1、 鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押价格 评 估报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司1土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称 ：鄂 尔 多 斯 市 东 冉 羊 绒 制 品 有 限 责 任 公 司土 地 使 用 权 抵 押 价 格 评 估 报 告受 托 估 价 单 位 ：内 蒙 古 中 信 和 地 产 评 估 咨 询 有 限 公 司土 地 估 价 报 告 编 号 ：内 中 信 和 （2011）（估 ）字 第 0826号土 地 估 价 技 术 报 告 编 号 ：内 中 信 和 （2011）（技 ）字 第 0826号提 交 估 价 报 告 日 期
2、：二 一 一 年 八 月 二 十 六 日关键词:鄂尔多斯市 东胜区为确定土地使用权抵押贷款额度提供价值参考依据内蒙古中信和地产评估咨询有限公司2011土 地 估 价 技 术 报 告2第一部分 总 述一、估价项目名称鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司土地使用权抵押价格评估报告二、委托估价方委托单位：鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司单位地址：呼和浩特市新城区府兴营村兴松小区法定代表人: 赵恒斌三、受托估价方受托估价机构：内蒙古中信和地产评估咨询有限公司机构地址：呼和浩特市呼伦南路新华商务中心 10 层 1001 室执业范围:全区范围内从事除上市公司、授权经营、作价入股以外所涉及的宗地价评估及基准
3、地价评估资格证书获得时间: 2011 年 5 月 10 日资格有效期：2012 年 6 月 30 日资格证书编号:B200615002法人代表:尹立超四、估价目的为估价对象在兴业银行（呼和浩特）抵押贷款提供价值参考依据而评估土地使用权价值。五 、估 价 依 据鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 3（一）有关法律法规1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（国土资发2002195号）。4.城市房地产抵押管
4、理办法。5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让和暂行条例的有关规定。6.国有土地上房屋征收与补偿条例7.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知。8.全国工业用地出让最低标准；9.国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956 号）；10.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知（二）有关技术标准1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程。（三）其他资料1.委托方提供的有关资料。2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日二
5、 一一年六月十四日七、估价日期二 一一年八月二十六日八、地价定义4估价对象为国有土地，鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司以出让方式取得使用权， 国有土地使用证取得时间为 2007 年 10 月 26 日，使用权终止日期为 2057 年 10 月 22 日，使用年期约为 50 年，至估价基准日已使用约 3.6年，剩余使用年期约为 46.4 年。估价对象国有土地使用证登记用途为工业用地，土地开发程度宗地红线外已达“六通 ”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖）及宗地红线内“ 场地平整”。根据估价人员对估价对象的进行实地 查看及对周边的市场发育状况的了解，依据土地最有效利用原则、变动原则及合法原
6、则，结合评估目的及估价对象的现状，本次评估设定土地用途为工业用地，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通 电、通上水、通下水、通讯、通暖）及宗地红线内“ 场地平整”。估价对象的评估价格是指在估价基准日二一一年六月十四日，于上述估价设定的开发程度、用途、剩余使用年限及现状利用条件下的土地使用权公开市场价格。九、估价结果：（货币种类及单位：人民币、元）估价人员根据估价目的，遵循估价依据，按照估价程序，采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细的测算，得出估价对象在二 一一年六月十四日土地剩余使用年期 为 46.4 年的公开市场价格：估价结果单位面积地价：1125 元/本次土地
7、评估面积：4387.44 平方米总地价：493.6 万元大写金额:人民币肆佰玖拾叁万陆仟元整十、需要特殊说明的事项1假设条件（1）待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保 证公司的持续发展；（2）在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 5（3）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；（4）委托方提供资料属实，并且国有土地使用证真实、有效；（5）评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平
8、整状况；2本报告使用限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积、土地坐 标等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；（4）本报告至出具之日起六个月内使用有效；（5）本报告是在设定条件良好，并且达到设定条件和合理利用开发的情况下进行的， 国有土地使用证真实、有效的基础上对土地使用权的价值提供参考。（6）至估价
9、时点估价对象无抵押情况或抵押情况已注销。3. 资料来源说明（1）土地利用状况等资料由委托方提供；（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结 合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。4土地估价报告使用者注意事项未来市场变化风险和短期强制处分等因素对估价对象价值均产生一定的6影响，本报告未考虑急于变现和特殊交易的风险，使用人在办理有关事宜时需全面考虑。5其他事项说明（1）委托方对所提供评估土地的有关资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责；（2）任何单位和个人未
10、经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；（3）本报告由估价机构负责解释。十一、土地估价师签字估价师姓名 估价师证号 签字尹立超 2005150041张振北 2005150040十二、土地估价机构估价机构负责人签章： 内蒙古中信和地产评估咨询有限公司二一一年八月二十六日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 7一、估价对象描述1.土地登记状况（1）土地位置：鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街32号街坊；（2）土地用途：工业用地；（3）四至：东至小巷，南至乌审东街，西至
11、康海用地、康海住宅，北至小巷；（4）土地面积：4 387.44 平 方 米 ，本 次 评 估 面 积 为 4387.44 平 方 米 ；（5）土地权属性质：国有土地；（6）土地使用类型：出让；（7）土地使用证号：东国用(2007)第出让 162 号；（8）地号：0 7-11-1009。2.土地权利状况估价对象为国有土地，鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司以出让方式取得使用权， 国有土地使用证取得时间为 2007 年 10 月 26 日，使用权终止日期为 2057 年 10 月 22 日，使用年期约为 50 年，至估价基准日已使用约 3.6年，剩余使用年期约为 46.4 年。待估宗地来源合法、产
12、权清晰，至估价期日不存在抵押权、担保权、地役权、租 赁权等他项权利。3.土地利用状况宗地的地上建筑物与附着物：地上建有酒店、办公等用房，总建筑面积为7529.47 平方米。二、地价影响因素分析（一）一般因素鄂尔多斯位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔市、宁夏自治区、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。地理坐标为北纬 373524405140，东经 10642401112720。东西长约 400 千米，南北宽约 340 千米。 总面积 86752 平方千米。 8鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、
13、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在 850 米至 2149 米之间。属典型的温带大陆性气候。年日照时间为 27164 小时31939 小时。年平均气温在 5.3-8.7，平均月最低气温为10-13 ，7 月平均气温为 21-25，全年气温日差 为 11-15，年差为 45-50。东部地区降水量 为 300 毫米400 毫米，西部地区降水量为 190 毫米350 毫米，全年降水集中在 7-9 月。蒸发量大，年蒸发量为 2000毫米3000 毫米。鄂尔多斯境内地下有储量丰厚的能源矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类
14、 35 种。已探明天然气储量约 1880 亿立方米，占全国三分之一。已探明稀土高岭土储量占全国二分之一。全市已探明煤炭储量 1496 亿多吨，约占全国总储量的 1/6。如果计算到地下 1500 米处，总储量约近 1 万亿吨。在全市 87000 多平方公里土地上，70% 的地表下埋藏着煤。按地域位置，全市可划分为东西南北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤田，北部即乌兰格尔煤田。鄂尔多斯的煤炭资源不仅储量大，分布面积广，而且煤质品种齐全，有褐煤、长焰煤、不粘结煤、弱粘 结煤、气煤、肥煤、焦煤。而且大多埋藏浅，垂直厚度深，易开采。目前，四大煤田，除乌兰格尔煤田外，其余均正在开
15、采之中。石油、天然气是近年来发现的新型资源。这一 资源主要位于鄂尔多斯中西部。在乌兰格尔一带即杭锦旗北部，地质勘探部门已经发现 20 多处油气田，鄂托克旗境内现已探明油气储量 11亿立方米，在乌审旗南部也发现了油气田。这两种资源目前还正在进一步勘探之中。鄂尔多斯市西、北、东三面被黄河环绕，属黄河上中游地区，黄河境内流长728 公里。与黄河北岸的呼和浩特市、包头市又形成了内蒙古自治区经济发展最为活跃的“ 金三角” 。东 胜 区 位 于 鄂 尔 多 斯 高 原 中 部 ，地 理 坐 标 东 经 109080411023，北纬39303958，总面积 2512.34 平方公里， 总人口 248311
16、 人，其中非 农业人鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 9口 171355 人，农业人口 76956 人，辖泊尔江海子、罕台、塔拉壕三个镇，交通、公园、林荫、建 设、富 兴 、天骄、诃额伦、巴音门克、哈巴格希九个街道办事处。东胜区属于温带大陆性气候，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。东胜区矿产资源十分丰富储量最多的是煤，其次有油页岩、天然气、黄 铁矿、泥炭、软质耐火粘土、石英砂、石灰石等矿产资源，已探明的矿种 30 多种，矿点 24 处。（二）区域因素1.
17、区域概况（1）货物集散地的位置关系待估宗地位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街 32 号街坊乌审东街北侧，距东胜火车站约 4.5 公里，距四方华宇物流约 500 米。（2）道路等级及路网条件待估宗地位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街 32 号街坊乌审东街北侧，乌审东街为城市干道，道路等级较高，路幅较宽，交通通行能力较强，车流量较大。（3）公共交通状况待估宗地地处鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街 32 号街坊乌审东街北侧，附近有 7 路等公交线路经过，出租车过往较为频繁。（4）对外交通状况待估宗地位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街 32 号街坊乌审东街北侧，距 G65 包茂高速公路东胜西出入口约 9.5 公
18、里，距东胜环城高速公路约 6.5 公里，距东胜长 途汽车站约 3.2 公里，对外公路交通十分便捷。（5）基础设施条件待估宗地红线外开发程度已达到“六通一平” （通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及 场地平整）；红线内达到“六通一平” （通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖及 场地平整），基础设施完备度良好。10（6）环境条件与产业聚集待估宗地地处鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街32号街坊乌审东街北侧，周围用地类型以居住用地为主，自然环境和居住环境较好。工业企业少，产业配套不完善，上下游产业链不完整。（三）个别因素估价对象为国有土地，鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司以出让方式取得使用权， 国
19、有土地使用证取得时间为 2007 年 10 月 26 日，使用权终止日期为 2057 年 10 月 22 日，使用年期约为 50 年，至估价基准日已使用约 3.6年，剩余使用年期约为 46.4 年。宗地形状较规则，地质条件好。宗地红线外已达到“ 六通” （通路、通电 、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整）；红线内达到“六通一平 ”（通路、通 电、通上水、通下水、通讯、通暖及场地平整）。地上建有酒店、办 公等用房，总建筑面积为 7529.47 平方米。内蒙古中信和地产评估咨询有限公司二一一年八月二十六日第三部分 土 地 估 价一、估价原则1.替代原则鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责
20、任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 11根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某 块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2.需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于
21、土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3.变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必 须分析 该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 4.协调原则土
22、地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境， 则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5.最有效使用原则12由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。6.多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、成本逼近法
23、、成本逼近法、剩余法和标定地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同 时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法与估价过程（一）方法选择根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合评 估人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。评估人员通过实地查看，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据待估宗地规划用途及设定用
24、途为工业用地，同时该宗地属于呼和浩特市基准地价覆盖范围内，故本次评估采用基准地价系数修正法；由于同一供求区域内类似用地交易案例较少且较为分散和隐蔽的实际情况，故无法采用市场比较法；同时亦可选用成本逼近法进行评估。综上所述，本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法对待估宗地进行评估。（二）估价过程1.基准地价系数修正法（1）基准地价成果介绍及内涵鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 13呼和浩特市基准地价经呼和浩特市政府呼和浩特市人民政府关于公布基准地价更新成果的通知（呼政发200956 号）批准于 20
25、09 年 10 月 1 日正式公布实施。基准地价内涵为评估基准日 2007 年 1 月 1 日统一容积率、统一土地开发程度( 工业用地达到五通一平)、统一最高出让年期（工业用地 50 年）的基准地价,价格构成包括土地取得费、土地开发费、小区建设费和土地开发配套费、应纳 税费、利息、利 润、土地增值收益。表 1 呼和浩特市各类用地基准地价表 元/土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地一 3352 1541 735二 2063 1160 526三 1259 838 412四 889 574 308五 553 396 246六 399 302 -七 313 - -基准地价评估宗地价格的估价公式为：B
26、d j=LdjAiBiCiDiEi式中：Bd j待估宗地的宗地价格；Ldj待估宗地所在土地定级单元的基准地价；Ai目的修正系数；Bi期日修正系数；Ci土地使用年期修正系数；Di区域因素修正系数；Ei个 别因素修正系数。（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价（Ld j）待估宗地位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街 32 号街坊，参照呼和浩特14市基准地价对宗地级别的划定，本次参照三级工业用地基准地价进行评估，基准地价为 412 元/（Ld j）。（3）目的修正系数（A i）本次对待估宗地价格评估为正常的市场价格，对评估结果没有特殊要求，因此不需要进行目的修正，即：修正系数为 1。（4）期日修正系数（
27、B i）呼和浩特市基准地价于 2009 年 10 月 1 日公布。基准地价的评估基准日为 2007 年 1 月 1 日，本次评估的估价期日为 2010 年 7 月 1 日，时间有差距，故需进行交易期日修正。根据城市地价动态监测系统对 2007 年 1 季度2011年 2 季度地价环比增长率的统计，呼和浩特市 2011 年 2 季度工业用地平均地价约为 2007 年 1 季度的 150%。参照此数据并 结合近期呼和浩特市的土地市场整体运行状况，综合确定期日修正系数（B i）为 1.55。（5）土地使用年期修正系数（C i）根据土地年期修正公式 Ci =1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n求
28、取土地使用年期修正系数，式中：r土地 还原率取一年期银行存款利率 3.5%（安全利率）与 4%的风险调整值之和，即 7.5%。 m待估宗地使用年期。 n基准地价中规定的法定最高出让年期（工业用地为 50 年）。Ci =1-1/(1+7.5%)35/1-1/(1+7.5%)50=0.946。（6）区域因素修正系数（D i）根据呼和浩特市工业用地基准地价区域因素说明表（表 2）及修正系数表（表 3），按照待估宗地的区域因素，建立待估宗地地价区域因素修正系数表（表 4），并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。表 2 基准地价区域因素说明表鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司
29、土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 15区域因素修正因子 优 较优 一般 较劣 劣道路通达度 交通型主干道 混合型主干道 生活型主干道或 交通型次干道 生活型次干道 支路货运站 10300火车站（货运） 10300供水（ %） 99 98 97 96 99 优 1.77排水 有雨排和污排且通畅 优 1.62供气 管道供气 优 1.10供热 集中供热 优 1.18大气污染 无污染 较优 0.12水污染 无污染 较优 0.15噪声污染 无污染 较优 0.13工程地质 抗震能力强 优 1.20产业集聚影响度 高 新 技 术 产 业 联 系 一 般 区 ，一 般
30、产 业 联 系 紧 密 区 较优 2.32规划用途影响度 工业密集区 优 2.38规划道路影响度 主干道 优 1.50规划设施影响度 运输仓储用地 优 0.76合 计 15.11鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 17（7）个别因素修正系数（E i）个别因素修正因子包括宗地面积状况、宗地形状状况、宗地开发程度、宗地容积率，根据呼和浩特建成区基准地价个别因素修正体系，建立待估宗地地价个别因素修正系数表（表 5）。表 5 待估宗地地价个别因素修正系数表个别因素修正因子 条件说明 优劣度 修正系数宗地面积状况修正
31、 面积 适中，对土地利用极为有利 优 1.067基础设施修正 红线 内 “六通一平” 较基准地价设定开发程 度多 “通暖” +25 元/（8）修正后待估宗地单价（Bd j）Bdj=LdjAiBiCiDiEi=41211.550.946（1+15.11%）1.067+25767 元/ 2.成本逼近法成本逼近法是假设在评估基准日重新投资建设所需支付的土地取得费、土地开发费、开 发期内资金利息、投资者利润及土地增值收益等，将这些费用加总后进行年期修正，得到委估宗地在现时条件下的土地价格。其基本公式为：土地使用权价格土地取得费土地开发费+税费+利息+投资利润+ 土地增值收益（1）土地取得费及相关税费土
32、地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项费用。 该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费）、征地管理费。相关税费主要为土地管理费。A.土地取得费18调查待估宗地周边区域的土地利用情况，大部分为工业用地，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，按客观成本计算原则。目前获得类似待估宗地的土地使用权，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费。根据中 华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第二次修正）中第四十七条规定“征用土地的 补偿费用” 包括土地 补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费。参照国家和地方的相关法律法规，结合呼和
33、浩特一般土地补偿费标准为 27-33 万元/亩之间，根 据 估 价 对 象 的 实 际 情 况 ，综 合 考 虑 后 确 定 土地 补 偿 费 为 30 万 元 /亩 。合 450 元/平方米。B.相关税费土地管理费根据内蒙古自治区物价局关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准的通知，土地管理费按征地总费用的 4%，则：土地管理费4504%=18 元/土地取得费及相关税费合计=450+18=468 元/ （2）土地开发费待估宗地红线外的开发程度为“七通一平” ，红线内开发程度为“六通一平”即：通路、通电、通上水、通下水、通 讯、通暖及 场地平整，根据委托方提供的资料和呼和浩特市基础设施
34、条件收费情况，土地开发费用确定为：120 元/。 （3）投资利息根据待估宗地规模及项目用地特点,确定土地开发周期为一年,土地取得费在开发初期一次性投入，土地开发费、税费在开发周期内均匀投入。利息按中国人民银行现行固定资产一年期贷款利息率匀投入。利息按中国人民银行现行固定资产一年期贷款利息率 6.56%计算 .投资利息=(土地取得费相关税费)开发周期6.56% 土地开发费开发周期1/26.56%=4686.56%1+1206.56%11/2鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 19=35 元/（4）开发利润投资
35、利润根据近几年同类土地的开发情况，呼和浩特市平均开发利润率为 15%-25%之间，考 虑 到估价对象特点及估价目的，确定开 发利润率为 20%。投资利润=(土地取得费+相关税费+ 土地开发费) 开发利润率=(468+120)20%=118 元/（5）土地增值收益由于宗地用途和红线内的开发程度的改变，致使土地产生了增值收益，根据待估宗地的具体情况，确定增值收益为土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投 资利润四项之和的 20%。土地增值收益= （468+120+35+118）20%=148 元/无限年期土地使用权价格依据成本逼近法计算公式将上述 5 项相加，即得无限年期土地使用单价为 46
36、8+120+35+118+148=889 元/ （6）有限年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：Vn=Vn1 1/（1r）n式中：Vn待估宗地设定年期土地使用权价格.r 土地还原率取一年期活期银行存款利率 3.5%（安全利率）与 4%的风险调整值之和，即 7.5%。n 待估宗地剩余使用年限（年）为 35 年。V35=88911/(1 7.5%) 35=818 元/三、地价的确定20采用基准地价系数修正法和成本逼近法分别从比准价格和积算价格的角度较客观地测算了待估宗地土地使用权价格。最终估价结果取基准地价系数修正法权重取 0.4，成本逼近法权重取 0.6。待估宗地单价= 基准地价系数修正法
37、0.4 成本逼近法0.6=7670.48180.6=1125 元/估价结果单位面积地价：1125 元/本次土地评估面积：4387.44 平方米总地价：95611250.1 元493.6 万元大写金额:人民币肆佰玖拾叁万陆仟元整内蒙古中信和地产评估咨询有限公司二一一年八月二十六日第四部分 附 件附件1 待估宗地照片影印件鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司 21附件2 国有土地使用权证复印件附件3 委托估价方营业执照复印件附件4 估价机构营业执照复印件附件5 估价机构资质证书复印件附件6 土地估价师资质证书复印
38、件鄂 尔 多斯市 东 冉羊 绒 制品有限 责 任公司土地使用 权 抵押估价 报 告 内蒙古中信和地 产评 估咨 询 有限公司22土地估价结果一览表估价机构：内蒙古中信和地产评估咨询有限公司 估价报告编号：内中信和（2011）（估）字第 0826 号 估价期日：2011 年 6 月 14 日 估价期日土地使用权性质：出让估价期日土地使用者 宗地位置估价期日的登记用途估价设定的用途估价期日实际开发程度估价设定开发程度设定土地使用权年限土地总面积（平方米）评估面积（平方米）单价（元/平方米）总地价（万元）鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街 32 号街坊工业用地 工业用地 宗地红线外“七通” 及场地平整 宗地红线外“七通” 及场地平整 35 4387.44 4387.44 1125 493.6一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）设定待估宗地基础设施及其他条件表地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供气状况 供水状况 供暖状况 排水状况 通讯条件 土地权利限制 规划限制影响土地价格的其他限定条件平整 平整，通畅 接市政网 接市政网 接市政网 接市政网 接市政网 移动信号覆盖 无 有一定限制 无二、其他需要说明的事项：无。内蒙古中信和地产评估咨询有限公司二一一年八月二十六日
