1、房地产集团新项目“三先六快”操作规定1 总则1.1 目的：进一步规范房地产集团新项目操作，提高项目开发速度，确保新项目实现“三先六快” 。1.2 适用范围：房地产集团下辖所有新获取项目。1.3 阅读范围：房地产集团全体员工。1.4 解释部门：房地产集团运营管理中心。2 定义2.1 三先六快：“三先”指：先获取土地信息、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招标。 “六快”指：快速匹配人力资源、快速完成报批报建、快速实现开工建设、快速实现融资、快速实现销售、快速实现资金倒流。3 时间规定3.1 先获取土地信息：提前一年获取土地信息，并及时进行市场调研、政府谈判等工作。3.2 先开始规划设计：提前
2、 6 个月初步完成规划设计，提前三个月初步完成单体建筑方案设计，扩初、施工图相应跟上。3.3 先对设计、施工单位进行招投标：针对有意向土地，必须确保提前9 个月完成设计院招投标工作，实现合同签订。在和政府进入实质性谈判阶段，开始对施工单位（降水、桩基、主体工程）进行招投标工作，确保土地获取后施工单位招投标工作完成，实现合同签订，立即进场施工。3.4 快速匹配人力资源的要求：班子配置原则上在土地获取前两个月主要岗位人员（项目总、前期、设计、工程、行政、财务）到位，项目成立后所有岗位人员到位。3.5 快速完成规划报批工作的要求：待土地获取后 15 天内完成规划报批，15 天内完成单体方案报批，施工
3、图方案相应跟上。具体完成“四证”办理的要求：土地合同签订后 1 个月完成土地证办理；2 个月内完成建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。3.6 快速实现开工开盘的要求（按照 30 层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地上一层） ）：3.6.1 老项目新地块动工到开盘 2 个月。3.6.2 老城市新项目启动区动工到开盘 3 个月，以后每期动工至开盘 2个月。3.6.3 新市场新项目启动区动工到开盘 4 个月，以后每期动工至开盘 2个月。3.6.4 临时示范区从土地获取到开放不得超过 2.5 个月；会所从土地获取到外立面、景观、一层大厅展示不得超过 8 个月。3.7
4、 快速实现银行融资的要求：在 1 个月完成土地证办理基础上，融资部立即进行土地质押贷款融资；在 2 个月实现“四证”办理完成的基础上，融资部立即进行开发建设贷款融资，开发贷要求在开盘前一周到位。在此强调资金管理中心要提前组织制定融资规划，设计管理中心按融资规划的面积、时间等要求推进规划设计工作，前期部要按融资规划要求办理“四证” ，协调配合融资工作；在集团设立基金的情况下，使用我司基金融资不得超过 1.5月，在使用我司参股或合作的外部基金、信托的情况下，不得超过 2.5 个月。3.8 快速销售回款的要求：见三先六快培训大纲3.9 市内接待点的要求：土地获取后 15 天内完成选址工作，店面确定后
5、一个月内完成精装修施工并实现对外开放；3.10 启动区的时间要求：土地获取后 15 天内完成启动区的选址工作。开盘前确保做到底板工程 10-15 天、负二层 8 天、负一层 7 天，首层 6 天，首层以上至开盘条件的节点为 5 天一层；开盘后主体工程进度可适度放缓。4 操作要求4.1 运营管理中心（1）在新项目获取后 1 个工作日内，召开新项目启动部署会，部署启动整体开发思路的研讨、成本指标、关键节点计划、三点一线及启动区位置及规模；推进产品定位、产品规划、规划设计、各项招标工作；明确组织架构模式、土地支付模式、融资形式、动工及开盘时间节点、激励形式。（2）在土地获取后三天内由总公司计划运营中
6、心对接项目综合计划部，将新项目启动区、临时示范区、会所及融资的专项计划关键节点梳理完毕，形成初稿，发起各条线负责人及总公司、项目公司经理层评审，完善各项计划后，报总经理、董事长审批后，在第二次推进会中公布并下发执行。（3）在新项目启动部署会结束后 3 个工作日内，根据新项目前期工作小组成员的任务完成情况，提请总经理召开新项目第二次推进会，主要对产品定位、项目经营目标、首期范围、首期产品定位、临时示范区建设、首期开发计划等进行决策。（4）新项目推进会：A 决策会议，土地获取到动工前，三天一次，共三次，原则上房地产集团总裁主持召开，董事长、总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门
7、负责人、项目公司相关部门负责人参加；B 推进会议，动工至桩基施工完成阶段，5 天一次，共 4 次，原则上由房地产集团常务副总主持召开，董事长、总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加；C 协调会议，垫层至开盘阶段， 7 天一次，共 8 次，原则上由房地产集团常务副总主持召开，总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加。4.2 人力资源条线（1）在新项目启动会（第一次）后 7 天内完成新项目班子人员组建方案。（2）人力资源中心须在总公司设计、工程、营销、物资、成本、物业、财务、行政、人事、综合计
8、划等职能部门储备 1-2 名副经理级别的人员，组建“影子公司” ，一旦新项目公司组建。（3）新项目班子到位时间为：在双方确定投资意向后签订框架协议之前，前期、设计、行政人员各到位 1 人；在签订框架协议之后半月内，再到位 1-2 名设计和前期人员，同时营销、招标、成本、财务人员分别到位 1-2 人；在土地中标后首次开盘前，根据工作量大小，其他部门人员陆续到位；在首次开盘后，各部门根据工作量大小，逐步实现满编人员到位。4.3 设计条线（1）在新项目第一次启动会 7 天内，完成设计用地分析，包括：规划条件、市政条件、交通组织、功能排布，用地价值分析、首期范围、流线安排，供新项目第二次启动会决策。（
9、2）在第二次新项目启动会结束后，启动概念设计方案招标，并开始概念方案设计；同时启动区建筑户型配比设计开始启动套图机制，原则上套用图纸为公司现有项目的成熟图纸。启动区原则上不少于三栋楼（高层） ，面积6 至 10 万平方米。（3）在土地中标获取后，按照启动区规划标准 ，结合首期地块的地质报告，一周内提交完整的会所、住宅、景观施工图。4.4 营销条线（1）在收到项目意向信息通报表后，于 7 日内完成新项目市场分析，完成项目市场、客户、产品定位分析，研究内容包括：市场研究与分析，竞争项目研究、项目客户定位，单一产品价格定位、产品组合方案及对应销售计划等，供第二次新项目启动会决策。（2）在新项目第二次
10、推进会 5 日内启动详细产品定位研究，并在一个月内完成新项目产品定位报告。（3）在土地拍卖前一个月完成市内临时接待点选址工作，店面确定后一个月内完成精装修施工并实现对外开放。（4）在土地拍卖前一个月，完成*地产品牌导入宣传计划，并在土地获取或 3 天内开始品牌导入宣传。4.5 前期条线（1）签订“土地成交确认书”前可提前编写“项目可行性研究报告” 、“环评报告”等；要求设计院提供基本的方案设计文本，先与规划局沟通协调方案审理。签订“土地成交确认书”后办理项目立项批文、环评批复、办理用地规划许可证。（2）设计院提供方案文本后编写交评报告、进行综合管网设计；尽量要求设计院出方案前能自己先做日照分析
11、，单体方案基本确认后不等设计院修改回复、审批流程结束及进入施工图审查阶段，同时进行地质勘查，提供园林局绿化图纸及苗木表；（3）公司确认施工单位时，前期部需要提前提醒施工单位准备，并办理入市备案、安全监督手续、农民工保证金等。（4）前期部需要在总平方案确认后协调规划局进行放线施工，同时沟通质监站、安监站在无任何手续的前提下进行介入，保证施工的正常开展。土地证可在方案审批后办理。（5）设计院提供施工图后即可进入图纸审查阶段，与工程建设规划许可证同时办理，其中防雷审查、消防设计审查、人防施工图审查都可同时进行，缩短施工许可证办理周期。同时沟通房管局测绘所，提供施工图电子档进行测绘，提醒营销部进行一房
12、一价表的编写、确认。（6）建设工程规划许可证、各项施工图审查结束后，随即进入施工许可证办理阶段，质监手续，安监手续，合同备案等流程。（7）以上手续办理结束后，随即可提交房屋预售申请。4.6 工程条线（1）在土地获取前，须完成首期地块的初勘和详堪，便于设计条线快速调整施工图。（2）如果地块交地有延误，可以提前拿出一较小块地，规划用作商业街或会所，假如其他开发手续没办出来前，以临建名义报建施工，提前盖售楼部，等整个项目的总规、单体等报建出来后，再按商业街会或所调整过来，以提早出售楼部接待客户。（3）要通过盈利模式中的要求，测算不同的售价与销售率水平与货款额度，以开售当月回收投入资金为目标综合平衡，
13、反算出需要的合理开工规模。（4）首期的产品应先行开工开售 14 层以下无地下室的楼座，多层洋房或联排别墅这三种类型建设工期相对较短的产品。4.7 招标条线（1）总公司招标管理中心须提前开发总包、景观、装饰等战略招标单位。（2）如无战略招标单位，首期工程的桩基、土方、总包、景观、装饰等采用续标的方式确定承包商，在现有合格分供方资源中选择。（3）首期工程允许采用费率招标的方式招标。（4）所有招标的定标工作须在土地获取后一周内完成。4.8 成本条线（1）在新项目启动会（第二次）完成后，按照集团启动区规划标准 ，成本管理中心牵头完成新项目首期产品配置标准。（2）在设计部门提供完整的施工图后一周内，总公
14、司成本管理中心集中精兵强将完成施工图预算编制和成本合约规划。（3）总公司成本管理中心每周对新项目启动区的签证、认证认价梳理一次，发现延误、争议的立即组织召开专题会，协调解决。4.9 产品体验部门（1）关于三点一线，均要按照标准图纸，施工单位从战略合作伙伴中选择，确保在 2.5 个月内完成；（2）关于市区接待点，须采用标准图纸，施工单位以直接议标洽谈的方式从战略合作伙伴中选择，一个月内完成精装修施工并具备对外开放条件。4.10 物业条线（1）在土地获取后提前组建物业公司，办理注册等相关手续。（2）样板房、临时示范区对外开放之前，案场相关的物业服务人员必须提前一个月全部到岗。5 奖罚要求5.1 奖罚原则（1） “奖多罚少”规则，即处罚原则上为奖励的一半。（2）累进处罚机制，针对“三先六快”重大节点延误的，第一次小罚、第二次中罚、第三次大罚、第四次开除。5.2 考核指标老项目新开发地块的奖罚政策（开盘时间是指从土地获取至达到开盘形象（原则上为地上二层）所用时间）：80 天内开盘的，不奖不罚；老项目孵化新项目的奖罚政策（从土地获取之日计）：120 天内开盘的，不奖不罚；新进城市项目的奖罚政策（从土地获取之日计）：140 天内开盘的，不奖不罚。根据上述标准提前与延迟的，参照三先六快培训大纲规定执行。6 相关三先六快操作与考核细则见公司三先六快专题培训大纲 。
