1、 大连软件园开发有限公司1房地产基础知识资料一、房地产基本概念1、房地产包含的什么内容？我们所说的房地产包括房产和地产，及土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占有的土地的使用权。2、房地产的特性不得移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。3、房地产的类型1）按开发程度划分生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：具有完善的城市基础
2、设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的；2）按建筑结构划分的类型建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列 9 类：墙体结构、框架结构、深梁结构、简体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结
3、构。3）按建筑层数和高度划分的类型低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。4、房地产开发：大连软件园开发有限公司2是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。5、房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究，房地产市场定位、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。6、土地所有权的权能：土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用
4、权：是指依法对土地进行实际使用的权利。7、房地产业的基本要领及细分房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导型、带动性和风险性的产业。房地产的细分行业主要包括房地产投资开发，房地产中介服务和物业管理，其中房地产中介服务又包括地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪等。8、什么是房地产（一、二、三级）市场一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家） 。二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。三级市场（二手房市场）购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。9、物业：香港地区对房地产的称谓，物业在这里指房地产。10
5、、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积11、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积12、套内墙体面积：共用墙为水平投影面积一半计入、非共用墙为水平投影面积，计入套内。使用面积为市内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。13、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数A、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积总和B、不计入商品房建筑面积的项目 层高在 2.2 米以下的房屋，净高在 2.05 米以下的地下室和半地下室。大连软件园开发有限公司3 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。 消防、检修等用途的室外爬梯。 构筑物、如独立
6、烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。14、容积率总建筑面积与所用建筑用地面积之比。15、层高房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为房间的净高。16、户型比各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 。如“一室户” 、 “二室户”在一幢住宅楼、一个住宅群或住宅区中所占的比例多少。其计算公式为：户室比=某种户型套数/（一幢、住宅群）住宅总套数100%17、使用面积用百分率表示。等于总套内使用面积之和（）除。即：使用面积系数=总套内使用面积之和（）/总建筑面积（）100%18、1 平方米=10.76 平方英尺19、裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一
7、般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。20、架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。21、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。22、三通一平：指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整。23、七通一平：指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整。24、框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时像个框架，所以叫框架结构。这种大连软件园开发有限公司4房屋的墙壁只起维护或间隔作用，可以拆迁，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。25、剪力墙：因高层建筑高，故着重设防的是刮强风或
8、地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内涵双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。26、混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便抓移，否则有垮下来的危险。27、毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋。28、开发商的五证：1）建设工程规划许可证2）国有土地使用权证3）建设用地规划许可证4）建设工程开工建设许可证5）商品房销售（预售）许可证29、取得土地使用权的途径1）通过行政划拨方式2）通过国家出让的方式3）通过房地产转让方式4）
9、通过土地或房地产租赁方式取得30、土地使用年限1）居住用地 70 年2）工业用地 50 年3）教育科技、文化、卫生、体育用地 50 年4）商业、旅游、娱乐用地 40 年5）综合及其它用地 50 年31、商品房交房两书大连软件园开发有限公司51） 住宅质量使用书2） 住宅使用说明书GB/T19786 国家标准房产测量规范与原来房屋面积测算标准不同之处有：1）新：封闭阳台按全面积计算旧：按 1/2 面积计算2）新：未封闭的阳台按 1/2 面积计算旧：未封闭的阳台不计算面积二、物业种类1、商品房：有合法产权、购买后，能领取国有土地使用证及房屋所有权证或房地产证的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利
10、。2、集资房：指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准） 。3、安居房：政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。4、高层（高级高层）：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过 18层）（一般高层）：安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼（楼高不超过 18 层）5、小高层：一般指 914 层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三伙或一梯四伙间格。多层：指 7 层以下的住宅，该类楼宇不带电梯（7 层以上，包括
11、 7 层带电梯）7、别墅：小区内独立式或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。8、复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式。9、单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在 30 平方米以下。10、服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介乎 4080 平方米，单位分布为长条形，即两边为住宅，中间设通道模式（只大连软件园开发有限公司6有单面采光） ；另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主） ，房间分布以一至三间不等。11、现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分活全部房款即可如住，称之为
12、现楼。12、准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。13、楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。14、CBD：城市中央商务区15、CLD：中央生活区三、影响楼价因素1、地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。2、交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。3、楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，比底层的单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也
13、会使单位阳光十足。4、朝向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一般较高。5、景观：景观也是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格君较高。大连软件园开发有限公司76、配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。四、项目开发有关单位说明1、发展商
14、：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。2、投资商：实际向该项目投入资金的单位。3、承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。4、监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。5、代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。6、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。五、房产买卖法律文件（一） 、预售许可证：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证，取得该证应当具备：1、预售人以取得房地产开发资质证书、营业执照。2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，以取得土地使用权证书。3、持有建设工程规划许可证和建设工程
15、施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续。4、以确定施工进度和竣工交付使用时间。5、七层以下（含本数）的商品房项目，以完成结构工程封顶。七层以上（不含本数）的商品房预售项目，以完成三分之二结构工程。6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。大连软件园开发有限公司87、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。8、法律、法规规定的其他条件。（二） 、认购书：客户在交付订金时，所签订的临时合同。六、房地产市场调研：搜集市场信息方法1、调查法。调查法是取得第一手资料的主要方法。通过调研人员对物业（供给）或客户（需求）的实地调查而得到市场信息种方法得到的信息较准确，因而是普遍采用的方法
16、。2、索取法。向有关部门索要信息资料。这是一种不付费用的搜集方法，但取得的信息都是一些综合性的资料，很难直接用于营销决策中。3、交流法。通过公司间相互交换各自各掌握的市场信息搜集市场资料。企业内部刊物、人员交流等方式。4、采购法。通过向提供信息的部门付款方式取得市场信息。5、摘录法。通过报刊、书籍上刊载的市场信息进行摘录来搜集信息。信息良大，比较经济的方法。七、商品房销售管理方法（一） 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售
17、给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（二）商品房现售，应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。4、已通过竣工验收。5、拆迁安置已经落实。大连软件园开发有限公司96、供水、供、点、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。7、物业管理方案已经落实。（三）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的商品房再行销售给他人。（四）房地产开发企业不得采取返本销售
18、或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（五）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。（六）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。（七）房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。（八）商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所2、商品房基本状况3、商品房的销售方式4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间5、交付使用条件及日期6、装饰
19、、设备标准承诺7、供水、供点、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任8、公共配套建筑的产权归属9、面积差异的处理方式10、办理产权登记有关事宜11、解决争议的方法12、违约责任13、双方约定的其他事项（九）商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。1、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，大连软件园开发有限公司10承担责任。2、按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有
20、建筑面积。（十）按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（十一） 、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处
21、理：1、面积误差绝对值在 3%以内（含 3%）的，据实结算房价款2、面积误差比绝对值在 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付出房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内（含3%）部分的房价款又买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（十二） 、按建筑面积计价的，当
22、事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。（十三） 、房地产开发企业委托中介、服务机构销售商品房的，受托机构应当是取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。（十四） 、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板一致。（十五） 、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可
23、以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。大连软件园开发有限公司11亿达国际公寓项目组2005-1-5大连软件园开发有限公司12原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！构建乡镇和谐交通管理执法环境心得体会中华人民共和国道路交通安全法充分体现了以人为本、与民方便的原则，与每一个行人、驾驶员和家庭都有着密切的关系。它给中国老百姓带来了对人的生命尊重、对守法公民的尊重以及对交通执法人滥用职权的惩戒,为整个社会构建了一个完善的交通安全防范体系，切实保护人民群众的生命财产安全提供了较
24、为系统的法律保障，然而，自 2004 年 5 月 1 日实施以来，在实际贯彻过程中，不少基层的民警却反映由于新法处罚幅度的提升，受处罚违法行为人意见较大，尤其在一些经济欠发达的乡镇、农村道路，执法难度更大，执法民警与违法行为人冲突现象时有发生，执法“难” 问题日益突出。我队在经历了几次的群众对抗执法冲突后，围绕构建一个和谐的交通管理执法环境，组织专门人员深入辖区开展调研，在认真摸清辖区交通安全状况，充分掌握第一手材料的基础上，建立基础台帐，全面分析原因；积极开展各种宣传方式，营造良好的执法环境氛围；实行人性化管理，尽量化解被处罚群众的敌对情绪；调动大连软件园开发有限公司13群众参与交通安全管理
25、的积极性，开展“群防群治” ；延伸各种交通安全管理业务到基层，进一步便民利民；加强警民沟通，强化廉政监督,开辟出一条有效的农村道路交通管理办法。一、充分摸清辖区交通安全状况，建立台帐，掌握第一手材料要建立和谐的交通管理执法环境，首先要摸清辖区的交通情况及其特点，充分做好交通安全管理基础工作。所要掌握的辖区交通情况包括：辖区人口数，辖区总面积，道路总长度（包括等级道路及非等级道路） 、名称和等级，行政村及自然村数量，各种车辆型号、数量，专业驾驶员人数，分布规律（即每个村有多少部车辆及驾驶员） ，这些车辆主要从事何种营运，其运输时间、路线呈何规律，该辖区的客流、物流有何特点等等，充分掌握这些第一手
26、资料后进行整理，制订详尽的台帐，掌握了这些材料将为创造和谐的执法环境奠定坚定的基础。二、积极开展各种宣传方式，为构建和谐的执法环境营造良好的氛围群众交通安全意识的高低、是否理解并支持决定着公安交通管理工作质量和效率，而群众的交通安全意识不是与生俱来的，虽然大部分是取决于自身文化素质，但是也与公安交通管理部门的宣传工作紧密相连的。近年来，我队非常重视乡镇交通安全宣传，废除以往形式单一老一套做法，不断创新宣传形式，以丰富多样的宣传方式吸引广大农村群众接受教育。在近年的工作实践中，我队总大连软件园开发有限公司14结出以下行之有效的宣传途径：（一）自身执法宣传。交警的执法过程本身就是一个很好的宣传载体
27、。一个有着严整的警容风纪、规范化的执法程序的执勤民警队伍本身就是很好的“交通安全宣传牌” ，在执法过程中最忌讳的是方法简单粗暴，动不动喝斥违法行为人等等行为，这样就会令群众对公安交通部门产生排斥感，自然就“敬而远之” 了。我队特别注重执法解释工作，民警在执法过程中，发现违法行为时先进行交通法律法规宣传教育，指出违法行为人哪些行为是违法行为及其所存在安全隐患，对自身及他人的人身财产安全构成了哪些危害，违反了交通法规具体条款等等，让违法群众心服口服，自觉自愿接受处罚，交通管理工作自然顺利展开。（二）新闻媒体宣传。新闻媒体具备了群众接受率高的特点。在实际工作中不少民警经常抱怨工作又累，群众又不支持，
28、从事交通安全管理工作“吃力不讨好 ”等等，这与新闻媒体利用率少，缺乏与群众之间的沟通是分不开。我队充分利用抚松电视台遍布各乡镇、农村，收视率高的特点，在抚松电视台警务报道专题节目中开辟专栏，将公安交通安全管理工作成效、相关法律法规知识，交通案例及经验教训、民警在开展交通管理工作中的苦与累镜头分类系列播出。让人民群众全面了解公安交通管理工作，拉进民警与群众的距离；让人民群众了解交通安全与他们的生活息息相关；让人民群众了解参与交通活动时要遵守的交通规则，如何避免不安全的因素造成的危害；久而久之，群众的交通安全意识与交通文明意识也大连软件园开发有限公司15得到提高。（三）开展交通安全共建活动。我队结
29、合创平安大道中交通安全共建活动，经常组织民警深入设在事故高发路段或重点道路边上的村庄、企业、学校等单位，定期或不定期地开展交通安全图片展、交通安全知识竞赛、播放交通安全知识教育碟片、上交通安全知识讲座、制作交通安全宣传栏等各种形式的交通安全宣传活动，坚持把交通安全知识送进村、厂、校。通过积极开展交通安全宣传“五进”工作，充分提高了这些地区交通参与人的交通安全意识，使交通安全管理工作事半功倍。（四）举办交通安全教育展示厅。交通违法行为人之所以违反交通安全法律法规，通常是因为他们不懂其行为违反了相关交通法律法规或者虽然知道交通违法了但心存侥幸心理，不懂其行为会造成相应的危害。我队在各中队设立一个交
30、通安全教育展示厅，悬挂交通安全知识、典型交通事故案例挂图，播放交通安全知识教育光碟。在查获每起交通违法行为，准备对其进行处罚前首先要求违法人接受半个小时或一个小时的交通安全教育。通过教育让违法行为人认识到自己行为的违法危害性，自觉接受处罚，且促进其在今后参与交通活动时会更注意交通安全了，这比起“重处罚轻教育” 的效果要好很多。（五）开展丰富多样的交通安全宣传活动。寓交通安全教育于娱乐中，大、中队经常组织娱乐宣传教育活动。例如开展交通安全知识竞赛。在交通安全共建村、厂、校，提前数天发给参与人一大连软件园开发有限公司16些交通安全知识资料让他们学习，数天后，在这些共建单位开展交通安全知识竞赛，就资
31、料里的内容问答，答对的参与者奖励一些小奖品，这种活动容易提高群众了解交通安全知识的兴趣与主动性。又比如赠送安全头盔。对一些不戴安全头盔的违法人在查获之后，赠与安全头盔，原本以为会受到严厉处罚的违法行为人不仅没受到处罚，还意外获赠，那还有什么“理由” 不戴头盔呢？丰富多样的交通安全宣传活动经常开展，让辖区群众受到经常性的交通安全教育，久而久之，安全意识也会有所提升。此外，在一些人流聚集地开展交通安全图片展、播放交通安全教育碟片、散发交通安全传单等等活动也能收到很好宣传教育效果。三、实行人性化管理，尽量化解被处罚人的抵触情绪在不少群众眼里，交通民警就等同于“罚款的警察” ，为了消除这种误解，除了大
32、力加强交通安全教育、极力提高辖区群众的交通安全意识外，很关键的一点是要强化公安交通管理部门的人性化管理措施。作为公安交通管理部门，工作的最终目的就是要尽量减少交通违法行为、遏制交通事故。安全是“目的” ， “手段”未必要罚款。为改变以往在群众眼里公安交警“以罚为主” 的交通管理方式，大、中队经常性的开展交通安全劝导活动，对驾驶两轮摩托车不戴安全头盔、车辆违法停放、闯禁行路线等轻微交通违法行为在被查获后不再进行罚款，而是让交通违法人参与交通执勤劝勉其他人遵守交通法规、协助维持交通秩序来代替处罚，这既扩大了交通管理大连软件园开发有限公司17人员队伍，也改变了以往在群众眼中以罚为主的公安交警形象，既
33、做好交通安全管理工作又能够适应农村经济落后的民情，也能增强对交通违法人的交通安全教育，以教育代罚款，达到减少交通违法行为、改善交通秩序的目的。四、调动群众主动参与交通管理工作的积极性，开展“群防群治”（一）成立各类型车辆“协会” 自治。我队分片划区在农村基层鼓励各种类型的车辆驾驶人员成立协会等组织开展自治管理。目前，抚松全市按乡镇划分成立了客运车队、货运车队、农用车队等13 个，在协会的内部再根据区域（我们管辖的区域各乡镇各行政村）的划分成立了相应的分支机构（即“分会” ） ，层层而下，形成了一个类似“金字塔 ”型的管理机构，这些协会的 “管理者”直接对公安交通管理部门负责，负责签订安全责任状
34、、定期组织交通安全教育等等，协会的管理章程里也制定了相关法律规定，如：严禁非法载客上路，严禁未无证驾驶无牌车辆等等，他们拥有了充分“自治权”，并相互监管。不仅节省了警力，提高了工作效率，又让这些驾驶人员有了“自治” 的感觉，调动其参与交通管理的工作积极性。(二)组织交通安全义务巡逻队。各中队与辖区团组织联合召集优秀青年组成道路交通义务巡逻队，负责各辖区的交通安全工作，开展对占道晒粮、路边堆放砂石建筑材料、乱摆摊设点、非法载客等行为进行劝导，消除交通安全隐患，创造良好的交通执法环境。(三)组织联勤执法队、各部门齐抓共管。交通管理工作并非大连软件园开发有限公司18仅仅交警部门的“独角戏 ”，交通管
35、理工作直接面对群众、涉及面广，需要全社会的共同关注，尤其在乡镇基层，警力少、管理线路长，单靠交警一部门只会出现心有余力不足的现象，政府与各职能部门的支持起着关键性作用。争取当地政府、党委的支持，联合各职能部门组建一个联勤执法队，齐抓共管交通安全工作，开展社会化交通管理，不仅可以相应解决乡镇基层中队警力不足的问题，还可以相互弥补职能的欠缺，效果尤佳。五、延伸各种业务到基层，真正做到便民利民农村基层之所以存在大量的无牌无证车辆，很大原因上是因为地处边远，进城培训驾驶证、车辆挂牌不方便，所以虽然很多乡镇基层中队大力强强整治，但是仍然治标不治本，很多车辆还是在被处罚后不及时参加培训驾驶证、车辆挂牌，而
36、交通管理工作也很容易陷入一种僵局整治力度大却收获小，辖区的交通违法率仍居高不下。抚松交警我队自 2003 年开展“贯彻十六大，全面奔小康，公安交警怎么办”大讨论以来，开展一系列便民利民措施，延伸车管、驾管业务到基层，组建流动车管站、驾驶证培训班，定期或不定期深入各乡镇为边远地区群众挂牌、年检、培训驾驶证让正规购买的车辆方便挂牌，让愿意参加驾驶证培训的驾驶人员方便培训，这样一来便可以使辖区的无牌证车辆大大减少，不仅赢得群众对公安交通管理机关的便民利民措施的肯定，促进和谐交通管理环境的建设，同时也可以降低辖区的交通违法率。六、加强警民沟通，强化廉政监督大连软件园开发有限公司19近年来，我们大、中队
37、积极聘请人大代表、政协委员、管理对象等在人民群众中带有号召力的人士为廉政监督员，经常性召开通报会议，向监督员传达新的法律、法规和通报部署开展的专项整治活动，争取他们的理解支持，并充当警民沟通的共同桥梁。群众有什么热点、难点问题通过这些代表向我们反映，而我们公安交通管理部门开展的一些专项活动的精神也通过这些代表公布。在执法工作展开时，遇到一些群众“不理解” 的责问时，这些代表便会发挥作用，对这些群众解释我们的工作目的等等，消除误会，使公安交通管理机关与群众之间建立和谐的关系。建立廉政监督机制、开展民主评议行风等有利于强化警民关系的活动，不仅可以加强警民的沟通，更关键的是也给自己树立一面“镜子” ，通过廉政监督，可以及时发现自己工作开展中存在哪些不足之处，即使改正或补救，以利于和谐执法环境的构建。
