1、以不可抗力为借口 开发商延期交房难逃违约责任导读据了解，因天气突变，导致合同无法正常履行虽是不可抗力的情形之一，但必须有可靠的证据予以证明。“证明天气达到不可抗力最有效的证据应当是气象部门所出具的相关证明“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这本是政府设立保障房的初衷，但枣山家园保障房小区的开发商青岛德林置业有限公司收取了业主的购房款后竟五次延期交房，让众多业主的住房梦一次又一次落空，并曾引发 400 余名业主集体要求交房的事件。面对追索违约金的请求，该公司以“不可抗力”为由拒不担责，最终其堂皇的借口难逃法律的制裁。五次延期交房打碎住房梦2009 年，市民王某通过申请审核并参加公开摇号，取得
2、了购买限价商品房的资格。同年 9 月 13 日，他与青岛德林置业有限公司签订了枣山家园小区商品房预售合同，双方约定购房总价款为 407015.77 元，德林公司应在去年 9 月 30 日前交付房屋，在交房同时，还应提交住宅质量保证书、住宅使用说明书及房屋实测面积证明的相关资料，如德林公司延期交房或未提供上述材料，应承担违约责任。此外，双方在合同中还对免责情形和不可抗力作了详细约定。此后，王某依约将全额房款汇至德林公司账户。多年的买房梦终于实现，这让王某心里十分高兴，期盼着能早日入住，但让他没想到的是房屋交付日期竟一拖再拖，原本的期盼逐渐变成失望，失望变成愤怒。“去年 9 月 30 日无法交付后
3、，德林公司承诺去年 11 月可以交；11 月交不了房后，又称当年 12 月肯定能交付；12 月再次泡汤后，其项目负责人郑重其事地表示今年 3 月绝对没问题，可是到了 3 月该公司再次食言。”王某气愤地说。据了解，为了使该保障房小区业主能够尽快入住，今年 3 月 13 日，在青岛市城乡建设委员会、青岛市国土资源和房屋管理局及李沧区委政法委的见证下，德林公司项目负责人在保证书上签字按手印，保证 4 月 10 日一定交房，但这一承诺竟成一纸空文，该公司直至 5 月 5 日才在报纸上发布交房公告，前后延期交房达五次之多。证明不全竟还要求另外交钱今年 6 月，王某到德林公司办理交房手续，当他要求提供房屋
4、实测面积证明时，该公司负责人表示没有。不仅如此，该负责人还要求王某支付超出面积部分的房款。“房屋的实际面积应当以实测面积证明为准，不能开发商说多大就是多大。此外，提供不出实测证明应承担违约金，我还没向他们主张权利呢，他们竟倒打一耙要我再交钱。”王某对这一要求断然拒绝，并要求德林公司依照合同承担违约责任。德林公司对此解释称由于没有完成全部验收工作，实测证明暂时无法开出，但保证面积数绝对没问题。“没完成验收的房子怎么能向业主交付？”王某质疑。此后，双方多次交涉，均未达成一致意见，无奈之下，王某一纸诉状将德林公司告上法庭，要求其支付违约金 22222 元，并交付符合合同标准的房屋。庭审中，德林公司辩
5、称，在施工过程中出现不可抗力，该公司不构成违约。“从 2008 年 5 月至 2009 年 7 月，因枣山家园项目北侧部分违章建筑的住户长期滋事，非法阻挠施工，致使工程进展无法正常进行。在工期内还出现多次连续下大雨的情况，工地多处被浸泡。此外，大风、大雪天气也在很大程度上影响了施工进度。按照合同约定，在这些情况下，我们可以顺延工期，不构成违约。”该公司委托代理人称。为了证明自己的辩解理由，德林公司向法庭提交了政府公函复制件、气象资料等证据。法院经审理认为，依据双方签订的商品房预售合同，德林公司多次延期交房应承担违约责任，由于其无法提供主管部门认定的房屋面积实测证明，王某有权拒绝接受该房屋，由此
6、产生的逾期交房责任由德林公司承担。德林公司不可抗力的辩解理由不能作为免除其违约责任的依据，其中，政府公函仅能证明枣山家园小区一号楼对北侧东李社区的自建楼产生挡光，部分居民意见较大，需进行房屋置换的事实。法院综合双方的过错程度及所造成的损失等因素，一审判决德林公司向王某支付违约金 22003.87 元，并交付符合合同要求的房屋。堂皇借口不符合法律规定据了解，“施工中遭遇不可抗力”是德林公司就其多次延期交房向业主们所作的统一解释，对此业主们并不认可，在一次次希望落空后，今年 4 月 10 日，400 余名业主曾齐聚黑龙江中路，要求交房，致使这条交通主干道堵塞近两个小时，对此，该公司仍以“不可抗力”
7、做盾牌，再次拖延。依据我国民法通则规定，不可抗力是一项法定免责条款，指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，一直不能履行或不能如期履行合同，发生意外事故的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。其常见的情形有：自然灾害、政府行为及社会异常事件。其中，自然灾害包括台风、洪水、冰雹等；政府行为包括征收、征用等；而社会异常事件则包括罢工、骚乱等。“按照该定义，德林公司的辩解理由显然不能成立。不可抗力是法定的免责事由，具有适用强制性的特点，如果当事人在合同中排除或改变不可抗力的范围将因违反强制性规定而无效。”山东港杰律师事务所律师刘玉龙表示，“虽然我国曾一度规定当事人有权在合同中约定不可抗力条款，但该行为实质上仍是对免责条款的约定，因此，1999 年制定的新合同法将这一规定予以删除。”据了解，因天气突变，导致合同无法正常履行虽是不可抗力的情形之一，但必须有可靠的证据予以证明。“证明天气达到不可抗力最有效的证据应当是气象部门所出具的相关证明，但德林公司提供的证据显然达不到这一标准，必然要承担举证不能的不利后果。同时，即便其在施工过程真的遇到了非法阻挠，也并没有任何法定部门认定当地居民的该行为是非法行为，因此，其主张无法获得法院支持。”刘玉龙说。
