1、促进我国旅游房地产开发的若干建议促进我国旅游房地产开发的若干建议一蒯海章仲小瑾(南昌工程学院南昌 330099)中图分类号:F293.3 文献标识码:A内容摘要:旅游房地产是旅游业和房地产业相结合的一种经营形态,也是发展我国旅游业和房地产业的途径.本文旨在通过分析我国旅游房地产开发现状,找出存在的问题并提出对策,以促进旅游房地产开发的健康发展.关键词:旅游房地产开发商时权酒店,一年来,旅游房地产取代了传统房1 广广地产,商务房地产等房产项目,成为众多开发商的新宠.旅游房地产是伴随着旅游业的发展而发展的,也是房地产开发到一定时期的产物.旅游房地产是以旅游度假为目的,通过整合规划设计,开发建设,专
2、业策划,市场营销,网络和酒店管理等各个环节,把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式.旅游房地产可分为以下几类:景区住宅,风景名胜度假村等,是指开发商利用旅游优势开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目;时权酒店,指将酒店的每个单位分为一定的时间份,出售每一个时间段的一定年限的使用权;产权酒店,指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理;养老型酒店,指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位,委托管理公司经营至退休后自用;运动度假村,指在高尔夫球场,滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目.从产业本身的特点上来讲,旅游业和房地产业都是属于关联性很强的
3、产业,房地产业是旅游业发展的重要支持.旅游业为房地产业的发展提供市场空间,因此,从某种意义上讲,二者的结合有着必然性.旅88 商生时代原名商业经济研究 )2007 年 1期游房地产业作为一种新兴业态的出现,是在全球经济增长和环境变化的影响下,房地产业和旅游业二者互动发展的结果.房地产业向旅游业的渗透使旅游房地产业逐步从房地产业分割出来,成为一种新兴的边缘产业.我国旅游房地产开发中存在的问题由于旅游房地产的形态符合旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势,因而,它必将获得快速,持续的发展.但是,我国旅游房地产起步较晚,相对于其他发达国家而言,目前还存在很多问题,本人认为主要可以从以下几个
4、方面来分析制约旅游房地产发展的因素:(一)开发商认识不足开发商对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解.如何将别国的经验本土化成为旅游房地产开发经营关注的问题.尽管旅游房地产开发项日已经在全国范围内付诸实施,但对于一些根本性问题还缺乏系统研究.如果盲目开发可能造成资源的浪费和环境的破坏.例如武陵源核心景区天子山曾建成几十平方米的旅店,张家界着名景点锣鼓塌建造的“宾馆城“ 等都影响了景区的审美价值,造成自然景观和人文景观的不和谐.(二)专业人才缺乏旅游房地产涉及旅游,房地产,计算机网络等多个领域,对从业人员的素质有较高的要求.其从业人员不仅需要具备旅游规划,饭店管理,市场营销等专业技能,更要熟
5、悉房地产业运作方式以及 IT 技术等相关知识.但是目前从事休闲度假旅游房地产工作的人员或者是原先旅游业从业人员,或者是从房地产业转过来,通常都缺乏综合的专业能力.(三)相关制度不健全目前,我国现有的房地产相关法规制度与旅游房地产的开发经营不配套现象非常严重.如我国商品房销售管理办法第十二条规定:商品住宅按套销售,不得分割拆零销售.这对于以分时度假为代表的度假村的开发进行了明确限制.行业法规的不完善,让部分经营者有机可乘,带来了许多不良影响.一些经营者许下诱人的承诺,以此误导消费者.更有一些不法之徒采用欺诈性销售,非法集资等手段牟取暴利.比如“康巴斯 “,和“派克林“等销售公司,在销售分时置业卡
6、时,声称可以用 RGI 全球交换系统进行度假交换,在获利数百万美元后却销声匿迹,甚至在部分地区还出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资的现象.(四)消费者观念未转变旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现.尽管这一形式在外国已风靡多年,但在我国尚属新兴事物,消费者普遍对其不太了解,特别是时权酒店,产权酒店在销售中多采用先期发售,出售一定时间使用权以及投资回报等方式,这很容易被消费者误认为是非法集资或是个别开发商套钱行为.加上中国人超前消费意识不强,一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房产权,这对于大多数中国老百姓来说不太容易接受.而且目前手难于复制或难于模仿成本
7、很高的价值创造战略,持久竞争优势来源于企业的核心竞争力.对于我国的各大家电企业而言,应该寻找和建立自己的核心竞争力和持久竞争优势.具体分析,又可以把各细节分为:低成本竞争战略,继续发挥生产成本和劳动成本等优势,以此获得规模竞争优势;差异化战略,如在彩电业这样一种高密度梯级式的竞争结构中,有必要引入位次竞争战略的概念.位次竞争战略就是要明确企业在行业中的竞争地位,对不同位次的竞争对手采取不同的竞争策略.如果采取了与自己的位次不相称的策略,就会形成徒劳竞争;集中一点战略,即主攻某一,二个细分品种,集中于特定区域市场的开发.(二)加大研究开发力度我国企业要练好“内功“ 培育自己的核心技术,不断研发新
8、技术,高尖端技术.首先,技术开发是企业竞争力的关键环节,我国企业必须要加大技术开发的力度,投入大量的资金.虽然技术创新所需要的高额投入和不确定性会带来的巨大风险,但这些付出都是值得的.另外,日本及东亚新兴国家曾经避开过这种巨大的投入和风险的经验值得我们学习,即充分遵循比较优势战略而成功.其次,拥有技术的途径有多种,而垄断技术的途径只有一种,那就是垄断能够开发和掌握这项技术的人才.所以,要尊重人才,重用人才,在企业形成良好的选人,用人,晋升等人力资源管理机制.再次,所谓“孤军作战,不败也哀“,任何单个企业都很难紧紧依靠自己的实力在开发新技术,核心技术上取得太大的突破,只有通过优势企业间建立技术开
9、发“战略联盟 “的途径 ,才有可能抢占技术制高点.如果我国的彩电企业能够既竞争又合作,我们就能最终获得“双赢“, 既在国内市场获得利润,又在国际市场赢得对洋彩电的竞争优势.(三)加大创新力度现代技术日新月异,如果不创新,企业的核心技术就不能永保生机.创新不仅指制度创新,更主要的是观念创新,每一个企业老板以及每个员工要树立全心全意为顾客的观念,同时要树立全球竞争的意识,不要只看到眼前的一些利益,而失去9O 膏生时代(原名商业经济研究)2007 年 11 期长远的目标.(四)塑造世界名牌在现代市场经济中,品牌对于企业的生存和发展具有极为重要的意义,各大着名跨国公司都非常重视其品牌形象.驰名于世的可
10、口可乐,万宝路等品牌的价值均超过了 300 亿美元,分别是其公司年销售额的 23 倍.企业发展名牌战略要求企业产品不仅从优越的质量和性能等方面与同行的产品形成差异,而且还要以明显优于其它产品的特点表现出来.成功的品牌战略可使消费者对该品牌的偏好加强,忠诚度提高,从而该产品与同类产品之间的交叉价格弹性减小,被替代的可能性大幅度降低.在国内家电市场上,具有成功的品牌战略的企业可以避开低水平的价格战,同时仍可维持甚至提高自身的市场占有率.例如,1996 年的家电市场价格战波及国内大部分厂家,但海尔公司在深入评估了自己的产品及市场状况后,认为其产品被降低价后的其他产品替代的可能性很小,因而未参与此次降
11、价.而事实证明,海尔公司各类产品的市场占有率并未降低,这也说明该公司的品牌战略是成功的.巴目田园国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力,顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现.另外,带薪休假制度在我国并未全面实行,这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎.解决我国旅游房地产问题的建议(一)制定相关法规旅游房地产是旅游业与房地产业的有机结合,因此,国家旅游局与建设部应相互协助支持,制定出适合旅游房地产这一特殊产业模式的法律法规,如对旅游房地产业务的界定,开发商,销售商,交换商资格的审定,融资过程的管理,合同规范化管理,消费者期权,所有权,使用权的保护等方面的法
12、律法规.同时,应全面落实带薪休假制度.各企事业单位应结合具体条件进一步推行带薪休假制度,并联系单位实际情况,由个人自主选择休假时间,这样可避免旅游度假消费的过度集中,使得旅游房地产一年四季能得到重复利用.(二)规范经营和行业自律旅游房地产开发,必须沿着旅游产业和房地产业的思路运作,切忌一哄而上.开发商不能只看中旅游房地产项目资金回笼快,收益稳定的好处,更要认清这一项目存在需求有待引导,消费观念有待激发的问题.只有对旅游景点客源市场需求进行分析,并细分休闲旅游,度假旅游,体育运动旅游等市场,才能通过房地产规划设计,稳步有序地进行开发.针对目前旅游房地产开发商良莠不齐,甚至出现欺诈消费者行为的现象
13、,旅游房地产管理部门应建立旅游房地产开发商信誉档案体系.消费者可以对开发商的不良行为进行投诉,也可以对开发商的优良行为进行标榜.通过对开发商信誉档案的公开,不仅可以有效地规范开发商的自身行为,也可以使消费者树立投资旅游房地产的信心.(三)提高旅游房地产开发的创新意识与传统房地产不同,旅游房地产的所有权不一定发生转移,它出卖的是它的功能,它的服务,它的软性消费品.所以开发时要有创新意识,避免同一旅游地在产业与项目结构上的雷同,项目开发要综合考虑人口,民俗,文化,环境等因素,培植独特优势.在营销手段上,也必须进行技术创新,向国际潮流靠拢,不要限定于房地产业的销售模式上.例如推行贵宾会员卡,异业联名卡,甚至可以进行跨行业结盟,跨国度联动,实现对消费资源最大限度地挖掘.(四)重视旅游房地产开发人才培养由于房地产旅游开发的专业性和复杂性,其从业人员需要拥有丰富完善的知识结构,鉴于目前旅游房地产人才的匮乏,可借鉴房地产估价师及房地产经纪人管理办法,通过国家统一认可的考核,对从业人员进行规范上岗.在保证旅游房地产开发人才的高质量和高水平的同时,也规范了整个行业的职业行为,令从业人员在相互沟通,协调的同时,实现整个行业资源的整合和共享.
