1、融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-10银十完美收官 新政难敌地产牛市 随着新一轮楼市调控的执行以及传统“金九银十”销售旺季的到来，各地楼市异常活跃。众所周知，“金九银十”的运行情况将决定着楼市调控的后期执行，但是随着“金九”各地城市呈现的量价齐升以及量涨价稳的状况，楼市调控已经日显乏力，这一事实已经成为对政府执行力和调控能力的公然挑衅，是最不可接受的一个结果。因此随之而来的就是“9.29新政”的加码，被认为史上最严厉的调控政策。但是经过一月的执行，纵观各地楼市，即使一线城市整体成交略有下浮，但是价格依旧坚挺，而二三线城市更是肆无忌惮的扶摇直上。据E房网市场分析部数据显示，本月徐州市商
2、品房供求比值创下自4月调控以来的最低值，呈现严重供不应求的局面。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计1496套，供应面积16.3万平方米，环比上月下跌60.15%，同比09年10月下跌14.84%。从本月供应量来看，同比、环比均呈现下跌趋势，“金九”单月市区供应量出现激增，呈现连续两月下滑后的再次转扬。本月整体市场供应量明显收紧，数据显示，虽然“金九”成交量尚可，但是主要成交现象体现为认购在前，当月仅为集中签约，而各大项目的真正客户来访量以及认购量并不乐观，所以供应收紧，开发商静观楼市走向的意图非常明显。此外，本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数4155套，成交面积45.17万
3、平米，环比上月上涨19.75%，同比09年10月上涨92.95%。从本月成交量来看，“9.29”新政的加码看似并未对楼市有显著的调控效应，成交乐观、价格依旧坚挺。但是本月成交中很有可能有大部分赶搭契税调整政策末班车的现象。而最终的新政加码效果，还有待于时间的验证和市场的整体发展趋势来评判。不过，从年初以来的调控来看，如今的楼市已经并非朝夕就能加以控制的，楼市调控的“杯洗具”已经成为市场一个无耐的看点。2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公
4、司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng数据整理： 张瑞浩 马永杰第一章 本月提要1.1 “限购令”席卷全国，多城市调控细则即将出台；1.2 近期三部委通知：省级政府稳定房价不力将问责；1.3 江苏省调控重点已从降房价转向促税收；1.4 国土部再次施压调控出利剑，楼市掀问责风暴；1.5 社科院：一线城市四季度房价将下降最高跌两成；1.6
5、 社科院称：我国近20年经济增长主要靠房地产；1.7 本月起徐州市进一步规范商品房预售行为；1.8 本月徐州商品房供应同、环比均下降，成交量骤升；1.9 本月数据提示： 图1 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比下跌60.15%，同比下跌14.84%图2 本月商品房分类供应明细 图3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比上涨19.75%，同比上涨92.95% 图4 本月徐州市各区域商品房成交信息 图5 本月徐州市国有土地成交对比信息第二章 资讯回顾2.1 全国资讯房产“二次调控”核心是强化执行力 （2010-10-04 凤凰网）自4月17日，国务院常务会议出台“十号文”，即史上
6、最严的房地产新政，至今已近半年。全国各大城市的房价虽然告别了疯涨的局面，但半年以来，尽管成交量暴跌，一线城市的房价却呈现出非常坚挺的一面。从价格环比来看，很多地方的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌，与房地产相关的利益方与政策博弈的心态跃然。 在这个关键时刻，政策层面应及时向民众释放明确的信号，加强对房地产的调控和政策的落实，一方面，对焦虑、恐慌的民众起到了及时的稳定军心和安抚作用；另一方面，对于市场上传言政策会放松，房价将再次报复性反弹的种种不切实际的猜测给予明确的反击，捍卫了政策的权威和公信力。 因此，有关部委本次提出的“二次调控”的种种举措，本质上是对“四一七新政”的强化落实，“四一七
7、新政”作为史上最严的房地产调控政策，其是否能够让中国房地产市场回归理性，健康发展，关键在于是否执行，不沦为政策白条。上海出台楼市调控细则：居民限购一套房 （2010-10-09 新华网）上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见要求，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。意见还要求，各商业银行对居
8、民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。此外，为增加普通商品住房供应，上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。 南京规定经适房价不得超过商品房6成 （2010-10-10 深
9、圳商报）南京市住建委、物价局等部门日前出台保障性住房价格管理办法，对保障性住房价格实行最高限价，经适房价格原则上不超过同地区普通商品住房实际成交价格的60%，中低价商品房不超过同地区商品住房成交价80%。该办法规定，保障性住房包括经济适用房、中低价商品房等政策性住房，其价格实行政府指导价，由市政府价格主管部门按照规定确定其项目基准价格后向社会公布。据悉，该办法将于2010年11月1日正式实施。“限购令”席卷全国 多城市调控细则即将出台 （2010-10-11 中国广播网）据报道，北京在限购套数上一步到位，或许会给即将陆续出台的其他地方细则做出表率。紧随北京，房价关注的另一个热点海南版“国十一条
10、”也将在今天正式颁布实施。 海南版楼市“十一条”当中有两条规定备受关注。一是实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，更为开发商捂盘增加难度；二是确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天后内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效的防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。 除了北京和海南，杭州近日也公布了非首次购房的认定标准，确定以交税记录为准。广州、青岛、石家庄等地也陆续制定了地方性配套政策，都把坚决遏制房价过快上涨，严格限制投机性购房放在了显著位置。此外，上海、深圳等地也
11、正在酝酿自己的地方执行细则。近期三部委通知：省级政府稳定房价不力将问责 （2010-10-12 中国新闻网）据中国国土资源报消息，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发201010号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，
12、要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。 进一步加强市场监管，严
13、肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。江苏省调控重点已从降房价转向促税收 （2010-10-13 南方网）继上海、杭州出台房地产调控的地方实施细则后，江苏省住建厅联合国土厅、监察厅、物价局，亦于10月11日出台了旨在维护房地产市场价格稳定和促进保障性住房
14、建设的地方细则。近几年中，江苏省房地产业投资位居全国第一。作为省版调控细则，江苏在文中首次表态：“房价过高、上涨过快”已成为全省房地产市场的常态。该文原则性规定“要在一定时间内限定家庭购房套数”，这给经济总量和财政收入相差巨大的各个省辖市自行出台“限购”或“优惠”等措施，留下了操作空间。与此同时，由江苏省财政厅等三部门联合出台了房地产交易环节契税和个税的调整政策。江苏省财政厅人士对本报记者表示，江苏率先完成两税划转并理清权限，税收政策将成为促进房地产市场健康稳定发展的重要杠杆。国土部再次施压调控出利剑 楼市掀问责风暴 （2010-10-14 中国经济时报）楼市调控再出利剑。10月13日，国土资
15、源部在京召开新闻发布会，通报前三季度国土资源领域违法违规形势，并再次“警告”：将在第四季度对违法严重地区政府主要领导人员进行警示约谈，严肃追究责任。迹象显示，楼市正在掀起一股“问责风暴”。国土部新闻处负责人当天在接受采访时也透露，国土部目前正在督促地方处理闲置土地，要求地方政府年底前兑现。马上将对执法检查中发现的土地违法严重的地方政府主要领导进行约谈。今年将是15号令真正“落地”的一年。 近日，住建部、国土部、监察部曾联合发文明确，省级政府稳定房价不力将被问责。三部门将对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。人民日报：房子必须给人住
16、高房价是不可承受之重 （2010-10-21 人民日报）9月底，有关部门出台旨在细化房地产调控“国十条”落实的一系列政策措施，再度给今年以来的房地产市场调控加码。政策出台，及时遏制了8月份以来部分城市房地产市场出现的过热迹象，使调控的效果得以进一步显现。在市场普遍怀疑本轮调控又将以“屡调屡涨”的局面结束时，国家再次给调控加码，彰显了调控取得成功的决心。但另一个问题逐渐凸现，近年来，为了遏制房价过快上涨，“国六条”、“国八条”、“国十条”等短期政策不断出台，但政策被市场消化的节奏越来越快，使人们对调控的效果普遍感到心里没底。因此，在出台短期政策之外，加快推进长期制度改革、去除积弊、寻找改革新出路
17、迫在眉睫。“当前这个时期，是住房问题最突出的时期，事关千家万户的安居问题，因此格外受到关注。”住房和城乡建设部有关负责人接受记者采访时表示。据住房和城乡建设部上述负责人介绍，2009年中国城镇化发展水平达到46.6%，保守估计，到2020年我国城市化率将达到55%。按照相关规划，未来10年中国的人均居住面积将达到35平方米，而2008年这一数字为28平方米左右。这意味着未来10年全国城市住宅的需求会达到42亿平方米，相当于每年新增4.2亿平方米。如果考虑到2020年中国总体上的城市化率将达到55%左右，平均每年提高一个百分点，那么加上这部分新增城市人口，未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平方米
18、左右。对住房供应是个巨大的压力。一方面是需求持续上升，另一方面，我国人多地少的国情决定了保护耕地是重要国策，不能无节制地拓展城市、占用土地，土地资源的有限性、城市空间的有限性和住房需求膨胀的矛盾会长期突出。此外，我国房地产市场发展历史只有10多年，体制机制还不健全。过去10年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应结构失衡。近年来房价快速上涨，又导致一些大城市，中等收入家庭买不起房，近年来央行定期公布的针对储户的调查中，认为“当前房价过高”的居民始终保持在70%以上。种种因素交织，使得住房问题在近几年集中凸显，成为社会热点。“快速城镇化阶段
19、，大量居民需要改善住房条件，以及人多地少的特殊国情，决定了我国的住房制度发展，不能走高房价、高泡沫、高耗能、大户型的道路，应该以满足居民自住为主要目标。”住房和城乡建设部部长姜伟新说。 社科院：一线城市四季度房价将下降最高跌两成 （2010-10-22 中国新闻网）一连串的楼市调控出台，加上央行三年来首次加息，多数市场人士表示房价年底走低基本无悬念。而中国社会科学院最新发布的研究报告预计，我国房价从2010年第四季度开始下降，最大跌幅将达到20%。从“国十条”到现在，涉及房地产调控的政策接近50多条，有专家表示，如果政策严格执行，累计效应将是房价走低。中国社会科学院研究报告也表示，本轮宏观调控
20、措施，将使得一线城市房价下降20%，预计从2011年下半年起，房价可能触底反弹。社科院报告认为，未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，但在各种政策打压下，房地产市场需求会出现一定的萎缩，市场供给反而会逐渐放大，使得供求缺口对房价的推动作用将逐渐由正转负。另外，证监会最近下发文件严审开发商重组，并且通过银信合作获取银行表外贷款的途径也被银监会堵死，再加上政府对境外资金的限制，报告预计，到2011年第一季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。社科院称：我国近20年经济增长主要靠房地产（2010-10-26 重庆晚报）社科院在
21、京发布2010国家竞争力蓝皮书中国国家竞争力报告。蓝皮书指出，中国力争2020年进入G20五强，2050年成为仅次于美国的世界第二强国，而实现目标应采取的战略是“梯次追赶”。 蓝皮书认为，中国如果继续提升自身的规模竞争力，不仅要扩大数量，还要从结构和效率上下工夫，加快经济转型。 蓝皮书指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。这样的产业结构缺乏竞争力，必须立刻转变经济增长方式，提升结构竞争力。楼市新政满月调查：京沪穗等地房价仍坚挺 （2010-10-30 广州日报）“929”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未
22、得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现，虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。不过，不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期。 国庆前后，随着北京、上海、深圳、南京等地陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚，9月的热销势头
23、不复出现，相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。然而，尽管绝大部分城市都未说明限购时间，但依然很多人担心一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此，如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定，房产税很可能是不得不祭出的终极一招。2.2 城市热点徐州市人大常委会关于市部分行政区划调整有关问题的决定 （2010-10-01 徐州日报）根据国务院关于同意江苏省调整徐州市部分行政区划的批复、江苏省人民政府关于调整徐州市部分行政区划的通知和有关规定，徐州市人大常委会就部分行政区划调整的有关问题，作出如下决定： 一、铜山县撤县设区后，原铜山县人民代表大会及其常务委员会、铜山县人民政府、铜山县人
24、民法院、铜山县人民检察院更名为徐州市铜山区人民代表大会、徐州市铜山区人民代表大会常务委员会、徐州市铜山区人民政府、徐州市铜山区人民法院、徐州市铜山区人民检察院；与其具有隶属关系的机关、部门和单位的名称也作相应变更。 二、徐州市铜山区人民代表大会及其常务委员会的届次和任期与原铜山县人民代表大会及其常务委员会的届次和任期相同。 三、原由铜山县的县人民代表大会及其常务委员会选举或者任命的人民代表大会常务委员会组成人员、人民政府及其工作部门负责人、人民法院法官、人民检察院检察官，其职务名称随着行政区划的调整而作相应改称。 四、九里区撤销后，徐州市九里区人民代表大会及其常务委员会、九里区人民政府、九里区
25、人民法院、九里区人民检察院等原国家机关同时撤销。第四期经适房建成上房 第五期经适房已开工建设 （2010-10-08 彭城晚报）随着第四期经济适用房、廉租房的建成、上房，十一期间，1600余户第四期经适房琵琶花园的业主们、近500户廉租房住户利用长假喜迁新居，全市共有2000余户喜圆安居梦。 据了解，我市的经济适用房、廉租房自2004年以来按照一次规划、分期建设、逐步到位的原则，分四期让市区9000余户低收入家庭圆了安居梦。 近年来，市委、市政府在大力发展经济、加快城市建设的同时，高度关注广大人民群众特别是中低收入家庭的住房问题，始终把解决城市低收入家庭住房困难作为构建和谐社会的重要内容。 目
26、前，第五期经适房、廉租房、公共租赁房已经开工建设，我市还将不断完善住房供应保障体系，将惠及更多的低收入住房困难家庭。 本月起徐州市进一步规范商品房预售行为 （2010-10-09 彭城晚报）从本月起，徐州市将进一步加强规范商品房预售行为。据悉，此次房管部门对规范商品房预售行为、严格商品房买卖合同管理、规范商品房销售现场信息公开、加强房地产经纪和销售人员管理等多个方面做出明确规定。内容更为详细，覆盖面更广，信息更全面。1、规范商品房预售行为未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业和代理销售的房地产经纪机构不得以“内部认购”、“内部登记”、“排队发号”、“vip卡会员”等形式收取定金及有预付款性
27、质的费用；不得参加任何形式的展销活动；不得采取返本销售、售后包租的方式预（销）售商品房；不得进行虚假交易或采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作，哄抬房价。取得预售许可的商品房项目，须在10日内一次性公开全部房源，不得分批、分次销售。2、严格商品房买卖合同管理要求严格落实购房实名制，对已签订的商品房买卖合同，经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源公开销售。对退房率高、消费者投诉多的商品房项目，重点核查。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同更名或注销合同之机进行期房投机、炒卖楼花，牟取不正当利益。对于违反合同更名与注销合同程序的，将依据有关规定严肃
28、处理。3、规范商品房销售现场、信息公开各房地产开发企业必须在商品房销售现场醒目位置及时、准确地公示商品房预售许可证、商品房预售方案、商品房买卖合同示范文本、代理销售房地产经纪机构备案证书及相关职能部门的监督举报电话等，确保商品房销售信息的公开透明和购房人的知情权。4、加强房地产经纪和销售人员管理房地产开发企业委托代理销售商品房的中介机构必须是依法设立的房地产经纪机构，并订立商品房销售委托合同。商品房销售人员须经过培训并持有从业岗位证书，方能从事商品房销售工作。委托代理销售房地产经纪机构及销售人员应当如实向购房人介绍所销售商品房的有关情况，不得与他人串通炒卖房号或期房，不得在买卖过程中赚取差价，
29、不得收取佣金以外的其他费用。同时，房管部门将加大对违法违规行为的查处力度。对未取得预售许可的商品房，加强对其内部认购、排队放号等各种违规销售行为的查处，并跟踪项目的各项预售活动。把群众投诉较多的商品房项目列为重点巡查对象。对拒不整改的，依法从严查处，并暂停其商品房网上签约。5、预售方案备案后、应公示方案和房源商品房预售方案备案后，房产管理部门应当在房地产信息网上与商品房预售许可一并公示，房地产开发企业应当将已备案的商品房预售方案在销售场所张贴公示。已取得商品房预售许可的，应在10日内一次性将全部房源公开销售，不得分批销售。房地产市场信息网的楼盘信息中显示的可售房源，房地产开发企业不得拒售。若已
30、达成购房协议但尚未合同备案仍显示为可售的，房地产开发企业有义务向其他咨询人解释说明。6、变更商品房预售方案的相关事宜商品房预售方案原则上不得变更。因商品房项目规划、建筑设计变更等原因确需变更的，应重新报备调整后的商品房预售方案，并按照商品房预售许可的变更程序及要求办理许可变更。对商品房预售方案中明确保留自有的房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。房地产开发企业应当按照已备案的商品房预售方案预售商品房。未按商品房预售方案预售的，由开发企业承担相应法律责任，房产管理部门暂停其商品房网上销售备案系统。 E房点评：本月“9.29新政”加码之后各地楼市运行情况、房价走势、整体供求以及“限购令”
31、等相关资讯报道成为市场所关注的重点。随着新一轮楼市调控的执行以及传统“金九银十”销售旺季的到来，各地楼市异常活跃。众所周知，“金九银十”的运行情况将决定着楼市调控的后期执行，但是随着“金九”各地城市呈现的量价齐升以及量涨价稳的状况，楼市调控已经日显乏力，这一事实已经成为对政府执行力和调控能力的公然挑衅，是最不可接受的一个结果。因此随之而来的就是“9.29新政”的加码，被认为史上最严厉的调控政策。但是经过一月的执行，纵观各地楼市，即使一线城市整体成交略有下浮，但是价格依旧坚挺，而二三线城市更是肆无忌惮的扶摇直上。据E房网市场分析部监测，本月徐州市场动态异常活跃，许多楼盘公开蓄水、认购和推盘，相比
32、前两月的积极宣传，本月楼市热度不减。另据E房网新闻部统计，本月楼盘营销活动层出不穷，新盘公开、老项目业主回馈、签约预售以及其他各具特色的营销活动纷纷亮相。此外，随着下月即将到来的电视台房博会，诸多新盘和实力楼盘更是卯足了劲力求年前再获满堂彩，因此本月的营销宣传，开发商可谓使尽浑身解数。 一边是政府的高压调控，一边是楼市的疯狂反弹，另外夹杂在两者之间的购房人群更是蠢蠢欲动，所谓“山雨欲来风满楼”，如今的楼市现状才真正的有看点，到底是冰封触底还是扭转反弹，结果值得期待。第三章 土地市场3.1 土地供应表3.1 2010年10月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源
33、局）编 号行政区域地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米）容积率牌起始价（万元）起始楼面地价 （元/平米）挂牌时间2010-40云龙区云龙区民营工业园一期3号地块庆丰路东商办24717.25.04077010502010年11月4日9时至2010年11月18日14时居住35788.12.3商住34645.72.2居住560831.92010-44铜山区沈阳军区干休所地块三环东路以西，沈阳军区干休所内居住10475.82.0-2.5设有底价2010-45鼓楼区中山北路加油站地块徐丰公路东侧批发零售（加油、加气站）47790.3-0.7120050002010-46泉山区民馨园A地块铜沛路南城
34、镇住宅124171.711005202010年11月10日9时至2010年11月24日14时2010-47泉山区徐商公路南火花地块徐商公路南批发、零售127772.220070 图3.1 徐州市国有土地出让信息对比图示月 份2009-102010-092010-10环比涨跌同比涨跌出让宗数（单位：宗）103566.67%50%出让面积（单位：亩）26167028857%10.34% 表3.2 本月土地出让环比、同比信息附件：本月出让地块规划图附图1 2010-40号云龙区民营工业园一期3号地块规划图附图2 2010-44号沈阳军区干休所地块规划图附图3 2010-45号中山北路加油站地块规划图
35、（备注：2010-46、2010-47号地块规划图尚未公布）出让地块分析：10月徐州土地市场共挂牌出让5宗国有土地使用权，总出让面积191682.8平方米（约288亩），环比上月（670亩）下跌57%，同比09年10月（261亩）上涨10.34%。其中2010-40号云龙区民营工业园一期3号地块位于庆丰路东侧，规划用途包含商办、居住和商住，出让面积151234平方米（约合227亩），规划总建面约为388677平方米，挂牌起始价40770万元，起始楼面地价约合1050元/平米，竞买资格要求为中华人民共和国境内外具备与国际知名商业运营商合作不低于1.5万m2的成功经验的企业、团体。据悉，该地块周边
36、今年最新成交土地原云龙区民营工业园一期1号地块和原云龙区民营工业园一期2号地块由徐州润金房地产开发有限公司竞得，楼面地价分别为1765元/平米和1662元/平米。值得关注的是，该宗地块曾于8月正式挂牌，后因未知原因终止挂牌，此次本宗地块再次亮相，并且规定诸多竞买条件，由此可见本宗地块届时势必会引起群雄逐鹿。2010-44号沈阳军区干休所地块位于三环东路以西，沈阳军区干休所内，规划用途为居住，出让面积10475.8平方米（约合15.7亩），规划容积率为2.0-2.5，本宗地块以竞价方式出让，设有底价。据E房网市场分析部监测，已有部分房企对此宗地块抱以强烈的兴趣，并致电E房网市场部予以报价指导，2
37、010-46号民馨园A地块位于铜沛路南，规划用途为城镇住宅，地块定位为定销商品房用地，出让面积12417平方米（约合18.6亩），容积率1.7，规划总建面约为21100平方米，挂牌起始价1100万元，起始楼面地价约合520元/平米。据悉，10月20日2010-43号民馨园B地块以底价成交，楼面地价约合590元/平米。3.2 土地成交表3.3 2010年10月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州E房网市场分析部 徐州市国土资源局）编 号地块名称土地坐落土地用途出让面积 （平方米） 容积率牌起始价（万元）成交价 （万元）竞得人成交时间2010-41高铁站区地块高铁站西侧，中央大道两侧商服364
38、538A：382984.0-4.57110071100上海绿地集团徐州新诚置业有限公司2010.10.20商服B：400574.0-4.5商服C：329584.0-4.5商住D：235042.5-3.0商住E：248522.5-3.0商住F：201412.5-3.0商住G：524472.5-3.0商住H：401862.5-3.0商服I：365513.5旅馆业J：181532.4商服K：373914.0-4.52010-43民馨园B地块铜沛路南城镇住宅92641.5820820徐州金成房屋综合开发有限公司2010.10.20表3.4 本月成交地块数据分析表地块编号地块名称土地面积 （平方米）容积
39、率牌起始价 （万元）成交价 （万元）溢价率（%）楼面地价 （元/平方米）2010-41高铁站区地块364538A：382984.0-4.57110071100570B：400574.0-4.5C：329584.0-4.5D：235042.5-3.0E：248522.5-3.0F：201412.5-3.0G：524472.5-3.0H：401862.5-3.0I：365513.5J：181532.4K：373914.0-4.52010-43民馨园B地块92641.5820820590表3.5 本月土地成交分类明细地块用途成交宗数（宗）成交面积（）住宅19264（约14亩）综合（商服、商住、旅馆业
40、）1364538（约547亩）总计2373802（约561亩）图3.2 2010年1-10月徐州市国有土地成交信息对比图示成交地块分析：本月徐州土地市场共成交2宗地块，成交面积373802平方米（约合561亩），分别为住宅用地1宗（成交面积14亩）和综合类（商服、商住、旅馆业）用地1宗（成交面积547亩）。本月成交地块中，2010-41号高铁站区地块位于高铁站西侧、中央大道两侧，规划用途为商住、商服和旅馆业，该地块总出让面积364538平方米（其中规划商服用地185255平方米，商住用地161130平方米，旅馆业用地18153平方米），规划总建筑面积1246595.2平方米，挂牌起始价为7.1
41、1亿元，底价成交，竞得单位为上海绿地集团，楼面地价约合570元/平米。据E房网市场分析部数据显示，2010-41号高铁站区地块创下今年徐州土地市场单宗地块出让面积和牌起始价双料魁首。本宗地块也是绿地自今年6月初竞得新城区接待中心地块之后的第二宗土地，相信不久之后，绿地大手笔将再次领衔徐州城南和城东版块。2010-43号民馨园B地块位于铜沛路南，规划用途为住宅，该地块总出让面积9264平方米，规划容积率1.5，挂牌起始价为820万元，最终由徐州金成房屋综合开发有限公司以底价竞得，楼面地价约合590元/平米。据悉，该地块南依故黄河，紧靠西苑成熟生活社区，周边在售项目包括鑫苑景园、盛天茗苑等，并且随
42、着近期最新成交疾控中心北地块未来的开发，该区域将成为未来西区建设的重点。第四章 商品房市场4.1 供应分析 图4.1 徐州市（市区含铜山新区）2009-2010年每月商品房供应信息 图4.2 2010年10月徐州市（市区含铜山新区）商品房分类供应明细户 型供应套数（套）供应面积（）面积占比（%）2房55050159.6538.12%3房52362971.647.86%4房2305.270.23%别墅219154.556.96%复式528986.276.83%住宅总计1148131577.34100%表4.1 本月徐州市（市区含铜山新区）住宅分类供应明细图4.3 2010年10月徐州市（市区含铜
43、山新区）住宅户型供应面积比例图示月份2009-102010-092010-10环比涨跌同比涨跌供应量（万）19.1440.916.360.15%14.84% 表4.2 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计1496套，供应面积16.3万平方米，环比上月40.9万平米下跌60.15%，同比09年10月19.14万平米下跌14.84%。从本月供应量来看，同比、环比均呈现下跌趋势，“金九”单月市区供应量出现激增，呈现连续两月下滑后的再次转扬。其中原因首先是七八两月是传统的销售淡季，开发商有意识的减少供应量；另外对于“金九”销售旺季，
44、开发商选择这一阶段大力推盘，从而来迎合传统的销售黄金周期，从而导致九月供应激增，供求比失衡。本月整体市场供应量明显收紧，据E房网市场分析部数据显示，虽然“金九”成交量尚可，但是主要成交现象体现为认购在前，当月仅为集中签约，而各大项目的真正客户来访量以及认购量并不乐观，所以供应收紧，开发商静观楼市走向的意图非常明显。另据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至10月徐州市区共供应商品房297.3万平方米，环比去年同期288.7万平方米上涨3%。供应量明显加增，但是整体市场情况却并不乐观，由此可见开发商背水一战的日子也并不好过。4.2 成交分析 图4.4 徐州市（市区含铜山新区）2009-20
45、10年每月商品房成交信息 图4.5 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交信息 图4.6 本月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比图示月份2009-102010-092010-10环比涨跌同比涨跌成交量（万）23.4137.7245.1719.75%92.95% 表4.3 本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交环比、同比信息E房点评：本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数4155套，成交面积45.17万平米，环比上月37.72万平米上涨19.75%，同比09年10月23.41万平米上涨92.95%。据E房网数据统计，今年年初以来，截至10月徐州市区共成交商品房312.6万平方米，环比去年同期283.25万平方米上涨10.36%，呈现两月成交连续上涨趋势。此外，本月成交也是自4月调控以来的又一个成交高峰，“金九银十”持续发力，银十收官终获满堂彩。此外，笔者上月所提及的“9.29”新政的加码，首付比例以及对契税的调整再次成为市场所关注的焦点，预测短期内市场将会出现一个混沌状态。而从本月成交量来看，“9.29”新政的加码看似并未对楼市有显著的调控效应，成交乐观、价格依旧坚挺。但是本月成交中很有可能有大
