000031中粮地产：2015年年度报告摘要20160326.PDF

1、中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度报告摘要 1 证券代码：000031 证 券 简 称：中 粮 地 产 公 告 编号：2016-017 中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年 度 报 告 摘 要 一、重 要 提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。全体董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保

2、证或存在异议。非标准审计意见提示 适用 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 适用 不适用 是否以公积金转增股本 是 否 公司经董事会审议通过的 2015 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以2015 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.40 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公司 2015年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 适用 不适用 中粮地产（集团）股份有

3、限公司 2015 年度报告摘要 2 公司简介 股票简称 中粮地产 股票代码 000031 股 票 上 市交易 所 深圳证券交易所 变 更 后 的股票 简 称(如有)无 联 系 人 和联系 方 式 董 事 会 秘书 证 券 事 务代表 姓名 崔捷 范步登 电话 86-755-23999288、86-755-23999262 86-755-23999288、86-755-23999262 传真 86-755-23999009 86-755-239999009 电子信箱 cofco-cofco-二、报 告 期主 要 业 务 或产 品 简 介 公 司 从 事 的主 要 业 务 包括：房 地 产开 发、

4、经 营、销 售、出租 及 管 理 住宅、商 用 物业、工业物业，主要 产 品 有 壹号 系 列、祥云 系 列、锦云 系 列、鸿云 系 列 等 住宅 产 品，目前 已进入北京、上海、深圳、成都等全国 11 个城市。2015 年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。2015 年 国家房地产政策以促消费、去库存为 总基调。年初两会提出稳定住房消费，积极鼓 励 住 房 需求，并 在 中央 层 面 多 轮降 准 降 息，放 宽 公 积 金政 策，持 续下 调 房 贷 首付，调 整 交易 税，

5、鼓 励自 住 及 改 善需 求，促 进消 费，去 化库 存；同 时调 控 土 地 规模 结 构，优化 增 量，盘活存量，提高利用效率。地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。伴 随 经 济 新常 态，房 地产 行 业 步 入重 大 变 革 时期。房 地 产投 资 持 续 回落。但 在 多轮 政 策组合刺激下，楼市持续回暖：全国商品房销售面积比上年增长 6.5%，销售额比上年增长 14.4%。住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显著增长，月均成交同比增长 42.4%，二、三线城市月均成交同比分别增长 21%、30%；百城住宅价格累计上涨 4.15%，一线城市上涨17.2

6、%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。新常态下的土地市场，城市分化加剧。热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅 地块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。公建用地供应比例增大，一 线城市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的 40%，多功能混合用地供应渐成趋势。强强联合、合作拿地成为行业新趋势。2015 年，公司团队积极面对各种困难，努力拼搏，全年实现 签约金额 151.41 亿元，营中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度报告摘要 3 业收入 135.00 亿元，利润总额 14.01 亿元，净利润实现10.01 亿元。与领先企业相比，公司所在城市项目开发数量较

7、少，市场份额偏低，增速较慢。未来 公司将继续进一步聚焦和深耕城市，充分发挥城市公司二级发动机作用，提升规模实力。三、主 要 会计 数 据 和 财务 指 标 1、近 三 年主 要 会 计 数据 和 财 务 指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 单位：人民币元 2015 年 2014 年 本 年 比 上年增 减 2013 年 营业收入 13,499,542,724.13 9,040,833,228.84 49.32%10,178,640,140.51 归 属 于 上市公 司 股 东的净 利 润 721,812,207.59 598,526,380.97

8、 20.60%534,570,092.14 归 属 于 上市公 司 股 东的扣 除 非经 常 性 损益的 净 利 润 105,212,927.91 92,457,639.00 13.80%202,788,438.41 经 营 活 动产生 的 现 金流量 净 额-1,816,222,858.20-2,061,824,305.16 11.91%-3,281,900,009.57 基 本 每 股收益（元/股）0.40 0.33 21.21%0.29 稀 释 每 股收益（元/股）0.40 0.33 21.21%0.29 加 权 平 均净资 产 收 益率 12.00%10.68%增加 1.32 个 百分

9、点 10.48%2015 年末 2014 年末 本 年 末 比上年 末增减 2013 年末 总资产 55,321,650,992.89 46,311,473,255.99 19.46%40,602,717,174.27 归 属 于 上市公 司 股 东的净 资 产 5,978,568,691.84 5,984,823,334.76-0.10%5,407,718,541.92 中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度报告摘要 4 2、分 季 度主 要 会 计 数据 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 649,354,486.28 2,136,791,644.90 3,9

10、14,153,488.68 6,799,243,104.27 归 属 于 上市公 司 股 东的净 利 润 71,926,707.71 124,588,071.53 340,190,698.74 185,106,729.61 归 属 于 上市公 司 股 东的扣 除 非经 常 性 损益的 净 利 润-84,908,060.90-169,158,756.14 193,858,034.31 165,421,710.64 经 营 活 动产生 的 现 金流量 净 额-1,572,679,742.36 2,949,621,112.45 311,614,333.20-3,504,778,561.49 上述财务

11、指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 四、股 本 及股 东 情 况 1、普 通 股股 东 和 表 决权 恢 复 的 优先 股 股 东 数量 及 前 10 名 股 东 持 股情 况 表 单位：股 报 告 期 末普通 股 股 东总数 251,535 年 度 报 告披露日 前 一 个月末普 通 股 股东总数 256,827 报 告 期 末表决权 恢 复 的优先股 股 东 总数 0 年 度 报 告披露 日前 一 个 月末表 决权 恢 复 的优先 股股东总数 0 前 10 名 股 东持 股 情 况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持 有 有 限售条

12、件 的 股份数 量 质 押 或 冻结情 况 股份状态 数量 中粮集团有限公司 国有法人 45.67%828,265,000 0-中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 3.63%65,864,600 0-中国农业银行股份有限公司富国中证国有企业改革指数分级证券投资基金 境内非国有法人 0.64%11,649,373 0-中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度报告摘要 5 UBS AG 境内非国有法人 0.34%6,242,618 0-中国农业银行股份有限公司中证500 交易型开放式指数证券投资基金 境内非国有法人 0.23%4,242,090 0-张忱业 境内自然人 0.18%3,202

13、,064 0-中国工商银行诺安股票证券投资基金 境内非国有法人 0.17%3,000,000 0-李刚 境内自然人 0.16%2,818,642 0-中国银行股份有限公司国泰国证房地产行业指数分级证券投资基金 境内非国有法人 0.14%2,538,763 0-赵慧龙 境内自然人 0.13%2,281,100 0-上述股东关联关系或一致行动的说明 前十名股东中，控股股东与其他股东无关联关系，也不属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人。参与融资融券业务股东情况说明（如有）公司股东张忱业通过招商证券股份有限公

14、司客户信用交易担保证券账户持有 3,099,964 股，普通账户持股 102,100 股，实际 合计持有 3,202,064 股；公司股东李刚通过中国中投证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有 2,818,642 股，普通账 户持股 0 股，实际合计持有 2,818,642 股；公司股东赵慧龙通过山西证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 2,281,100 股，普通账户持股 0 股，实际合计持有 2,281,100 股。2、公 司 优先 股 股 东 总数 及 前 10 名 优 先 股 股东 持 股 情 况表 公司报告期无优先股股东持股情况。中粮地产（集团）股份有限公司 2015

15、年度报告摘要 6 3、以 方 框图 形 式 披 露公 司 与 实 际控 制 人 之 间的 产 权 及 控制 关 系 国 务 院国 有资产 监 督管 理委员 会 100%中 粮 集团 有限公 司 45.67%中 粮 地产（集团）股份 有限公 司 五、管 理 层讨 论 与 分 析 1、报 告 期经 营 情 况 简介 经过多年发展，依托中粮的品牌优势、资源优势，以及多年房地产开发经验，以城市公司为平台深耕城市，在行业和已进入城市具有良好美誉度及一定影响力。根据克尔瑞最新发布的2015 年中国房地产企业销售金额 TOP100 榜单，公司排名47，较2014 年提高3 位。项 目 发 展 和开 发 情

16、况 报告期内，公司积极 参与公开市场竞拍，分别在北京、南京及苏州成功获取五宗国有土地建设使用权，计容建筑面积合 计 102.10 万平方米（按权益计71.88 万平米）。截至 2015 年12 月 31 日，公司累计持有的项目 占地面积（按权益）合计 487.04 万平方米，计容建筑面 积（按权益）合计823.65 万平方米。公司积极参与城市更新项目。除在建的 深圳 中粮紫云、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安 25 区城市更新项目、宝安 69 区城市更新项目。深圳市宝安 25 区城市更新项目已于2011 年12 月8 日纳入更新单元，目前处于专项规划审批阶段；深

17、圳宝安 69 区城市更新项目2015 年3 月9 日纳入更新单元，2016 年2 月4 日取得专项规划 批复。此外，公司在 深圳宝安区拥有物业建筑面积 约 115 万平米（含竣工并转为可出租物业的67 区中粮商务公园）。其中新安片区建筑面积 约 32 万平米（占地约 19 万平米）；福永片区建筑面积 约 83 万平米（占地约 43 万平米）。主 营 业 务 收入 及 成 本 情况 公司主营业务包括商品房销售、房屋租赁、物业管理，全年实现主营业务收入合计 133.41亿 元。具体构成如下：商品房销售：2015 年度，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 91.48 万平中粮地产（集团）股

18、份有限公司 2015 年度报告摘要 7 米，较上年 同期 增长31.06%；签约金额 151.41 亿元，较上年同期增长 39.55%；结算面积82.25 万平米，较上年同期 增长49.62%；结算收入129.53 亿元，较上年同期 增长34.38%；已售待结转面积 78.13 万平米。房屋租赁：收入 33,899.26 万元，比上年同期增加 8,624.53 万元，增长 34.12%，主要是北京祥云国际项目及北京长阳 1、5 号地项目物业租赁收入增加。物业管理：收入 11,603.53 万元，比上年同期增加 1,099.76 万元，增长 10.47%，主 要是物业管理项目增加、规模扩大。此外

19、，公司其他业务本年实现收入合计 1.58 亿元，较上年同期下降 55.82%，主要是本年处置投资性房地产收入减少。2、报 告 期内 主 营 业 务是 否 存 在 重大 变 化 是 否 3、占 公 司主 营 业 务 收入 或 主 营 业务 利 润 10%以上的产品情况 适用 不适用 单位：元 产品名称 营业收入 营业利润 毛利率 营 业 收 入比上年 同 期 增减 营 业 利 润比上年 同 期 增减 毛 利 率 比上年同期增减 商品房销售 12,886,967,497.64 3,352,269,724.88 26.01%54.77%14.50%-9.15%4、是 否 存在 需 要 特 别关 注

20、的 经 营季 节 性 或 周期 性 特 征 是 否 5、报 告 期内 营 业 收 入、营 业 成 本、归 属 于 上市 公 司 普 通股 股 东 的 净利 润 总 额 或者 构 成 较 前一报 告 期 发 生重 大 变 化 的说 明 适用 不适用 2015 年，公司全年实现营业收入 135.0 亿元，较上年增长 49.32%，主要是本年住宅商品房项目结算收入增加；商品房销售营业成本 95.35 亿元，较上年同期增长 76.62%，主要为本年商品房项目结算收入、成本增加；房屋租赁营业成本 2.05 亿元，较上年同期增长 108.96%，主要是公司物业租赁收入增加，相应成本增加；归属于上市公司股东

21、的净利润 7.22 亿元，较上年增长 20.60%，主要是本年商品房项目结算收益及可供出售金融资产出售收益增加。6、面 临 暂停 上 市 和 终止 上 市 情 况 适用 不适用 中粮地产（集团）股份有限公司 2015 年度报告摘要 8 六、涉 及 财务 报 告 的 相关 事 项 1、与 上 年度 财 务 报 告相 比，会 计政 策、会 计估 计 和 核 算方 法 发 生 变化 的 情 况 说明 公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。2、报 告 期内 发 生 重 大会 计 差 错 更正 需 追 溯 重述 的 情 况 说明 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。3、与 上

22、 年度 财 务 报 告相 比，合 并报 表 范 围 发生 变 化 的 情况 说 明 本 年 新 增 公司 公司名称 新纳入合并范围的原因 持股比例%中粮祥云置业南京有限公司 新设 51.00 上海置悦实业有限公司 新设 100.00 北京稻香四季房地产开发有限公司 新设 70.00 成都和鑫悦企业管理有限公司 新设 100.00 中粮祥云置业（苏州）有限公司 新设 51.00 深圳市创芯置业有限公司 新设 100.00 4、董 事 会、监 事 会 对会 计 师 事 务所 本 报 告 期“非 标 准 审计 报 告”的说 明 适用 不适用 中粮地产（集团）股份有限公司 董 事 会 二一六年三月二十四日