1、 风与石地产顾问1恒胜钢材市场市场调研报告一、 宏观环境（一）宏观研究重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势：区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000 吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩
2、托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有 1000 多家科研机构，34 所高等院校，60多万科技人员。市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。（二）2008 年上半年整体经济形式1、工业经济增势强劲上半年,全市实现工业增加值 912.21 亿元，增长 22.4%，对全市经济增长的贡献率接近六成，达到 59.3%，拉动全市经济增长 9.0 个百
3、分点，是全市经济快速增长的主动力。全市规模以上工业企业 38 个行业工业总产值实现全面增长。其中汽车摩托车产业、材料工业、装备制造业等支柱产业增势强劲，分别实现产值 886.10 亿元、446.26 亿元和 378.90 亿元，增长 27.0%、33.5% 和33.9%。三大产业累计实现产值 1711.26 亿元，占归上工业产值的 65.3%。规模以上工业主要产品中，发电量、原煤、天然气和钢材分别增长 25.5%、16.7% 、35.6%和8.0%；汽车增长 28.8%，其中轿车增长 30.3%；摩托车增长 31.3%。工业产销衔接较好，上半年全风与石地产顾问2市工业产品销售率为 97.5%，
4、同比上升 0.7 个点。今年 1-5 月重庆工业企业经济效益综合指数创历史最好水平，达 190.5，同比提高 22.6 个百分点。2、第三产业稳定增长上半年，第三产业增加值占 GDP 的分额接近四成，对 GDP 的增长贡献率达 33.7%，拉动全市经济增长 5.2 个百分点。从第三产业中各行业增加值的增长情况看，批发和零售业、其他服务业、交通运输仓储和邮政业以及住宿和餐饮业增长较快，分别增长 14.3%、14.0% 、13.9%和 11.4%，受宏观经济政策调控影响，金融业和房地产业增速放缓，增速分别比去年同期回落 6.7 和 15.3 个百分点，其中房地产出现负增长。3、经济运行效益稳步提高
5、上半年全市实现地方财政收入 460.57 亿元，增长 43.1%。一般预算收入 290.24 亿元，增长47.8%。税收收入 199.49 亿元，增长 39.2%。以上三类收入增速均高于去年同期，分别提高2.6、24.9 和 5.3 个百分点。增值税、营业税和企业所得税等生产性税收收入均保持较快增长，增速分别为 26.4%、45.5%和 70.8%。4、企业利润大幅度提高1-5 月，全市规模以上工业实现利润 112.28 亿元，同比增长 47.1%，增幅比去年同期提高 1.7个百分点，高于全国平均水平 26.2 个百分点。在全市 38 个工业行业大类中，有 33 个行业利润总额实现同比增长.全
6、市盈利 1000 万元以上的工业企业达 184 家，比同期多出 78 家。行业大类的大面积盈利及利润额的大幅度上涨表明上中下游行业间的价格传导机制日益成熟，生产资料价格上涨的压力逐步被释放。5、未来形势看好随着华尔街金融风暴席卷全球以来，有关统计显示，9 月份，国内钢材市场总体呈弱势运行，价格继续回落。9 月末，国内钢材综合价格指数为 143.94 点，环比下降 8.28 点，降幅 5.44。国内钢价大幅下跌，截至 10 月 9 日，全国钢材价格从今年 6 月份的最高点至今平均下降幅度达 30左右，已跌破今年初的价格水平。另外，国际铁矿石现货价格也出现了年来首次低于长期协议价格局面，全球最大的
7、多元化资源企业必和必拓也承认，中国的需求下降态势仍将持续。重庆虽然也受到整体国际经济形式的影响，但是因为其经济的对外开放度有限，城市化进程加快，大规模的基础建设体量，以及中西部区域在本轮产业结构调整中的重要为止，决定了本轮经济危机对于重庆来说影响的时间和幅度都是有限的。所以在未来的整体行业形式仍然光明。二、 项目基地分析风与石地产顾问3九龙园区是重庆市政府批准设立的特色工业园区，位于重庆主城区的九龙坡区，规划面积 38平方公里，分为 A、B、C 区。从 2003 年2006 年，在全市特色工业园区中，九龙园区综合经济指标连续四年名列第一名，实现市级园区排名“四连冠” 。九龙园区良好的投资环境和
8、先进的招商理念吸引了众多知名企业落户园区及合资、合作，包括世界 500 强企业已有沃尔玛、雅马哈、五十铃、宝马，世界知名企业有椿中岛、佳速、光阳，国内 500 强有建设集团、隆鑫集团、五粮液普什集团、徐工集团、建工集团，重庆 50 强有赛力盟、重庆啤酒、腾辉水泥等企业，构筑起汽车、摩托车、精密机械、现代印制、石材和钢材加工五大主导工业。 据重庆统计局 2008 年上半年统计结果表明，各区县经济均呈快速发展的态势，在全市 40 个区县中，有 25 个区县经济增速在 15%以上。其中九龙坡区（211.44 亿元） 、渝中区（155.46 亿元）和渝北区（130.48 亿元）三地位居经济总量前三位；
9、城口县（25.2%） 、彭水县（23.0% ）和涪陵区（22.8% ）则分列增速前三位。早在 2005 年全区规模以上工业企业完成产值 381.55 亿元，占全市总量的 15%，规模以上工业企业完成工业增加值 80.64 亿元，全年营业收入上亿元的工业企业 48 家。 九龙园区拥有便捷的交通网络体系铁路 渝黔、 襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有重庆东站、南站、西站三大货运车站。公路 公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内。新建了一批乡镇主干线公路，形成了以高速公路和高等级公路为骨架的“一井、一环、八通 “的公路路网
10、结构。 “十一五”期间，初步形成西部新城主干道呈“三纵六横” 主骨架布局。航空 重庆江北国际机场距离九龙坡区政府所在地 30 公里，车程 20 多分钟。港口 辖区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港，设有重庆保税仓库。重庆是西部重要的工业城市，拥有西部众多的重要的工业基地，钢铁的整体需求量也在逐年上升，2008 年重庆 48 个工业园区的招商引资工作得到了迅猛的发展，取得了骄人的业绩。城乡统筹为重庆市的整体城市化建设提供的大的机遇，各个组团的城镇化建设正进一步加快步伐。本项目位于九龙园区钢材市场集中区域的核心位置，紧邻绿云钢材市场和恒冠钢材市场。九龙工业园区是重庆市钢材交易最为活跃的
11、区域之一。据官方数据显示，本区域市场的钢材交易覆盖了整个西部地区，并且在整个重庆市场中是交易量最大的区域。风与石地产顾问4三、典型市场状况绿云钢材市场：绿云钢材市场位于重庆高新技术产业开发区九龙园区，占地面积 300 余亩，拥有可出租商铺600 余个。市场紧邻成渝高速公路重庆起点，与重庆西站、渝西交通枢纽扬家坪和九龙坡货运码头以大件路紧密相连，市场从东到西成一艘延绵一公里的航空母舰。场内交通十分便利，大型集装箱货车可抵达市场的每一个商铺，目前出租率 100%。市场基本数据:经营业态 石材、钢材商铺面积 50-150经营时间 3-8 年租赁价格 12-25 元/月租金缴纳方式 半年付物管费 0-
12、1 元/月仓储租金 10-15 元/月押金 无商铺层高 6m商铺进深 9-12m通道宽度 18m恒冠钢材市场：重庆恒冠钢材市场前身为隆鑫钢材市场，创建于 1998 年。原址位于石坪桥谢陈路,2003 年 8月搬迁于此,占地近 300 亩，标准门面 521 间，入驻商户 500 余户。2007 年 1 月市场投资主体变更为：润通动力。为做专做强，2008 年 6 月特将本市场更名为：恒冠钢材市场。该市场是重庆市创办最早、规模最大的钢材零售专业市场。历年来，被市政府评为：2001 年至 2004 年“文明市场” 、 “重点联系市场;2005 年：“重庆市商品交易市场二十强”;2006 年度：“重庆
13、市四星级文明市场” ；2007 年度：“重庆市商品交易市场二十强” 、 “重庆市商贸流通企业100 强” 。被九龙坡区和高新区分别确定为：“十一五”发展规划的八大重点扶持市场和三大重点扶持市场之一。市场以其实力在业界乃至全国流通行业中，享有较高的认知度和影响力。市场入驻了全国 20 多个省、市大钢厂的经销商和办事处，经营品种上万个，囊括了：型材、板材、管材、建材、彩钢、有色金属、合金钢；拥有梯次配备的行吊、汽吊、龙门吊、地磅、室内外仓储、金属加工及强大的物流配送体系，零售、批发商品辐射云、贵、川、陕、湘、鄂等广风与石地产顾问5大地区，全年销售额超过 100 亿元；门面、货场出租率保持 100%
14、。市场基本数据:经营业态 钢材商铺面积 45-180经营时间 4-5 年租赁价格 25-39 元/月租金缴纳方式 季付物管费 1-1.5 元/月仓储租金 15-18 元/月押金 无商铺层高 6m商铺进深 9-10m通道宽度 18m鑫鹏钢材市场：鑫鹏钢材市场是重庆市鑫鹏达实业有限公司属下的经营项目之一。位于重庆市大渡口区钢花路 1688 号，占地面积 100 余亩，始建于 2001 年 6 月，整个工程分为三期建设，已于 2003 年 10全面竣工，并投入正常运行。其主要特点是货场宽广，通道宽敞，营业房类型多样化。工程总投入资金 5000 万元，建筑面积 10116 平方米，全部采用砖混结构修建
15、，40000 平方米的堆场中28000 平方米的地面采用国家一级公路标准硬化。市场共有门面 149 间，写字间 68 间，钢材堆场40000 平方米，已出租门面 132 间，出租率 89%。已出租写字间 65 间，出租率 96%，已出租堆场40000 平方米，出租率为 100%。市场基本数据:经营业态 钢材商铺面积 60-120经营时间 4-5 年租赁价格 12-25 元/月租金缴纳方式 季付物管费 无仓储租金 8-12 元/月风与石地产顾问6押金 无商铺层高 6m商铺进深 9-15m通道宽度 主通道 18m，次通道 12m金财钢材市场：金财钢材市场位于沙坪坝区梨树湾，由于临近原来的火车站有交
16、通物流便捷的优势，故自发形成了钢材市场，但是随着交通情况的恶化和重庆各大钢材市场的兴起，该市场正在走向衰落。市场基本数据:经营业态 钢材商铺面积 40-50经营时间 8 年租赁价格 20-25 元/月租金缴纳方式 季付物管费 无仓储租金 10-15 元/月押金 无商铺层高 4.5m商铺进深 9-10m通道宽度 15m风与石地产顾问7四、行业客户情况：调查目的:了解客户对钢材市场的各项指标情况 ,以及对新兴市场的各项需求度调查样本数量：N50 个有效样本调查方法：上门拜访调查执行时间：2008.10.252008.10.28调查对象：钢材市场在营客户绿云钢材市场 N=14恒冠钢材市场 N=18鑫
17、鹏钢材市场 N=10金财钢材市场 N=8风与石地产顾问8主要调研结果：1、 门市租金水平：122015 1525392520051015202530354045绿 云 恒 冠 鑫 鹏 金 财最 低 租 金最 高 租 金目前在营的租户大多都已经营了 3 年以上，说明该行业流动性不大，租赁期限较长，相对其他行业稳定。租赁均价通常在 20-25 元/ 月平米，最低的 12 元/ 月，最高的 39 元/月2、 仓库租金：1215812151815 1502468101214161820绿 云 恒 冠 鑫 鹏 金 财最 低 租 金最 高 租 金据调查，大部分经营户均有仓库需求，但是市场本身无法满足其堆藏
18、需求，目前主要仓库分别在：43 路、17 局、盘龙等地，租金一般在 10-15 元/ 月，最低的 8 元/ 月，最高的 18 元/月；风与石地产顾问93、 物管费：目前几大市场物业管理水平较低，市场内脏乱、交通无序，容易造成交通堵塞，市场缺乏规划，业态混杂，物业管理费用在 1-1.5 元/ 月，有一部分是租金包含物管费。4、 租金缴纳方式：0583480 20 40 60 80 100月 付季 付半 年 付年 付据调查，有 58%的租金缴纳方式都是按季度交付， 34%的客户是按半年支付，按年付的只有 8%，月付的为 0。010 011.50.8000.20.40.60.811.21.41.6绿
19、 云 恒 冠 鑫 鹏 金 财最 低最 高风与石地产顾问105、 押金：10000 0 0020040060080010001200绿 云 恒 冠 鑫 鹏 金 财押 金从来整体情况来看，各市场均没有收取押金。6、 市场内通道要求：0 230680102030405060708012m 14m 16m 18m最 低 宽 度68%的客户都要求有 18m 的市场内通道，证明目前的市场交通状况没有相应优势。风与石地产顾问117、 物业内部要求：2346303505101520253035404550商 铺 开 间 商 铺 进 深 层 高 前 店 后 仓选 择 人 数大部分的客户都提出了层高至少 6 米，
20、径深最好 10 米的建议，因为 80%的材料都是 6m 的宽度，既要满足展示的需求，也要具备办公的功能，并希望是“前店后仓”的模式。8、 对物管的要求：638 324828 30160102030405060配 套完 善交 通疏 导库 房管 理保 安周 全秩 序维 护维 修及 时清 洁到 位选 择 人 数大部分商家都希望保安工作一定要到位，保证财产安全，其次是对交通和秩序管理比较重视，对乱停乱放一定要严加管理；市场调查结论:1、在宏观上虽然受国际经济形式的影响钢材市场在近期出现价格大副下降的趋势,但结合重庆市以及整个西南片区的整体经济情况看,钢材市场的刚性需求是很明显且巨大的。2、本区域为重庆
21、市钢材交易最位活跃的区域之一，本市场所在地理位置正处在钢材市场的区域中心，具有地段稀缺性。3、本区域周边市场乃至重庆整体钢材市场的普遍经营情况良好,在本区域市场更是出现了一铺难求的局面，大部分中大型商家都有扩点的需求。风与石地产顾问124、大部分商家对本区域的市场管理情况满意度较低,希望有更高档次的规范的市场的出现。5、部分商户提出在有办公写字楼的市场周边不希望有加工区的出现，这样会降低写字楼的品质和影响办公的效率。6、因本区域为重庆市钢材交易最为活跃的区域之一，所以大部分商户非常看重能长期持续的发展，故市场的稳定性是商户非常看重的因素之一。7、商家们普遍重视市场的保安、交通疏导的力度，希望加强市场的整体规范性；8、大部分商家对租金可以接受 20-40 元/月之间；物业管理费目前各大市场只有恒冠和绿云有1-1.5 元/月的收取9、大部分商家都有对仓储的需求，需求面积在 100-1000之间不等，具体数值按经营规模和出货量决定；目前各大仓库的租金在 8-15 元/月之间；10、希望“前店后库”的模式；11、希望公司能够提供航车；风与石地产顾问2008-10-30
