1、重庆大学硕士学位论文房地产开发企业经营创新策略研究姓名：付启平申请学位级别：硕士专业：建筑与土木工程导教师：张仕廉;杨正书20061020重庆大学硕士学位论文 2绪论ABSTRACTThere is a scries of macro adjustment and control policies in real estate trade about land，financing etc, in our coimtiy, flourishing development and keen competition day by day of the domestic real estate tra
2、de, and gradual entry and fighting for the market of real tate of our country of big enterprise and investment funds of foreign real estate, make our countiys development environment of real estate, maricet development mechanism, operation mode, product development, marketing plan, administrative sk
3、ill and method, etc. have all dianged very greatly, outmoded management mode and development approach cant already adt to flie environmental change of the new situation a lot of real estate development enteiprises face the difficult problem of survival and development Enterprises of development of r
4、eal estate must come out from the past outmoded operation and management mode, should cany on strategy change and development choosiness actively in order to adapt to die change of the new environment and find out new countermeasure, seek one healfliy, sustainable development and new strategic devel
5、opment thmking and mode that strengthen constantly for enterprise.This paer commenced with prosperities and downfalls of the real estate enterprises. After that, it analyses the developmental actualities of real estate enteiprises and introduces the research of the innovative operation strategy for
6、real estate enterprises. Then, based on the innovative theory, corporation strategy management theory, mariceting management flieoiy manageonent theory and financial managemt theory, it analyses the four most important factors that influence real estate enterprises, which are strategy of the market,
7、 product invention, management and financing. By analyzing these four factors in theories and practiccs, this paper emphatically points out the deficiencies which exist in real estate enterprises in adapting to taarkets. Afterwards, it points out the innovative ways and approaches of operation strat
8、egy of the real estate entprises. It also systematicaUy summarizes the characteristics of innovation in each development stage of the real estate eaterprises.At last, combining the practical experiences of the real estate enterprises GemdaleKeywords: Real estate enterprise. Innovation, Strategy重庆大学硕
9、士学位论文 4绪论独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重庆大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。签字日期： 石年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解重庆大学有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。本人授权重庆大学可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可
10、以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。保密（），在年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保密（ v )。 (请只在上述一个括号内打“ J ”）学位论文作者签名I U签字日期：辟/。月议日/IJ学位论文作者签名：导师签名：1签字日期： 7。 年 fo月如日重庆大学硕士学位论文 1绪论1绪论1.1问题提出及研究意义 1.1.1问题提出房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产 业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。概括地说，房地产业主要 包括房地产投资开发与经营、房地产中介服务和售后的物业管理。中国房地产业从卯年代开始兴起，近20年的发展取得了令人
11、瞩目的成就. 1986年全国房地产开发企业只有1704家。全国目前房地产幵发企业已近3万家， 其中资质等级二级以上的企业为3151家，平均企业资产总值已经增加到3.2亿元。 虽然我国房地产企业数量多，但多数企业的规模不大，资金实力较弱，管理体制 陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足，随着中国房地产市场国家宏 观调控政策逐步规范到位，广大投资者和消费者逐渐理性和成熟，中国的房地产 企业面临的竞争环境应该说是变得相对公平了，但竞争形势却越发严梭.其主要 原因是-(1) 市场经济体制结构的逐步建立、土地供应的市场化程度越来越高，政府监 管的力度越来越大，房地产企业依靠政府资源、借助政策偏差取
12、得超额利润的可 能性越来越小(2) 楼寓的空置状况令房地产企业经营面临严峻考验。国家统计局最新公布的 数据显示，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1 .2 3亿平方米，同比增长 2 3.8%.其中，空置商品住宅6 9 8 3万平方米，增长1 9.7%。 空置房积压造 成开发商的资金无法回笼，反映出房地产开发企业在营销战略、产品定位和组织 管理等方面的盲目性和投机性.(3) 投资与消费者的理性行为向房地产企业提出了严肃挑战今天，购房主体 重庆大学硕士学位论文 2绪论已由集团购买转向散户购买，工薪阶层逐渐成为住宅消费的主体。购房者日益关 注规划设计水平、周围环境、配套设施、园林绿化、景观配
13、置、物业管理等无形 的软性因素。这己经成为影响消费者购买决策的重要指标，是房地产综合价值的 极其重要的组成部分，消费者对项目的选择越精细，对品质的要求越高，购买的 个性化倾向越强，房地产企业赢得客户、提高市场占有率的难度就越大。(4) 房地产企业竞争对手众多，目前全国房地产开发企业已近3万，仅上海市 开发企业多达4000 多家，在规划市区内平均每平方公里就有5.5家。重庆大学硕士学位论文 5绪论(5) 高负债率抑制了房地产企业的竞争能力。房地产业是资金髙度密集的行 业，一个不大的项目投资都会超过几千万以至上亿元，没有雄厚的自有资金或一 旦现金流通不畅，企业是难以支撑的.当前的房地产企业，资产负
14、债率普遍比较 高，以物业抵押贷款占整个经营资金的比重较髙，由于资金成本商，效益相对低， 企业面临较大的经营风险，使竞争实力弱化。(6)中国加入世贸组织后，境外资本和海外房地产巨头将会积极角逐大陆市 场。已进入大陆市场的港台华资企业会继续投资中国的房地产业，国外知名的大 型房地产企业集团预计也会加大投入。这些企业必将依托营销、技术、资金、物 业管理等优势，以新的开发经营模式，新的资本运作形式、新的物业形态快速地 占领市场，使产业内部竞争加剧，随着房地产业利润平均化和市场竞争的加剧，企业不创新、不变革，生存之 路就会越走越窄，在激烈的市场竞争中就会处于劣势。因此，研究新形势下房地 产开发 企业如何
15、进行经营创新，很有针对性和现实性。 1.1.2研究意义在当前的时代背景下，房地产企业经营创新具有非常现实的社会经济意义。 首先，通过房地产开发企业经营创新，产生更多更好的房地产建设知识沉淀，并 有效运用到实践中，必将促进房地产业的现代化进程，提升产业水准，使其真正 发挥支柱产业的作用。其次，由于房地产业关联度极高，房地产企业经营创新不 仅将推动现有关联产业的发展，还有可能导致新兴产业的出现，有助于我国产业 结构调整，促进国民经济持续、健康地发展。第三，通过创新活动，房地产企业 重庆大学硕士学位论文 6绪论将创造更新更优的房地产产品，为社会经济活动构筑更加高效、舒适的活动空间， 促进社会经济发展
16、，论文研究了房地产开犮企业在面临新的环境条件下如何进行战略性调整和经 营策略创新，以便能够更灵活更有效应对市场的竞争和挑战。经营创新策略是当 代企业管理的新思想，是对快速变化竞争环境下企业运行规律的重要探索，它从 企业整体的层面提出了应对环境变化的创新性对策，属于企业管理在新形势下的 重要研究内容论文对于提高我国房地产开发企业的市场竞争力、促进房地产行 业的健康发展具有一定的理论价值和重要的实践意义.1.2国内外研究现状对于企业创新的研究是从企业技术创新开始发展的，并且随着技术创新内涵 的扩展而发展成为管理创新、市场创新、组织创新和观念创新等各个分支。自从 1912年美国经济学家熊彼特 】 (
17、J.Schumpeter)提出“创新”(iimovation)概念以来， “创 新 ”词无论是在理论界还是实际管理部门出现的频度越来越高.创新是经济学家熊彼特在他的名著经济发展理论一对于利润、资本、信贷、 利息和经济周期的考察一书中首先提出的。按照他的观点，所谓“创新”，就是 建立一种新的生产函数，也就是说，把一种从来没有过的关于生产要素和生产条 件的“新组合”引入生产体系。熊彼特所说的“创新”、“新组合”或“经济发展”， 包括以下五种情况:（1)引进新产品；（2)引用新技术，即新的生产方法；（3)实现 企业的新组织；（4)开辟新市场：（5)控制原材料的新供应来源。按照熊彼特的看 法，“创新”
18、是一个“内在因素”，经济发展也是来自于内部自身创造性的关于经 重庆大学硕士学位论文 7绪论济生活的一种变动，他还认为企业家的本质是创新。有创新时，才称得上是企业 家，否则充其量是一位管理者。以上五种情况，可以理解为：（1)产品创新指的是创造一种新的特性，或全部 新产品。（2)工艺创新指的是采用一种新方法。在有关制造部门中尚未通过经验检 定的方法，这种新的方法不一定非要建立在科学新发展的基础之上，它还可以是 以新的商业方式来处理某种产品。（3)市场创新指开辟一个新的市场，即有关国家 某一制造部门以前不曾进入的市场，不管这个市场以前是否存在过。（4)原材料创 新指取得或控制原材料或半制成品的一种新
19、的供给来源。（5)组织创新指实现任何 一种新的产业组织方式或企业重组，比如造成一种垄断地位，或打破一种垄断地 位.熊彼特创立了以企业家和创新为主旋律的经济发展理论，他所界定的“企业 创新”外延较宽，并不仅仅局限于产品开发、技术改善等技术创新活动，也包括 一部分制度创新的内容如企业组织或产业组织的创新。对企业创新的讨论局限于 以企业为主体的创新活动，属于对创新范畴较窄的涵义阐释，具体又将企业创新 分为技术创新和制度创新两种-尽管如此，目前理论界论及的企业创新内容仍较熊彼特宽泛，例如企业创新 并不苟求必须是第一次的全新创造，也包括企业创新转移和移植，即引入己有企 业创新内容加以适当改进以适应特定的
20、具体条件，只要这种企业创新引进是首创 的、别人没有实施过的即可，另外还包括其他许多创新的内容，如争取政府授予 垄断特权的寻租活动等。企业家创新动机是扩充自己的财富、权力和地位，至于 重庆大学硕士学位论文 8绪论所釆取的手段是否对社会财富无贡献，甚至是破坏性的，这些都无关紧要。因此， 虽然企业创新的内容清单在理论上可以有无数个，而在实现中由于受到经济和制 度的约束，必须有取舍这一取舍过程实际上是企业家才能在不同创新形式中的 配置，对于经济发展有着巨大的影响。国内学者对企业创新也进行了研究。如系统科学专家吴伟良 【 “教授认为对房地 产企业来说，经营创新就意味着在房地产项目开发涉及项目的规划、管理
21、、营销、 经营、融资、公关等诸多方面进行创新。我国房地产企业当前所面临的一系列亟 待创新的问题：（）战略创新。战略创新是观念创新的最高阶层，它是指对企业的 发展方向和运营框架提出符合企业实际和中国市场新竞争形势的观念等。(2)组织 创新，它是指涉及组织结构制度以及组织观念等方面内容的创新，组织创新致力 于建立一种新的组织机构，新组织的柔性和初性使企业经营状况有所改善等。（3) 产品创新。它是企业不断改进老产品，推出新产品的行为。它包括核心产品、形 式产品及延伸产品三个层次的创新，(4)技术创新。它是指企业在生产经营过程中 建立新的生产经营函数或将各种要素进行新的组合的行为，主要是指一种新产品、
22、 新工艺、新服务引入市场的过程。（5)市场创新。它是企业通过引入并实现各种新 市场要素的商品化与市场化，以幵辟新的市场而进行的市场研究、开发、组织与 管理活动。（6)管理创新。它是指将新的管理要素或要素组合列入企&管理系统， 使之具有新的功能，以达到提高企业管理整体效能的过程。（7)文化创新。重庆大学硕士学位论文 9绪论它是将 文化因素接进企业管理过程，给企业管理带来意想不到效果的行为。1.3论文的硏究内容和研究方法 1.3.1研究内容金地集团经营创新案例分析研究结论图1.1论文的研究框架 Figer 1.1 the structure of the paper论文的研究内容有：第一、分析国家
23、宏观调控政策对房地产业的影响和房地产 市场环境的变化，房地产开发企业面临的发展环境、存在问题和发展方向。第二、 对企业创新理论、竞争战略理论和市场营销理论进行了述评，探讨了房地产企业 经营创新的相关概念和基本原则。第三、对新形势下房地产开发企业如何进行经 营创新进行了研究，重点就房地产企业经营创新的0个关键因素：营销战略、产 房地产企业经营现状及发展方向房地产开发企业会圣营创新策略研究重庆大学硕士学位论文 10绪论品研发、管理组织、融资渠道问题，在理论和实践的基础上进行了分析，提出了 房地产企业经营创新的内容和途径。第四，以深圳金地房地产开发集团为研究对 象，对房地产开发企业如何经营创新进行了
24、案例研究。本文的主要研究内容及 基本思路如图1.1, 1.3.2研究方法论文以系统理论为指导思想，以企业经营、战略管理学、环境科学、宏微观 经济学、发展经济学、产业经济学等为理论基础，在进行充分调査、研究、分析、 总结和提升的基础上，提出房地产开发企业在面临新的环境条件下如何进行经营 创新的新观点和新方法。本文的研究方法主要有-(1) 文献研究法。在本文的研究过程中，通过对涉及房地产开发企业的研究文 献进行大量的检索研究，从而把握目前房地产企业发展和创新的理论和学术前沿。(2) 归纳研究法。归纳的方法就是通过观察客观事实，把这些事实加以分类， 然后考察他们之间的关系，从而得出结论。本文在对影响
25、房地产幵发企业经营创 新要素分折中应用此方法进行研究。(3) 实证分析法。实证分析方法是经济学研究的常见方法，本文在对深圳金地 房地产开发集团经营创新案例分析时主要运用该方法。(4) 对比研究法。本文通过横向与纵向对比房地产开发企业的发展得失，得到 房地产开发企业经营策略创新的启示。1.4论文的创新点论文的主要创新点是：第一，由于房地产行业的特殊性，本文对房地产企业 经营创新的理论体系进行了初步探讨，并结合企业创新理论、竞争战略理论和市 场营销理论，阐述了房地产开发企业经营创新的基本概念、主要内容和基本原则， 第二，针对中国房地产行业的发展情况和全球化知识经济的时代背景，对房地产 重庆大学硕士
26、学位论文 11绪论开发企亚经营创新提出了系统的策略建议论文以房地产开发企业经营创新为主 线，按照影响经营创新的要素出发，从企业经营创新的策略入手，分别就营销战 略创新、产品研发创新、管理组织创新和融资渠道创新四个方面作系统阐述，并 提出了相应的对策(见图1.2)。第三，深入剖析深圳金地集团在房地产开发历程中 进行经营创新的成功经验。重庆大学硕士学位论文 12绪论图丨.2房地产开发企业经营创新模式 Figer 1.2 tiie pattern of the management innovation of real estate enterprises企业经营文化创新房地产开发企业经营创新模式汇
27、总如下:企业创新理论 竞争战略理论重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向中国经济多年持续、稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强，房地产业也 在经济快速发展过程中得到迅猛发展。为使我国国民经济能够健康、稳定和有序 的发展，从2003年下半年以来，中央开始对房地产业实施宏观调控，土地政策、 金融政策、购房按揭利率等进行了重大改革，房地产开发企业运行的市场条件、 开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大变化。由于我国房地产市场制度的 不完善，房地产业发展明显受到政策的影响，这给房地产业的生存与发展提出了 难题。房地产开发企业充分感
28、受到了政策调控的巨大威力，也逐渐认识到经营创 新的迫切要求。2.1我国房地产开发企业面临的发展环境 2.1.1国家调控政策对房地产业的影晌纵观2003年以来的房地产政策，各项政策的主要目的都是为了促进房地产 业的健康发展。通过调控土地供应、整顿土地市场、控制房地产信贷、引导开发 结构等，主要目的是要对房地产开发商实行监管和调控；通过商品房信贷措施、 税收调节机制、住房补贴制度、鼓励经济适用房建设等手段，实现国家对房地产 消费者的引导。国家加大土地市场的整顿，主要为了控制土地供应，进而为了调控房地产市 场的供应量及供应结构。加大普通商品房及经济适用房的供应，重点为了解决商 品房开发的结构性问题。
29、严控房地产开发企业银行贷款，既为了规避银行风险， 防范房地产泡沫，也为了减少购房者的风险，加强住房贷款担保体系将降低银行 的信贷风险。实施政策购房贴息贷款主要是为了满足中低收入阶层的购房需求， 这有利于解决广大动拆迁居民的住房问题，每项政策的出台都不是偶然的、孤立 的，都有其深刻的客观背景条件，如果深入分析各项政策的实质，将会增强房地 产开发企业对房地产市场的掌握能力。第一、确定发展方针，促进规范发展。促进房地产业的规范发展是2003年以 来各项政策的主导思想，所有政策的出台都是为解决近年来我国房地产业发展中 暴露出来的问题，促进行业规范发展，也是为了保证房地产市场的持续繁荣。国 务院“18号
30、”文件明确肯定了房地产业在国民经济中的重要作用，指出了房地产 市场持续健康发展的重要意义。在文件中明确提出了房地产市场发展的指导思想 是要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市 场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收 入家庭的住房需要：坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策 重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度：坚持加强宏观调控，努 力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统 一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使
31、房地产业的发展与当地经济和社 会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国务院“18号” 文件在给与房地产业肯定、鼓励和支持的同时，也明确指出了未来几年内政府对 房地产市场宏观调控的方向和方法。这些政策的出台，己经对今天的市场，并将 对未来的市场产生深远的影响。第二、严格控制房地产信贷。“121号”文件的出台，说明我国房地产业中宏 观运行和宏观调控正逐步走向成熟。该文件对房地产开发信贷方面的适当限制， 实际是向房地产市场传达了一个明确的信号：政府将通过金融政策导向，力促房 地产市场结构的调整。但是，由于该政策对房地产贷款的严格限制，引起业内外 的广泛争议。对该政策表示支持者主要认
32、为，限制房地产信贷既有利于防范金融风险，防 止房地产泡沫，也有利于房地产开发企业做大做强，促进健康发展。银行银根收 紧，首先受到影响的是中小型房地产开发企业，一些中小企业将面临新一轮兼并 重组，有实力的房地产商可结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，有 选择的同一些中小型房地产开发企业进行兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的 基础；其次是一部分房地产商将面临无米之炊的局面，以往单一依靠银行贷款融 资的方式己不能适应形势，房地产商不得不采用其他的融资方式，如信托业的发 展，有利于促进房地产金融体系的完善。认为该政策不利于房地产业健康发展的观点主要是，由于目前中国房地产开 发对银行金融的依赖度
33、过高，如果全面严格实施新政策，将产生“急刹车”效应， 可能对当前中国房地产市场带来较大的冲击，主要表现在中小房地产开发企业淑 临困境，部分房地产项目停工，会出现大量难以处理的烂尾楼；中、低价住房消 费由于事实上的提高预售门植，房地产消费势头受到压抑；部分消费者可能形成 价格下降预期，持币观望、延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。但总的来说，金融调控政策对今年房地产业的影响是明显的，既有效地阻止 了盲目贷款、不规范贷款的势头，防范了金融风险，也迫使一些房地产商积极寻 求新的融资渠道，并积极进行结构调整，对房地产业的健康发展起到了积极的作 用。第三、控制土地供应成为关键措施。土地供应、土地开发是
34、房地产开发的源头。 溯本追源，加强我国房地产市场宏观调控的首要任务和着眼点正是土地市场。由 于我国土地制度的特殊性，国家及各级政府成为土地使用权市场唯一的供给者。 重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向受计划经济的影响，土地市场发育缓慢，问题众多，垄断也极易导致低效运作以 及权力寻租空间的存在。可以说，土地市场的发展和完善，正是房地产市场健康 发展的源头所在，加强对房地产市场宏观调控，首先必须从整顿、规范、建设土 地市场开始，2003年一系列房地产政策的出台正是从土地市场调控政策开始的，从年初确 定的停止别墅供地，到全年的全国性的土地市场治理整顿及开发区清査，并出台
35、了协议出让国有土地使用权规定，各地政府还结合本地情况制定了鼓励中低档 商品房供地、限制高档商品房供地政策等，这些政策和治理整顿措施的实施，对 控制土地供应、调控土地市场起到了明显的作用，从源头上控制了房地产市场的 供求关系。土地供应是调控房地产市场的重要手段之一。事实上，在中国目前的土地制 度下，政府最容易控制的是土地供应这一环节。第一，土地供应是政府权责所在， 政府对此进行调控，名正言顺，不像干预贷款那么容易遭到非议；第二，对土地 供应进行调控，能够获得比较高的调控效率，因为房地产开发对土地的需求途径 是单一的，不像资金，银行收紧了贷款，还可以通过其他渠道融资；第三，调控 土地供应比较容易设
36、定具体的政策目标，政府可以在批出土地的同时，在开发项 目的类别上对发展商进行限制。因此，政府对房地产市场进行调控，必须重视土 地供应政策的调控。第四、重视对市场信息的掌握。对房地产市场信息的重视是政府关注房地产市 场的一个新趋势。从国务院“18号”文件到主管部门的具体政策，都明显地表现 出对掌握房地产市场信息和建立预警预报体系的重视。国务院“18号”文件明确 提出，要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房 地产市场预警预报体系，国土资源部发布的关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的 通知中提出，要加强土地市场监测，完善市场服务，加快建立和完善土地市场 监测分析
37、系统和城市地价动态监测系统，及时对土地市场变化情况进行动态监测、 分析、预测、预警，为政府进行宏观决策提供科学的依据。建设部住宅与房地产 业司发布的关于做好房地产市场预警预报信息系统有关工作的函中提出，计 划在全国35个大中城市全面开通城市房地产市场预瞀预报信息系统.国家不仅从政策上强调了房地产市场信息系统和预警预报体系，而且在实践 中开始全面运用房地产信息系统，能够定期将市场上各类房地产供给信息、成交 情况、一二级市场的供给情况予以公布，使得供需双方对房地产市场都有了解， 而且能使开发商进行投资分析时慎重考虑产品定位，减少盲目竞争、一拥而上的 可能性，减少房地产开发中可能出现的不合理现象。同
38、时，可以为政府进行房地 重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向产市场的准确评价提供依据，不会再为房地产市场是否过热或出现泡沫却没有准 确、可靠的依据而苦恼，第五，加强宏观调控力度，抑制楼市“虚火”。2006年5月17日，国务院召开 国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场 所存在的问题提出六条措施：（一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中 小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。（二)进一步发挥税收、信贷、土 地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收 政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土
39、地供应规模，加强土地使用 监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性 住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、 违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发 展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭 的住房困难。（六)完善房地产统计和信息披露制度。与去年出台的各项楼市调控政策相比，这一次的“国六条”可说是旣相似又不 同。专家普遍认为，在思路上的适度深化是“国六条”的关键所在，宏观调控正走向 微观和定向、定量调控。全国各地楼市的发展仍然存在不稳定性，釆用行政和经 济相结合的调
40、控手段，可以有区分的针对不同对象进行运用。 2.1.2入世和经济全球化对房地产业的影响中国作为WTO的新成员国，短期内难免会受到一定的冲 击，特别是中国转型 期的经济体制与WTO通行的游戏规则存在较大差距，以及中国的 经济加速调整， 因而要有一个适应期。但是，在中国本土企业面临严峻挑战的同时，也将促使本 国的产业升级特别是新兴产业的成长，从这个意义上讲，全球化背景下的中国房 地产业中长期内具有很好的发展机会。第一、在WTO背景下，中国大陆的增长效应和城市化的加速 发展，将在中长 期内创造出房地产业持续高速增长的宏观经济条件。未来2030年，在全球化的 制度框架下，中国经济将呈现持续、稳定、高速
41、增长态势，年经济增长率约在7% -9%.在这种宏观经济条件下，中国的城市化和再城市化进程必将取得显著成效， 因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气周期，使房地产业具备保持髙 成长性产业的市场条件。重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向由此可见，城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高速成长中获得更 多实惠。城市髙速交通框架的建设，如地铁等轨道交通的发展，使居民可以享受 十分便利的交通。进口轿车5年内价格下降1/3左右，国产轿车的价格战势必发生 且也会有较大的降价幅度，这必然剌激轿车消费，而轿车消费将大大缩小人们心 理上的空间距离。这样，人们可以用低于市中心1/
42、3-1/2的价格，远离城市中心去 享受大面积、高品质的独立住宅，如Townhouse、别蜜等，呼吸新鲜空气，欣赏山 水风光。第二、由于全球化条件下对产业升级的推动，促使房地产在成为消费热点和 投资热点的基础上，迅速成长为支柱产业。去年国家也明确提出，要把房地产业 作为国民经济的支柱产业来发展。在经济全球化的过程中，房地产界产业升级的 趋势和高新技术产业的发展，势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升 级,在此背景下，房地产业将在高速增长中成为支柱产业。有充足的理由相信， 我们可以用30“40年时间跨越式走完西方国家过去用5070年才能走完的路程， 进入大众消费时代。第三、在中国房地产市场不
43、断开放的条件下，外商以参股投资方式进入大陆 房地产市场。同时，与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长，将促进房地 产业的技术进步和产品品质的提高。与国际水平比较，我国房地产业的发展水平 较低，特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低，直接阻碍了房地产 业的发展。根据测算，发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上，我 国这一比重在35%左右，而房地产业的技术进步贡献份额仅为25.4%，还不及农业 的水平(近40% )。我国房地产业的技术水平落后是由多种原因造成的，特别是长 期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策，制约了房地产业 技术水平的提高，阻碍了房地产业的发展
44、。在全球化的框架下，由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间， 大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极大的吸引力。发达国家和 地区房地产业的工业化程度髙，技术水平先进，生产效率高，因而外商直接投资 大陆房地产业的增长，将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应。 随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理念、新的 运作方式和服务内容都将更快进入中国大陆，大大提高房地产的科技集成度，缩 短与发达国家和地区的差距，以至在新城开发中形成一定的后发优势。在有效降 低和控制房地产开发成本的条件下，大幅提升产品品质，极大地增强房地产的有 效供给。这种供给必将产生房
45、地产的需求创造效应，刺激房地产的消费需求和投 资需求。同时，这也意味着购房者在购房成本不变的条件下，可以得到更高品质 的房地产产品，重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向第四、金融全球化的浪潮，促使中国加快金融业、保险业的全球化进程，这 将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用 担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展 的同时，将带动房地产金融並的发展。在金融全球化的推动下，中国金融的开放， 海外金融机构的进入，促使先进金融技术引进，推动金融产品创新，增强金融业 的竞
46、争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市 场 空 间 ,促进房地产证券化，并刺激房地产市场需求，促使更多的居民通过向银 行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使 居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地 产投资和房地产金融投资的渠道。第五、海外房地产发展商进入中国大陆房地产业，必然推动大陆房地产业的 企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。从整体上来看，我国房地产市场是一种垄断竞争的市场格局，市场集中度低， 甚至出现了低水平的过度竞争。同一行业内的企业数量过多，虽然表面上能够在 短期内造成一
47、种繁荣兴旺的景象，但是市场高度分散，造成资源的过度分散以致 浪费，企业普遍缺乏规模优势和竞争力。而发达国家和地区的房地产业较为成熟， 它们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产业产生较大冲击，但也 将导致大陆房地产开发企业的收购、兼并浪潮，促进资产重组和企业扩张，提高 房地产的市场集中度，便使房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄 断市场。这种房地产市场结构的变化，可以使某些房地产开发企业获得相应的发 展机会，增强中国大陆房地产业的竞争力。这种格局的形成，使中国居民不再需 要面对成百上千的房地产开发商去选择产品，鱼目混珠的现象逐步消失，交易成 本大幅度降低。第六，WTO的游戏规
48、则，促使我国加快经济体制转型和政府 职能转换，创造 房地产业公平竞争的市场环境，建立高效的房地产市场管理体制。房地产市场的走势，与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。在WTO条件下， 经济波动不仅决定于国内因素，而且直接受到国际因素的影响。因此，根据_ 的法律框架，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范 房地产市场的风险，非常必要。重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向2.2我国房地产开发企业的发展现状与面临的问题 2.2.1我国房地产企业的发展现状自1998年以来，随着住房制度改革不断的深入，尤其是住房货币化分配方案 的积极推进和住房信贷政策的调整
49、，推动了全国范围内商品房销售持续快速的增 长，我国房地产市场己具有一定的规模。据统计，2005年全国房地产开发企业达 3万家左右，占中国房地产企业总数的80%多。总体上看，目前中国房地产开发企 业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、资产结构、 项目效益和土地储备等多个方面。重庆大学硕士学位论文 2我国房地产企业面临的发展环境、现状与方向第一、房地产企业发展迅速。根据国家信息中心中经网统计资料显示，2005 年中国房地产投资达到1.58万亿元，占固定资产投资18.3%。从房地产开发投资 对GDP增 长的贡献来看，2000-2005年间，全国房地产开发投资对GDP增长的平均 贡献是19. 26?6。近年来，我国房地产开发投资额迅速增长，对GDP 的贡献也日益 增大(见表2.1).表2.1国民经济与房地产开发投资 Table2.1 the relationship of national economy and real estate trade investment第二、房地产开发企业中以内资企业为主根据国家经济信息网统计资料显 示，内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业1998年分别为19960家、3214家、 1204家，2005年分别为28657家、2884家、 1077家。 2005年与1
