1、光谷步行街二期 临街商铺 投资可行性分析一、光谷步行街二期-西班牙风情街项目简介世界城光谷步行街全长 1350 米，串起 58 层武昌最高酒店、80 万方高档住宅及写字楼。项目占地约 600 亩、总建筑规模 120 万方，是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程。其中， “五大风情、十大广场”规划设置。光谷步行街 2 期西班牙风情街是光谷步行街五大异域风情主题街区之一，全长 329 米。由 6 栋 35 层高的极具西班牙特色的建筑组成，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街” ，
2、使得每个店面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场，由迪斯尼商业景观团队打造逛街风情。概况：开发商 利嘉置业（武汉）公司建筑面积 68，000 平方米产权年限 40 年容积率 4.96绿化率 42.5%总户数 627物业费 10 元/月/平方米车位数 447销售许可证 武开管预售2009252 号配套：公 交/ 地 铁 周边楼盘 银 行702、703、536、518、540、581、728 等 20 余条公交线路通达武汉三镇；地铁 2 号线江南起点站在步行街下，中环线通车后，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场 50 分钟左右。龙安港汇城商业世界城米兰印象新都汇汇丰银行建设银行（2
3、家）招商银行中信银行东亚银行二、SWOT 分析优势与机会点分析 劣势与威胁点分析光谷步行街项目的组成部分，该项目是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程。上下班高峰期交通拥挤。交通便利，人流密集。 市场定位不够明确，管理不规范。“主力店”效应，临近一期工程有大洋百货、家乐福等知名商业物业，有极强的带动作用。商铺的通用性好，水电等配套完备。三、成本收益分析（一）光谷步行街一期可参考数据据调查，一期工程一楼有部分区域可以做餐饮，星光大道就是 A 区 B 区中间的大道，每平米每月的价格差不多 800-1000 元，回报率比较高的。时尚广场价格 400 到 600 元每平方米每月。流行旋风外围
4、的差不多在 500 到 700 元每平米每月，是被珠轩投资公司买了使用权。 光谷步行街一期目前在售楼盘参考：光谷步行街一期：C10XX 40.1 平方米 一楼，带装修 295 万 单价 71951 元/平米.光谷步行街一期：B20XX 59 平方米 二楼 带装修 240 万 单价 40677 元/平米.光谷步行街一期：B10XX 71 平方米 3 楼 带装修 177.5 万，单价 25000 元/平米.光谷步行街一期目前在租楼盘参考：光谷步行街一期：C10XX 51 平方米 空转 月租金 2.6 万 单价 509.8 元/平米.光谷步行街一期：B20XX 55 平方米 月租金 1.4 万 单价
5、 254 元/平米.光谷步行街一期：C21XX 48.81 平方米 月租金 9600 单价 196 元/平米.（二）拟购入商铺成本-收益分析拟购入商铺概况：商铺区域 洪山区所属商圈 光谷商圈所在楼层 一层（临街）格局详情 精装修，市政供水供电剩余产权年限 35 年（所在项目原始产权年限 40 年）入住时间 2010 年 12 月面积 38.89 平方米售价 210 万返租规定 返租期 5 年，租金 12 万/年（税前）物业费 10 元/月/平方米基于前述分析，光谷步行街二期工程-西班牙风情街一层临街商铺的成本收益分析如下：成本： 购入房款 210 万；营业税：5.5%（前三年：120000 元
6、*5.5%/年=6600 元，三年后：） ；物业费：10 元/月/平方米*38.89 平方米*12 月（合计：4666 元）收益：前三年返租期：12 万元/年三年后：依据前述分析，保守估计 600 元/平方米，年租金收入：28 万；使用年限：35 年考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。主要方法有，租金乘数法，投资回收期法。这里我们选用投资回收期法。因为该方法综合考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。一般来说，我国目前商铺投资合理的投资回收期为 8-12 年。本项目的投资回收期为：3+（210 万-12 万*3）/28 万9.2 年。该数据的得出，为综合考虑相关因素的保守估计，没有考虑租金收益递增等因素。现将类似商铺出租情况列举如下：再从租金回报率来看，业内普遍的算法为：租金回报率=月租金*12/购入价。那么，我们投资该商铺的租金回报率约为 12.5%，而商铺的收租、增值综合回报率基本在年 8以上。
