1、ABSTRACT华南理工大学 硕士学位论文 广州市房地产中介特许经营研究 姓名：成志斌 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 导教师：侯先荣 20030506ABSTRACT华南理工大学工商管理硕士学位论文nThis dissertation takes the real estate intermediaries of Guangzhou City as the research objective and aims to make it more vigorous on the background of market integration and economy globalizatio
2、n. The methods of criterion and demonstration， qualitative and quantitative are been used in the research.For a long time, the real estate market although existing objectively， hasnt been paid more attention. Since reform and opening-up, great progress has happened in the economy of our country. At
3、the same time， the real estate market is also much better than ever before. However, real estate intermediaries lag real estate market evidently, especially in the heating-up of housing and lack of powerful support of agency services for house building.Firstly, this article introduces the history of
4、 real estate franchising in our country; analyses its policy environment the real estate intermediary, and studies the trend of real estate intermediary. Today， real estate enterprises tend to large scale, catenation, specialization and be built on the basis of information and network. At one time,
5、the franchising will be the dominant mode of development of real estate intermediary.After analyzing the current troubles and competitive structure of real estate intermediaries in Guangzhou deeply， this thesis investigates its development strategies. Now real estate enterprises are small-scale. To
6、take the enterprise which has mature brand and stronger strength， conformity market resource with franchising method, and it will promote the whole industry development. As a new management idea in China, culture differences shouldnt be ignored. From the beginning， we will normalize operation: act a
7、ccording to the laws increase the policys transparence, and establish the strict business enterprise to manage the system with the employees natural intelligence, and enhance the industrial management， and increase the professional diatheses, and enhance the occupation morals and service consciousne
8、ss. The growth of estate intermediary depends on its reputation and brand. The completion of modern estate intermediary has evolved gradually to be the competition of brands. The process of creating, preserving and optimizing brand is the process of its surviving， development and prosperity. The lif
9、e of estate intermediary depends on the profession and reputation. We should take great regards to a strategic location to train person with abilities， not only to absorb persons with abilities, but also to improve the personalityABSTRACTof Staff now and to retain them.Finally, this thesis studies f
10、ranchising operation decision-making of real estate intermediaries through the case analyses 21 century. It includes selecting strategic objectives of chain headquarter, the occasion of entry, the choice of franchising mode, operation mechanism, business circle analysis and net圓outlets layout decisi
11、on.This research result can convert survival crisis and direct real estate intermediaries operation in theory and practice to some extent. At the same time, it can be used for reference in the franchising of other industries especially of services.Key words: real estate intermediary； franchising； ch
12、ain corporationiI第一章绪论华南理爹位论文原创本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进 行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。作者签名：、学位论文版权使用授权本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 电子版，允许论文被査阅和借阅。本人授权华南理工大学可以将 本学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可
13、以采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。年解密后适用本 授权书本学位论文属明日期年月/2日保密,在第一章绪论不保密sa(请在以上相应方框内打“ V ”)作者签名：l i导师签名 日期- 年6月U日年Z月日期第一章绪论第一章绪论1.1选题的背景和意义相当长一段时期，我国一直实行着高度集中的计划经济体th从全国解放至1979年，房地产这一重要的生产要素一直被排除在我国的市场之外，虽然客观存在却没有得到重视。一方面政府对土地实行行政划拨，土地使用者可以无偿无限期地使用。土地多征少用、征而不用的现象十分严重，而且很难流动，政府无法用经济手段来调节土地资源与产业结构配置，造成了土地资源的
14、极大浪费和用地结构的不合理；另一方面政府对房屋也只收取一点象征性的房租，低廉的租金还不足以抵偿房屋主管部门投入维修、管理的费用。在这种情祝下，房地产业与但没有为经济做出贡献，反而成为政府的包楸。党的十一届三中全会后到90年代初期，在改革、幵放方针政策指引下，房地产市场开始复苏。政府逐步出台了一系列政策措施如房改方面的住房分配制度由福利型分配转向货币化分配、加快建设商品房和经济适用住房、完善住房供应体系、开放住房二级市场，金融方面的推出住房公积金制度、住房消费信贷、锒行降息来剌激消费等，推动整个房地产尤其是住宅的商品化和市场化。改革开放以来我国经济获得长足发展，居民生活水平提高很快。收入的增加使
15、居民生活消费水平提高，消费结构改变，使住宅等昂贵资产的消费成为可能，谊使我国的住宅和房地产並的发展跨越了 “国家包”、单位包”的阶段进入百姓大众买房时期房地产业在国民经济中的地位 不断提高。在房地产业发展的同时，我们也必须看到，在前几年特定的社会经济条件我国房地产市场虽然经历了一个快速发展阶段，但是产业结构和作用、市场的规 模和功能仍然与国民经济发展要求不相适应，市场还很不规范、很不成熟。这些 问题如果不能尽快解决，将会在很大程度上制约房地产业和房地产市场的徤康发 展。特别是房地产中介服务业的发展明显滞后于房地产市场，突出表现为住房市 场的升温和住房建设的发展缺乏强有力的中介服务的支持。究其原
16、因主要有：受 “重农轻商”思想的影响人们在观念中片面地认为房地产中介机构是靠投机取 巧、油嘴滑舌牟取利润的行当，对于创造和积累社会财富的贡献微乎其微，其地 位和作用被严重忽视；市场房价水平明显高于居民收入水平，甚至超出可承受能 力的上限，加上人们传统的观念中并不认为要为所得的信息付费认为通过中介 找房、租房无端增加了购房成本，多花了冤枉钱；房地产中介服务业发展时间 较短，从业者鱼龙混杂，难免存在一些不法中介乱收费、提供虚假、陈旧信息和 广告等不规范的服务、或者只顾收费不管服务，搅乱了中介市场秩序，降低可信华南理工;学工商管理硕士学位论文2度，损害了中介服务业的整体社会形象。随着中国房地产业发展
17、，特别是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实 施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场己“浮出水 面”，并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶 段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买 卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼，如今己成了普通百姓 耳熟能详的词汇。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加 快，给房地产市场创造了无限商机，使得房地产中介成为房地产市场中不容忽视 的新兴行业。我国房地产中介行业的成长，是由于房地产市场已完全从计划经济过渡到市 场经济运作，原有的一系列售房体系己不能适
18、应新时期住宅建设发展需要和市场 化运作模式而被淘汰，因此房地产中介便应运而生。目前房地产中介行业成为房 地产市场发展的重要组成部分，成为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带 动房地产市场运转起到润滑剂的作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导 转向要住房找市场、找中介。各级政荷通过搞活二、三级市场、放宽信贷政策、 房改房上市等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市 场的发展。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧 房 ,促进增量房的销售作用明显。如2002年广州八区的二手房屋成交量为286.68 万平米，成交金额为92.83亿元，分别比去年增长25
19、%和12%。全年二手房屋成交 量占房屋交易总量的比例为33%,继续保持增长，二手楼市场十分活跃。由于看好中国这一市场，国际上己有一些大型的房地产中介咨询机构早已把 国际化和多样化作为发展目标，他们通过设立海外办事处或合并、重组等手段， 扩大服务对象，提供全球性服务。在中国内地扩展的有戴德梁行、仲量行、21世 纪不动产等公司，他们陆续进入了我国房地产中介市场中的经纪、咨询和评估领 域。国外及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，具有一套较为完善的独立 法规体系（包括市场准入法规、执业人员的职业道德法规及执业质量控制标准等）。 他们的执业质量水准较高且规模化连锁经营，他们利用优化资源配置优势，集中
20、 大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务手段（房地产估价信息系统、 房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大的国际网络，进入我国房地产 中介服务市场。与国外相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、 专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。 虽然近10年来，房地产中介服务业呈现出良好的发展势头，但由于我国现阶段房 地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地 产中介服务体系相比，还存着不少差距。加入rro后，中国服务业市场将遂步放第一章绪论3开，外资房地产中介服务业凭借其经过数百年发展积累的经营管理经验和雄厚
21、的 资金实力，将在与国内房地产中介服务企业的竞争中处于绝对的优势，这必然会 导致国内房地产中介服务行业中那些竞争力不强的企亚破产或被兼并。因此，本文首先介绍我国房地产中介业特许经营的发展历程和发展现状，深 入剖析广州房地产中介业发展中存在的关键问题以及当前面临的机遇和挑战；其 次，本文从特许经营的角度，依据管理学、市场营销学、信息管理系统等学科的 前沿理论和方法，并应用房地产专业知识，探讨了广州市房地产中介业的发展策丨房地产中介业的生存危机和明确房地产中介业未来发展方向上将有着理论和现实指导意义。同时对其它行业特别是服务行业 的特许经营也有一定的借鉴意义。1.2文献综述1.有关连锁、特许经营的
22、理论连锁经营是众多分散营业、经营同类商品或服务的中小企业在同一总部的统 一管理下，通过规范化经营，釆取共同的方针，一致行动，实现规模经营，以取 得规模效应的联合组织形式。作为一种新型的商业组织形式，有四个鲜明的一致 性，即：经营理念的一致性；CIS (企业识别系统）的一致性；业务组合的一致性； 经营管理的一致性。只有拥有四个一致性，才能算是具备连锁经营的基本条件， 才能真正成为连锁店 【2 。特许经营一词译自英文franchising,是特许者和受许者之间的契约关系， 对受许者经营领域经营诀转和培训，特许者有义务提供或保持持续的兴趣；受 许者的经营是在特许者所有和控制下的一个共同标记、经营模式
23、和（或）过程之 下进行的，并且受许者从自己的资源中对其业务进行投资 3。特许方与受许方以特许合同为连锁关系的纽带基础，实现联合经营效益。所 有受许方都是以独立的所有者身份加入的，在人事、财务、经营中保持自主tt 但是在经营业务和方式上接受特许方的指导和监督。特许方向受许方提供特许权许可、操作系统和支持，受许方为此支付一定费 用（一般包括加盟费、特许权使用费及广告基金等费用）。一旦特许方接受申请， 受许方便可使用特许方的商标、商号、产品、专利、专有技术及经营模式。并在 合同有效期内持续得到特许方的支持，以便尽快走上正轨，获得收益。特许经营 是一种销售商品和服务的方法，而不是一个行业。略和具体措施
24、。本文对化解目前广华南理工;学工商管理硕士学位论文2每一个成功的经营都遵循着相同单向循环：吸收顾客-保留顾客-继续成长- 吸引顾客，从而达到“占领最大的市场份额”这一经营目的，特许经营就是建立 在这一循环基础之上的商业模式之一。然而，特许经营商业模式又具其独特之处，第一章绪论5形成了招募你系、加盟商管理体系、培训体系、支持体系、监督管理体系、视觉形象体系、特许经营组合推广体系等七大必备体系，也就是说七大体系有机組合和有效协调共同形成了特许经营这一商业模式。连锁经营和特许经营的区别如表 1U特许经营是无形资产的交易，依据新制度经济学的观点，交易形式可以有企业 与市场两种形式。交易是有成本的，即存
25、在交易费用。选择哪种交易方式更有效， 则取換于所产生的交易费用的大小。由此，新制度经济学的观点，其代表人物威廉 姆森交易费用理论即从许多组织向少数较大组织的变迁是出于增进效率的考虑而 没有减弱效率0根据这一观点，连锁总部用特许经营组织模式取代传统的连锁组织 模式是由所涉及的相对交易费用较少组织成本较低作出的，是规模经济的原理在 商业服务领域中的运用。也就是说，由于交易对象数量及市场不确定性增加，导致 内部交易费用的存在使得连锁组织中直营店让位于特许店。 特许经营大致分为两类，即：较早出现的特许方式被称为产品商标型特许经营，又称为产品分销特许，是 指特许者向被特许者转让某一特定品牌产品的制造权和
26、经销权。特许者向被特许表1-1连镇经营和特许经营的区别经营方式 特许经营 连锁经营MX 是特许人与受许人之间的契约关系， 特许人提供拥有产权的商业技术和 经营诀穷并对受许人进行培调，受许 人交纳定费用取得使用权。即公司连锁，R资本所有， 经营1拜类商品和i 1务的组织化零售企、丨k集团0特点 K核心是特许权的转让 2、总部与加盟店是合司关系K总部对分店拥有所有权 2、分店经理只是总部的一名 廇员经营范围 除了流通业和服务业之外，还涉及其 它许多行业，在制造业中也有大量实般仅限于流通4和服务业11法律关系 特许人与受许人之间是合R双方当 事人的关系不涉及合问关系，分店属总部 所有fe作方式 特许
27、人需要开发整套经营模式或 某项独特的商品、商标，将其转计给 受许人只需足够的资金和合适的业 务类型就可以运营发展方式 需要吸收独立的商人加入特许经营 体系，要进行选择受许人工作扩大规模只需进行市场调杳， 筹集足够资金华南理工;学工商管理硕士学位论文6者提供技术、专利和商标等知识产权以及在规定范围内的使用权，对被特许者的 人事的生产经营活动并不作严格的规定a这类特许形式的典型例子有汽车经销商、 加油站以及饮料的罐装和销售等。目前在国际上这种模式发展趋缓并連渐向经营 模式特许演化。经营模式特许被称为第二代特许经营，目前人们通常所说的特许经营就是这 种类型。它不权要求加盟店经营总店的产品和服务，质量
28、标准、经营方针等都要 按照特许者规定的方式进行。被特许者缴納加盟费和后继不断的权利金，这些经 费使特许者能够为被特许者提供培训、广告、研究开发和后续支持。这种模式目 前正在快速发展。特许经营在全球都获得一致的软迎，其主要原因在于特许经营既可以作为一 种企业经营管理的模式有利于企业的快速发展，成长和扩张。另一方面，也可以 作为一种创业的模式，这对于那些资金有限，缺乏经验，但确实又想投资创业的 人而言无疑是有极其强的吸引力，因为一SL他加盟 实行特许经营的企业，他就可 以得到一个已得到实践检验成功的商业经验和经营管理方法，更重要是他可以得 到一个也许是价值很高的无偿品牌，还可以得到特许者的指导和帮
29、助，所有这些 都将大大减低投资创业的风险，使他获得成功的概率大幅提升。特许经营因其强 大的生命力和竞争力己经得到非常迅猛的发展a当前许多国家特许经营的触角己 经遍及了几乎所有的第三产业，并且正以非常快的速度向其它领域快速扩張。从世界各国发展连锁经营的实践来看，一般先发展直营连锁，再逐步发展特 许连锁经营形式。其中的主要原因是连锁店特许经营除了具备连锁的一般条件夕 还要有更强的约束条件。连锁店知识化、专业化水平越高，就越能有效地利用特 许经营的方式实现规模扩张“0观察特许经营系统有利于构建特许经营的机构模 式也有助于理解特许经营合约关系，修正合同过时条款，合作变更合同细节如 场所、时间等，使各种
30、费用安排协调一致，具体投资也能够被审核，在经营组织 方面，国外学者认为特许经营是一种混合经济组织形式，产权激励在特许经营中 发挥巨大作用，在双重道德风险下产权的分配调动了总部和加盟方的积极性，利 用了双方资源优势降低经营成本釆用特许经营不能理解为特许者转嫁风险给受 许者的一种方法。在直营和特许两种经营方式比较中，国外不少学者从大量经验 数据统计得迅这样的结论：一定数量直营店对于维护特许经营系统质量有极大好 处，可以降低监督成本，获取加盟网点的快速增长t Sj。我国的特许经营起步较晚，国内对特许经营的理论研究则更为滞后，国内学者 在这方面研究较少。中国报刊最早刊登有关特许经营的专业文章是1995
31、年1月 19曰W登在国内很有影响的光明H报经济生活版的 细说“特许经营”和2 第一章绪论7第一章绪论3月8日干!登在天津青年报“焦点”栏目的特许经营登陆中国。国内较早问 世的有关特许经营的专著可能是1996年企业管理di般社出厳的牛海鹏所著的特许经营和1997年中国商业出版社出飯的向欣、孟扬的特许经营：商业发展的 国际化潮流。关于特许经营在中国的发展阶段，东北财经大学工商管理学院的于 宁将其划分为19841992年的起步和在此之后的发展二个阶段，极有人将其划分 为19861992年的萌芽、19931996年的起步和1997年以后发展三个阶段a不 管是两阶段或是三阶段，特许经营在中国的发展一开始
32、就打上了国际特许经营的 烙印八十年代后期著名特许组织如麦当劳、肯德基相继进入我国幵展业务，但仍 主要以建立合资企业而不是出售特许权方式进行，尚处于萌芽阶段。直到90年代 特许经营才有了较大规模的发展。 2.有关房地产中介的理论根据建设部1996年颁布的城市房地产中介服务管理规定，房地产中介服 务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中房地产咨 询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营 活动；房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活 动；房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理並务的经营活动a房地产连锁是指若干个房地
33、产中介商实行店铺式经营，以共同进货，共享信 息，共享统一的经营技术等方式联合经营a连锁经营机构，它的形式介于“地铺 式”和“商业超市”之间。这些“物业超市”通过标准化的经营管理，組织成互 成体系的信息网，构筑庞大的销售网络统一运作完成全过程的物业销售为各 区域买家提供委托服务、即时交易服务、咨询、顾问服务、电脑看楼服务、整盘、 散盘、托盘销售服务它给原来的购房方式带来了一大革命性突破。房地产连锁 的核心是“统一”：统一“釆购”（获得代理盘）、统一“库存”（信息共享）、 统一价格、统一服务（包括售后服务）、统一核算、统一管理、统一培训、统一广 告、统一店名、统一店貌等。房地产商品具有位置的a定性
34、、土地稀缺性、不可替代性、利用的耐久性、 价格的昂贵性等特性，由于大多数人很少参与房地产交易，并不熟悉其运作过程， 加之房地产交易的专业性和复杂性，因而房地产交易一般都有中介机枸参与，提 供技术咨询，价格评估业务代理、法律仲裁等项服务。没有中介机构的参与 房地产交易很难顺利迸行，房地产中介服务已成为房地产不可缺少的一部分中介服务是市场经济发展和社会分工的必然要求，也是市场经济发展的必然产物。房地产中介业一旦从房地产ik中独立出来，成为专门职业，房地产中介也就发展为房地产中介服务业。房地产中介服务是适应房地产业发展的需要而产生的。发达的中介服务是房地产业成熟的重要标志，在国外发达国家房地产交易大
35、 多数通过经纪人来成交。华南理工;学工商管理硕士学位论文2沈芸提出了我国房地产中介服务业的发展战略(-)对入世后我国房地产中 介服务的发展前景进行展望，认为“入世”既有利于刺激房地产市场及其相关平第二章我匿房地产中介特许经营的兴起与发展9介服务的需求；也将加剧房地产中介服务业的竞争与整合，因而机遇与挑战并存。 (二）提出房地产中介服务企业应对措施：（1)自我完善、提高竞争力。(2)通 过政府职能转变、完善立法和行业自律等方式加强房地产中介市场篮管。（三）对 我国房地产中介服务业的发展提出了若干战略构想：（1)以自有品牌战略赢得忠 诚顾客；塑造市场通行证；（2)以人才战略网罗精英；储备后续人才，
36、实现可持 续发展；（3)以科技战略提升中介服务的技术含量；（4)以客户市场战略细分客 户群体，通过为消费者定制服务巩固并扩大客户群 7 。郎海清对广州市房地产三级市场的一些现存的问题进行了分析，提出了简化 手续，调整关税、扩大个人信贷规模、改变房地产中介服务质量、提髙房地产市 场中科学技术的应用等具体对策和措施胡彦对网络经济条件下房地产经纪及物业管理创新进行了分析，认为在网络 经济下房地产中介的组织结构、业务流程均发生了重大改变，网络中介必将成为 房地产中介主流；同时认为物业管理也插上了网络经济的翅膀，出现智能化管理， 大大改变了居住现状和物业管理的经营模式。 3.美国房地产中介剖析美国房地产
37、中介已发展了S 0多年，无论在法规、制度还是经纪人管理、培 训以及房地产经纪的运作方面都有一套完整的制度及成熟的运作模式，处于世界 房地产牢介行並领先地位。而中_房地产中介历史只有1 0多年，而且在各个方 面都带有计划经济的痕迹。美国房地产市场的成功经验表明，房地产市场的兴旺 发展有赖于成熟的中介服务的支持。在美园，房地产交易中82%的买方利用了中介 人提供的服务，85%的卖方是通过中介人实现销售的，其余的人虽未直接找中介， 但祖有人从中充当了中介的角色虽然美国房地产二级市场的中介服务与我国差异较大，但美国的房地产中介 管理制度非常值得我国房地产中介业借鉴。 (1)经纪人资质等级在美国，从事房
38、地产中介业的机构或个人，必须拥有州政麻机构一一房地产委员会颁发的营业执照。房地产经紀人主要有两类人员：（1)经纪人6具备独立的法人地位，具有经纪人执照0 2)销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经紀人公司有数个经纪人和若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考拭，合格后取得执照方可开业。在美国，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体的条件，比如年龄、学历、专业知识、经验、名声、考试等。持房地产经纪人和销售员执照者每4年需重新申请更发执照，
39、申请时要提供证据证明己完 成45学时的有关房地产最新课程的学习。(2) 法规制度美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、 联邦法、专业伦理法则。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。立法 的目的是按规定发给中介者执照所需符合的标准与所需具备的资格来维护房地产 业的一定专业水准，进而保证社会大众华南理工;学工商管理硕士学位论文10免受劣质中介的损害，同时保证了所有领 有执照者免受不公正竞争。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的 执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的 机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照的违规行为。(3
40、) 契约方式美国房地产经纪人和房主双方以雇佣合约（一般称为托付书）形成代理关系a 一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与 经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机抅不可强itiT立最小佣金比率否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不 出售佣金率 为 ：住宅5%-7%，大型商业用地未幵发土地为6%-10。 从美国等西方国家房地产中介的发展历程看，这行业的趋势是从单店经营， 再向直营连锁，然后到特许经营的模式演进0目前美国是由6、7个特许经营的 大品牌房地产中介公司瓜分了大部分市场。当今美国房产中介的模式也许就是中 国房地产中介发展的
41、方向。1.3主要硏究内容本文是以市场一体化和经济全球化为大背景条件以广州市房地产中介行 为直接对象，以增进企业生机和活力，制造竞争优势为重点，以促进连锁业持续 发展为目的，着重研究了广州市房地产中介企业的情况，涉及到经济、法律、营 销、管理等学科领域。运用了规范騎究和实证研究相结合，定性研究与定量考察 相结合等研究方法。具体目标及内容如下：1考察我国房地产中介特许经营的发展，分析我国特許经营的政策环境，研 究房地产中介企业的发展趋势。2.剖析广州市房地产中介现存问题和竞争结抅，研究广州市房地产中介特许 经营的发展策略a通过“21世纪不动产”案例分析入手硏究房地产中介特许经营运行决 策包括：总部
42、特许经营的战略目标选择、特许经营进入的时机、网点特许模式 的选择、商圈分析、网点布局和特许经营的运作机制。第二章我匿房地产中介特许经营的兴起与发展11我国房地产中介特许经营的兴起与发展被未来学家奈斯比特称为“下世纪占主导地位的商业模式”的特许经营，正随着经济全球化和贸易自由化的推进进入中国商界，并以其新颖独特的经营机显现出强大的生命力。特许经营作为一种低成本髙效益的商业经营模式在全球曰渐盛行，我国国内许多行逝也纷纷幵始引入这一经营之道4 1999年，21 it纪不动产于正式进入中国市场并成立了 “21世纪中国不动产”，负责在中国内地地区发展加盟商，它在华东、华南各地市场积极开拓，与国内罔业相继
43、达成合作，在中国市场拓展迅速，其特许经营模式在房地产业内引起广泛关注。总部设在北京的房地产中介企业我爱我家依托于房地产行业，挟先进的E RP(企处资源计划）系统、客户资源平台和“三网合一“的技术手段，也推出了直营之外的另外一种经营模式 “特许加盟经营模式。我国房地产中介特许经营的兴起起源于美国的特许经营，其发展历史虽然只有100多年，却几经演变，美国企业中最先釆用这种方式的是Singer缝机公司。此后，这一方式被各大制造商广泛釆用，而后又发展到零售业，服务业，其中麦当劳的特许经营体系最具代表性。20世纪70年代，特许經营的商业模式已逐步被美国各行业接纳。美国房地产商巴特莱特和费舍尔敏锐地捕捉到
44、这一信息后，果断地換定釆用特许经营方式，于1971年7月在美国加州创立了 21世纪不动产公司全球房地产中介行业的巨人从此诞生。短短几年时间，21世紀体系的营ik收入飞逮增长，1975年就实现合同金额10彳乙美元。并且产生了第一个海外特许区域加盟地g_一加拿大21世紀，这不仅标志着21坦紀不动产在美国本土的成功，也揭幵了 21世纪体系在全球市场扩展新的一页奠定其成为世界顶尖房地产中介机构的基础a在之后的几十年里，21世纪不动产成功开拓了亚洲、欧洲、拉丁美洲、4美洲等市场，现己经成功地在世界32个国家和地区发展了 6600多家加盟店，拥有U万专业房地产经纪 人。我国特许经营始于80年代末,先是一些
45、国际特许经营組织直接迸入中国市场，率先釆用加盟店的经营形式，主要是在餐饮业、冲印、洗相服务、服装专卖、便利店等方面如麦当劳、肯德基等快餐店鍔鱼、金利来等服装店富士、柯途等=相专业店。我国特许经营的发展建立在吸收、引进国外成功經验的基础之 目前处于高逮发展阶段，呈现多样化、多层次格局。第华南理工;学工商管理硕士学位论文12华南理工大学工商管理硕士学位论文经过20多年的积淀和 摸索，我国的房地产业发展己经幵始步入正常化，中介 服务的重要性也开始被众多消费者和有识之士所认识。新的世纪，我国房地产经 济改革将进一步深化，土地使用制度和住房制度改革向更深层次发展，房地产市 场曰趋繁荣，为中介机构提供了广
46、阔的活动空间。国外的一些房地产公司通过中 外合资、合作企业的方式进入中国，同时也带来了特许经营模式。2. 2我国房地产中介特许经营的发展最早在我国房地产中介进行特许经营活动的是21世纪不动产，它自1999年 10月正式进入中国市场以来，己经成功发展了 8个区域分部。目前，“21世纪不 动产”中国总部正积极在国内各大城市中物色区域代表，授予区域代理权共同 发展“21世纪不动产”系统D据业内人士透露， “21世纪不动产”在中国大陆的 目标是要在未来几年中，成立30个区域分部，2000家加盟店，培养14000名优秀 的经紀人。此外，来自美国的COLL BANK和台湾的“太平洋”也幵始釆取特许经 营的
47、方式开展业务。国内比较知名的房地产中介企业如：我爱我家、上房置换、智恒房产、信义 房产、复易置换、金丰易上房置换、宇清房产、色可拉房产和诚信房产等许多直 营连锁品牌也尝试釆取特许经营的方式来扩大市场份额，大部分房地产中介公司 在医域内釆取特许加盟的形式进行扩张，到目前为此，全国性的品牌有我爱我家 和上房置换，这其中最有代表的是我爱我家，下面对我爱我家做一个简单介绍。我爱我家自2000年成立以来，我爱我家一直推崇“诚信至上”的理念，短短 两年时间就在全国发展了 9个分公司，几百家连锁店，并以傲人姿态继续发展” 其成功的经营模式也越来越成为业界和学术界讨论的焦点0我爱我家提出了 “超越诚信服务创新
48、，告别中介免谈”的理念。公司 先后获得了建设部颁发的“全国百家放心中介”和北京市国土资源和房管局确认 的“北京市放心中介”称号，也成为了中国建设银行指定按揭贷款代办机构a 方面我爱我家率先倡导并实施对“百姓服务承诺”活动，实行成交后再收佣金、 免收看房费、交易双方无障碍接触等彻底消除消费者顾虑的服务方式此外在广 告宣传上，我爱我家推出了 “房源保真行动”，不傲虚假房源广告，坚决抵制利 用虚假房源来欺骗客户的行为；另一方面，我爱我家加强对员工诚信服务的培切 投入非常大的力量稽查服务水准，了解客户需求、接受客户投诉，完善服务内容。 在坚持诚信的基础上，我爱我家超越诚信以高科技手段和现代营销管理模式
49、改 造传统行业，力争让客户享受到更加方便、快捷的服务。房产中介是信息密集型和服务密集型的行业如何在浩如烟海的信息中快速 寻找满足客户需求的房产信息是决定服务水平的重要指标。因此，在利用传统连S华南理工大学工商管理硕士学位论文华南理工大学工商管理硕士学位论文锁店面基础上，釆用先进 的信息技术成为了我爱我家得以保持强有力竞争地位和服务水准的重要因素a作为全国首家引用E RP系统和独立宽带网络进行日常经营 管理的房产经纪公司，我爱我家又相继建立了呼叫中心、网上委托等信息沟通途 径，从而实现了由连锁店、5i5j网站、呼叫中心組成的“三网合一”的营销模式。 通过快速的信息釆集、查询、分析、配对和前台操作，客户的需求总能在最快的 时闻得到满足，从而实现对客户的服务承诺。从上面可以看出，特许经营的先进经营理念在中国房地产中介已经得到认可， 并被广为传播。同时我们也要看到，我国的房地产存在地区交易特点的差异性， 全国性的房地产中介名牌企业的还没形成。2. 3我国特许经营的政策环境“九五”期间，随着直营店管理日益规范和成熟，特许经营开始发展。特许 经营在零售业和餐饮业发展较快并逐步向其它业种渗透。
