融资租赁在中国房地产业中的应用探究.docx

1、目 录摘要1ABSTRACT20 引言41 融资租赁理论的研究现状511 国外研究512 国内研究72 房地产融资租赁的基础理论1021 房地产融资租赁概念的界定10211 融资租赁概念的界定10212 房地产融资租赁的界定1222 房地产融资租赁的特征143 融资租赁在我国房地产业中的应用的必要性和可行性分析1731 融资租赁在我国房地产业的应用必要性分析1732 融资租赁在我国房地产业的应用可行性分析20321 对承租人的利益分析20322 对出租人的利益分析25323 对开发商的利益分析264 融资租赁在我国的应用现状及所遇到的问题2741我国房地产融资遇到的问题2742 房地产融资租赁

2、在我国应用现状分析2943 房地产融资租赁在我国应用中所遇到的问题325 国外融资租赁的经验对我国房地产融资租赁的借鉴355.1 国外融资租赁的主要模式355.1.1 美国融资租赁355.1.2 日本融资租赁395.2 国外融资租赁经验借鉴415.2.1 银行或厂商背景的租赁机构更具有竞争力415.2.2 在政策上扶持融资租赁业425.2.3 信用评价系统完善，对融资租赁的认知程度较高426 推动融资租赁在房地产业中的应用的建议和对策4361 提高宣传力度，增强认识4362 加强政府支持力度，完善法律法规44621 加强政府扶持力度44622 增强法律建设4563 加强房地产融资租赁业自身建设

3、46631 加强融资租赁业的行业监管46632 建立以开发商为背景的租赁公司47633 规范租赁公司管理4864 加强风险防范意识4965 改变单一形式，实现在房地产融资租赁业的创新517 结束语52参考文献53译文55原文说明66摘 要融资租赁从1952年产生，经过60年的发展，现如今在发达国家已经成为仅次于银行信贷的第二大的融资市场。我国从1981年引入融资租赁这种形式，至今也有30多年了，但是一直发展较为缓慢。融资租赁在房地产行业的应用在2004年才开始有试点，起步更晚。融资租赁由于能够拉动市场需求、促进有效投入和技术改造而被许多国家认可。而目前在我国房地产市场中，存在着潜在需求大与市场

4、有效需求不足、商品房过剩与住房短缺同时并存、住房消费结构偏低与供给结构偏高等种种矛盾。本文在参考中外学者的研究成果的基础上，探讨了融资租赁在我国房地产行业的应用。文章的开始对融资租赁的内容进行了概述，详细阐述了融资租赁的界定和有关的理论知识；随后引出针对房地产融资租赁的基础理论内容；之后论述了房地产融资租赁对承租方、出租方和房地产开发商等多方当事人的利益分析。通过具体的案例，比较分析了融资租赁和按揭贷款这两种方式对于房屋购买过程中的不同结论，具有很强的现实意义。然后，本文对融资租赁在我国房地产市场应用的问题进行了分析，最后提出改进的措施和方法。文章从现实出发，使融资租赁与我国房地产业相结合，希

5、望以此来解决当前我国房地产市场存在的诸多问题，进而优化我国的房地产市场，使我国房地产市场得到进一步的发展。关键词：融资租赁，房地产，问题，对策The Application of Finance Leases in the Chinese Real Estate IndustryABSTRACTFinance lease started from 1952 and have been developing for sixty years. Now in many developed countries, Finance lease has become the second largest c

6、redit financing market that is just after the bank. China introduces finance leases from 1981, and so far there are more than 30 years, but it has been developed very slowly. The first time finance lease was applied in the real estate industry in 2004, which is just a pilot. Finance leases have been

7、 recognized by many countries for its unique functions like pull the market demand, promote effective investment and technological innovation. At present, in Chinas real estate market, there are a great many of problems such as a large potential demand market but an insufficient effective demand mar

8、ket, excess real estate and housing shortages coexist, and the housing consumption is low and the supply structure high. Refer to the research of Chinese and foreign scholars on finance leases, this article probes into the application of finance in the real estate industry in China. The beginning of

9、 the article provides an overview of the contents of the finance lease, and elaborates on the definition of a finance lease and the relevant theoretical knowledge; subsequently leads to the basic theory of the real estate finance lease; then discussed the different interests of the lessee, the lesso

10、r and real estate multi-party developers after the real estate finance lease. With specific case, this article analyses the different effects by these two methods of finance leases and mortgage loans in the home buying process, which has a strong practical significance. Then article analyses the pro

11、blems existing when finance lease is applied in Chinas real estate market, and finally put forward the improvement measures and methods. From the reality, article combines finance leases and the real estate, in order to solve the many problems existing in the current real estate market in China, to

12、optimize the real estate market in China, to make Chinas real estate market be further developed.Key words: Finance lease，Real estate，Problems，Solutions融资租赁在我国房地产业中的应用探究冷奎阳 0313091330 引言融资租赁起源于二战后的美国。在六、七十年代迅速在全世界发展起来，当今已成为企业更新备的主要融资手段之一，在发达国家中更是成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。我国于1981年引入融资租赁这种形式，在此期间，融资租赁虽有一定的发展，

13、但其整体规模发展较为缓慢，在国内金融市场所占比例非常小，远远未达到西方发达的水平，其对我国企业发展的促进作用也没有充分发挥。同时，随着加入WTO后对外开放步伐的加快，中国融资租赁业会面临很大的冲击。国外的租赁贸易要比中国成熟得多，又具有雄厚的资金、丰富的经验和良好的服务。与国外融资租赁商的竞争不仅体现在商品上，更主要是体现在金融服务、知识更新和科学管理上，这对我国目前的融资租赁业是一个严峻的考验。融资租赁通过融资与融物，投资与贸易的结合，不仅是投资和促销的重要手段，而且与房地产相结合还有利于房地产业的升级。融资租赁在我国房地产行业的应用的起步是在2004年。从当前中国房地产市场的现状看，市场存

14、在着潜在需求很大与目前市场有效需求不足的矛盾、商品房过剩与住房短缺同时并存的矛盾、住房消费结构偏低与供给结构偏高的矛盾等等。现阶段房地产行业又出现一定泡沫，在政府大力调控房地产市场的背景下，银行信贷己经收缩，使房地产商的融资更为困难。如何充分挖掘房地产市场的潜力、拉动房地产消费、开拓房地产市场，同时又必须解决房地产业的融资问题，保证我国房地产业较为健康的发展将成为一个非常现实而又尖锐的问题。本文希望通过分析融资租赁在我国房地产市场中的应用，来解决目前我国房地产市场存在的种种矛盾。探寻融资租赁在挖掘房地产业的潜能，刺激房地产业有效需求过程中所发挥的积极作用。融资租赁与房地产的有效结合，对推动我国

15、房地产业健康发展有着积极的现实意义。1 融资租赁理论的研究现状11 国外研究国外融资租赁业发展较早，所以关于融资租赁的研究比较多，如今租赁已经向多元化发展，各国学者对租赁的理解和操作形式有很多的差异。这些理论涉及到融资租赁的许多方面，也提出不少精辟的理论，同时也存在着不少争论。有关租赁的起源及定义的范畴研究主要有TM克拉克和Shawn DHalladayPAmembal，关于租赁的起源二者的观点是一致的，即认为早在公元2千年前古代亚洲巴比地区幼发拉底河下游居住的苏美尔族就存在货物租赁。但他们关于现代融资租赁的标志有分歧，前者以在20世纪30年代英国出现的租购为现代融资租赁的雏形，而后者以美国二

16、战期间产生的、力量薄弱的厂家租赁政府的机械设备为标志，这一分歧至今没有统一。英国租赁学者本尼和 詹姆斯在他们的著作企业租赁分析，租赁或购买?、租赁的理论和应用和市场决策的原则中分别从融资租赁的融资功能、特点、原则等来对融资租赁进行介绍，并把融资租赁分为传统租赁和现代租赁。到了二十世纪末期，融资租赁方面的研究学者主要是针对具体客户进行分析和指导，研究内容更加细化。如BUZZ Doering所写的Should You Lease Your The Buzz on Leasingor Next Vehicle?，Janet Portman 和 Fred SSteingold联合创作的Leasing

17、Spacefor Your Small Business，他们都针对具体市场和消费者对融资租赁作为三大信用手段之一来进行分析，突出了融资租赁不同于银行信用及其他信用的特点和优势。Sudhir Amembal 在其最近的海外开展业务机会之分析的著作中认为租赁正被越来越多的人看作是一种融资方式，融资租赁是租赁周期的第一阶段。在这种形式中，承租人在租赁期结束时以象征性的价格购买所租赁的财产。融资租赁在结构上很像分期付款，并主要作为供应商融资的一种形式来使用。租赁周期的第二阶段反映着租赁业对不断增长的竞争所做出的相应调整。因为随着竞争的深化，出租人感到他们必须分化其业务。目前出现的一种分化的方法就是把

18、租赁朝着满足承租人对现金流量需要的方向发展。结果，租赁周期在这一阶段上的一个特点便是创新的租赁结构另外，还有一部分研究者认为，融资租赁与银行信贷等其它融资方式相比具有独特的优势，它对促进投资，拉动经济增长有很大贡献。宫内义彦口月还认为，对处于快速发展时期的发展中国家，融资租赁能发挥更大的经济促进作用。为加快融资租赁业的发展，政府必须做好法律、税收、会计制度及监管等方面工作，其中，税收优惠政策是最重要的。而对于专门的房地产融资租赁的研究资料不多。C丽 Manning 对三十几家公司的房地产经理进行了私人面谈而得出的非正式研究成果:相对于租赁房地产，购置占有房地产可能会降低股东剩余价值 Denni

19、sR.CaPozza，GordonA.Siek 简单的现值模型表明，简单交易费用地和长约租约价格之间几乎没有什么区别。然而，加拿大过去80年-100年的住宅租赁交易价格相对于简单交易费低 20%-40%。论文概括了一种评估房屋租赁价格的金融模型。MareusT.Allen， RonaldC.Rutherford， ThomasM.Springer 研究了公司出租房地产决定相关联的财富效应。该分析提供了一种估计方法，该方法能够评估公司决定出租房地产出租交易给承租人在股票市场上所带来的现金流。 Frederiekpretorius，A.thonyaIker， K.W.Chau 研究讨论了商业地产租

20、赁作为一种金融公司资本资产的交易形式。对租赁而言，赊购风险是很常见的，债务是交易的替代品。但是两种不同的借贷形式产生不同的交易成本和代理纠纷以及不同的价格。GllSandier 篇文章没有新数据或统计趋势，其唯一的目的是重申分析房地产融资租赁作为会计关键问题在会计报告中的重要意义。 stevenR.Grenadier 这篇论文提供了一个统一评估房地产租赁的平衡方法，使开发商做出开发决定变得不确定。然而，用经济学概念，承租代表购买房产一段时间的所有权。论文使用可能需求的方法评估常见的租赁安排。该模型评估了购买期权、未来租约、总的和净租约、取消期权、落地租约、扩大条款、租约特许和售出租回。12 国

21、内研究我国20世纪80年代初引进融资租赁业务方式后，三十多年来得到了迅速发展，据我国央行非银行金融机构监管司透露的数据，美国租赁业对GDP的贡献已超过30，而我国仅为万分之三，发达国家融资租赁业的市场渗透率已达到15-30，我国仅为15左右。全球主要租赁国家租赁业占GDP比例情况如下表所示；图1.1：2006-2011年全球主要租赁国家租赁业占GDP比例情况(单位：%)从国内研究的历程来看：20世纪90年代，融资租赁业务在我国刚起步不久，国内的多方学者对租赁的基本理论和实际操作进行了界定和论述。这一阶段主要著作及作者是：申心刚编著的租赁合同实务、尹尊声编著的租赁管理，封希德编著的租赁业务技巧、

22、史燕平编著的国际租赁的理论与实务、万长寿编著的租赁会计、李百兴编著的期货与租赁会计核算、黄秀清编著的租赁经济研究等。这些著作的中心内容主要是围绕租赁实务的理论和操作技巧、租赁在会计上的核算和应用等方面展开，对我国今后推展融资租赁业务打下了坚实的基础。到了21世纪，不仅理论上研究更深入，还出现了融资租赁业务。这一期间主要著作及作者是：罗晓春编著的租赁项目评估中的几个问题和信托与融资租赁的金融组合创新空间大、沙泉编著的租赁物件折旧与长期资金和现代融资租赁对中国经济的促进作用、裘企阳编著的租赁行业监督问题探讨和房屋融资租赁的探讨、屈延凯编著的融资租赁在资本市场中的作用等。这些著作研究主要侧重于我国融

23、资租赁行业的最新发展情况，就具体领域的问题进行研究，完善和促进了融资租赁在我国市场的发展。在房地产融资租赁的研究领域，只有少数相关文献涉及了融资租赁与房地产业结合的研究，因为在我国法律方面，房屋能否作为融资租赁标的物尚存争议，对房地产融资租赁的探讨主要是在早期，并且对其持否定看法的专家居多，例如在裘企阳的房屋融资租赁的探讨和沙泉的房地产领域可以使用融资租赁吗中，对房地产融资租赁提出否定看法，认为当时环境不适合开展房地产融资租赁。但是也有不少人支持房地产融资租赁的实行，如董文华的浅议房地产融资租赁，介绍了房地产融资租赁的操作办法与优势。特别是最近几年，也有不少关于房地产融资租赁的论文发表，如屈永

24、山的收益性房地产出售回租研究，对房地产售后回租这种特殊形式进行探讨，分析其优势可行性，并在定价机制上发表看法。杨晓辉的融资租赁在房地产业中的应用和刘辉的融资租赁在我国房地产市场的应用及对策研究两篇文章对介绍了房地户融资租赁的理论与可行性，并对现状中存在的问题提出解决建议，纵观以上研究成果。早期专家多否定房地产融资租赁，一般是站在法律规制与风险的角度上，由于文章较早，没有考虑到当前国内发展，有一定的局限性。 2004年，在上海出现的首次房地产融资租赁业务可谓是我国融资租赁在房地产业应用的里程碑，此事件的成功不仅为我国房地产业与融资租赁结合发展做出了重大贡献，同时也使其迈出了深远的一步。2 房地产

25、融资租赁的基础理论21 房地产融资租赁概念的界定211 融资租赁概念的界定虽然大多数国家关于融资租赁的概念规定参照了国际会计委员会设定的标准，但是各个国家根据自身的实际情况对融资租赁的界定也会有相应的调整。(1)国际会计准则委员会对融资租赁内容的界定国际会计准则委员会制定的国际会计标准17号中表明，融资租赁的内容是指出租人实质上将属于资产所有权的一切风险和报酬转移给承租人的一种租赁，名义所有权最终可以转移也可以不转移给承租人。(2)国际融资租赁公约中关于融资租赁的定义在融资租赁交易中，出租人根据承租人提供的规格，与供应方订立一项供应协议，根据此协议，出租人按照承租人的需求取得工厂、资本货物或其

26、他设备，并且与承租人订立一项租赁协议，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。(3)我国在企业会计准则中对融资租赁内容的界定依据我国2006年企业会计准则，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险与报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移且符合以下一项或多项标准的应当认定为融资租赁： 租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；承租人在租赁开始同的最低租赁付款额现值，几

27、乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。(4)中华人民共和国合同法中对融资租赁的定义合同法中规定了融资租赁合同及租赁合同:融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用获取收益，_承租人支付租金的合同。(5)金融租赁公司管理办法中对融资租赁的定义2007年中国银监会颁布实施的金融租赁公司管理办法中关于融资租赁的定义是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，

28、将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。其最基本的模式关系图如下图2.1所示；图2.1 融资租赁基本模式关系图212 房地产融资租赁的界定当融资租赁的标的物为房地产商品时，根据融资租赁的定义可以得到房地产融资租赁的定义，是指有需求的购房者(承租人)为了购买房地产，在资金不充裕的情况下，委托租赁公司(出租人)根据其要求代为购入所需的房产之后，购房者(承租人)以租赁方式从租赁公司租赁房产使用，从而使购房者以融通资金的方式改善自己住房条件的一种经济活动。与此同时，房地产的租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，按照出租人

29、和承租人签订的房产租赁合同约定，并向房产管理部门登记备案。房地产融资租赁业务流程步骤为购房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁申请，融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房者的信用和其偿债能力。审核通过后，融资租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同，购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款，租赁公司向购房者交付商品房并保留商品房的所有权。房地产业直接租赁我国融资租赁目前大多采用直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统做法，具体来说即是由租赁公司用自身资金代替企业或居民购买所需的房产，然后将之出租给

30、该企业或居民使用，定期向作为承租人的企业收取租金;而租赁合同期满后，根据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性货价而取得该房产的所有权。下图为一般的房地产融资租赁直租模式示意图2.1承租人（购房者：企业或个人）出租人（融资租赁公司） 签订租赁合同 支付租金 支付货款 交付租赁物签订买卖合同供货商（房地产开发商）图2.2 房地产融资租赁直租模式(2)房地产转租赁方式房地产转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产，然后转租给下一个承租人使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于，转融资租赁是从租赁公司或开发商取得融资便利，而其他是从银行或

31、非银行金融机构取得融资便利。转融资租赁的关键在于多了一个第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和转租人两方面以体现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也不发达，资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往往会采用转租赁的方式。下图为一般的房地产融资租赁转租赁模式示意图2.2融资租赁公司B（第一承租人）（第二出租人） 支付租金融资租赁公司A（第一出租人） 支付租金 租赁资产租金转 资 支 购 购 租 产 付 买 货合 转 租 资 合同 租 金 产 同最终用户（第二承租人）开发商（出卖人）图2.3 房地产融资租赁转租赁模式以上是房地产租赁中一般直租的最基本

32、最常用的两种的交易结构，除了此之外，房地产租赁还有售后回租和房地产杠杆租赁等方式。22 房地产融资租赁的特征现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。由于资金回收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保留在出租人一方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。融资租赁在这种情况下发展起来，因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融服务性质，具有融资和促销这两个基本功能。同时，其在加速物流和资金流方面还发挥着特殊的中介功能，是一种风险行业，它具体有以下特性：(1)融资与融物结合。以商品房形态和资金、信用相结合是房地产融资租赁的主要特点。房地产融资租

33、赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁房地产，融资租赁期满时，办理留购手续，即把房地产所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。对承租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资金，且将融资与融物相结合对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对承租人也有较强的约束力。房地产融资租赁业务有金融属性，但它又注重服务而不是金融业务本身，它运用综合的知识和良好的经营管理，合理整合社会资源，为承租人服务，为房地产开发商服务。它一方面提供融资服务，另一方面又要进行房地产营销和资产管理。(2)当事人必须

34、履行合同。在发生租赁行为时，房地产融资租赁合同中三方当事人出卖人、出租人、承租人之间的经济关系以契约形式固定，买卖双方和租赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期限内，不得随意解约。房地产融资租赁是在实质上转移了与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。房地产融资租赁的性质决定了租赁资产的租期比较长，一般相当于房产的经济寿命期，或至少达到房产经济寿命期的75以上。在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消，除非符合合同当中明确约定解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况出现。(3)所有权与使用权分离。一般的信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房地产，房地

35、产所有权与使用权统一于借款人一身。而在房地产融资租赁条件下整个租赁合同期间的房地产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，才能获得房地产的所有权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。即房地产的所有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，有利于分散出租方的风险，促进了房地产租赁市场的发展。(4)承租人具有选择权，也承担主要责任。租赁期满后，出租人和承租人需要在合同中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按合同规定如何处置的权利，即退租、续租和实现所有权转移的权利，而在绝大部分融资租赁中，房地产产权转移的权利将会成为承租方融资租入房地产的最终目的。由于在合同结束时所

36、有权最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物最终的购买与否由承租人选择，房地产销售商及房地产的选择由承租人负责。租赁期内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物发生损坏时的赔偿责任，即承租人对房地产的维修、保养及风险承担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。(5)租金依据资金时间占用计算。融资租赁和经营性租赁的交易程序不同，所以二者在计算租金的依据上是不同的。对于融资租赁来说，交易过程中涉及到承租人、出租人和供货人三方，融资与融物的结合，租金是依据承租人占用出租人资金的时间计算。

37、对于普通的租赁，交易中只涉及承租人与承租人，只是一个简单的融物过程，租金是依据承租人租赁使用物件的时间计算3 融资租赁在我国房地产业中的应用的必要性和可行性分析31 融资租赁在我国房地产业的应用必要性分析融资租赁市场竞争激烈，融资租赁公司不进则退。从当前中国房地产市场的现状来看，房价的节节攀升导致政府的不断的大力调控，使银根收缩，致使房地产企业融资困难。同时不断上涨的房价和政府调控的不确定性导致很多有能力承受、有需求的人处于观望态度，而更加广大无力承担如此高房价但有实际住房需求的人只能成为房地产企业的潜在消费者。如何拉动房地产消费、开拓房地产市场、充分挖掘房地产市场本身的潜力，改变房地产商品有

38、效需求滞后的状况将成为一个非常现实而又尖锐的问题。而通过房地产融资租赁有助于解决上述问题。资金密集型的房地产离开了金融就没法发展，特别是在我国目前的金融体制和宏观调控下，房地产项目融资更是成为行业发展的瓶颈，许多房地产企业由于融资困难，经营陷入步履维艰的困境。同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发利益的好坏，因此如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。而且，政府不断调控以来，融资门槛大大提高，因此利用金融创新或借鉴外国成功经验完善我国房地产金融市场，建立高效的房地产投融资体制已是迫在眉睫。针

39、对房地产市场目前现状和融资需求，房地产融资租赁越来越受到热议和关注。其重要意义具体表现如下：第一，房地产融资租赁经营可以解决“有人无房住，有房无人住”的矛盾，促使房地产市场走出过剩与短缺同时并存的怪圈。采用融资租赁方式可以培育有效需求，使占绝大多数无即期支付能力的购房者，不但可以购房，还能使他们的金融资产留有余地，兼顾子女教育投资和家庭健康保证，顺应了中国广大居民特有的不愿意负债消费的心理；同时融资租赁可以先租后买，可以将租入的房产视为“准己产”，除去了寄人篱下的心里压力，使住户有了归属感；另外，因为融资租赁的“准己有”，租方可以没有后顾之忧，放心做装饰投入，提高居住质量，是一种永久性消费，分

40、期投入，使无人住的房和无房住的人各得其所。 第二，房地产融资租赁分散了投资风险，刺激了房地产投资。房地产投资形式一般可分为开发投资和房地产置业投资，但是房地产投资也会存在风险。例如1992年底至1993年上半年的房地产投资过热，正是因为房地产投资的高风险而导致了几千亿资金在房地产市场的沉淀。融资租赁可以很好的盘活房地产投资资金，分散房地产投资风险，从而保证房地产业的持续增长，是一种比较稳健的方法。因为房地产融资租赁使房地产商品买卖双方风险共担。首先，通过融资租赁，开发商可以按期获得稳定的高租金收入，租赁期满可以完全收回成本和可观的利润，不存在出售经营不成功、楼盘空置而出现的财务风险。其次，通过

41、融资租赁还可以减少意外损失，如自然灾害风险、意外事故风险，房子不能继续出租时，房地产投资的租金收入也随之没有了，而已收的经营租金收入时按出租产品摊销外加一定利润构成，即使不足以抵偿其或然损失，但其风险也由承租人、出租方共同承担了。而融资租赁租金费用大，在在很大程度上减轻了开发商大部分甚至全部的或然损失，将风险转为由双方共同承担。第三，房地产融资租赁不同于普通的租赁，是一种融资与融物的结合，形式是租入了房产，但是实质上是融通了资金。房地产融资租赁促进了房地产的销售，融资租赁业务是一种金融服务，但同样也是融资租赁也是一种营销方式，扩展了不同特点的客户，促进房地产商品房的销售。房地产融资租赁，为房地

42、产提供一种新的市场需求的同时，也为房地产企业提供了一种新的融资渠道。这种这种新的融资渠道，在一定程度上缓解了融资渠道过于单一的风险，对于那些中小企业，也避免了资金链断裂的危险。第四，房地产融资租赁有利于房地产商品的质量的提高，促进房地产市场的健康有序发展。因为房地产融资租赁是先租后买，是一个长期的过程。所以，客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了像以前经常出现的豆腐渣工程，配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现，融资租赁作为房地产开发经营的新方式，促使房地产开发商增加自我约束机制。房地产融资租赁不是一次性付款或短期内付清房款，这样，消费者买房买得放心，住得安心

43、，因为其主动权还握在消费者自己手中，避免了一系列因产权、质量、物业管理等产生的不必要的纠纷，刺激了有效需求。在房产融资租赁中，出租人有一种在出卖人和承租人之间的中间商，这种中间地位兼有中介服务性质。融资租赁方式也可以成为与贷款买房等功能不同的另一种买房方式，以替代房屋买卖的单一模式从而降低买房人可能面临的风险和一次性的投资成本。总之，房地产市场迫切需要挖掘房地产市场潜力，进而刺激有效需求，拓宽房地产业的融资渠道，而融资租赁可以有效地实现这些需求。32 融资租赁在我国房地产业的应用可行性分析321 对承租人的利益分析对于房地产融资租赁来说，承租人分为个人和企业两种；下面我们来分析采用融资租赁的方

44、式对两种承租人带来的影响。(1)承租人是普通的个人对于普通个人，取得房产有不同的渠道，但是目前运用更多的是银行按揭贷款的方式。因为通过银行按揭贷款，可以达到提前消费的效果，大大的提高了人们的生活质量。在扩大银行业务的同时，也扩大了房地产开发商的客户群体，使开发商的资金得到快速的回笼，在一定程度上促进了行业的快速发展。而房地产融资租赁跟按揭贷款有一定的相似之处，但同时又有很多不同之处。其中最大的不同就是在按揭贷款和融资租赁过程中房产的所有权不同。下面我们将通过比较两种方式现金流出现值的方法，来说明两种方案的不同影响。融资租赁与按揭的现金流出现值计算方法主要为：如果购房者采用按揭贷款的方式，假设房

45、屋的总价值为M，购房首付款为Q, 银行贷款年利率为i，还款年数为n。则每年等额还本付息金额为：A=(M-Q)(A/P，i，n) 公式（3.1 ） 其中(A/P，i，n)是等额还款回收系数。每年的利息Ii=Ci-1I,其中Ci-1是上一年为还的本金。每年未偿还的本金为Ci=A-Ii。我们最终得出按揭付款购房时现金流出现值的计算公式：PV1=Q+i=1nA(1+i)n 公式（3.2 ） 如果购房者采取融资租赁方式，购房者无需付首付金额。同样假设房屋的总价值为M，租赁公司的内部报酬率为:IRR，还款年数为n。则每年等额回收的本金为s=Mn; 每年的利息Ii=Ci-1IRR, 其中Ci-1是上一年为还

46、的本金.每年的租金为 Ri=s+Ii=Mn+Ci-1IRR 公式（3.3 ） 采用融资租赁方式的现金流的折现率是按照银行的折现率计算的，于是我们就得出融资租赁现金流出现值的计算公式： PV2=i=1nRi(1+i)n 公式（3.4 ） 为了更加方便地比较两种方案的现金流出现值，我们举例说明二者之间的经济效益。根据有关资料显示，2013年上半年松江区平均房价15499每平方米。一普通居民在松江购买80平方米的房子，大约需要124万元。假设同期银行贷款利率为6%。如果采用按揭贷款购房，假设首付金额为总价值的30%，即37.2万元，还款年限为5年，并且等额本息还款。根据公式 (3.1)可计算出每年的还款额：如下表3.1所示：