1、1、 楼盘名称：湖畔丽景豪园一期“星湖湾”。2、 基地位置（门牌号）：傣园大酒店过情人桥右手侧。所有门牌号是由当地民政局申请编号。3、 项目开发商：景洪凯瑞达房地产开发有限责任公司。4、 规划设计：德国达姆斯达特工业大学建筑学院。5、 建筑设计：华美（福建）建筑设计院。6、 景观设计：沃尔本（香港）国际设计集团有限公司。7、 全程营销：福州传博房产代理有限公司。8、 施工单位：福建中马建筑工程有限公司（建筑承包施工一级资质）。9、 监理单位：云南省建宇建设咨询监理有限公司10、 建筑功能规划：纯住宅高尚生活小区。11、 规划用地：总占地面积 32303.6。12、 国有土地使用证：景国用（ 2
2、005）第 0843 号。出让。住宅 70 年。13、 建设用地规划许可证：2005-329 号。14、 建筑工程规划许可证：2006-011 号和 2006-049 号。15、 建筑工程施工许可证：532800200512220101。16、 商品房预售许可证：预许西字（2006-06）号和预许西字（2006-09）号。17、 总用地面积：32303.6（征地面积和占地面积是相等的）。18、 总建筑面积：59686 (建筑设计中总建筑面积不含阳台、.闷顶、架空层)。19、 公共建筑面积：90620、 建筑占地面积：831621、 容积率：1.846。22、 建筑密度：25.7%。23、 绿化
3、率： 46%。24、 绿地面积：14892。25、 总栋数：多层三栋 1#、7#、8#；小高层六栋2#、 3#、4# 、5#、6#、9#；别墅十栋：9 联排、5 联排、6 栋双拼、2 栋独栋。26、 住宅总户数： 456 套(别墅 28 套、公寓 428 套) 。27、 停车位：295 个停车位。28、 开工日期：2006 年 5 月 1 日29、 预计竣工日期：一期 2007 年 3 月 31 日；二期2007 年 9 月 31 日。30、 销售中心位置：景洪辉煌都畅酒店一楼。31、 销售中心电话： 0691-2140333、2150333。周边地理环境篇：1、 “星湖湾”整体地理范围？答：
4、位于景洪民族风情园、傣园大酒店以南，情人桥过的右手侧。2、 能否向我介绍一下“星湖湾”项目区域的发展和景洪房地产目前情况？答：“星湖湾” 位于为景洪市高尚纯住宅生活小区的重点规划发展区域。目前景洪的整体房地产正蓬勃发展，众多的房地产开发项目在逐步建设中。目前作为最接近城市中心的高尚住宅生活小区，“星湖湾” 不但融合了项目滨水沿人工湖的最大地理优势，同时在交通的便利上也选择了一个优越的地理位置，相比之下，曼弄枫的公务员小区的地理位置和周边的生活配套，道路、公用配套设施的匮乏，已完全不能比拟。水岸生活、亲水而居的住宅，随着土地资源的稀缺已经是不可再生的资源了。作为具有地产投资战略眼光的“星湖湾“项
5、目开发商，首先着眼于项目的选址，优势的地理位置，首先奠定了房产的尊贵价值和无限的升值潜力。同时，作为版纳首个电梯小高层住宅生活小区，良好的社区规划和小区园林景观，优秀的户型设计、给“ 星湖湾” 带来了更多的升值空间，也给版纳的房地产市场注入了新鲜血液，引领了版纳房地产市场向更新、更高的境界发展。3、周边的学校、工厂、医院、商场、农贸市场、公园？答：目前的学校有：州民族中学、市一小。周边诊所：景洪镇卫生院、同仁医院。周边便利店、商场：顺风百货、情人桥百货、洪源百货、鑫源超市。周边农贸市场：风情园小区农贸市场。周边餐饮业：永兴傣味餐厅、酸角林餐厅、上帝榕园餐厅、旅人蕉餐厅、玉香园傣味餐厅。周边酒店
6、：傣园大酒店（4 星）、华兴园大酒店（5 星）、风情园酒店、边贸宾馆、天壁酒店。周边单位、企业：市环境监测站、海关、新艺广告公司、红旗广告公司。周边风景点：版纳风情园。4、项目属于的管辖派出所、区域？答：所属区域：原隶属嘎洒镇，但现在已经划归景洪开发区；管辖派出所：嘎洒派出所5、 小区所在位置，东临、西临、南临、北临？答：东临情人桥头、东南角临大众维修站、其他三面均面向未来的人工湖。小区整体景观篇：1、 小区景观特色？答：“星湖湾” 项目的地形形状为不规则弓形地势。小区景观进一步强调以人为本，自然亲切的设计理念，合理利用原有的地形地貌营造出了上佳的小区环境。小区景观同时贯彻了“领先性” 、“亲
7、水” 的原则，以建设引领版纳高尚精品住宅小区为目的，起点高，设计水准高。充分运用自然界的风和阳光、水和生命。巧妙运用了现代园林构图方式，吸取欧洲园林的空间处理手法，结合了民族特色，布置了多种各具特色的景观小品，把新材料、新观念、新技术充分运用，创造出一个布局合理、功能齐全、水景环绕、环境优美的小区。2、 我们的推广主题？答：“颠峰豪宅，贵族人生”。“ 星湖湾”是一个采用全框架结构、底层架空、智能化管理的集别墅、湖景洋房、电梯高层于一体的大型高尚湖景花园社区。产品的六个创举：纯湖畔生活豪宅、钢混全框架随意分割结构、地中海式风格社区、带电梯景观小高层住宅、底层全架空花园洋房、星级酒店式物业管理家园
8、。3、 小区的绿化景观布置？答：整体小区以园区水景轴线为设计主题，形成一条贯穿小区的溪流为轴线，结合旱地喷泉和小景雕塑，营造了小区轻松自然的活跃气氛，自然融入，将小区空间划分为 7 小景。A、跃影叠彩（主题雕塑广场）：在小区中心设计叠水、喷泉、花坛等构成的视觉焦点，让上置泼水的傣族少女雕像，阳光下晶莹的水花映衬着傣族少女活泼青春的身姿。B、跌泉透影（中心景观）：一幢精巧的傣族小亭，掩映在茂盛的棕榈树下，亲水的木栈围合出了一份蜿蜒曲折的小湖泊，在桥面上运用了钢化玻璃的材质，让水底的游鱼如在眼前，平添了一份与水接近与鱼接触的活泼感触。在这里，人们将获得最真实的自然体验、新鲜的空气、明媚的阳光、柔和
9、的微风、随风飘舞的落叶，组成另外这个自然中的家园。C、如宾广场：广场上安排了舞动的涌泉，在其后用刻有傣族民间故事的文化景墙作为背景，体现了浓郁的傣家风情和明快的涌泉景观。由于现代社会存在工作紧张、压力较中、人际关系日见疏远的情况，为满足不同年龄段的人们的生活需求，增加人们之间的相互沟通和交流，放松精神、缓释压力，设计师由此设计了该广场便于晨练和交流。D、棋弈乐园：为老年人创造了一个休闲放松的空间。E、茶韵流香：在这里，人们享受着午后的阳光和淡淡的茶香。F、意趣园（儿童活动中心）：在这里布置了丰富多样的儿童游乐设施，造型活泼的特色景墙、花架，为儿童提供了一个嬉戏、游乐的活泼空间。G、羽毛球场：健
10、康的生活小区自然离不开运动的健康。充满朝气和向上的年轻一代，需要一个运动健身的区域。喜欢健身的朋友们有了一个动感的空间。H、主入口处的大门景观：做为小区的人行主入口，该景观以生动活泼的线条，以丰富的色彩满足道路景观，优美的景墙设计凸显了小区的“星湖湾” 的名称和美丽家园的多彩空间。在路口处还设计了一排跌泉，更是带来亲水的亮丽和多彩。4、 公共绿化会种植哪些植物？答：主要以适合版纳地域和雨林气候的绿色植被为主。5、 水景观怎么循环？答：潜水泵循环。楼房结构布局篇：1、 建筑风格？答：现代风格，鉴欧式。2、 户型面积规划？电梯小高层占总户数的比例？多层占总户数的比例？别墅占总户数的比例？答：别墅
11、28 套,占 6.14%；多层 144 套,占 31.58%；电梯房284 套，占 62.28%。3、 房屋结构？答：我们的房屋全部采用现浇钢筋混凝土框架结构（多层），小高层还增加了短肢剪力墙结构（电梯）的设计。结构安全为二级。建筑类别为丙类。抗震设防烈度为 8 度，框架抗震等级七层为二级，十二层框架为二级，剪力墙为一级。结合深入地下持力层的“钢筋混凝土预应力管桩”大大增加了结构稳定性，使用寿命大大延长，保证70 年不变样。4、 住宅层高？答：底层架空层高 2.4 米；住宅部分层高 2.8 米；别墅部分层高3.8 米。5、 建筑高度？答：1#楼 24.8M、2 、3# 楼 24.5M-30.7
12、M(33M) 、4#楼38.315M（ 41.6M）、5# 楼 38.70M（41.30M ）、6# 楼 39.26M、7号楼 24.5M、8#楼 24.5M、9 号楼 38.66M（41.6M）、9 联排13.59M、5 联排 12.67M、双拼 11.863M、独栋 11.625M。6、 楼间距？答：一期：8 号楼与别墅 16.5M、8 号楼与 9 号楼 15.8M、7 号楼与 8 号楼 11.2M、7 号楼与别墅 13.8-18.5M、7 号楼与 9 号楼16M、 9 号楼与围墙 6.4-10.5M、9 联排与双拼 5M、双拼之间6.4M、双拼与独栋 6.3M、独栋之间 21M；二期：1
13、 号楼与别墅 15.8-19.2M、1 号楼与 2 号楼 15.5M、1 号楼与 3 号楼 15.5M、1 号楼与 5 号楼 48M、 1 号楼与 7 号楼61.5M、2 号楼与 4 号楼 21M、2 号楼与 5 联排 35M、2 号楼与 3号楼 39M、3 号楼与 6 号楼 20M、3 号楼与 7 号楼 29M、3 号楼与9 号 12.9M、4 号楼与围墙 6.8-9M、4 号楼与 5 号楼 9M、5 号楼与6 号楼 9M、5 号楼与围墙 9M、6 号楼与 9 号楼 16M、6 号楼与围墙 5.4-11.5M。7、 抗震性能？答：云南是地震多发地带。开发商为了保证建筑的质量，特别邀请了云南省
14、地震局技术人员对星湖湾地基做了详细科学的抗震设防报告。通过科学的数据，我们将抗震设防定在了 8 度，大大超过了 7.5 度的设防标准。作到小震不坏，中震可修，大震不倒。（中震：砖混结构不可以修，框架可以修。）8、 桩基为何种类型？达地下多少米？答：混凝土预应力管桩、最深 23 米，就连别墅也达到了 9 米。9、 户型结构设计范围？ 答：户数共计总计 456 套。多种结构的户型设计，充分考虑了不同结构家庭的需要，满足购房者的各类需求.我们拥有：A、 户型（三房二厅二卫二阳台） 40 套+复式 8 套：1#楼：01 、08 单元(100.31M2)10 套；02、07 单元（105.50 M2)1
15、0 套；03、04、05、06 单元（105.26 M2)20 套；1#楼（复式）：01、08 单元(158.55M2)2 套；02、07 单元（166.98 M2)2 套；03 、04 、05、06 单元（166.60 M2)4 套B、 入户花园户型（三房二厅二卫二阳台）10 套+复式 2套：2#楼：01 单元(125.24M2)5 套；3#楼：06 单元(125.24M2)5 套；2#、 3#楼（复式）：01、06 单元(208.07M2)2 套；C、 入户花园户型（三房二厅二卫二阳台）50 套+复式10 套：2#楼（多层）：02 单元(117.38M2)5 套；2#楼（电梯）：03、04
16、 单元(123.40M2)10 套；2#楼（电梯）：05 单元(123.31M2)5 套；2#楼（电梯）：06 单元(125.02M2)5 套；3#楼（多层）：05 单元(117.38M2)5 套；3#楼（电梯）：03、04 单元(123.40M2)10 套；3#楼（电梯）：02 单元(123.31M2)5 套；3#楼（电梯）：01 单元(125.02M2)5 套；2#、 3#楼（复式）：02、05 单元(170.75M2)2 套；2#、 3#楼（复式）：03、04 单元(179.93M2)4 套；2#、 3#楼（复式）：05、02 单元(179.80M2)2 套；2#、 3#楼（复式）：06
17、、01 单元(208.07M2)2 套；D、 户型（四房二厅二卫二阳台）50 套+ 复式 2 套：5#楼（电梯）：01、02 单元(156.76M2)20 套；5#楼（复式）：01、02 单元(234.35M2)2 套；E、 户型（三房二厅二卫二阳台） 60 套+复式 6 套：6#楼（电梯）：01、06 单元(127.90M2)20 套；6#楼（电梯）：02、03、04 、05 单元(125.24M2)40 套；6#楼（复式）：01、06 单元(205.31M2)2 套；6#楼（复式）：02、03、04 、05 单元(202.66M2)4 套；F、 户型（三房二厅二卫二阳台）30 套+复式 6
18、 套：7#楼（多层）：01、06 单元(100.52M2)10 套；7#楼（多层）：02、05 单元(102.25M2)10 套；7#楼（多层）：03、04 单元(102.17M2)10 套；7#楼（复式）：01、06 单元(158.59M2)2 套；7#楼（复式）：02、05 单元(159.86M2)2 套；7#楼（复式）：03、04 单元(160.74M2)2 套；G、 入户花园户型（三房二厅二卫二阳台）30 套+复式 6套：8#楼（多层）：01、06 单元(123.46M2)10 套；8#楼（多层）：02、03、04 、05 单元(124.54M2)20 套；8#楼（复式）：01、06
19、单元(186.79M2)2 套；8#楼（复式）：02、03、04 、05 单元(184.44M2)4 套；H、 户型（三房二厅二卫二阳台）60 套+ 复式 6 套：9#楼（电梯）：01、06 单元(134.34M2)20 套；9#楼（电梯）：02、03、04 、05 单元(139.08M2)40 套；9#楼（复式）：01、06 单元(209.40M2)2 套；9#楼（复式）：02、03、04 、05 单元(217.69M2)4 套；I、 九联排别墅户型（六房二厅四卫二阳台送二露台一花园）9 套：10#楼（九联排）：01 、02、03、04 、05、 06、07、08、09 单元(213.70M
20、2)9 套；J、 五联排别墅户型（六房三厅三卫二阳台送一露台一花园）5 套：20#楼（五联排）：01 、02、03、04 、05 单元(243.94M2)5套；K、 双拼别墅户型（七房三厅三卫二阳台送二露台一花园）12 套：11#、12# 、13# 、17# 、18# 、19#楼（双拼）：01、02 单元(326.93M2)12 套；L、 独栋别墅户型（七房三厅三卫二阳台送二露台一花园）2 套：15#、16# 楼（独栋）：01 单元(332.07M2)2 套 10、 “星湖湾”的均价？多层部分的价格？单身户型的总价？答：“星湖湾” 的均价在 1600 元/M2 左右；其中别墅部分均价为2300
21、 元/ M2；电梯小高层部分的均价为 1600 元/M2 ；多层部分均价为 1500 元/M2 ；车位大约 60000 元/个。11、 “星湖湾”的建筑风格、布局结构？有几栋楼？每栋楼每层有多少套？电梯房在几号楼？多层在几号楼？答：建筑风格体现了现代建筑简洁明快的风格，建筑外观整洁大方、色彩配比和谐，立面强调细部设计，屋顶采用引领版纳设计理念的斜屋面设计，丰富了天际轮廓线。立面主体采用防水面砖，下部架空层采用仿石砖增加稳重感。外墙采用亚光型建材，避免光污染。人性化的板式结构，充分考虑到版纳市民和结合当地民族风俗，进一步强调通风的概念。本工程属丙类建筑，建筑结构安全等级为二级。设防裂度为八度抗震
22、。总体 20 栋住宅楼，上部建筑最大高度为 41.6 米。1#楼为多层结构有 7 层（底层架空），共有 48 套；2# 楼为多层小高层结合有 7+9 层（底层架空），共有 44 套；3#楼为多层小高层结合有 7+9 层（底层架空），共有 44 套；4#楼为电梯小高层有11 层（底层架空），共有 66 套、5#楼为电梯小高层为 12 层（底层架空），共有 22 套； 6#楼电梯小高层有 12 层（底层架空），共有 66 套；7#楼为多层结构有 7 层（底层架空），共有 36 套；8#楼为多层结构有 7 层（底层架空），共有 36 套；9#楼为电梯小高层有 12 层（底层架空），共有 66 套；1
23、0#楼为 9 联排别墅结构有 3层，共有 9 套；11# 、12#、13#、17#、18#、19#为双拼别墅结构有 3 层，共有 12 套；15#、16#为独栋别墅结构有 3 层，共有 2 套；20#楼为 5 联排别墅结构有 3 层，共有 5 套。12、 “星湖湾”有几种户型结构？各种结构户型的面积划分？答：总体来说，“星湖湾”的房型结构合理，相当适合于住家类型。它主要以三房两厅到四房两厅的户型结构为主。设计院的雄厚技术力量带来优势的户型结构，面积大小合适，从 70160 平方米均有。另有顶层复式结构的房型，赠送私家花园，对于拥有一定经济能力的您也是一种不错的选择。还有别墅生活区，很适合高端客
24、户群体。13、 住宅各部分的面积多大？阳台？厅？卫生间？厨房？卧室？储藏间？答：详细见各户型讲解。14、 室内结构可以改动吗?答：可以。我们采用的是框架结构，除了梁、柱、公共管道井、烟囱、共墙、外立面等、其他可根据需要随意改动。15、 飘窗的尺寸？飘窗面积如何计算？答：住宅窗户采用凸窗，窗台离地 50 公分，向外延伸 60 公分视野开阔，飘窗高度达到 1.8 米（实际窗户高度 1.5 米），采光好。增加了实际使用面积，180 度景观视野且不计算销售面积。(外飘不落地不计算面积,外挑窗落地如高于 2.2 米计算面积)16、 阳台的高度？阳台与露台的面积怎么计算？答：阳台的高度在 1.1 米。连续
25、标准层有上盖的阳台计算实际使用面积的一半,上盖小于下盖的按上盖的一半面积计算，不加遮盖的露台不计算销售面积。17、 顶层阁楼面积怎么算？答：复式楼拥有最佳的景观与空间感，就像空中别墅，面积上更有许多优惠，二楼只计算高于 2.2 米的面积，其他的和露台也就是空中花园都是赠送给您使用的，所以购买我们的复试楼还是非常划算的，花公寓的钱享受别墅的生活。18、 斜屋顶太压抑？答：低于 2.2 米以下的部分都是赠送的，而且您可以根据您的装修设计进行调整，斜角部分可以做成储物柜等都很实用。19、 住宅的楼板的厚度？答：普通住宅中厨房和卫生间的楼板厚度基本为 7-8CM，餐厅、客厅及卧室的楼板厚度为 9-12
26、CM。20、 架空层的意义？答：架空层是因为我们采用框架结构的成果，像过去的砖混结构的住宅是无法实现架空层设计的因为砖混结构必须要有墙体作为沉重。为了给业主创造更多的户外活动休闲空间和保证社区有足够的停车位开发尚牺牲了一层的销售面积，将绿化和休闲桌椅引入架空层。同时也大大的延伸了视野将不同区位的景观小品有机的连成一体。21、 公共楼梯位宽多少？答：2.6 米。22、 一层的房子采光差？答：我们的一层实际上是二层，从户型结构看通风采光都非常好。由于我们的楼间距也非常宽，保证日照能到一层，就是架空层都能有阳光。不仅如此，这样的设计也解决了版纳的客户担心一层比较潮湿的问题。23、 建筑外立面的装修标
27、准？用材情况？答：高级外墙瓷砖，亚光型条砖，环保，避免光污染。基本与沙盘一致，但不排除调整的可能,材料采用经典三段式的色彩搭配，24、 屋顶的防水、隔热效果如何？如何处理？答：良好的施工队伍，多层的防水保护，力争做到完美和持久。有关隔热的设计，设计院针对我司的特殊要求，进一步强化的屋面隔热层的工艺改进，加大隔热厚度，改善通风条件，大大增强了屋面的隔热效果。25、 住宅的分摊率？多层部分？电梯层部分？答：多层住宅部分的分摊约为 11.8%；电梯层的分摊也控制在14.7%左右。由于设计院雄厚的设计实力，专业的设计人员，合理的空间利用，最大限度的改善了住宅的使用率，尽量的减少了分摊面积，合理有效的进
28、行了分摊计算，保证每一位购房者的切身利益。26、 公共分摊的包括哪些地方？答：房屋共有的建筑面积的分摊包括：电梯井、管理道井、楼梯、垃圾集散间、变电所、电话交换间、设备间、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括）墙体水平投影面积的一半。27、 内部隔墙的做到情况？楼梯间和门厅情况？答：户内无隔墙、墙面及天棚水泥沙浆抹面，卫生间隔墙，地面防渗处理，厨房预留给排水管。外部楼梯面铺设防滑钢砖、门厅铺设防滑面砖。28、 房屋的交房装修标准？答：室内空间：毛胚房室内无隔墙(可写报告按建筑标准分隔)入户门：多层（防盗门）、小高
29、层（防火防盗门）；窗：铝合金；厨房：无隔墙,无装修,地面会作有防水层楼梯间：瓷砖地面室内地面：沙浆找平天棚：沙浆找平地面：沙浆找平内墙：沙浆找平外墙：沙浆找平阳台：半通透栏杆卫生间：沙浆找平(高级防水处理)下水管、雨水管：采用环保管材，使用寿命比过去的铸铁管要长不腐蚀自来水管：采用环保管材，使用寿命长达 70 年，易于安装, 不腐蚀，无铁锈污染29、 朝向不太好？西晒比较厉害？答：我们的社区整体是东南朝向，部分坐北朝南，有利于通风采光，是住宅朝向的通用模式。景洪属北热带湿热季风气候，常年高温无论是什么样的住宅都无法避免气候带来的高温影响，但随着人民经济收入水平的不断提高，空调安装也已开始普及，
30、能够很好的解决高温影响。何况我们紧临 100000 人工湖，水面蒸发又能够起到良好的温度调节作用。根据测算临水区域的平均温度要低于市区 3 度左右。在这里只会让您夏季的生活更舒适，免受酷暑烦恼。30、 卫生间是暗卫没有窗？答：从整体结构考虑，我们保证了卧室、客厅、厨房的品质。但是我们的卫生间面积够大又有专门安装的通风排气管道，使用功能与标准并没有降低。31、 房子出现质量问题怎么办？答： “星湖湾”的项目合作团队都是各个行业领域的领先者，我们的施工单位福建中码建筑工程有限公司也是昆明最大的地产项目“金源世纪城” 的承包商拥有建筑承包施工一级资质。结构设计上采用稳定性最好的框架结构结合“混凝土预
31、应力管桩” 有效延长建筑使用寿命，建筑用材也是力求高品质象我们选用的钢材全部是著名的“昆钢 ”。32、 户型的结构特点和推荐方式？答：当您确定了购买的楼盘后，挑选房子从哪里入手呢？我们建议您首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。第二要看房子的功能空间配置，是否体现了“以人为本” 的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。比如起居厅是否好用，面积、布局是否合理。按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于 14 平方米，如能达到 25 平方米较为合适，大于 40 平方米
32、则不能为工薪阶层所接受。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间，舒适性的要求提高了，面积也应适当加大。我们在设计过程中已经加入了可进入式试衣柜，也使得主卧室的布局更为合理，房间进深应适当增加。一般认为，主卧室面积不应小于 12 平方米，16 平方米较为合适。现在选房，“三大一小”（大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室）模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的，目的是在有限的总面积里，把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基
33、本已达到 90 至 120平方米，从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是好房子。客厅、起居厅和主卧应尽量避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，或许认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私
34、密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。然后要看厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。物业管理设备篇：1、 有没物业管理？是哪家物业公司？怎么收费？答：我们将聘请有一定管理经验的物业管理公司或人员对我们社区进行安全周到的管理与服务。目前正在洽谈，收费标准按物价局的最终审批为准。2、 物业管理费用的收取？多层部分？电梯层部分？电梯的一、二、三层？四层以上？物业收费的服务内容？答：基本为多层部分 0.5 元/M2；电梯层部分 0.5-0.8
35、元/M2（不含电梯电费分摊）。最终的确认待项目竣工，物业报请物价委审批后执行。浮动不会超过 10%。电梯一层物业费按多层收取。3、 房屋保修期多长？保修期外、房屋维修应该如何分别处理？答：根据交房时开发公司向业主提供的房屋质量保证书所注的保修时间,保修期外的小型设备的维护小修由物业管理费支取, 大中型设施设备的大修翻新由物业维修基金支取。4、 电梯房的公摊太高？价格高？电梯费和物业费也高？答：相对于过去的老式多层砖混结构的住宅我们的使用率要大的多，达到 85.3%，而传统的砖混要只能达到 75%左右。我给您介绍一下砖混和框架的区别。“星湖湾” 电梯高层建成后将是景洪第一高层住宅达到了 38 米
36、，自然高人一等且拥有最佳的视野和景观效果不但可以远眺景洪城区，还可近览美丽的人工湖景。而电梯带给您的居家便利更是其他多层住宅所不能给您的，随着景洪社会的发展和房地产业的不断成熟电梯住宅必然成为一种趋势，他带给您和家人的可是一生的便利和享受。（买“星湖湾” 买的是 “未来”；买的是一种全新的“生活方式”）。物业费按照州物价委审批的价格收取，预计在 0.5-0.8 元/ M2 左右。5、 电梯的品牌？容纳人数？电梯速度？维修使用年限？答：中国知名品牌康力电梯。能够容纳 5-8 人，速度约在 1M/秒。6、 客户认为收费不合理，如何解答？答：物业费的标准有物业公司来定。但所有的收费都是要符合景洪市场
37、情况（目前景洪的物业费在 0.5 元/M2 左右）还要按照物价局审批文件来收取，收取的费用是必须和提供的服务是相符的。如果业主不满意可以通过业主委员会研究通过后撤换物业管理公司。7、 小区的安防措施和安防配套系统？答：四重安防设施。第一道预警：周界红外线防越报警系统；第二道预警：闭路电视监控系统小区主入口，主干道、主控室实时录象监控；第三道预警：楼宇门禁可视对讲系统；第四道预警：24 小时保安巡逻。8、 小区内公共设施有哪些？答：羽毛球场、托儿所、物业管理中心、设备用房（水、电、电信、有线电视）。9、 购房是否有户口指标？答：根据市政府的鼓励商品房销售的相关文件，购房享受户口迁入指标。10、
38、电信入户情况？有无宽带（LAN ）接入？有线电视系统情况？答：这些配套设施全部接线入户，保证业主在入住时就能够开通使用，开通费用由业主向相关服务提供商缴交。电话容量指标为：住宅 2 对/户，别墅 3 对/户；有线电视：住宅 2 对/户，别墅 3 对/户。一般目前电信电话申请安装价格为：108 元/ 户、宽带为：108 元/户（相关电信优惠以电信为准）、有线电视开通为：400 元/ 户，年使用费为 168 元/年。11、 水的入户？水塔没有？使用何种方式供水？答：采用恒压变频供水系统。变频供水指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。取消水塔的二次供水污染。变频供水。12、
39、 电表的使用安培？能容纳几部空调或家电设备？是否可以加大功率？答：双回路电源。小区自备 300KW 的柴油发电机，保证 24 小时的供水和电梯运转。住宅用电负荷按 8KW/户，复式结构按照10KW/户，别墅按照 20KW/户。13、 电梯停电了怎么办？答：开发公司不但考虑了电梯的用电问题同时也考虑到生活用电的问题，社区采用双回路电设计，一旦其中一路停电马上就可以切换到另外一路；我们安装的电梯还有自动平层功能一旦停电会自动停到最近的一层，不用担心被困。14、 电梯房的物业费高？答：电梯房的物业费实际上是和多层一样的，只是多了电梯的使用费，就好比您出门有摩托或是私家车给您带来方便的同时就要有油费的
40、支出。这两项相加在 0.8 元以内，一套 100 多平方的房子每月就比多层的多支出 30 多元的使用费（平均到人您每次就才为乘坐电梯花费几分钱），但是他给您和家人带来的却是长期的便利。15、 电梯出故障怎么办？答：我们选择安装知名品牌的电梯，在电梯生产商这个源头就要保证他的品质。好的品牌都是经过市场长期使用验证的，不会象您想像的那样三天两头出故障，要是那样的话政府也不会允许电梯的使用。更不会有那么多的人购买和居住电梯房了。依据国家相关规定，电梯的运行要有相关部门的严格的审查才能运行。而且象机动车一样有年检制度。我们的物业还会有专门的电梯工。负责日常的电梯维护。16、 采用何种排污系统？答：地下
41、无动力净化后排入市政管道，雨污分离。(居民生活排污；卫生间、厨房排污)17、 车位够吗？买的价位？租的价格？答：足够的车位，开发商充分考虑到社会的发展和人们生活水平的提高。车位的售价预计在 60000 元/位左右，租赁的价格目前还没有出台，收费标准根据物委批复为准。但是基本参照目前景洪各小区的物业管理标准执行。18、 摩托车、自行车的停放位置？汽车的停放位置？答：摩托车、自行车停放位置计划停在架空层，具体地点还未落实。19、 为什么要统一安装太阳能热水器？费用如何计算？答：做为版纳最高尚的住宅小区。为了维护小区外立面的整齐美观，开发公司将为业主统一安装屋面太阳能热水器。集中供水，并保证平均每户
42、享有 200 公斤的全天热水供应。每户根据安装成本向业主收取费用 1800 元/户。20、 屋顶将来会漏雨吗？有没隔热层？答：首先我们采用的是坡屋顶设计，能够有效的引导雨水避免集水渗漏，又在屋面做了防水施工，铺设了高级防渗膜与防水涂料报证不渗漏，防渗膜不但可以防水还能隔热保温，请您放心。21、 住宅是否有预留空调、孔？室外安装的空调摆放位置？答：有。统一的留孔增加了整体的美感，方便了住户的装修，从细微处体现开发商的认真和细致。为了保护建筑外立面的统一开发商有特别为每户设计了足够的空调位，这在景洪也是首家，设计时统一考虑空调机位，户内卧室和客厅均预留空调室外机位和穿墙洞，使立面外观统一。22、
43、小区今后的主要出入口有几个？区内的道路宽几米？人行道宽几米？答：二个入口，项目南侧规划设为主入口，项目北侧规划设次入口。小区主要通道通过一条 6 米的双车道连系在一起。23、 小区的垃圾如何处理？小区有会所吗？会所的功能？ 答：每户的底层门厅口均设有垃圾清理器。将来小区有便民超市设立。24、 赠送的花园，是否允许自行栽种？答：一层赠送的私家花园在符合景观设计的整体布局和不影响同层或二层的住户的情况下，允许根据生活需要进行富有个性化的绿化栽植。25、 这个人工湖能建好吗？什么时间建好？答：人工湖名称叫“宣尉湖”，是州政府规划建设的重点工程。它将有利于提升版纳旅游环境，经由国家发改委审批通过，规划
44、部门正在确定实施方案。同时，未来 2 年内的橄榄坝水电站建成后将自然形成初具规模的湖面。据内部消息，三年左右时间能够完全形成。26、 人工湖如果不能建成，开发商是否要赔偿住户损失？答：人工湖是市政规划的项目，我们坚信州政府规划的人工湖一定可以建成。开发公司之所以在这块土地上投资几千万上亿的资金开发项目打造“星湖湾”也是因为“ 人工湖” 。作为置业顾问我们有义务向客户详细说明项目的所有情况和细节，包括项目的现况和未来的周边发展情况，给您的选择增加参考的依据，如果我不把情况具体的向您说明将来您因为今天没有购买“星湖湾 ”而后悔那就是我的失职。签约流程服务篇：1、 在哪家银行申请按揭贷款？答：农业银
45、行。银行对我公司和项目做了充分的前期考察，对公司的综合实力与项目前景非常看好特别为在我们项目做按揭的客户提供了别的项目不具备的优惠条件，贷款利率在基准利率的基础上有下调了 10增加贷款额度，延长贷款年限，给了客人跟宽松的贷款条件，减轻购房压力。2、 如何办理贷款手续？答：客户在与开发公司签定商品房买卖合同后，按规定将房款额的 30%或以上的购房款存到开发公司监管银行户头后，将有关的个人资料递交于售楼部。由公司报备人员全权办理贷款申请，待银行核定，由报备员通知客户到银行与银行签订个人住房借款合同。后送景洪市房地产交易管理中心抵押，待抵押出件后放款，手续结束。3、 银行的 5、10、15 、20
46、年的按揭年利率有和公积金贷款的利率？答：贷款利率和还款计算。（以万元为单位）： 商业性贷款利率表(优惠 10%后) 公积金贷款利率表期限年利率 月均还款额 期限年利率月均还款额5 5.832% 192.55 5 4.14 184.8010 111.81 10 104.0715 85.23 15 76.96206.156%72.55 204.5963.754、 按揭客户所须提供的资料？答： 身份证原件复印件、户口本原件复印件、婚姻证明：结婚证/ 离婚证/未婚证明（民政部门或街道等）、发票复印件、收入证明（有统一的表格到售楼部领取）/个体或公司的提供“营业执照”与三个月的完税证明（注：“收入证明”
47、的收入金额须帮客户计算好后在开具，个人购房的收入必须开具月供的 2 倍夫妻双方的总收入须开具月供的 2 倍以上）；填写个人购房贷款操作文本及相关表格。5、 如果要求协助办理或咨询如何办理公积金贷款应如何解释？答：首先明确我们项目不做公积金贷款。同时建议他们可以将原先交纳的公积金先申领出来，这样可以弥补一些首付款的不足。同时利用简单分析，说明公积金并不绝对能够节约很多的利率。6、 定金如何支付？答：挑选中自己满意的住宅，我们建议您直接可以下定，以免使自己心爱的房子被别人抢先定走。可以先下小订，最低 500 元/ 户，房屋可以无条件保留 1-3 天，小订可以随时退还；也可以直接落定，支付 1000
48、0 元/户，签定认购协议，在 7 天之内携带相应款项到售楼部签署购房合同，大定不能退。7、 付款方式的选择？如何计算按揭贷款？答：付款方式：一次性付款、银行按揭。首付房款额的 30%，贷款房款额的 70%。首先根据客户的要求贷款比例，计算出贷款的具体金额（精确到千位数），而后根据房款总价减去贷款金额，得出首付款金额。8、 办理产权时，客户应交纳的税收有多少？有几种？答：契税：房屋成交价1.5；合同印花税：房屋成交价0. 05（万分五）；房产测绘费：建筑面积1.36 元/ ；房产工本费：一本证 85 元、二本证 100 元；物业维修基金：总价2%；按揭客户另多收：评估费：总价3；抵达登记书：6 元；他项权证工本费：80 元。9、 在预售期间，户名可否进行变更？有何条件？交易所的变动方式？答：不可以，需要经开发商同意。并缴纳相关变更费用
