房。形象推广策略：大型广告路牌、主流报纸电视媒体、楼书等进行宣传，中房老客户使用社区配套设施可以享有优惠。广告宣传语：生态家园；科技缔造、自然享受 销售情况小结：一期已基本售完，其中龙睛庭已入住，东日阁、东升阁已交楼尚有少量3房四房空余；二期东坡阁、龙吟庭已封顶，准备5月左右销售；装修附加到房价的销售方式，使单价偏高，销售稍缓慢价格近期推盘状况2004年7月底开盘，推出360多套准现房。其中龙盈庭为多层，以三房为主，2004年10月底交房。东升阁、东坡阁为小高层2004年12月交房。厨卫精装修。最高价3360，最低价3120，均价3200，一次性付款九
26、六折，按揭九八折。目前销售率达60%。该项目优劣势分析：中房集团，品牌实力影响。国家康居示范工程，品质保证；计划设中小学、托儿所、小区会所、超市、医院等配套齐全；带装修销售，总价偏高。价格状况一期最低价2850 现场价3086-3600，均价3300，楼层差价30-50客户群体分析：总价40万以上，以南宁中产阶层为主，包括高层领导、公务员；国有企业、银行等团体，私企的老板等 楼盘个案香格里拉物业类别：公寓楼建筑类别：小高层售楼电话：5532388 5533399物业地址：民族大道168号 项目进度：一期4栋已交楼，二期5栋已封顶，2005年3月交楼价格范围：均价3000项目概况周边环境开发商广
27、西聚源房地产开发有限公司紧邻新近投入使用的琅东客运站，交通便捷；周边在建的大型社区有新天地别墅区、荣和山水美地，几个大型社区相互呼应相呼支撑；项目东面有个大型养鸭场，西南北三面仍是荒地状况，现阶段仍缺乏完善市政生活配套支持物业管理深圳鹏基物业投资商代理商金色创意建筑单位多个施工单位参与建设占地面积72多亩建筑面积共8栋交通状况45、60、213、613路等所有到琅东客运站的南宁、邕宁公交线路，交通十分便利。绿化率38.36%容积率总户数878户主力户型： 123-138三房，130套车位350建筑密度27.87%建筑间距30100米开发规模4栋12层小高层、5栋18层小高层结构框架供电、供水、
28、燃气水电管道燃气到户，独立户外电水表、燃气表外墙外墙瓷砖门窗高级防盗入户门，室内地面水泥抹平，毛胚小区智能化配套高级可视对讲系统（每户一个终端）、单元入户门电梯品牌电梯通讯宽带网、电话线、有线电视电缆到户小结：楼盘的户型特点及分配：主要以三房四房为主，其中四房两厅：145167；三房二厅101139；二房二厅8086。所有户型均设有观景阳台和生活阳台。形象推广策略：大型广告路牌、主流报纸电视媒体、楼书等进行宣传。广告宣传语：白领社区、精英领地；缔造“会展经济圈”的精英社区 销售情况小结：一期2003年3月开盘，推出1、2、7、8号楼至5月全部售罄。2003年11月30日，退出二期4号“青云谷”
29、、5号“碧云天”。2004年4月23日推出保留单位：凌云居（3号楼）、紫云轩（6号楼）近期推盘状况2004年7月底开盘，推出360多套准现房。其中龙盈庭为多层，以三房为主，2004年10月底交房。东升阁、东坡阁为小高层2004年12月交房。厨卫精装修。最高价3360，最低价3120，均价3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前销售率达60%。该项目优劣势分析：主题园林设计、聘请深圳鹏基物管价格状况一期最低价2850 目前最高价3400元，均价3000元，最低价2800元。客户群体分析：楼盘个案佳得鑫水晶城佳得鑫水晶城物业类别：商住混合物业地址：南宁市金湖路北段西面售楼热线：5537991、
30、5537992价格范围：3200-3800(住宅)项目进度：负一层在建,预计2006年6月交付建筑类别：高层商住楼项目概况周边环境开发商南宁佳得鑫房地产开发有限公司项目位于琅东核心地段金湖广场，交通便捷；周边开发的写字楼林立，毗邻金湖广场，未来商业商务氛围较浓厚。策划代理宝资通广告推广香港俊朗设计单位香港华艺占地面积23745建筑面积17.4万绿化率40%容积率4.7小结：楼盘的户型特点及分配：1F-4F层商业广场,5F层架空花园,6F-31F为2栋住宅塔楼，另有1万园林广场。住宅户型为：二房：约8693， 三房：约93133，四房：约164174，其它：约193237。以100-180三四房
31、为主。形象推广策略：工地现场户外广告牌、专递、楼书、南国早报、路牌、电视媒体宣传。广告宣传语：城市新心 梦之建筑城市形象标徽，梦之建筑名宅整个销售情况的小结：2004年5月1日第一期；2004年7月17日开始第二期销售；该项目的优劣：优地理位置好，南湖广场黄金地段，商场经营上有梦之岛进驻(1F-4F)，有品牌吸引力。整体建筑立面较有特色，地下有3层其中B2-B3层为大型停车场，设计车位1050个，可提供充足的停车位。劣周边商业氛围未成熟，商场经营旺场仍需一段时间。紧邻项目的“广西第一高楼”地王国际建成后，将会对本项目通风采光、视野景观产生较大影响。住宅户型设计上大户型为主，但总价高，销售难度大
32、。价格情况： 销售价格3200-3500客户群体分析：琅东白领、投资客。项目同比竞争分析：该项目为商住混合高档物业，总价较高，投资风险较大。梦之岛的进驻对其商场销售会有一定的正面影响，对一些资金较雄厚的投资客有一定的吸引力。但目前琅东片区未形成熟的商圈，未来进驻的大型商场还有金湖商业广场的南百，同质经营有一定风险。其住宅户型设计较差，通风采光欠佳。估计其住宅大户型会是其主要的销售阻力。楼盘个案城市杰座物业类别：商住混合物业地址：金洲路中段，区人才市场旁售楼热线：5505288、5505388价格范围：3100-3800项目进度：主体完成1/2建筑类别：高层商住楼项目概况周边环境开发商南宁天驰房
33、地产有限公司该项目位于琅东黄金地段，区人才市场旁，临近民歌广场、南湖广场、金湖广场，与二十九中相对，周边有高档写字楼、饭店、娱乐城，菜市，生活配套初步成型。策划代理金环球公司建筑单位设计单位占地面积建筑面积小结：楼盘的户型特点及分配：30-50小户型为主，其中30-40为一房一厅户型，50-60为二房二厅。以50左右小二房为主形象推广策略：工地现场户外广告牌、专递、楼书宣传。广告宣传语：资本时代 绽放自我整个销售情况的小结：销售上分二期，朝向西北面户型为一期，东南面为二期，5月22日开盘销售为西北的一期，目前对外只有19层以上在售，售价3600/ 该项目的优劣：优地理位置好，位于琅东区人才市场
34、旁，人流量大；住宅周边分布有写字楼、娱乐城、餐饮店、菜市、运动场等拥有较完善的生活配套。小户型出租有一定前景。劣都是小户型，楼层居住密度大，通风采光不能照顾周全；户型公摊约30偏大，价格较高。价格情况：2004年5月22日开盘，起步价3100，目前销售19层以上均价3600/。客户群体分析：琅东投资客，年轻一族置业。项目同比竞争分析：该项目为单体高层小户型住宅，总量不多，估计其实现均价为3300-3600，均价比较高，估计对市场影响有限；小户型概念对投资客户来说，没有新奇概念炒作，难有太大吸引力。 楼盘个案城市花园物业类别：商住混合小区物业地址：金浦路24号售楼热线：5503218、55032
35、28价格范围：3100-3500项目进度：一期主体已建至34层，预计一期2006年初交房。建筑类别：高层商住楼项目概况周边环境开发商广西昌达房地产、广西燕京房地产项目临近南宁国际会展中心民歌广场，地理位置、景观较优越。但目前周边生活配套设施不足。策划代理金界咨询建筑单位设计单位占地面积约40亩建筑面积90316平方米绿化率容积率停车位地下两层小结：楼盘的户型特点及分配：围合式小区布局，分三期开发，共有公寓房885套。一期一栋三梯十六户，圆形高层公寓，约270套面积39-50平方米小户型和75-90平方米二房，另有少量楼中楼；二期由面向会展中心五栋弧形高层住宅组成，多为100平方米三房四房。三期
36、待定。形象推广策略：工地现场户外广告牌、专递、楼书宣传。广告宣传语：会展中心水岸社区 生活就是回家度假该项目的优劣：优地理位置好，面向民歌广场和国际会展中心，会展中心人工湖近在眼前，高层住宅景观较好。小区内设计有8000平米中庭花园、小区会所、泳池等生活配套设施。劣周边学校、超市、公交车站等市政基础生活设施缺乏，工程进度很慢。销售情况：2004年5月开始销售，但进展工程缓慢，销售不理想。均价3600元/。客户群体分析：琅东单身白领、投资客，年轻一族置业。楼盘个案南湖国际广场物业类别：高层商住楼物业地址：滨湖路55号（公务员小区旁）售楼热线：5536998、5536308、5538338价格范围
37、：商1.5万/，住3300/项目进度：前期2栋完成1/3建筑类别：8栋高层商住楼项目概况周边环境开发商南宁九鼎房地产有限公司项目位于琅东滨湖路市公务员小区旁，周边有大型超市、琅东小学、琅东综合市场，生活配套较齐全。地处南宁民族大道中段，交通非常便利投资商南宁百货大楼股份有限公司销售代理自行销售建筑单位占地面积31亩建筑面积绿化率容积率小结：楼盘的户型特点及分配：8栋32层蝶型商住楼，二房87-90，三四房100-160，以90-130三房户型为主；1F为单间独立沿街商铺，。形象推广策略：工地现场户外广告牌、报纸广告、专递、楼书宣传。广告宣传语：一个窗一个南胡整个销售情况的小结：工程进度慢，可销
38、售不多，基本以预约为主。该项目的优劣：优紧邻公务员小区，地理位置好，交通便捷；周边有成型的小学、菜市、超市，生活配套相对其他琅东项目较齐全。劣工程进度慢，8栋高层间距太紧。价格情况：沿街商场均价15000左右，高层住宅起步价2500元/，均价3300-3500元/客户群体分析：中小投资客项目同比竞争分析：项目地处琅东较成熟的公务员小区生活圈，生活配套比其他琅东项目齐全，社区生活初步成型。但工程进度慢，8栋高层只有2栋施工，预计小区交付最早也要到2005年下半年。楼盘个案南湖水景第一排呈辉 绿城画卷物业类别：商住混合物业地址：双拥路与桂春路交界路售楼热线：5524181、5524183价格范围：
39、项目进度：目前刚开始做地基建筑类别：大型商场、高层商务住宅项目概况周边环境开发商南宁呈辉置业有限公司、南宁蓝海岸房地产开发公司项目位于双拥路与桂春路口，紧邻琅东人民日报社新址，直面南湖南广场，地理位置、景观优越。周围分布有高档写字楼、酒楼代理商城市年轮（厦门）、南宁纵与横设计单位美国TONTSEN建筑设计事务所设计顾问占地面积建筑面积6万多平米绿化率容积率结构小结：楼盘的户型特点及分配：31层高层商务楼。形象推广策略：现工地外布置有文化墙，售楼部备有手提袋、专递和简单楼书资料。广告宣传语：希望与荣耀整个销售情况的小结：未正式开始销售该项目的优劣：优地理位置好，坐拥双拥路与桂春路交汇路口，交通便
40、捷；北面直对南湖南广场，景观优越。劣工程进展慢，价格高价格情况：价格未定，类比汇金苑，预计均价3500-4000/客户群体分析：投资客户、商业办公客户与本项目同比竞争分析：直接面向南湖，湖景优势。地处双拥路上，交通便捷。但工程进度慢，31层建筑现在仍在坐地基；且周边办公商住物业密集，投资风险较大。该项目为单体独立高层，占地不大，对市场难有大影响。四、凤岭区域楼房地产现状以及未来走势定位为生态居住区和CLD（中央居住区）的凤岭，向来以优美的自然环境和高尚的纯居住区形象出现，良好的居住环境，高品质的生活状态，成为高收入阶层安居置业首选之地。1、产品从产品上分析，凤岭区域内主要以高档住宅为主，在户型
41、上以三房和四房居多，三房面积120160，四房180250，多为楼中楼，各楼盘有少量两房。荣和、翡翠园部分产品为别墅。这一产品符合其目标客户群体需求，高收入阶层对产品本身、楼盘社区规划设计，居住环境、和产品赋予业主的额外的身份、地位、象征、荣耀等更为看重，相对而言对价格不太敏感。对于面积较大，总价较高的产品，客户有足够的经济实力消费。从市场销售的反映上，我们不难看出，以三房为主的户型最受市场欢迎，四房的大面积的楼中楼，因为总价、面积、和居住习性的差异，在销售上有一定的难度。现房的香榭里，目前所剩尾房，就以楼中楼为主。而市场对100的两房的需求却出乎原先的预料，翡翠园少量的两房已经全部销售一空，
42、市场供不应求。造成此现象的原因，是多方面的，除了市场本身的需求外，还有推广上的一些策略。以荣和为例，两房的客户主要看重北大附中。荣和业主子女均可上此名校，吸引此类客户置业的，主要还是以相对较低的代价，换取子女未来良好的成长环境。我们认为，造成这一现象的另一原因，在于当初定位的目标客户群体上。在凤岭置业，是一种身份和实力的象征，把目标客户群体局限在了已经事业有成，积蓄颇丰的成功人士。而目前，社会出现的新新一代，大多具有较高的学历、学识，从事技术性或专业性较强的工作，他们崇尚高收入，高消费的生活，而积蓄不多。同样，此类客户对生活居住环境有着较高的要求，但是对于面积和总价过高的大户型却有心无力，并且
43、此类年轻一代、新新一代更崇尚“飘”的生活方式，对于“安家”还未有定论。面积、总价较低的两房，对于他们来说，却不失为一种合适的选择，自居、投资两相宜。从市场的发展来看，根据发达国家历史经验，当房地产处于市场化的初期，市场的购买力强盛，作为实际需求和存量需求，120以上的大面积户型是市场消化量最多的，但市场成熟后，需求回归理性，6080和80100实用的面积户型就会成为市场主流。凤岭大盘云集，开发周期较长，而且整个凤岭区域的开发时间要晚于房地产市场的启动的时间，今后很有可能在开发的周期内，在一定层度上与理性需求的60100户型形成一个交集，并且加上市场本身的一定量的需求量，我们认为，两房的市场尚未
44、真正挖掘，还存在相当大的需求量。2、价格综观凤岭区域内的几个典型、有代表性的楼盘，目前普通价位在3100元/3500元/之间，均价维持在3300元/左右，观景洋房则要高达40004500元/， 根据历史资料，各盘在2002年底，2003年初入市价格在2800元/左右，在不到两年的时间里升值了500元，年均涨幅为18左右，低于南宁市房价平均涨幅。从绝对的上升额度和相对涨幅程度来看，在南宁并算不上太高。这一局面，跟当初开发本区域，入市造势有关。当初开发凤岭，就以“埌东后花园”自居，优美的人居环境与自然景色，在区域和楼盘上规划设计上率先采用最新的理念，等等这一切，都造成入市的较高价格。整个区域房价一直都处于南宁市的前沿，都在引导着南宁楼价的前进。南宁没有真正意义上的CBD，埌东新区因为承载了行政、金融中心的转移，高楼林立，形成了所谓中央商务区，商务气氛浓郁。南博会的召开，对写字办公楼的需求在未来的几年内将会有较大的增长，以商务为主的埌东区域在未来房产的增值和受益上，将直接借助南博会，还将有相当的增值空间。反观凤岭，作为纯住宅区，商务气息不浓，近期内南博会对区域的影响有限，政策利好消息不多，作为纯居住区房价最高的区域，只能依靠南宁市国民经济的快速发展，房地产市场稳步前进，城市房价的整体提升来拉动，房产快速升值缺乏后劲。
