1、1“正融科技大厦（三次招标） ”项目前期物业管理招标公告附件：物业管理服务收费形式、标准及服务内容一、物业管理服务收费形式包干制二、物业管理服务标准及收费标准投标人按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算物业管理服务费用。注：投标人应将物业管理服务费、能源费和设施设备日常运行养护费用分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。三、物业管理服务内容及标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准包括但不限于：1.房屋外墙：外观完好、整洁，无渗漏水现象；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬
2、挂现象。每月至少巡查一次房屋外檐，如发现破损，立即维修。22.屋面：无违反规划私搭乱建；平整、干净、无漏水现象。每月至少检查清除 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。3.地面：平整、干净，无塌陷、污染。建筑物本部地面每日定时清扫，发现污迹及时清理，发现破损情况及时修补。4.门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。每周巡视1 次大厦楼宇单元门、楼梯间通道部位以及其他公共部位的门窗、玻璃等，发现破损，立即更换；每季度对公共部位门窗做专项检修1 次。（二）设施设备管理服务内容及标准包括但不限于：1、供配电系统（1）高
3、低压系统及设备1)电气检测：必须符合国家规范进行 1 次高压设备 10 千伏设备和变压器的预防性试验，每年进行 2 次高压个人防护用品的检测。直流屏和中央信号屏 3 年进行 1 次检测。必须符合国家规范对 10 千伏电缆进行一次检测。对内部核算用的电能表进行定期检测。2)配备具有专业上岗证的合格工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。3)制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检3查监督机制保证各项制度的执行。4)建立供配电系统技术档案。5)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。6)定期对用电计量仪表进行检查和校
4、验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。7)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。8)做好节约用电工作，降低损耗。9)限电、停电要提前 2 小时通知业主、物业使用人。10)电站运行建立 24 小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修、尽快恢复电力供应。11)对备用电源进行检查，对蓄电池充电，对备用发电机进行运行试验。12)无功功率和补偿工作提高功率因数，改善用电质量。13）做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。（2）公共照明设施（含
5、景观照明、航标灯等）保持灯具完好，完好率在 95%以上。室外配电箱灯具的防雨措施完好。光控和时间控制器应保持完好。85%以上的光源使用高效光源。42、电梯系统保证有电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。3、空调系统（1）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制
6、定管理维修档案等管理制度并严格执行。（2）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。（3）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。（4）制定空调系统的工作计划，建立健全各项规章制度，并督促检查实施情况；（5）严格执行各项规章制度，按操作规程进行调整、稳定系统压力、温度、确保系统安全运行；（6）制订并执行该系统设备例行的月、季和年度维修保养计划；（7）认真填写运行及检查记录，对记录的真实和完整性负责，并建立设备运行维护档案。54、通风系统（送、排风）由专业人员每月对通风系统巡检维护一次，发现损坏及时更换、维护，保证通风系统功能。5、给排水系统（1）建立用水、供
7、水管理制度。（2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。（3）按规定对二次供水系统进行消毒。（4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。（5）限水、停水按规定时间通知用户。（6）排水系统通畅。（7）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。（8）有突发事故应急预案。（9）排水设施：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（10）污水泵：每日对污水泵进行 2 次巡视，每季度对污水泵进行保养。（11）化粪池：每季度检查 1 次，防止外溢，发现问题应及时安排处理。（12）二次供水设备正常运行。（13
8、）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准。6（14）建立水泵房专人定期巡视制度，每日巡视 2 次，有巡视记录，及时清除故障和安全隐患。（15）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行水泵。（16）操作人员应取得健康体检合格证。（17）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂，每年对水泵进行 1 次整体保养。（18）每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露水管进行防冻处理。（19）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口必须安装金属防护网并保持完好。6、消防系统（1）配备消防设施
9、主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防和知识，有较强的责任心。（2）建立严格的消防管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排 24 小时值班。（3）建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。（4）建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。7（5）日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。（6）消防设施日常运行、维修、更换的成本进行
10、测算，为管理费的收取提供数据。（7）消防值机人员必须要有消防部门颁发的上岗资质证件，且人数必须满足法条规定。（8）火灾自动报警系统：各楼层安装有自动感烟报警设备，及火灾自动报警系统。每天巡查报警系统一次，发现问题及时修复，保证其正常运转。（9）消防控制室及设备系统：地（上）下设备房设有消防监控室及控制系统，配有专业人员 24 小时负责值班，并持消防和政府相关部门颁发的证件上岗，每天检查保证其正常运行。（10）灭火器配置：按国家建筑灭火器配置设计规范执行，合理配置，标示清晰，每天检查保证其可正常使用。（11）其他消防设施设备：按照国家相关规定执行。7、智能化系统（1）楼宇自动化包括但不限于（安防
11、、通讯、网络、巡更、卫星电视、智能系统的维护保养工作等）1）要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁 1 次，要求主机和控制柜表8面无污渍；保证电话、网络、门禁对讲、防盗报警、安全监控、消防报警等系统运行正常，功能良好。2）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。3）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。4）配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。8、公共卫生间设备1）清洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。2）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。3）确保公共卫
12、生间干净、整洁、无杂物。9、楼内外标识系统房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图，并保持其处于安全状态。10、外围设施（旗杆、景观设施等）休闲椅、雕塑景观小品：每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。11、避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三） 公共秩序维护内容及标准91. 人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故
13、时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2. 门岗：各出入口 24 小时值勤，其中主出入口十二小时立岗，并有详细的交接班记录及来访人员记录。3. 巡逻岗：按照规定路线和时间每 2 小时巡查一次，做好巡查记录。巡逻不少于 2 人，做到有计划、有记录；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。4. 结合该项目管理的具体特点，制定安全防范措施。5. 建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。6. 保证消防自动报警系统、监控系统正常运行；各种消防设施、器材设备配备合理、更新及时、使用有效。7. 有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即
14、采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。8. 危及人身安全处有明显标志和防范措施。（四）公共环境保洁维护内容、标准101、 清洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。2、 楼内公共区域：地面每天清扫 2 次，擦拭 2 次；墙面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 1 次；门窗玻璃每月擦拭 2 次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭 2次；电梯轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天消毒 1 次；每月对电梯门、壁保养 1 次。3、 楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保
15、洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2 次,夏季每天进行消毒。4、 垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次；公共道路、广场、停车场等每日清扫 2 次。5、 共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，每年清掏 2 次，发现异常及时清掏。水箱清洗，每年 1 次。6、 按政府有关规定向服务范围内的区域喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂
16、。117、 在雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积冰雪进行清扫。8、 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业户的宣传，维持正常的生活秩序。9、 本项目公共卫生间由物业公司提供洗手液、卫生纸等易耗品。10、 本项目外檐清洗每年 2 次。(五)绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。2、及时清除草坪杂草,做到基本无杂草。3、常年保持绿植有效供水，草地充分生长。4、按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。5、预防为主、综合治理，严格控制病虫害，各类病虫害发生率低于10%。6、树
17、木等绿植基本无倾斜，成活率达 95%。7、节日期间及重要日期有绿化摆放与环境美化方案。（六）其它管理服务内容接待、迎宾、邮件收发、报纸信函的接收与分发，来访客人的进出管理，物业服务相关资料的档案管理。（七）其它管理服务内容1、建立24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业12管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；并开展会议接待、迎宾、等延伸服务。2、配合节日气氛每年酌情制定节日装饰次数及方案。大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作元严谨。3、正融科技大厦（三次招标）一楼大堂需设置前台接待人员。
