业主委 员会是民间的非法人组织.docx

1、业主委员会是民间的非法人组织一 、 业 主 委 员 会 的 含 义 及 特 征业 主 委 员 会 是 依 据 业 主 公 约 或 者 法 律 的 规 定 ， 经 房 地 产 行 政 主 管 部 门 指 导 下 成 立 的 业 主 大 会 选 择 而产 生 的 ， 由 业 主 代 表 组 成 的 代 表 业 主 利 益 、 监 督 物 业 管 理 公 司 工 作 和 广 大 业 主 履 行 业 主 公 约 的 民 间 性 组织 。从 我 国 司 法 实 际 来 看 ， 业 主 委 员 会 是 一 个 物 业 管 理 区 域 内 长 期 存 在 的 、 代 表 广 大 业 主 行 使 业 主 自

2、治管 理 权 的 必 设 机 构 ， 是 业 主 自 我 管 理 、 自 我 教 育 、 自 我 服 务 ， 实 行 业 主 自 治 自 律 与 专 业 化 管 理 相 结 合 的管 理 体 制 ， 以 保 障 物 业 费 的 安 全 与 合 理 使 用 ， 贯 彻 执 行 国 家 有 关 物 业 的 法 律 、 法 规 及 相 关 政 策 ， 并 办 理本 辖 区 涉 及 物 业 管 理 的 公 共 事 务 和 公 益 事 业 的 社 会 性 自 治 组 织 。业 主 委 员 会 不 仅 是 业 主 参 与 民 主 管 理 的 组 织 形 式 ， 也 是 业 主 实 现 民 主 管 理 的

3、最 基 本 的 组 织 形 式 。 与其 他 自 治 性 组 织 比 较 而 言 ， 业 主 委 员 会 具 有 以 下 法 律 特 征 业 主 委 员 会 是 由 业 主 大 会 选 举 产 生 的 。 根 据 我 国 物 业 管 理 条 例 的 有 关 规 定 ， 业 主 委 员会 是 业 主 大 会 的 常 设 机 构 和 执 行 机 构 ， 其 行 为 应 向 业 主 大 会 负 责 。 因 为 ， 业 主 委 员 会 并 非 独 立 的 法 人 组织 ， 它 的 所 有 行 为 后 果 均 直 接 归 属 于 全 体 业 主 ， 责 任 也 是 由 全 体 业 主 共 同 承 担 的

4、 。 基 于 此 ， 业 主 委 员 会的 组 成 人 员 必 须 反 映 全 体 业 主 中 绝 大 多 数 人 的 意 见 ， 故 业 主 委 员 会 的 委 员 应 由 业 主 大 会 选 举 产 生 。 物 权 法 第 七 十 五 条 第 一 款 进 一 步 明 确 规 定 ： “业 主 可 以 设 立 业 主 大 会 ， 选 举 业 主 委 员 会 。 ”从此 以 基 本 法 的 形 式 确 立 了 业 主 委 员 会 必 须 由 业 主 大 会 选 举 产 生 ， 并 向 其 负 责 。 业 主 委 员 会 的 活 动 以 对 物 业 的 自 治 管 理 为 限 。 业 主 委 员

5、 会 设 立 的 目 的 在 于 使 广 大 业 主 的 自 治 管理 权 能 够 得 到 正 常 的 行 使 ， 并 及 时 了 解 和 统 一 业 主 的 不 同 意 见 和 建 议 。 基 于 这 一 目 的 ， 业 主 委 员 会 的 所有 活 动 必 须 以 对 物 业 的 自 治 管 理 为 限 。 除 签 订 物 业 管 理 合 同 外 ， 业 主 委 员 会 不 能 进 行 和 从 事 与 物 业 管 理活 动 无 关 的 任 何 经 营 性 或 非 经 营 性 活 动 。 业 主 委 员 会 的 根 本 任 务 是 代 表 和 维 护 全 体 业 主 的 合 法 权 益 。

6、业 主 委 员 会 代 表 全 体 业 主 的 意 思 表示 ， 其 行 为 向 全 体 业 主 负 责 ， 维 护 的 也 是 全 体 业 主 的 合 法 权 益 。 因 此 ， 业 主 委 员 会 不 是 代 表 和 维 护 部 分业 主 、 特 别 是 大 业 主 的 意 志 和 利 益 。 应 注 意 的 是 业 主 委 员 会 维 护 的 只 能 是 全 体 业 主 的 合 法 权 益 ， 不 能 因为 业 主 委 员 会 的 组 成 人 员 均 为 业 主 ， 其 行 为 和 活 动 通 常 都 涉 及 业 主 的 自 身 利 益 ， 便 从 事 超 越 法 律 、 法 规和 政

7、策 以 及 损 害 他 人 合 法 权 益 的 行 为 。 业 主 委 员 会 必 须 办 理 备 案 手 续 。 业 主 委 员 会 虽 为 自 治 性 的 组 织 ， 但 并 非 自 立 的 闲 散 组 织 ， 其 有具 体 的 法 定 职 责 和 法 律 地 位 。 为 了 规 范 业 主 委 员 会 ， 使 其 更 好 地 为 全 体 业 主 服 务 ， 依 据 我 国 物 业管 理 条 例 及 相 关 的 规 定 ， 业 主 委 员 会 自 产 生 后 日 内 ， 应 当 将 业 主 大 会 成 立 的 情 况 、 业 主 大 会 议 事规 则 、 业 主 公 约 及 业 主 委 员

8、 会 委 员 的 名 单 等 材 料 向 物 业 所 在 地 的 区 、 县 人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 备案 。为 了 进 一 步 明 确 业 主 委 员 会 与 所 在 地 的 区 、 县 人 民 政 府 有 关 行 政 主 管 部 门 间 的 关 系 ， 物 权法 第 七 十 五 条 第 二 款 规 定 ： “地 方 人 民 政 府 有 关 部 门 应 当 对 设 立 业 主 大 会 和 选 举 业 主 委 员 会 给 予 指 导和 协 助 。 ”根 据 有 关 行 政 法 规 的 规 定 ， 业 主 委 员 会 应 当 配 合 公 安 机 关 ， 与 居 民 委

9、 员 会 相 互 协 作 ， 共同 做 好 维 护 物 业 管 理 区 域 内 的 社 会 治 安 等 相 关 工 作 。 在 物 业 管 理 期 间 ， 业 主 委 员 会 应 当 积 极 配 合 相 关 居民 委 员 会 依 法 履 行 自 治 管 理 职 责 ， 支 持 居 民 委 员 会 开 展 工 作 ， 并 接 受 其 指 导 和 监 督 。二 、 业 主 委 员 会 的 性 质关 于 业 主 委 员 会 的 法 律 性 质 ， 学 界 认 识 不 一 。 我 国 现 行 立 法 并 未 就 业 主 委 员 会 的 法 律 性 质 作 出 明 确的 规 定 。 实 践 中 对 此

10、主 要 有 两 种 意 见 ： 业 主 委 员 会 为 社 团 法 人 。 该 种 意 见 认 为 ， 业 主 委 员 会 从 其 权 利 和 职 责 来 看 ， 它 应 为 社 会 团 体 法人 。 依 此 观 点 ， 业 主 委 员 会 必 须 具 备 社 团 法 人 的 条 件 ， 即 自 然 人 自 愿 组 成 的 从 事 非 生 产 经 营 性 业 务 活 动的 社 会 组 织 体 。 根 据 我 国 民 法 通 则 第 五 十 条 的 规 定 ， 社 会 团 体 法 人 设 立 程 序 与 具 备 法 人 条 件 的 事业 单 位 相 同 。 这 样 就 意 味 着 业 主 委 员

11、 会 完 全 独 立 于 各 个 业 主 ， 享 有 法 律 上 的 人 格 ， 并 能 够 独 立 地 享 有 和行 使 民 事 权 利 ， 独 立 承 担 民 事 责 任 。 然 而 ， 业 主 委 员 会 事 实 上 并 不 独 立 享 有 民 事 权 利 和 承 担 民 事 责 任 。故 该 种 观 点 显 然 是 不 能 成 立 的 。 业 主 委 员 会 为 非 法 人 组 织 。 该 种 意 见 认 为 ， 业 主 委 员 会 是 非 法 人 组 织 ， 即 它 是 一 种 没 有 取 得 法人 资 格 的 社 会 组 织 。 对 非 法 人 组 织 的 内 部 关 系 ， 按

12、合 伙 人 之 间 的 关 系 对 待 而 以 该 组 织 的 名 义 对 外发 生 的 外 部 关 系 ， 则 按 一 个 人 或 共 同 行 为 人 为 一 方 与 其 他 民 事 主 体 发 生 的 民 事 法 律 关 系 对 待 。 如 涉 及 诉讼 事 务 时 ， 业 主 委 员 会 在 取 得 全 体 业 主 授 权 后 ， 可 作 为 全 体 业 主 代 表 参 加 民 事 诉 讼 活 动 ， 其 诉 讼 活 动 的结 果 也 应 归 全 体 业 主 。 通 过 法 律 、 法 规 对 业 主 委 员 会 的 解 释 ， 以 及 业 主 委 员 会 的 职 责 来 分 析 ， 业

13、 主 委 员会 的 法 律 性 质 应 为 非 法 人 组 织 。 至 于 业 主 委 员 会 的 登 记 问 题 ， 应 当 明 确 该 种 登 记 仅 为 行 政 登 记 而 非 民 事登 记 。因 此 ， 业 主 委 员 会 的 性 质 可 以 概 括 为 民 间 的 非 法 人 组 织 。三 、 业 主 委 员 会 的 效 力 范 围 及 限 制为 了 进 一 步 明 确 业 主 委 员 会 的 地 位 和 职 责 ， 物 权 法 还 就 业 主 委 员 会 决 定 的 效 力 范 围 及 效 力限 制 问 题 作 了 明 确 规 定 。 物 权 法 第 七 十 八 条 第 一 款 规

14、 定 ： “业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 的 决 定 ， 对 业 主 具 有 约 束 力 。 业主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 作 出 的 决 定 侵 害 业 主 合 法 权 益 的 ， 受 侵 害 的 业 主 可 以 请 求 人 民 法 院 予 以 撤 销 。 ”这 是 对 于 业 主 委 员 会 权 威 性 的 进 一 步 确 立 ， 同 时 也 是 对 业 主 委 员 会 权 利 的 约 束 。 这 是 由 上 述 业 主 委 员 会的 性 质 及 其 职 责 所 决 定 的 。业 主 委 员 会 属 于 业 主 自 治 管 理 性 质 的 组 织 ， 所 谓 自

15、治 管 理 ， 是 指 特 定 物 业 的 复 数 业 主 对 该 物 业 共 用部 位 的 共 用 权 资 本 ， 依 法 组 成 业 主 社 团 凭 借 对 该 共 有 物 业 的 复 有 权 和 业 主 们 的 成 员 权 ， 通 过 一 定 的 民 主决 策 程 序 使 全 体 业 主 的 共 有 意 志 以 业 主 公 约 和 其 他 管 理 规 约 形 式 表 达 出 来 ， 并 形 成 具 有 组 织 性 纪 律 性 的制 度 ， 从 而 依 靠 业 主 们 民 主 制 度 、 自 律 制 度 、 公 益 保 障 制 度 和 国 家 法 制 支 持 制 度 ， 来 实 现 组 建

16、 和 运 作 团体 的 目 的 的 一 种 由 特 定 物 业 业 主 们 形 成 单 元 性 的 社 会 的 组 控 方 式 。 因 而 ， 物 权 法 的 这 条 规 定 ，从 法 律 层 面 上 明 确 了 业 主 有 服 从 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 决 定 的 义 务 。 对 于 一 些 业 主 以 其 没 有 参 加 业 主 大会 或 者 业 主 委 员 会 的 会 议 为 由 ， 提 出 与 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 的 决 定 事 项 相 反 的 意 见 ， 并 且 要 求 法 院支 持 其 请 求 的 情 况 ， 只 要 业 主 大 会 或 业

17、 主 委 员 会 是 在 符 合 法 定 人 数 或 者 具 有 投 票 权 的 业 主 参 加 情 况 下 ，所 作 出 的 涉 及 小 区 事 项 的 决 定 ， 对 该 小 区 所 有 业 主 都 发 生 效 力 ， 具 有 约 束 力 ， 所 产 生 的 权 利 和 义 务 都必 须 享 有 和 承 担 ， 单 个 业 主 或 者 部 分 业 主 以 其 未 参 加 会 议 为 由 提 出 的 主 张 不 能 得 到 支 持 。 这 既 是 由 业 主委 员 会 的 性 质 决 定 的 ， 更 是 维 护 民 主 决 策 的 权 威 性 。同 时 ， 在 建 筑 物 区 分 所 有 的

18、 情 形 下 ， 业 主 的 合 法 权 益 的 内 容 非 常 广 泛 ， 涉 及 多 方 面 的 权 利 和 利 益 。根 据 物 权 法 第 七 十 条 的 规 定 ， 业 主 对 建 筑 物 内 的 住 宅 、 经 营 性 用 房 等 专 有 部 分 享 有 所 有 权 ， 对 专 有部 分 以 外 的 共 有 部 分 享 有 共 有 和 共 同 管 理 的 权 利 。 业 主 享 有 的 专 有 权 、 共 有 权 和 成 员 权 受 法 律 保 护 ， 不受 任 何 单 位 和 个 人 侵 犯 。 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 的 决 定 限 制 或 者 剥 夺 了

19、业 主 合 法 权 益 的 ， 自 该 决 定 作出 后 ， 业 主 有 权 请 求 人 民 法 院 撤 销 该 决 定 。 关 于 业 主 请 求 撤 销 该 决 定 的 期 限 以 及 从 何 时 开 始 计 算 期 限 问题 ， 我 认 为 ， 可 依 据 民 法 通 则 有 关 可 撤 销 的 民 事 行 为 原 理 ， 自 行 为 成 立 时 起 超 过 一 年 当 事 人 才 请 求撤 销 的 不 受 法 律 保 护 的 规 定 ， 适 用 于 物 权 法 中 的 类 似 情 形 。此 外 ， 为 了 充 分 发 挥 业 主 委 员 会 的 职 责 ， 维 护 小 区 内 最 广

20、大 业 主 的 合 法 权 益 ， 物 权 法 还增 加 了 业 主 委 员 会 对 业 主 行 为 的 管 理 职 责 。 如 物 权 法 第 八 十 三 条 规 定 ： “业 主 应 当 遵 守 法 律 、 法规 以 及 管 理 规 约 。 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 ， 对 任 意 弃 置 垃 圾 、 排 放 污 染 物 或 者 噪 声 、 违 反 规 定 饲 养 动 物 、违 章 搭 建 、 侵 占 通 道 、 拒 付 物 业 费 等 损 害 他 人 合 法 权 益 的 行 为 ， 有 权 依 照 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 ， 要求 行 为 人 停 止 侵 害 、 消 除 危 险 、 排 除 妨 害 、 赔 偿 损 失 。 业 主 对 侵 害 自 己 合 法 权 益 的 行 为 ， 可 以 依 法 向 人民 法 院 提 起 诉 讼 。 ”（ 作 者 为 法 学 杂 志 副 主 编 ）时间:2007 年 04 月 12 日 00 时 16 分 作者: 苗延波 新闻来源:检察日报