1、第 1 页 共 25 页设备台帐编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/01(E) 序号：序号 类别 名称 型号 制造单位 地址 电话 原值 制造日期 使用日期 设备编号 安装地点 编号 备注制表： 审核：第 2 页 共 25 页配电设备（房）巡视记录编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/41(E) 序号： 日期 时间 1#电压（V） 1#电流（A） 2#电压（V） 2#电流（A）AB BC CA A B C AB BC CA A B C运行情况环境温湿度环境清洁附属设施状况巡检人 备注设备运行状态：1、声响 2、味道 3、指示 4、紧固 5、外表 附属设施状况：1、照明 2、应急照明 3、标识 4
2、、消防器材 5、专用工具 6、建筑填表人： 审核人：第 3 页 共 25 页设备年度保养计划编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/06（E ） 序号：序号 系统类别 设备名称 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月11月12月保养表示： 编制： 审核：第 4 页 共 25 页设备档案制度1设备主管、设备管理员负责对本管理部各设备系统的相关资料收集。11 项目各设备系统的竣工图。12 设备系统单项竣工验收鉴定证书。13 设备出厂随机资料131 产品说明书。132 产品合格证书。133 产品质量保证书。134 安装图。135 原理图。14 设备专业测试、检验报
3、告。15 设备委外保养、修理合同。2设备主管、设备管理员负责建立本管理部的设备登记卡、设备台帐、设备卡及设备编号的工作。21 设备类别：211 电气设备：变压器、高压配电柜（箱） 、低压配电柜（箱） 、计量柜（箱） 、控制柜（箱） 、双电源切换柜（箱）等。212 给排水设备：生活水泵、稳压泵、循环泵、排污泵、气压罐、热水炉、水过滤器、主要阀门等。213 消防设备：消防泵、喷淋泵、增压泵、稳压泵、湿式报警阀、正压风机、排烟机、火灾报警柜（箱） 、消防联动控制柜（箱） 、消防监控设备、主要阀门等。214 空调设备：中央空调机、空调机、新风机组、循环泵、风机盘管、去湿机、主要阀门等。215 电梯设备
4、：客梯、消防梯、自动扶梯、货梯。216 弱电设备：保安监控设备、车库管理、门禁设备、周界报警、可视对讲、背景音响等。3设备编号说明：XXXXXXX设备代号 001999管理部代码设备分类代号31 设备分类代号：DQ电气设备 DT电梯设备第 5 页 共 25 页GP给排水设备 RD弱电设备 XF消防设备 G其他设备KT空调设备 32 管理部代码：GC广场 YM优诗美地 JS金色家园XJ西郊 HZ华尔兹 SJ四季花园CY城市花园 CS春申 JF金丰园33 设备编号登记时，应做到设备帐、卡、物编号一致。4设备档案材料应分项、分类装订，编制引索目录，存放在档案盒内，放在管理部办公室保存，有专人保管，并
5、做好防霉、防蛀措施。5设备工作人员查阅设备档案，应做好登记手续。6设备维修处经常使用的设备档案，应采用复印件。7发生设备变更及管线走向变化，设备主管、设备管理员应及时在设备登记卡、设备台帐、设备卡、竣工图上进行修改。第 6 页 共 25 页设备、设施保养内容、周期、质量验收标准编号：VW/ZY/YW2/SB3/22（E）序号 类别 设备名称 保养内容 保养周期 质量检验标准1给排水系统泵阀门管道表具气压罐水箱其他1、清洁、除锈2、紧固连接件螺丝3、检查润滑油，补缺4、检查密封，必要时，调换密封圈、盘根5、检查泵轴、轴套6、测试接地电阻、绝缘电阻7、检查标识8、表针动作灵活，无卡、一年1、外表清
6、洁、保护层好2、运行平稳，无异声、异味，参数达到出厂要求3、润滑良好4、密封良好，滴水不成线5、接地电阻4；绝缘电阻0.5M6、消防、喷淋控制阀门采用铅封或用锁链固定在规定状态7、管道有流向标识；上水管道颜色：银色、绿色；消防、喷淋、蒸汽管颜色：红色；雨、污水管颜色：黑色8、每年二次对生活水箱、池清洗，水质化验合格9、水箱、池完好，无裂痕、渗漏、锈蚀。箱盖上锁第 7 页 共 25 页阻 10、 表计指示正确，每年通过年检。2供电系统变电设备：变压器高压柜低压柜高压电缆1、清洁、除尘、除锈2、检查外表是否完整3、测试接地电阻、绝缘电阻4、检查连接是否牢固5、检查分接头位置是否正确6、检查降温风机
7、、测温仪7、检查操作机构是否灵活8、控制线排列整齐，标志清晰9、检查标识，是否完整10、 检查电缆沟，清除积水二年1、外表整洁、完好2、变压器分接头位置正确3、接地电阻4 绝缘电阻0.5M4、.通过二年一次预防性试验5、运行正常，风机、温度仪显示正常6、器材完好无损，按电业要求绝缘测试合格7、电缆沟、架、柜外表完好；电线保护管、电缆沟内无积水第 8 页 共 25 页配电设备：配电柜控制柜控制箱导线表具1、洁、除尘、除锈2、检查外表是否完整3、测试接地电阻、绝缘电阻4、检查连接是否牢固5、制线排列整齐，标志清晰一年1、外表整洁、完好2、接地电阻4 绝缘电阻0.5M3、运行正常，无异声、异味4、标
8、识正确，完整发电机1、清洁、除尘2、紧固连接件螺丝3、检查油、水位、蓄电池电压4、检查各器件是否完好5、测试接地电阻、绝缘电阻一年1、外表整洁、完好2、运行正常平稳，无异声、异味3、检查油、水位、蓄电池电压4、接地电阻4；绝缘电阻0.5M3电梯系统电梯1、清洁、除尘2、检查控制屏散热情况3、检查各器件润滑4、紧固连接件螺丝5、检查各器件是否完好6、检查安全系统是否可靠周1、外表整洁、完好2、电梯运行正常，平稳舒适3、安全系统可靠有效4、控制屏散热良好5、各器件完好6、润滑良好第 9 页 共 25 页有效7、检查平层、舒适度8、检查曳引机运行是否平稳正常9、检查蓄电池电压10、 测试接地电阻、绝
9、缘电阻11、 检查标识，是否完整12、 检查井道照明是否亮13、 清洁井道地坑14、 检查专业工具是否完好7、接地电阻4；绝缘电阻0.5M8、蓄电池电压正常9、电梯通过年检10、 限速器通过二年一次校验11、 专业工具完好，指定摆放12、 机房地面照度200LX4中央空调系统中央空调风机1、清洁、除尘2、检查制冷剂、油位3、检查各器件是否完好、无损4、检查压力、温度是否正常一年1、外表整洁、完好2、制冷剂、油位正常3、运行正常，平稳4、运行压力、温度范围正常5、接地电阻4；绝缘电阻0.5M6、循环水水质指标合格第 10 页 共 25 页5、紧固连接件螺丝6、测试接地电阻、绝缘电阻7、检查过滤芯
10、、过滤网5弱电系统卫视监视背景音响周界报警门禁可视对讲道闸1、清洁、除尘、除锈2、紧固连接件螺丝3、检查各装置是否完好4、检查测试各装置功能是否良好，报警是否及时5、检查润滑油，必要时，添加6、测试接地电阻、绝缘电阻月1、外表整洁、完好2、性能、功能良好：（1） 图像清晰（2） 音质良好（3） 报警及时、正确（4） 动作可靠3、润滑良好4、接地电阻4；绝缘电阻0.5M5、固定牢固第 11 页 共 25 页给排水系统作业指导书编号：VW/ZY/YW/SB1/01（E）序号 作业内容 岗位 相关质量记录1按公司设备保养制度要求制订给排水系统设备年度保养计划。管理部经理维修主管管理员设备年度保养计划
11、2按设备年度保养计划进行设备保养，设备保养须经管理员或维修主管验收审核。每年对主要计量器具进行专业检测。维修主管管理员维修工给排水设备保养记录3维修工每日三次(上午、下午、夜间)对给水泵房进行巡视，每日一次对循环泵房巡视，每周一次对消防增压泵房巡视，做记录。管理员或维修主管每周一次对给排水系统设备、水泵房巡视。维修主管管理员维修工设备（房）巡视记录4维修工及时对巡视中，发现的故障进行修理并在设备（房）巡视记录记录。若需援助，报告主管上级。小修理情况，记在巡视记录上，中、大修理在设备故障修理单 、设备卡上记录。维修主管管理员维修工设备（房）巡视记录设备故障修理单5每月一次对消防泵、喷淋泵进行试运
12、行检查，每季度进行一次手动、自动试运行试验，并在备注栏内做好相应记录。维修工 设备（房）巡视 记录6每半年对生活水箱进行清洗消毒，做好相应记录并报请专业卫生监测部门取样检测，以取得合格报告。如检测不合格，则在接到检测报告的三天内重新对生活水箱进行清洗消毒。管理员维修工生活水箱清洗消毒记录第 12 页 共 25 页7 外来人员进入水泵房，须经管理部经理同意，并由维修工陪同，方可入内。 管理部经理 维修工8维修工每周一次对给水泵房进行清扫，每二周一次对循环泵房、消防增压泵房进行清扫，做记录。维修工 设备（房）巡视 记录9 每半年一次对小区内下水道检查疏通。 维修工 下水道检查疏通 记录10制作设备
13、台帐 、 设备登记卡 ，并交资料室存档。制作设备卡悬挂在设备房设备上，登记中、大修理。维修主管管理员维修工设备台帐11每月一次维修主管或管理员对给排水系统设备进行完好检查，填写设备（房）完好检查记录 。发现不完好，落实整改。维修主管管理员设备（房）完好检查记录检查标准：1、设备运行合格率99%。2、零修、急修及时率 100%。3、返修率小于 1%。4、记录及时准确完整。支持性文件：1、设备保养制度。2、设备房管理的要求和标准。3、设备、设施保养内容、周期、质量验收标准。4、二次供水的管理制度。5、水泵房管理制度。6、给排水设备运行制度。7、设备管理档案。8、安防设备、设施运行管理标准。第 13
14、 页 共 25 页公共设施维修作业指导书编号：VW/ZY/YW/SB1/07(E)序号 作业内容 岗位 相关质量记录1按公司设施管理规定建立小区垃圾桶、消防器材、游乐设施、室外公共照明台帐，定期进行检查，发现损坏及时报修。定期进行防雷、接地电阻测试。主管管理员维修工保安保洁接地电阻测试记录2 接报并签收由环境绿化处或治安保卫处报 修的公共设施维修通知单 。 报修接待员3根据公共设施维修通知单的报修内容及自查情况，维修管理员按实际情况向维修人员进行合理派单维修。管理员维修人员公共设施维修通知单4零星维修项目，维修工按公共设施维修通知单上的报修内容，如需领料填写领料单 ，并经部门经理或主管在领料单
15、上签字认可后至仓库领料。管理部经理维修主管管理员仓库保管员维修工5携带所需工具赶到维修现场，执行公司员工礼仪规范，按相关工艺及技术规范进行维修操作。维修工6维修结束由报修部门的相关人员对维修完成情况进行现场确认， 公共设施维修通知单经其签字及时汇总。维修工环境绿化工保安公共设施维修通知单7非零星维修项目需填写公建部位维修报修单 ，由业主签名确认，并经部门设备管理员、设备主管、管理部经理复核同意后上报业委会审批，待批准后方可安排施工队进行维修操作。管理部经理维修主管管理员公建部位维修报修单第 14 页 共 25 页8 维修施工前，填写小区施工申请表 ，并交指定施工队进行维修操作。 管理员 小区施
16、工申请表9对进场施工队施工质量进行监控，施工结束后进行验收并填写公共维修项目验收单 。管理员 公建维修项目验 收单10 核对项目维修施工维修工程量核定单 ，确认后报预算员进行复核。 管理员 维修工程量核定 单11管理员对公共设施维修通知单进行分类统计汇总，填写公共设施维修汇总表 ，并报业委会审批。管理部经理维修主管管理员公共设施维修汇总表12接公司各部门报修的维修项目，在维修结束后统计维修费用，填写维修结算单并交报修部门审核签字确认。统计员 维修联系单 、维修结算单13将业委会审批后的公共设施维修通知单 、公共设施维修汇总表交统计员进行维修费用的核定，并填写维修结算单 、公共设施设备维修经费申
17、请单 。管理员统计员公共设施维修通知单公共设施维修汇总表 维修结算单公共设施设备维修经费申请单14维修结算单及公共设施设备维修经费申请单经部门经理审核批准后，报业委会审批，统计员将审批后的公共设施设备维修经费申请单交公司财务科转帐。管理部经理统计员公共设施设备维修经费申请单 、维修结算单注：没有成立业委会或不设维修基金的管理部执行 1 至 6、14 款内容。检验标准：1、维修合格率99%。2、零修、急修及时率 100%。3、返修率小于 1%。4、服务质量满意率95%。5、维修服务规范，记录登记及时准确完整。第 15 页 共 25 页支持性文件：1、 员工礼仪服务规范 。2、设施管理规定设备故障
18、修理单编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/35（E ） 序号：设备名称 设备编号 开始时间 结束时间 维修人员设备故障原因：修理方式（委外、自修）：修理过程及安全措施：修理验收结论：验收人：备注：第 16 页 共 25 页公共部位维修报修单编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/55(E) 序号：楼盘号/地点： 报修时间： 报修内容/部位： 报修内容检查结果：业主签名/业委会专职人员： 检查人姓名： 管理部意见：签 名： 业主委员会意见：签 名： 第 17 页 共 25 页第一联公共设施维修通知单编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/37（E ） 序号：维修处：维修地点：维修内容：1、上、下水道 2
19、、明沟 3、窨井盖 4、坪台下水道 5、地面渗水 6、烘手器 7、卫生间风机 8、面盆下水 9、面盆龙头 10、马桶水箱开关 11、电热水器 12、小便斗开关 13、皂液盒 14、草坪灯 15、楼道灯 16、进户灯 17、安全灯 18、应急灯 19、灯杆 20、灯罩 21、电箱门窗 22、塑料地面 23、大理石 24、扶梯踏步 25、TV 板 26、矿棉板 27、防烟门 28、防烟门锁 29、灭火器 30、消防报警 31、烟感探头 32、楼道应急电话 33、访客对讲 34、监控录像 35、监视器 36、标志牌 37、信息栏 38、电梯厅灯泡、灯管 39、其他：损坏，请尽快维修，谢谢！（注：哪项
20、损坏，请在该项目处打。如无此项目，请填写在其他类。 ）报修部门： 接修人： 报修人： 填单人：注：第一联留存，第二联交维修处第二联 公共设施维修通知单编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/37（E ） 序号：维修处：维修地点：维修内容：1、上、下水道 2、明沟 3、窨井盖 4、坪台下水道 5、地面渗水 6、烘手器 7、卫生间风机 8、面盆下水 9、面盆龙头 10、马桶水箱开关 11、电热水器 12、小便斗开关 13、皂液盒 14、草坪灯 15、楼道灯16、进户灯 17、安全灯 18、应急灯 19、灯杆 20、灯罩 21、电箱门窗 22、塑料地面 23、大理石 24、扶梯踏步 25、TV 板 26
21、、矿棉板 27、防烟门 28、防烟门锁 29、灭火器 30、消防报警 31、烟感探头 32、楼道应急电话 33、访客对讲 34、监控录像 35、监视器 36、标志牌37、信息栏 38、电梯厅灯泡、灯管 39、其他：损坏，请尽快维修，谢谢！（注：哪项损坏，请在该项目处打。如无此项目，请填写在其他类。 ）报修部门： 填单人：-接报人： 维修人： 用材情况： 完成情况： 报修人确认：第 18 页 共 25 页业户维修作业指导书编号：VW/ZY/YW/SB1/06(E)序号 作业内容 岗位 相关质量记录1按公司员工礼仪规范，接业户报修，详细询问并准确填写序号、楼盘号、报修内容、接报时间及接报人。报修接
22、待员 业户维修联系 单2 根据报修内容及维修工作情况分派维修任务。 报修接待员 业户维修联系 单3维修人员接受维修任务后，如需领料填写领料单 ，经管理部经理、维修主管在领料单上签字认可后至仓库领料。维修主管管理员仓库保管员维修工4 携带维修工具箱及所需材料 15 分钟内赶至维修现场。 维修工 业户维修联系 单5严格遵照员工礼仪规范及相关技术规范进行维修操作。若为收费项目，应征求业户同意。维修工6 维修完毕须请业主验收。 维修工 7正确填写出工时间、回单时间、用材情况、收费金额及维修人，同时按照维修收费标准进行收费，并请业主在业户维修联系单的业主确认栏内签字确认。维修工报修接待员业户维修联系单8
23、如维修因主客观原因不能完成的，应及时向直接上司汇报，并予以积极协调处理。如无法解决应及时向管理部经理汇报。管理部经理维修主管管理员报修接待员业户维修联系单第 19 页 共 25 页维修工9维修工将业户维修联系单交报修接待员，报修接待员接单后填写报修记录单 。管理员报修接待员维修工业户维修联系单 报修记录单10维修工交纳维修费用。保安人员将发票投入报修业主的信箱内。 维修工保安11维修作业日的第四个工作日内进行维修回访，单日维修数量少于 5 件的须全数回访，超过 5 件，回访 5 件。 “城”单日维修数量少于 10 件的须全数回访，超过 10 件以 20%比例进行回访，且回访数量应大于 10 件
24、。报修接待员业户维修联系单 报修记录单12及时整理、汇总及装订业户维修联系单 ， 报修记录单 管理员统计员维修联系单汇总表 报修记录单1每月客户主管从业户维修联系单中，抽查 10 件进行回访，不满意超过 20%报品质保证部。客户主管 业户维修联系单检验标准：1、维修合格率99%；2、零修、急修及时率 100%。3、返修率小于 1%。4、服务质量满意率95%。5、记录及时准确完整。6、维修收费公开合理。支持性文件：1.员工礼仪规范 2.维修收费标准第 20 页 共 25 页业户维修联系单（REPAIR RECORD）编号：ZL/VW/ZY/YW/SB/36（E ） 序号：楼层号 House No
25、.： 报修内容 Content：接报人 Receiver： 接报时间 Time of receiving the report： 出工时间 Time for repairing： 回单时间 Time of turning the record：服务规范自检：轻叩门；问声好；入室穿鞋套；认真修理；清扫场地；保证质量。(Self-check the service criterion: knock at the door gently, says hello and put the shoes cover on, work seriously, clean the workaround, and
26、guarantee the quality.) 用材情况(material)： 收费金额(fee)： 维修人(technician)：维修情况(repair status)： 备注(remark)：业户确认(signature) ： 十分满意 Very satisfactory: 满意 Satisfactory: 一般 General: 不满意Unsatisfactory: 此维修项目是否为一周内的重复维修：(Has the repair item been repaired in one week) 是 Yes （上次维修时间 last repair time ）否 No 业户签字(sign
27、ature)：回访记录(the status of the job)： 回访人(supervisor/ signature) ：第 21 页 共 25 页业户报修记录编号： ZL/VW/ZY/YW/SB/38（E ） 序号：完成情况维修单序号楼层 号 维修内容维修人收费情况 1 2 3 4是否完成回访情况 备注第 22 页 共 25 页注：1.十分满意 2.满意 3.一般 4.不满意填表人： 审核人：第 23 页 共 25 页第 24 页 共 25 页1. 目的确保万科物业优良传统和企业价值观得到继承和发扬，规定和落实万科物业员工行为规范执行的基本原则和方法。2. 范围集团物业管理全体职员工，
28、外包单位员工参照此标准要求。3. 职责3.1 集团物业管理部负责万科物业员工行为规范的制定、修改，以及对万科物业员工行为规范的执行情况进行督导和检查。3.2 各地物业公司负责本公司员工万科物业员工行为规范标准的培训和实施，并制定相关的检查制度。4. 方法和过程控制4.1 万科企业核心价值观是万科人一切行为的标准源， “持续超越我们的顾客不断增长的期望”和“全心全意全为您”是指导万科物业员工行为标准的基本理念。万科物业员工应在思想意识和行为表现上都符合企业价值观的要求。4.2 万科物业员工必须以职员职务行为准则为首要遵守的行为规范。4.3 万科物业员工行为规范 （以下简称 BI 手册）按照不同性
29、质分为禁止行为和基准行为，其中禁止行为按照处罚的不同程度分为红线标准、黄线标准；基准行为即绿线标准。4.4 禁止行为处罚标准4.4.1 若违反红线标准项内容中任何一条，即撤职或除名处理。4.4.2 若违反黄线标准，每次按对应分值扣分。扣 1 分者，下发警告通知书；年累计扣 3 分者，降薪至少一级以上；年累计扣 5 分者，除名处理。4.4.3 对违反红、黄线标准的行为需要事实清楚，在扣分时需要与当事人进行有效沟通。对界定模糊的行为由物业公司总经理或其授权部门判定。4.5 基准行为的执行第 25 页 共 25 页4.5.1 各公司须按照绿线标准要求，制定相应的检查考核制度，确保标准的落实。最终责任
30、人由物业公司总经理担当。4.5.2 绿线标准是一种基本的行为标准，每一个万科物业员工都应表现出更高标准的职业素养。4.6 BI 手册落实原则和基本要求：4.6.1 全体职员工须在 BI 手册生效后接受普及培训，之后新入职的职员工必须参加 BI 手册的培训，每年各公司全体职员工须接受至少一次 BI 手册强化培训。4.6.2 对外包单位员工的行为规范各公司应积极引导和培训，确保满足服务品质要求。4.6.3 各公司必须配备合格讲师，且确保满足公司内部培训需要，讲师资格须经集团物业管理部培训并确认。4.6.4 各公司至少每季度在公司范围内进行一次检查，并评估检查状况。4.6.5 各公司在对员工进行评优和业绩考核时，须与每位职员工行为表现情况相结合；各公司在对部门进行评优和业绩考核时，需要将涉及此方面的投诉和整体 BI 执行状况相结合。4.6.6 集团物业管理部每年通过 VPS 检查和不定期抽查等评估各公司 BI 执行状况。4.7 万科物业员工行为规范
