1、中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 1 证 券代 码：000031 证 券简 称：中 粮地 产 公 告编 号：2014 042 中 粮 地产（集团）股份 有 限公 司 2014 年 第三 季 度报 告 正文 第一节 重 要 提示 本公司 董事 会、监 事会 及董事、监 事、高 级管 理人员 保证 季度 报 告内 容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。没有董 事、监事、高级 管理人 员对 本报告 内容 的真实 性、准确性、完 整性无 法保 证或存在异议。公司法 定代 表人周 政
2、、主管 会 计工 作负责 人崔 捷、会 计机 构负责 人张 建国声 明：保证季度报告中财务报告真实、准确、完整。本公司2014 年第三季度财务会计报告未经审计。中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 2 第二节 主 要 财 务数 据 及 股 东 变 化 一、主 要会计 数据 和财务 指标 公司是 否因 会计 政策 变更 及会计 差错 更正 等追 溯调 整或重 述以 前年 度会 计数 据 是 否 本 报告期末 上 年度末 本 报告期末 比上年度 末增减 调 整前 调 整后 调 整后 总 资产（元）45,816,729,764.09 40,602,717,174.27 40,6
3、02,717,174.27 12.84%归 属于上市 公司股 东的净 资产（元）5,460,254,057.97 5,407,718,541.92 5,407,718,541.92 0.97%本 报告期 本 报告期比 上年同 期增减 年 初至报告 期末 年 初至报告 期末比上 年同期增 减 营 业收入（元）1,260,710,382.77-16.09%3,613,460,535.20-18.36%归 属于上市 公司股 东的净 利润（元）19,932,255.35 359.12%157,089,189.91 42.14%归 属于上市 公司股 东的扣 除非经常 性损益的 净利润（元）9,261,8
4、24.86 248.89%-6,095,925.03 94.40%经 营活动产 生的现 金流量 净额（元）-1,787,637,956.56-162.55%基 本每股收 益（元/股）0.01 400.00%0.09 50.00%稀 释每股收 益（元/股）0.01 400.00%0.09 50.00%加 权平均净 资产收 益率 0.37%增加 0.28 个百分点 2.88%增加 0.63 个百分点 注：1、根据 财政 部颁 布的 企业 会计 准则 解释 第 6 号规 定，同一 控制 下企 业合并 项目 系最 终控 制方以前 年度 从第 三方 收购 来的，以被 合并 方的 资产、负债（包 括最 终
5、控 制方 收购被 合并 方而 形成 的商誉）在最终 控制 方财 务报 表中 的账面 价值 为基 础，进行 相关会 计处 理。本公 司以 前年度 发生 同一 控制 下企 业合并事项，故 上年 同期 数按 调整后 数据 计算 填列。2、根据 修订 后的 企 业会计 准则，本 公司 对“长期股 权投 资”、“可 供出 售金融 资产”及“资本 公 积”等项目 期初 数进 行调 整。非经常性损益项目和 金额 适用 不 适用 中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 3 单位：元 项目 年 初至报告 期期末 金额 说明 非 流动资产 处置损 益（包括 已计 提资 产减 值准备 的冲销 部
6、分）281,024,208.44 主要为处置投资性房地产收益 计 入当期损 益的政 府补助（与企 业业务密 切相关，按照 国家统 一标准定 额或定 量享受 的政府 补助除外）467,670.00 主要为政府提供太阳能节能补助 计 入当期损 益的对 非金融 企业收 取的资金 占用费 15,091,183.33 向关联往来 企业收取的资金占用费 单 独进行减 值测试 的应收 款项减 值准备转 回 2,176,588.17 主要为 1-9 月收回往来款 受 托经营取 得的托 管费收 入 2,750,000.00 收取六家托管单位托管费收入 除 上述各项 之外的 其他营 业外收 入和支出 14,054
7、,004.68 主要为违约金收入等 减：所得税 影响额 78,776,585.09 少数股 东权益 影响额（税后）73,601,954.59 合计 163,185,114.94-公司报 告期 不存 在将 根据 公开 发行 证券 的公 司信 息披露 解释 性公 告 第 1 号 非 经常 性损 益 定义、列举的非 经常 性损 益项 目界 定为经 常性 损益 的项 目的 情形。二、报 告期末 股东 总数及 前十 名股东 持股 情况表 1、报告期末普通股 股东总 数及前十名 普通股股 东持 股情况 表 单位：股 报 告期末 普 通股股 东总数 141,562 前10 名普通 股股东 持股情 况 股 东
8、名称 股 东性质 持 股比例（%）持 股数量 持 有有限售 条件的 股份数量 质 押或冻结 情况 股 份状态 数量 中粮集团有限公司 国有法人 50.65 918,665,014 0-王秀梅 境内自然人 0.51 9,212,465 0-林泗华 境内自然人 0.34 6,218,147 0-刘程武 境内自然人 0.30 5,477,331 0-厦 门 国 际 信 托 有 限公 司 厦 门 信 托 聚富 银 河 新 型 结 构 化证 券 投 资 集 合 资金信托计划 境内非国有法人 0.25 4,450,000 0-章毅 境内自然人 0.22 4,001,425 0-池青连 境内自然人 0.19
9、 3,521,110 0-中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 4 刘明 境内自然人 0.17 3,013,812 0-哈 尔 滨 金 上 京 科 技投资有限公司 境内非国有法人 0.16 2,908,906 0-李刚 境内自然人 0.15 2,757,342 0-前10 名无限 售条件 普通股 股东持 股情况 股 东名称 持 有无限售 条件普 通股股 份数量 股 份种类 股 份种类 数量 中粮集团有限公司 918,665,014 人民币普通股 918,665,014 王秀梅 9,212,465 人民币普通股 9,212,465 林泗华 6,218,147 人民币普通股
10、6,218,147 刘程武 5,477,331 人民币普通股 5,477,331 厦 门 国 际 信 托 有 限 公 司 厦 门 信 托聚 富 银 河 新 型 结 构 化 证 券 投 资 集 合资金信托计划 4,450,000 人民币普通股 4,450,000 章毅 4,001,425 人民币普通股 4,001,425 池青连 3,521,110 人民币普通股 3,521,110 刘明 3,013,812 人民币普通股 3,013,812 哈尔滨金上京科技投资有限公司 2,908,906 人民币普通股 2,908,906 李刚 2,757,342 人民币普通股 2,757,342 上 述股东关
11、 联关系 或一致 行动的 说明 前十名股东中，控股股东与其他股东无关联关系，也不属于上市公司股东持股变动信息披露管理办法 中规 定的一致行动人；其他股东未 知是否存在其他关联关系，也未知是否属于上市公司股东持股变动信息披露管理办法中规定的一致行动人。前 十名无限 售条件 普通股 股东参 与融 资融券业 务股东 情况说 明 公司股东王秀梅通过齐鲁证券有限公司客户信用交易担保证券账户持有3,212,365 股，普通账户持有 6,000,100 股，合计持有9,212,465 股；公司股东林泗华通过兴业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有6,202,347 股，普通账户持有 15,800 股
12、，合计持有 6,218,147 股；公司股东刘程武通过安信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有5,477,279 股，普通账户持有 52 股，合计持有 5,477,331 股；公司股东章毅通过国泰君安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有4,001,425 股；公司股东池青连通过华福证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有3,521,110 股；公司股东刘明通过中国民族证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有3,013,812 股；公司股东李刚通过中国中投证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有2,662,642 股，普通账户持有 94,700，共计持 有 2,757
13、,342 股；公司 前 10 名普 通股 股东、前 10 名无 限售 条件 普通 股 股东在 报告 期内 是否 进行 约定购 回交 易 是 否 中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 5 2、报告期末优先股 股东总 数及前十名优先股股 东持 股情况 表 适用 不 适用 3、报告期末前十名 08 中粮债持有人持债情况 表 序号 持 有人名称 持 债张数 持 债比例(%)1 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,262,054 27.18 2 新华人寿保险股份有限公司分红个人分红-018L-FH002 深 2,260,000 18.83 3 中国人寿保险股份有限公司 1,06
14、0,780 8.84 4 中意人寿保险有限公司中石油年金产品股票账户 1,000,770 8.34 5 太 平人寿保险有限公司万能团险万能 8,00,000 6.67 6 中国平安财产保险股份有限公司传统普通保险产品 774,940 6.46 7 全国社保基金二零三组合 340,000 2.83 8 华泰人寿保险股份有限公司万能个险万能 300,000 2.50 9 信诚人寿保险有限公司分红个险分红 300,000 2.50 10 英大泰和人寿保险股份有限公司分红 300,000 2.50 中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 6 第三节 重要事项 一、报 告期主 要会
15、计报表 项目、财务 指标 发生重 大变 动的情 况及 原因 适用 不 适用 单位：元 项目 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 增 减（%）主 要变动原 因 预付款项 49,282,496.39 108,201,005.26-54.45 主要是预 付股权 并购款 按协 议转出 长期待摊 费用 16,613,434.08 30,120,481.14-44.84 主要是摊 销长期 待摊费 用 应交税费 82,537,275.24 701,171,072.93-88.23 主要是缴 交企业 所得税、土 地增值税等 应付利息 44,110,665.93 70,922,47
16、8.09-37.80 主要是支 付 已计 提的 借 款利 息 一年内到 期的非流动负债 2,149,936,048.70 1,334,000,000.00 61.16 主要是一 年内到 期的长 期借 款增加 长期借款 10,589,419,001.19 5,591,873,555.23 89.37 主要是因 项目开 发需要 增加 金融机构借 款 项目 2014 年 1-9 月 2013 年 1-9 月 增 减（%）主 要变动原 因 投资收益 114,614,611.96 251,977,435.76-54.51 主要是处 置可供 出售金 融资 产收益较上 年同期 减少 经营活动 产生的现金流量
17、 净额-1,787,637,956.56-680,873,843.17-162.55 主要是收 到的商 品房销 售款 等较上年同 期减少 投资活动 产生的现金流量 净额-443,252,998.17 196,692,030.57-325.35 主要是支 付项目 并购款 较上 年同期增加 筹资活动 产生的现金流量 净额 2,987,777,571.33 624,624,643.56 378.33 主要是取 得借款 收到现 金较 上年同期增 加 二、重 要事项 进展 情况及 其影 响和解 决方 案的分 析说 明 1、2014年7月2日召开的公司第八届董事会第二次会议审议通过关于与上海景时深光投资中
18、心（有限合伙）签订投资协议的议案。公司及 中粮地产集团 深圳 房地产开发有限 公司（简称：深圳公司）、中粮地产(深圳)实业有限公司拟与上海景时深光投资中心（有限合伙）（简称：基金）签署投资协议，约定与基金就开发创维项目进行合作。深圳公司拟与基金共同以现金方式对项目公司进行增资，其中基金增资39,200 万元，深圳公司以自有资金增 资15,300万元。增资后，深圳公 司对项目公司出资40,800 万元，持有项目公司51%股权；基金出资39,200万元，持有项目公司49%股权。深圳公司和基金共同以股东借款形式对项目公司提供资金支持。中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 7 上
19、述事宜详情请见本公司7 月3日在巨潮资讯网(http:/)发布的关于与上海景时深光投资中心（有限合伙）签订投资协议的公告中的相关披露内容。目前该协议正在履行中，双方 对项目公司的增资款均已到位，并完成了项目公司的股权变更登记程序。2、2013年度股东大会审议通过关于公司2014年度为控股子公司提供担保额度的议案，同意公司2014年度在向银行等金融机构申请的授信额度内，为控股子公司提供不超过人民币65.27 亿元的担保额度。报告期内，公司在股东大会授权的担保额度内已为中粮地产成都有限公司提供2.3 亿元人民币的担保，为成都中粮锦悦置业有限公司提供9 亿元人民币的担保，为中粮地产集团深圳房地产开发
20、有限公司提供4.3 亿元人民币的担保。详情请见公司2014年6月28 日、7月18 日及10月18日在巨潮资讯网(http:/)发布的相关披露内容。3、公司于2014 年8月12 日召开第八届董事会第四次会议，审议通过了关于向北京名都房地产开发有限公司（简称：名都公司）申请2亿元借款的议案，同意公司向名都公司申请2亿元借款，期限一年，利率为同期同档次人民银行贷款基准利率。上述事宜详情请见本公司8月13 日在巨潮资讯网(http:/)发布的关于向北京名都房地产开发有限公司申请2 亿元借款的关联交易公告中的相关披露内容。4、公司于2014 年8月12 日召开第八届董事会第四次会议，审议通过了 关于
21、与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局签订补偿协议书的议案。根据补偿协议书，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局收回原约定补偿给宝恒集团（公司前身）的位于沙井未落实的6.87 万土地权益及因规划调整未能完善后续手续的南山1.4068万未建用地；作为补偿，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局对公司提供的福永鹏丽、万宝两幅自有已建成工业用地给予规划功能及规划指标调整，提升用地价值，使其与回收用地权益价值对等。等价值置换后落实在两块置换用地上的可售建筑面积为214,404.19，同时深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局 对 公司该两地块原地上建(构)筑物 进行货币补偿，补偿款 共计人民币206,60
22、2,385 元。上述事宜详情请见本公司8月13日在巨潮资讯网(http:/)发布的关于与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局签订补偿协议书的公告中的相关披露内容。福永鹏丽地块于9 月2日取得建设用地规划许可证。5、2014年8月22日，公 司全资子公司中粮地产成都有限公司通过公开竞拍方式，竞买取得成都市锦江区攀成钢2 号地块（宗地编号：JJ10(252):2014-069）的 国有建设用地使用权。地块成交总价为人民币131,585.89 万元。上述事宜详情请见本公司8 月23日在巨潮资讯网(http:/)发布的关于购得土地使用权的公告中的相关披露内容。中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年
23、第三季度报告正文 8 6、2014年8月25日，公司八届董事会第五次会议通过了公司符合发行公司债券条件、公司发行公司债券方案、提请股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事宜等有关发行公司债券预案的议案，上述事宜详情请见本公司8 月27日在巨潮资讯网(http:/)发布的中粮地产（集团）股份有限公司公司债券发行预案公告中的相关披露内容。目前公司正在积极推进相关事宜，相关议案 尚需提交公司股东大会审议。三、公 司或持 股5%以上 股东 在报告 期内 发生或 以前 期间发 生但 持续到 报告 期内的 承诺 事项 适用 不 适用 承 诺事项 承 诺方 承 诺内容 承 诺时间 承 诺期限 履 行
24、情况 股改承诺 中粮集团有限公司 1、本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。2、中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。2005-12-28 长期有效 1、为 配 合 控 股 股 东 中 粮 集团履行上述第一项承诺，管理层于 股 权 分 置 改 革 工 作 完 成 后 开始 着 手 将 公 司 打 造 成 为 中 粮 集团 住 宅 业 务 的 全 国 管 理 和 运 营平台。管理层根据公司的住宅地产 价 值 链 环 节 定 位 以 及
25、竞 争 战略定位，借鉴业内标杆企业的成功做法，重新设计并确定了公司总 部 组 织 架 构，搭 建 起 管 理 平台。同时，在集团战略规划的基础上，积极进行目标城市研究，制 定 相 应 的 城 市 发 展 和 竞 争 战略，为实现住宅业务的跨区域持续发展奠定基础。自 2007 年起，公司通过配股 募 集 资 金 和 自 有 资 金 先 后 收购 了 控 股 股 东 旗 下 符 合 注 入 上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司 51 的股权、厦 门 鹏 源 房 地 产 开 发 有 限 公 司100%的股权、天泉置业有限公 司49股权、上海加来房地产开 发有限公司 51%的股权、苏源集 团
26、江苏房地产开发有限公司 90%的股权、北京中粮万科假日风景房地 产 开 发 有 限 公 司 全 资 子 公 司北 京 中 粮 万 科 房 地 产 开 发 有 限公司 50%的股权。控 股 股 东 中 粮 集 团 注 入 优质资产的承诺已经履行。2、2007 年 12 月 20 日，公司 第 五 届 董 事 会 第 三 十 三 次 会议审议通过中粮地产（集团）股 份 有 限 公 司 首 期 股 票 期 权 激励 计 划（草 案）并 公 告。由 于经营环境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若 继 续 执 行 上 述 股 权 激 励 方 案中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三
27、季度报告正文 9 将 难 以 真 正 起 到 应 有 的 激 励 效果,因此2009 年3 月4 日公司 第六 届 董 事 会 第 九 次 会 议 同 意 终止 上 述 股 权 激 励 计 划 以 及 相 关考核办法。控 股 股 东 中 粮 集 团 始 终 履行其承诺。未来公司将根据法律法规及国资委相关监管要求，结合公司的发展状况及市场条件，适 时 推 出 符 合 公 司 发 展 战 略 且能 达 到 激 励 效 果 的 股 权 激 励 新方案，从而维护股东和上市 公司的长远利益。收购报告书或权益变动报告书中所作承诺 资产重组时所作承诺 首次公开发行或再融资时所作承诺 中粮集团有限公司 1、中
28、粮集团地产业务发展战略 本 集 团 将 以 中 粮 地 产 作 为 整 合 及发 展 中 粮 集 团 房 地 产 业 务 的 专 业 平台，在战略规划上，本集团 目 前拟将中粮地产作为集团住宅地产 业 务发展的平台，并采取有效措施避 免 同业竞争。2、对集团住宅地产业务发展的承诺（1）在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市中，本集团不 再 从事新的住宅地产业务。（2）在中粮地产进行住宅地产开发的城市中，若中粮地产因 资 金实力不足等原因不足以获得新的 住 宅地产项目，而本集团可能利用自 身 优势获得该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优 先 转让给中粮地产或采取合作方式由 中
29、粮地产为主开发；若中粮地产不受 让 该等项目，本集团将在该等项目进 入 实质销售阶段之前整体转让给其他 非 关联的第三方，而不就该项目进行销售。（3）若中粮地产拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的 城 市，进行住宅地产开发业务，而本 集 团已在该 等 城 市 中 开 展 住 宅 地 产 开 发 业 务时，则本集团同意停止在该 等 城市中住宅地产开发业务的经营，并 同意中粮地产对正在经营的住宅地 产 项目在同等商业条件下享有优先收 购 权或采取合作方式由中粮地产为主开发。3、其他避免同业竞争承诺 除 住 宅 地 产 业 务 外，本 集 团 不 存在从事与中粮地产主营业务 相 同或相近业务的情况
30、，在该等业务 为 中粮地产主营业务期间，本集团将 不 会直接从事与其构成实质性竞争的业务。2007-3-21 长期有效 承诺正常履行。控股股东中粮 集 团 把 中 粮 地 产 作 为 集 团 住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅项目注入中粮地产，将 不 适 宜 注 入 上 市 公 司 且 在 建在 售 尚 未 清 算 的 房 地 产 项 目 经营权委托给中粮地产管理，同时采取有效措施避免同业竞争。其他对公司中小股东所 中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 10 作承诺 承诺是否及时履行 是 未完成履行的具体原因及下一步计划 不适用 四、对 2014 年度 经营业 绩的
31、 预计 适用 不 适用 五、证 券投资 情况 适用 不 适用 持有其他上市公司股 权情 况的说明 适用 不 适用 公 司名称 公司类别 最 初投资成 本（元）年 初持股数 量（股）年 初持股比 例（%）期 末持股数量（股）期 末持股比 例（%）期 末账面值（元）1-9 月损益（元）会计 核 算科目 股 份来源 招商证券股份有限公司 证券公司 78,835,901.40 63,365,756 1.36 63,365,756 1.09 736,943,742.28 0.00 可供出售金融资产 法人股 合计 78,835,901.40 63,365,756 1.36 63,365,756 1.09
32、736,943,742.28 0.00 六、衍 生品投 资情 况 适用 不 适用 七、公 司债券 情况 说明 中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的公司债券 08 中粮债本息 兑付提 供全 额无 条件不 可撤销 的连 带责 任保证 担保。报告 期内，担保 人持续 盈利，资产安全，信用状况没有发生重大变化。报告期内，公司的资信状况没有发生明显变化。报告期末，公司总负 债率 78.33%。公司已于 2014 年8 月派付公司债券 第六 年度的利息，有关资金来自公司自有资金。八、报 告期内 接待 调研、沟通、采访 等活 动登记 表 中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第
33、三季度报告正文 11 接 待时间 接 待地点 接 待方式 接待 对 象类型 接 待对象 谈 论的主要 内容 及 提供的资 料 2014 年7 月18 日 公司深圳办公地点 实地调研 机构 平安证券 杨侃 清水源投资 袁煜森 公司战略定位；公司持有型物业及参与深圳城市更新项目情况；公司土地储备；公司 2014 年经营情况；公司的融资情况；公司对 2014 年房 地产行业的看法；关于国有企业改革等。九、新 颁布或 修订 的会计 准则 对 公司 合并 财务报 表的 影响 适用 不适用 根据修订后的 企业会计准则 第2 号长期股权投资 规定，我司对上海中诚联盟投资管理公司的投资由原“长期股权投资”转为
34、“可供出售金融资产”核算，并对期初数进行调整；同时根据修订后 的 企业会计准则相关要求，将持有的招商证券股权公允价值变动原计入“资本公积”调整至“其他综合收益”，对“资本公积”、“其他综合收益”等项目期初数进行调整。具体如下：单 位：元 合 并 资 产负 债 表 项目 2013 年 12 月 31 日 调整前金额 调整后金额 可供出售 金融资 产 803,477,786.08 838,657,786.08 长期股权 投资 851,658,699.35 816,478,699.35 资本公积 802,338,334.24 258,856,920.72 其他综合 收益 0.00 547,771,988.77 中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正文 12（本页为中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年第三季度报告正 文签字 盖章 页）董 事长 签名：周政 中粮地 产（集团）股 份有 限公司 二 一四年 十月 二十 九日
