1、 华中科技大学博士学位论文公平理论视角的城市居民住房承受能力研究姓名：李进涛申请学位级别：博士专业：土地资源管理指导教师：谭术魁20090526华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文摘 要随着 1998年城镇住房制度改革的深入，市场机制已经在住房领域全面深入，在住房资源配置方面发挥了重要的作用。但 2003年以来，我国住房市场逐步暴露出总量失衡、结构失调、价格上涨过快、住房保障缺位等一系列问题，城市中低收入家庭面临的住房承受能力问题逐步凸显。如何科学地测度居民住房承受能力，归纳住房承受能力分异的特点，阐释其分异原因，结合居民的主观意愿和感受合理地评判住房承受能力的公平性，对如何提高城市
2、居民住房承受能力水平、促进住房公平具有重要意义。论文首先结合公平理论，剖析了城市居民住房承受能力的内涵，并运用经济学、消费行为理论构建城市居民住房承受能力的测度方法并实证。其次，根据实证归纳了居民住房承受能力分异的特征并阐释了分异原因。第三，从心理层面研究了居民住房承受能力与主观意愿支付价格、住房配置满意度之间的关系。本文研究的主要结论有：（1）住房公平问题的核心实际上是不同收入阶层居民住房承受能力的问题。在研究城市居民住房承受能力时，要从物质与心理两个层面来理解住房承受能力的内涵。（2）运用效用函数可加性原理、剩余收入理论构建了测度居民住房承受能力的新方法，即 ELES-MHAI模型，用 M
3、HAI 值测度家庭住房承受能力水平。经过修正后的 MHAI比 HAI更客观，更具区分度。（3）家庭收入对居民住房承受能力水平的提高产生了很突出的影响，同时，家庭周期、教育程度、职业单位等不同，住房承受能力水平也表现出不同的变化规律。一般地，随着家庭收入的增长，提高住房承受能力的潜力越大。对于较高收入组样本家庭，随着家庭周期的增长，提高住房承受能力水平的潜力是先上升后下降的，即呈倒“U ”型曲线变化；对于低收入组样本家庭则相反。随着教育程度的提高，居民家庭提高住房承受能力的潜力要比教育程度低的家庭要大得多。对于职业单位，职业单位为行政机关、事业单位、国企或集体、私营企业等的家庭及退休人员家庭，提
4、高住房承受能力水平的潜力是依次递减的；而打零工的家庭的住房承受能力水平反而高于私营企业单位的家庭和退休人员的家庭。（4）城市居民在住房承受能力水平方面表现出明显的差异，实质上是城镇居民在社会网络中社会资本形成方面的差异，利益回报各异，进而住房承受能力方面出现分异性。通过教育可以促进社会资本提高。分析发现教育程度较高的家庭一般具有较高的住房承受能力，而存在资本欠缺或回报欠缺的家庭住房承受能力水平不高。（5）居民家庭住房经济承受能力是住房价格心理承I华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文受能力的基础。对于 MHAI值大于 1的家庭，在物质和心理方面有很强的住房承受能力；MHAI值小于 1的
5、家庭，在经济承受能力、心理承受能力方面与当前住房市场价格之间存在较明显的差距。（6）从客观的住房经济承受能力层面看，样本家庭在住房方面存在着明显的不公平性，现有住房面积越小，住房承受能力水平越低；现有住房面积越大，住房承受能力水平反而比较高。从主观的住房心理承受能力层面看，一方面，可以发现现有住房面积较小的，住房最大支付意愿价格与市场价格之间的差距也越大，反之差距有缩小的趋势；另一方面，住房承受能力越高，对住房制度改革满意程度越高，认为公平的家庭也越多。从主观的住房心理承受能力层面看，一方面，可以发现现有住房面积较小的家庭，其住房最大支付意愿价格与市场价格之间的差距也越大，反之差距有缩小的趋势
6、；另一方面，居民住房承受能力越高，对住房制度改革满意程度越高，认为公平的家庭也越多。关键词：住房承受能力；ELES-MHAI 模型；分异； WTP；公平II华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文AbstractAlong with deepening of the urban housing system reform since 1998, the marketmechanism, which introduced in the field of housing in an all-round way, has played thevital role in the housing
7、resources distribution. However, since 2003, the series issues, likethe widening gap between total of housing supply and demand, the unbalanced housingstructure, the fast escalation of housing prices, and the defect of housing security, havetriggered the problem of housing affordability of middle-an
8、d-low income households. Inorder to improve the housing affordability of urban households and promote the housingfairness, the paper discusses the scientific measuring of housing affordability, generalizesthe characteristics of divergence, explains the mechanism, and judges the fairness.Firstly, in
9、accordance with the equity theory, the meaning of housing affordability isanalyzed, and the measuring method is constructed and studied empirically based on theeconomic and consumer behavior theory. Secondly, the different characteristics of housingaffordability are generalized, the mechanism of div
10、ergence is also explained. Thirdly, therelationship between the housing affordability and WTP, the satisfaction of housingallocation has been studied from the psychological dimension.The main conclusions of this paper are generalized as follows:(1)The problem of housing fairness in fact is the issue
11、 of housing affordability.Studying the housing affordability, we should grasp the meaning comprehensively fromthe material and psychological level.(2)The new measurement of housing affordability, namely the ELES-MHAI model,which uses MHAI for calculating the housing affordability of households, has
12、beenestablished on the foundation of additive utility function and residual income theory. Theempirical study finds that MHAI is more objective, more distinguishable than HAI.(3)The household income has had the very prominent influence on housingaffordability of residents, simultaneously, the differ
13、ent family cycle, education,employment make the housing affordability express the diverse rules. In general, thehousing affordability will improve with the growth of household income. To the higherincome families, with the growth of family cycle, the capacity of housing affordability isincreased at
14、first, then dropped, that is, showing inverted “U“ curve, while the lowerincome families are reverse. The housing affordability of households with higher level ofeducation is much larger than the households with lower level of education. The potentialof improving the housing affordability of househo
15、lds, whose members work ingovernment office, institutions, state-owned enterprises or collective, private enterprises,III华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文is decreasing in turn, but, the households without fixed jobs has the higher odds than theprivate staff and retiree.(4)The difference of housing affordabili
16、ty is due to the various social capitals. Theeducation could improve social capital. The empirical results show that residents with highlevel education, in general, have the higher housing affordability, while the lower level ofhousing affordability in the households with capital and return deficit.
17、(5)The housing economy capacity is the foundation of psychological housingaffordability of price. The households with MHAI of greater than one have strong housingaffordability from physical and mental dimension. There are obvious differences betweenthe current housing prices and the housing affordab
18、ility from the economy andpsychological aspects in the households with MHAI of less than one.(6)From the housing affordability in the objective level, there is obvious unfairness inthe sample families. The households with smaller housing have the low level of housingaffordability, while the housing
19、affordability of households with bigger housing are in arelatively high level. From a subjective dimension, on the one hand, the gap between WTPand housing price has enlarged in the households with smaller size housing, on thecontrary, the trend of the gap has narrowed; on the other hand, the househ
20、olds with stronghousing affordability express the higher level of satisfaction and the equity.Key words: Housing affordability; ELES-MAHI model; Divergence; WTP; EquityIV独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到，本
21、声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密，在_年解密后适用本授权书。本论文属于不保密。（请在以上方框内打“”）学位论文作者签名： 指导教师签名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文1引言1.1 研究的背景、目的和意义1.1.1研究
22、背景（1）住房分配由福利向货币化的变革从 20世纪 50年代开始，中国逐渐建立起以单位为基础的住房福利分配制度，国家完全承担了为城市居民提供住房的责任。中央政府通过制定计划分配住房建设资金，地方政府和单位获得住房投资后建造住房，然后分配给职工。在这种国家供应住房的体制下，住房成为职工的一项权利和福利，职工只需缴纳名义上的租金。住房福利分配制度造成房屋匮乏、居住空间狭小，住房质量低劣、缺乏维护，住房分配不公等问题，并给政府带来沉重的财政负担。随着城市化的发展和城市人口的迅速增长，到 20世纪 70年代末，中国陷入严重的住房危机。城市人均住房面积从解放初的 4.6平方米减少到 1978年的 3.8
23、平方米，政府无力满足城市居民的住房需求。20世纪 70年代末期以来，我国实行的住房市场化、社会化和货币化的改革旨在将国家供给住房的福利住房分配制度转变成为以市场供应为主的方式，通过引入市场分配机制以提高住房资源分配的效率。改革措施主要包括低价出售公房，逐步提高房租，可以视为渐进性住房改革时期。在改革存量公房的同时，政府还积极推动房地产业的发展，鼓励个人直接通过房地产市场购房。1998年我国停止了住房福利分配制度，开始进入市场化改革的深化阶段。住房的市场化和私有化改革根本改变了中央政府、地方政府、单位和个人之间的住房职责。尽管中国住房制度改革被贴上了 “渐进性改革” 的标签，但住房的投资、分配、
24、消费和管理的体制已经发生了根本性的变化。很明显，20多年的住房体制改革、住房产业化已使住房从职工的福利重新转变为最重要的商品。住房私有化、市场化、货币化和社会化的实质是政府不断减少公共住房的提供，缩小在住房方面的开支。住房货币化分配政策实施以后，城市居民住房需求的满足主要取决于居民的住房承受能力。1华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文（2）市场化改革进程中住房保障制度的缺失伴随着住房制度改革，中国的住房政策体系发生深刻变化。在计划经济时期，福利制度下政府实际上承担起保障城镇居民基本居住权的责任，为几乎全部城镇居民提供了基本住房保障。然而，自 20世纪 70年代末以来，住房市场化促使我
25、国住房政策在价值理念与具体实践两个层面皆发生了根本性的改变。从政策的理念上而言，中国政府更为关注住房政策的经济属性（而非社会属性）与城镇中低收入家庭（而非所有城镇居民）住房问题的解决；从政策的具体内容与实践而言，则表现为政府先后提出的住房公积金、经济适用房（安居工程）、廉租房、双限房等计划帮助不同社会阶层解决住房问题而不是包揽责任1。住房公积金制度及其实施存在着不容忽视的问题。其问题主要表现在：第一，住房公积金制度的社会保障意义并不明显。住房公积金制度的实质上仍是职工的工资，而非政府对低收入者提供额外的住房保障。第二，即使将住房公积金视为社会保障，其覆盖范围仍然狭窄。住房公积金将低收入家庭、下
26、岗工人、临时工、农民工排斥在外2。第三，公积金主要用于支持住房建设与购买住房，而不支持租房或其他用途，客观上对比较富裕的群体有利，而不是低收入群体。经济适用房制度的发展方向和思路不明晰。在 1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，温家宝就特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”实现 此目的要求各 级地方政府 “ 要努力提高住房投 资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应”。在“ 十五”规划纲要中，对于“重点改善居民居住和出行条件” ，就特 别强调“ 加大以经济适用住房 为重点的
27、住房建设力度”。然而，政府和社会对经济适用房的性质和定位存在不同看法，经济适用房制度的发展方向和发展思路（如供应对象的选择等方面）并不确定，仍没有形成清晰的思路。到 2003年 8月，向普通市民提供经济适用房，干脆被建设部起草的 18号文件“调整”为“多数家庭 购买或承租普通商品住房 ”。在政策 调整过程中，虽然住宅投资在房地产投资中的比重不断上升，但经济适用房占住房投资比例呈逐年下降趋势（图 1-1）。而经济适用房的购买者则被重新定义为只是 “具有保障性质的政策性商品住房 ” ，被限制在一个很小的范围。经济适用房制度的发展方向和发展思路不清晰，影响了其在解决住房问题中作用的发挥。2华 中 科
28、 技 大 学 博 士 学 位 论 文73%72%71%70%69%68%67%66%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%72.20%6.90% 71.20%4.60%6.10% 5.10%5.28%70.20% 4.60%68.30%67.10%67.13% 住宅投资占房地产投资比重经济适用房投资占住宅投资比重2003 2004 2005 2006 2007 2008 年图 1-1 2003-2008年住宅、经济适用房投资比重数据来源：中国房地产行业分析报告(2003Q1-2008Q4)，中国经济信息网.廉租房制度覆盖面过小、实施缓慢。1999年 4月，我国
29、政府公布城镇廉租住房管理办法。2004年3月中央政府实施新的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，督促地方政府积极落实廉租房政策，强化了地方政府在解决最低收入家庭住房问题中的职责与作用，明确财政支持是建立廉租住房制度的最主要的资金来源，规定保障标准应以满足基本住房需要为原则，实行房租补贴为主，实物配租、租金核减为辅。然而，现行财政体制没有明确提出保障性住房为中央事权，也没有明确保障性住房事权必须由地方政府承担。这样，使得中央政府在对提供保障性住房的财政支出责任上存在软约束，实际支出规模很小，地方政府对保障房建设和供应的积极性也不高3。截至 2007年 12月，地方政府累计投入用于廉租住房制度建设的
30、资金是165亿，全国有 95万户低保家庭住房条件得到改善。而 2008年初建设部的检查结果数据显示，廉租住房的供应量还不到低收入家庭需求的 2.5%。与日渐扩大的低保人群以及成千上万住房困难户的紧迫要求相比，廉租房建设存在巨大的落差。廉租住房制度一直面临着覆盖面过小、实施不力、资金不足和资金来源不稳定等方面的问题与困境。尽管 2007年中国政府对廉租住房的资金来源做出明确规定，即土地收益、财政资金和公积金收益。但资金问题仍然是廉租房政策是否有效发挥作用的瓶颈。（3）住房市场中城市居民的住房承受能力问题凸显中国住房制度改革以推动市场化、货币化的住房供应为特征，效果显著，影响3华 中 科 技 大
31、学 博 士 学 位 论 文深远。从改革的初始目标即增加住房投资和生产、解决严重的住房短缺来看，住房改革成就显著。改革使城市居民在住房消费方式方面获得更大选择权，城镇居民住房水平得到显著提高。尽管住房制度改革取得巨大成就，但住房领域的城市居民住房承受能力问题开始凸现。这种问题的契机与世界上其他国家比较有着相似之处。20世纪 80年代末期，住房承受能力问题在英国以及欧洲其他国家引起公众、学者的广泛讨论，而这些讨论是在由直接向中低收入家庭提供住房援助的制度向以市场为导向途径下获取住房的制度转变背景下发生的。首先，房价过快上涨，大多数居民住房承受能力面临挑战。随着住房市场化改革的深入，住房市场逐步暴露
32、出结构失调和价格快速上升等矛盾。由于缺乏有效的规划管制，近年来市场上中低价位、中小户型的住宅供给明显减少，结构失调推动了房价的快速上涨（图 1-2）。过高的房价超出了绝大多数职工的经济承受能力，“ 买房 贵” 已经成为社会生活中的突出矛盾之一。据国家信息中心报告分析，1998年至 2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入年平均增长率为 10.2% ，远低于房价的增长水平。如果考虑中国在医疗、教育、退休等方面的社会保障体系尚不完善，大部分居民必须储蓄以获得这些社会福利和保障，他们的实际住房承受能力就更低。很显然，当前的房价已经超过了普通居民能够负担的程度。6000 元/平方米全国 武汉55
33、005000450040003500300025002000季度2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1图 1-2 2003-2008年商品住宅价格季度变化图数据来源：中国房地产行业分析报告(2003Q1-2008Q4)，中国经济信息网.武房指数报告(2003Q1-2008Q4)，武汉市房地产信息网.其次，由住房承受能力引发的问题开始凸现。其一，压抑居民其他消费，降低消费率。2008年 1月 3日，中国社会科学院发4华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文布了“中国社会形 势分析与 预测” 的年度报告（2008 年社会蓝皮书），社会蓝皮书指出，尽
34、管政府采取了一系列重要措施来平抑房价，但是房价的增长，特别是住宅价格的增长仍然过快。而在此情况下使得房价的增加大大快于人民消费水平的增长，所以给人民群众在住房方面的消费带来了很大的影响。特别是由于房价持续增高，使城市居民产生房价仍将上升的消费预期，很多家庭希望尽快解决住房问题，从而压抑了其他方面的消费，这必然削弱我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。其二，住房不公平严重。尽管从 1979年以来城市居住条件确实获得较大改善，但是住房改革忽略了极为重要的分配不公正问题。改革的主要策略是公房向现有住户的优惠销售，该策略的推行使单位之间的住房不平等为人们所忽视和遗忘，并非真正消除城市
35、居民之间在住房利益上的差别。实际上，在旧住房体制下那些获得公房的人成为新政策的受益者，住房制度改革仍然没有触及到住房面积和住房条件方面的不平等，相反住房分配不公显得更严重了。很显然，仅仅引入市场机制本身是不足以补救原有住房分配体制带来的种种弊端。如果住房不公平问题得不到有效解决，可能导致社会不稳定。1.1.2研究目的论文将依据经济学、消费心理学、社会行为科学等基础理论，探索城市居民住房承受能力的科学内涵，建立测度城市居民住房承受能力的合理方法，分析和判断影响城市居民住房承受能力的居民家庭社会经济特征变量，阐释住房承受能力产生分异的原因，并研究住房客观经济承受能力与主观心理承受能力之间的关系。具
36、体而言，论文的研究目的如下：（1）剖析公平视角的城市居民住房承受能力的内涵，及评价城市居民住房承受能力的特性。（2）利用调查数据的测算结果，比较既有住房承受能力测度方法的差异，借鉴相关经济学理论，构建城市居民住房承受能力的科学测度方法，并进行实证。（3）在实证基础上，分析不同收入层次家庭住房承受能力的分异特征，并阐释城市居民住房承受能力的分异原因。（4）借鉴相关研究成果，对居民住房承受能力的客观经济与主观心理之间的关系进行研究。5华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文1.1.3研究意义1.1.3.1理论意义本论文的研究具有如下理论意义：（1）较为全面地把握城市居民住房承受能力的内涵。（
37、2）借鉴国外方法，在调查数据的基础上对既有城市居民住房承受能力测度方法进行比较。在比较的基础上，构建更具合理性的城市居民住房承受能力的测度方法。（3）发现城市居民住房承受能力产生差异的居民家庭社会经济特征因子，描述居民住房承受能力发生变化的一般规律，分析城市居民住房承受能力产生差异的原因。1.1.3.2实践意义本论文的研究具有如下实践意义：（1）城市居民住房承受能力研究为住房政策制定提供指导。如通过测算，识别不同城市居民家庭的住房承受能力水平，并更进一步地从家庭周期、教育程度、职业类型、住房现状等方面把握不同群体特别是中低收入群体的具体特征，为政府制定可承受住房供应计划、建设资金安排、租金标准
38、、现金补贴、物业税费及减免等具体政策提供指导性依据。（2）城市居民住房承受能力研究为判断住房市场状况、趋势，特别是住房价格水平提供参照，对政府制定科学的住房市场干预政策、选择合适的干预方式提供借鉴。1.2 国内外研究现状与进展1.2.1国外研究现状与进展（1）住房承受力的缘起与内涵研究承受能力的概念缘起于 19世纪家庭预算的研究4。可以追溯到 1857年 ErnstEngel用支出收入比（Expenditure-to-income ）来检验 比利时工人阶级家庭住房承受能力的开创性研究工作5。当时，人们根据在长期的住房与金融出借实践中观察所得出来的结论6，普遍地使用“一周薪水支付一月房租”的经验
39、法则（one weeks pay for one6华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文months rent或 Rents are normally around a quarter of a households income）作为判断承受能力的标准，并开始把住房支出收入比作为抵押贷款选择的标准，用于判断抵押贷款者的最大支付能力7。与承受能力相关的思想还被经济学家应用于研究住房需求弹性的模型中4。在北美，该经验法则成为一些私人房东（地主）选择承租人的标准之一，后来住房支出收入比也成为判断住房承受能力的标准。在加拿大，20%的住房支出收入比率标准一直被广泛采用，直到 20世纪 50年
40、代后又采用了 25%的标准。在美国，20世纪 30年代起，住房支出收入比就作为联邦政府住房计划的门槛标准（用于制定租金补贴标准）；在 1969年到 1971年之间，此标准被提高到 25%；从 1981年起，又被 30%的标准所取代4（The Omnibus Budget Reconciliation Act of 1981）。Robinson等（ 2006）指出，承受能力（Affordability）一词在英语中广泛使用，是由词语“承受、 负担” （ afford）演化而来，“afford”被定义为能够购买而不会有财务上的困难8（Collins English Dictionary）。但直到
41、20世纪 80年代，“住房承受能力（Housing Affordability）”这一词目才被广泛采用，被用于政府的住房政策制定9，并频频出现在北美、西欧的一些研究文献中4。20世纪 80年代末期以来，OECD国家纷纷 将市场辅助手段引入面向（中）低收入家庭的公房计划时，（中）低收入人群的住房承受能力问题成为人们关注的中心10。人们之所以关注住房承受能力问题，其原因有两方面 11：第一，住房是大多数家庭或个人的一项最大的支出项目；第二，许多城市普遍经历着住房价格和租金的上涨。例如，美国城市的房价从 1995年到 2002年上涨了 65%。国外学者从研究需要出发，提出了一些关于住房承受能力的定义
42、。从现有文献看，出现了一些比较有代表性的定义。Maclennan和 Williams（1990）认为，承受能力是指一个家庭能够有把握地以一定的价格或租金享有住房，在第三方（通常是政府）看来，这种价格或租金不会给家庭收入带来非合理负担12。Hancock（1993）则认为，任何租金，消费者都将承受得起，并使消费者的负担符合被社会接受的住房消费标准和支付租金后的非住房消费标准13。Hulchanski（1995）指出，一个家庭存在住房承受能力问题，大多数的描述是，该家庭以超过一定百分比的收入来获取足够、适当的住房4。Field（1997）表示，没有住房承受能力是指一个家庭在没有政府干预或房屋供应商
43、的特殊安排，无法负担住房的租金或抵押贷款 14。Freeman等（1997）所解释的承受能力的定义是集中在住房支出与家庭收入之间的关系上，并确定一个标准，在标准以上的房屋被视为家庭收入不能承受 15 。澳大利亚国家住房7华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文战略（Australia National Housing Strategy，1991）中提出，住房支出较之与收入的合理性，是指在支付住房成本后，家庭有足够的收入来满足其他基本需求，如食物、衣服、交通、医疗和教育等16。Burke（2004）解释住房承受能力是指家庭能够支付住房支出同时又能满足其他基本的生活支出的能力 6。而 Hou
44、sing New ZealandCorporation（ 2005）认为 ，承受能力不是一个简单的住房支出与收入水平的问题，是人们获取住房并保留住房的能力17。Chen等（2006 ）认为，尽管人们致力于构建一致认可的住房承受能力的概念，但定义承受能力的准则仍在“不能支付” （Hancock，1993）与“需要 ”（Whitehead，1991）之间争论18。也有学者认为，从本质上看，住房作为一种权力被普遍认可19 ，但被人们称之为住房问题或住房贫困的状态并不清晰20。Thalmann（2003）声称是否所谓的住房问题都意味着收入贫困问题21。Stone（2006）认为，尽管住房承受能力这一概
45、念在世界范 围内的媒体与政府决策者之间广泛引用，但住房承受能力的内涵仍是模糊，更缺乏官方清晰、统一的定义22 。国外许多经济学家偏向于将住房承受能力定义为在没有住房状况限制情况下一个家庭支付住房成本的能力，他们声称任何关于住房承受能力的定义都应该考虑住房与非住房消费之间的机会成本，这是承受能力的一个本质特点。（2）住房承受能力的测度方法研究从承受能力的概念出现以来，人们一直在探索住房承受能力的测度方法，这对住房政策的制定有着重要的意义。例如，Burke（2004）指出，住房承受能力测度可以应用于：第一，潜在贫困人口的判定12。特别是占 40%位于社会底层人口住房承受能力问题，其住房支出是否超出
46、 25%或 30%的基准线，以确定给与住房补贴的标准；第二，住房制度评价。如公房供给、联邦租金补助等；第三，住房补贴获得者的福利效应（指经济上的）；第四，指导可承受住房的供给。Burke（2004 ）认为，住房承受能力的 测度方法主要可以分为两大阵营，即 “ 住房优先（Shelter First）” 和“ 非住房优先（Non-Shelter First）”12。“ 住房优先”是指住房在家庭预算中摆在第一的位置，其他消费则放在其次；“非住房优先” 则相反。国外学者使用“ 住房优先”的测度方法比较普遍，主要有两种方法。第一种是住房支出收入比法（Outgoing on housing to inco
47、me ratio，OTI）及与之类似的房价收入比法（House price to income ratio，PIR ）；第二种是剩余收入法（Residual incomemeasure，RI）。 OTI用于住房租 赁家庭就是租金收入比，用于住房自有家庭就是抵押支付收入比。8华 中 科 技 大 学 博 士 学 位 论 文住房支出收入比法采用住房支出收入比来测度居民住房承受能力产生于 “一周薪水支付一月房租”的经验法则。Robinson等（ 2006）指出住房支出收入比法主要应用于两类家庭8，一类是租房户，住房支出收入比又成为租金收入比，用于设定租金水平，使之与家庭收入相关，其计算公式为：租金收入
48、比租金/家庭收入。另一 类是自有住房户（或购房户），衡量住房支出是否超出其承受能力。将住房承受能力定义为：月抵押支付款 /月收入100%23。住房支出收入比法计算简单，易于理解，数据容易获得，但也存在很多缺点8。首先，不能全面地描述住房开支的支付能力。如一些低收入家庭甚至不能将其 20%的收入用在住房开支上，而一个高收入家庭可以将其 50%的收入用于住房仍能维持高的生活水准。如果 OTI只用于低收入家庭那么这一缺陷能被克服，特别是首次购房者；其次，衡量家庭补助的效果不一。如对于相同 OTI的家庭的补助相同，一个家庭有 4个小孩，一个家庭有 1个小孩，效果很显然不一样；第三，没有考虑到住房质量的
49、差异性；第四，主要的缺陷是仅考虑的当前的承受能力，住房价值、利率、收入被固定在某一个时点，而这些变量是在变化之中的；第五，未考虑社会福利对住房承受能力的影响。Stone（1993）24、Hulchanski（1995）4、Thalmann（1999）25、Bogdon和 Can（1997）26 认为住房支出收入比法在计算时，一些因素在支出收入比中被忽略，如住房位置、可及性等。Hulchanski（1995）在回顾了衡量住房承受能力的指标住房支出收入比的缘起的基础上，为分析运用该指标的有效性和可靠性，将住房支出收入比的用途分为两类，第一类包括住房支出的描述、趋势分析、公共部门住房补贴的管理；第二类包括住房需要的定义、住房租金或抵押贷款支付能力的预测及选择标准4。Hulchanski认为在住房研究和分析中住房支出收入比可以作为有效、可靠的定量指标，但容易产生误导，对住房需求、住房支付能力的判断无效。Ho和 Chiu （2002）指出5，第一，支出收入比法不能解
