1、1天津城市建设学院学生食堂物业管理服务项目投标书投标单位： 投标人： 日 期： 公司印章： 2法人代表授权委托书同志：公司委托你参加 项目的投标、谈判、签约事宜，授权你全权代表天津创想物业管理有限公司参加该项目的投标、谈判、签约等商务活动。法人代表签字： 授权日期：2007-7-25加盖公章： 3目 录前言 4投标说明 5第一章 物业管理要点 6第二章 拟采用的管理模式 9一、物业管理架构 9二、物业管理岗位编制 10第三章 员工招聘与物 业 管 理 人 员 培 训 11第四章 物业管理所需物质条件 15一、办公及员工住宿用房计划 15二、物业管理工具与装备价格参照表 15第五章 物业管理工作
2、岗位职责 17一、物业经理岗位职责 17二、物业经理助理岗位职责 17三、财务主管岗位职责 17 四 、 人事行政主管 17 五 、 保安主管岗位职责 17六 、 保 洁 主 管 岗 位 职 责 17七 、 物 业 保 安 员 岗 位 职 责 18八 、 物 业 清 洁 员 岗 位 职 责 18第 六 章 物 业 管 理 费 预 算 19一 、 管 理 费 测 算 依 据 及 说 明 19二 、 物 业 管 理 费 预 算 20第七章 物业管理规章制度和档案的建立和管理 21一、管理规章制度 21二、物业档案建立与管理 22第 八 章 各 项 专 业 管 理 工 作 方 案 23一、保安部工作
3、方案 24二 、 保 洁 部 工 作 方 案 32三 、 承 包 方 物 业 检 查 标 准 33四 、 承 包 方 考 核 不 合 格 的 处 理 办 法 364附页：（1）资质证明，（2）有关价格、服务、管理的承诺，（3）客户名录前言随着社会经济的发展和教育改革的深入，中国高校后勤社会化改革是未来的发展趋势和改革方向，学校后勤社会化就是要把学校承担的社会职能还给社会，各高校后勤应由事业性质转制为企业性质，让它按照现代企业制度和市场运作机制运营，最终建立一套既适应社会主义市场经济要求又符合学校自身发展需要的后勤体系。天津院校后勤基建网就是在这种高校后勤社会化改革的大背景下孕育而生的，并在促进
4、后勤社会化改革的进程中发挥了重要作用。为了更好的推进天津市高校后勤社会化改革的进程，给天津教育后勤社会化改革作出更大的贡献，建立新型高校后勤保障体系的基本框架，在政府宏观的指导下，经各方共同努力，天津院校后勤基建网正式注册成为天津鑫联后勤服务有限公司。公司一直把服务各大院校，致力后勤基建事业作为工作宗旨，为学校和企业搭建一个平台，让社会上优秀的企业为学校服务，以实现“市场提供服务，学校自主选择，政府宏观调控，行业自律管理，职能部门监管”的目的，创建服务效益示范工程，建立一种长期有效的高校后勤保障体系，为高校后勤社会化改革奉献一份力量。5投标说明根据天津城市建设学院学生食堂定位，楼宇商业布局及配
5、套设施设备的实际情况，指定科学、合理的管理运作模式。争取通过有层次的公司机构，进行宏观计划与调控。制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为甲方提供最佳的环境，张显托管物业的优势。新老食堂的保洁服务范围不含洗碗间、办公室、食堂操作间、机房等非公共区域。保安设置按照新食堂三个进出口设置。此项
6、目物业服务只含保洁和保安两个单项服务，不含维修、工程、消防等其他服务。6第一章 物业管理要点运用持续发展战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为客户服务。一、一种模式针对所辖物业特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担当，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足客户的需求。建议采
7、用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务客户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、一年内达到物业各项使用功能正常，使食堂各项工作有条不紊地开展。2、二年内深化管理服务、提高物业管理水平，提升物业管理形象。三、三个重点1、完善服务、诚信待人7物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，客户至上”的原则和务实周到的工作理念，为客户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合与管理之中，与客户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了
8、解客户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让客户享受到安心、舒心、称心的就餐工作环境。2、环境管理责任到人食堂的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的就餐（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环境意识使食堂的环境卫生状况达到最佳状态，为食堂所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保客户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能
9、部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入食堂，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降8至最小程度。四、四项措施1、根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服
10、务业户的目的。3、我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。9第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、保安部、保洁部三个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期满足本物业初期管理的要求，
11、又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部：（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2） 负责员工工作考勤。（3） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（4） 负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。（5） 负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6） 负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（7） 负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（8） 组织、开展企业文化活动。102、保安部（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2） 与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3） 成立义务消
12、防队，定期举行消防演习。（4） 负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（5） 负责车场和周边的安全秩序管理工作。（6） 负责监控工作。3、保洁部（1） 负责物业整体保洁工作。（2） 负责外围及物业周边的保洁工作。（3） 编制保洁工作责任区编制工作。（4） 日常检查。二、物业管理岗位编制保安主管 1 人保洁主管 1 人人事行政部主管 1人保安班长 2 人保洁班长 2 人保安员 10 人保洁员 41 人项目经理 1 人11第三章 员工招聘与物 业 管 理 人 员 培 训公司在长期的实践中，探索形成了一套适合本公司发展需要的科学的人力资源管理体系，通过体系的有效动作，吸引，录用人才，淘汰不合格人员
13、。遥“人性化”的管理，激励员工的上进心，关心员工的生活。学习和工作，培训员工对公司的感情。增强企业凝聚力，使团队战斗力得到不断的提升。天津城市建设学院食堂将依据公司规章制度，充分考虑天津城建学院食堂的实际情况，以更完善、更严格、更科学管理的高起点，高水准。确保管理目标的实现。（一） 严把录用关，选好苗、育良才我们将采用公司抽调骨干和对外招聘相结合的方式配备管理处人员。由于天津城市建设学院食堂的特殊性，我们在人员选用中除按公司原有制度外，将重点提高对选聘人员政治素质、仪容仪表，礼仪风范和业务技能的要求。提高整体员工的文化素质，组建一支技术过硬。思想稳定，优质高效，极具战斗力的团队。从公司抽调的骨
14、干，由本人提出申请，并提交申请同位的管理方案通过公开答辩，并综合考察其能力，经审核通过后方能上岗。新聘用人员先理论培训再到班组实习，锻炼，试用期满后对其工作能力。工作态度进行综合考证，合格者正式上岗。不合格者淘汰。（二） 严格考核制度12管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核，考核内容包括思想品德，敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续性岗位的要求。1、转正考核新员工试用期满时，管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定，只有两项均合格方能正式录用。2、定期考核公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查，检查情况记录于员工考核表上，并按考核评分依据确定责任人的奖，扣分数
15、、记入违规处罚通知单。3、季度考核评分管理处对员工每季度按工作业绩进行综合考核评分，考核分数与员工工资挂钩，实际工资全额浮动制。4、内部上岗证考核所有员工必须经过系列培训，考核并取得内部上岗证方能上岗，不合格科目必须在规定时间内不考通过，补充仍不合格者，管理处视具体情况进行降职降薪，调护工种、下岗培训直至辞退等处理。5、年终考核即末尾淘汰制。（三） 竞争上岗，不拘一格选人才公司始终把人才培养，提高和有效使用作为公司发展的动力源泉，并建立了相应的激励机制，在严格考核的同时，更注重人员的培训和选拔，满足13优秀人才的“自我实现”愿望，真正做到优秀成果。人才进得来留得住，并不断进步和提高。1、竞争上
16、岗制班组长以上岗位均实行内部公开竞争上岗制度，管理处所有员工都可以通过自愿报名，公开答辩、群众评议、业绩考核、领导审核等程序竞争上岗，整个过程全部公开，公开进行，并确保清澈见底的透明度，从而促进优秀人才的脱颖而出。2、内部职称评定制度所有管理处员工，无论原来是什么学历，职称，试用期满后，一律按公司内部职称安排工作岗位和确定薪酬，通过对人力资源的科学有效配置，达到调动员工的工作积极性，保证工作质量的目的。3、岗位薪酬制度管理处岗位分管理岗位和技术岗位两条线，薪酬制度也分管理和技术两条线，采用“就高不就低”原则，员工可按自身技能，特长、兴趣有选择的向发展，管理处将完全以岗定薪，以业绩定奖惩。（四）
17、重视用户意见，及时落实整改，依例奖惩员工管理处将秉承“用户第一，服务至上”的原则，始终以用户为中心，尊重，重视用户的意见，及时整改，并落实到员工的工作中。1、接到用户投诉，综合管理部立即组织处理，并查清原因。2、属于员工工作态度问题或业务不熟悉的，一经证实为有效投诉，即记入员工档案，依规定扣罚当月业绩分，并下岗培训，直至能满足工作要求再上岗。143、属于员工态度恶劣或给用户造成严重影响的，一经查实依规定扣罚当月业绩分，作即时除名处理并追究其经济损失。4、接到用户口头、书面表扬或锦旗的，记入员工档案依规定奖励当月业绩分，并按具体情况进行物质和精神奖励。5、对用户意见和建议，必须作出相应反应，并及
18、时落实整改。（五）人性化民主型内部管理，增强企业凝聚力对员工的管理以激励为主，关心员工的工作，学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对企业的感情，增强企业凝聚力。1、鼓励员工学技术、学科学，提供资料，时间方面的帮助和方便。2、鼓励员工参与内部管理，为企业发展献计献策，对内部管理提出建议和意见，主动进行技术管理改革等，充分发挥管理的民主性。3、及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励。4、对工作能力较差的员工，制定专人进行帮助；对工作态度欠佳和业绩下降的员工，要帮助其找原因，教育帮助为主，批评处罚为辅，重在督促其端正态度，提高技能，旨在提高团队的整体管理水平。5、关心员工的生活，
19、尽管理处的最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难。6、开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活。（六）量化管理与标准化动作根据不同的岗位要求，应具备的能力，按标准对其评价。每个岗位都有细化的评价标准，评价从物业管理知识，遵守规章制度，工作质量、工作能力、工作量、参加学习与培训，服务态度等方面进行具体的量化评分。15公司对管理的标准化动作采用的是整合型管理体系，体系分管理手册，工作程序，作业指导书，记录四部分，做到所有工作都有相应的程序，都按规定程序动作，并细化到每一个环节，每一个步骤，并有时间要求，形成量化的记录，每个员工的工作情况都记入考核评分中。第四章 物业管理所需物质条件一、 办公
20、及员工住宿用房计划办公室 1 间，仓库一间，保安宿舍 1 间和保洁员休息室 1 间。二、 物业管理物资装配配备方案根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预算）如下：1、行政办公设备和办公用品 26170 元；2、保安装备、用具 24860 元；3、清洁工具用品 43680 元；4、员工宿舍用品费用 5840 元；说明：上述费用为项目开办费须甲方签定合同之前一次性支付，甲方如给提供的物品可从预算中扣除，总费用为：100550 元此费用按有关规定按照三年折旧摊算。 表一、 管理处办公室设备、用具装备购置计划物品 单位 数量 单价 金额 备注办公桌 张 2 300 600办公椅 把
21、 4 100 400电话 部 1 200 200电脑 台 1 7000 7000电脑台椅 套 1 1000 1000打印机 台 1 500 500复印机 台 1 10000 10000传真机 台 1 400 40016饮水机 台 1 150 150计算器 部 4 30 120保险柜 台 1 2000 2000照相机 部 1 3000 3000文件柜 个 1 800 800合计金额 26170表二、 保安装备购置计划物品 单位 数量 单价 金额 备注夏装 套 26 80 2080冬装 套 26 150 3900军大衣 把 13 120 1560军鞋 张 26 20 520警棍 根 13 100
22、1300对讲机 部 7 1500 10500训练器材 批 1 5000 5000合计金额 24860按三年折旧表三： 保洁装备购置计划物品 单位 数量 单价 金额 备注垃圾推车（餐厅用） 部 8 300 2400洗地机 台 1 7000 7000吸水机 台 1 1200 1200不锈钢烟缸 张 10 500 5000垃圾桶 根 30 80 2400工作服（冬） 部 88 80 7040工作服（夏） 88 80 7040平板车 辆 8 200 1600保洁用品 批 2 5000 10000合计金额 43680按三年折旧表四 员工宿舍用品装备购置计划物品 单位 数量 单价 金额 备注单人床 张 2
23、4 100 2400单人衣柜 台 24 40 960暖水瓶 部 24 20 480其他用品 批 1 2000合计金额 584017第五章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行 ISO9000 质量管理体系及ISO14000 环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3.负责检查、监督各项制度的执行情况。4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。5.负责所管辖物业的装修审批
24、，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责1.协调经理完成本管理处的各项工作。2.认真完成所分管的各项工作。3.当经理不在时，代理经理进行工作。4.有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7.有权处理分管工作范围内的突发事件。8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、
25、财务主管岗位职责在项目经理的直接领导下，负责本项目的财务工作。四、人事行政主管1、在项目经理领导下做好本项目的人事行政事物。2、负责本项目的人事招聘和人事挡案。3、负责本项目的人员培训。4、负责本项目的物品发放和记录及库房管理等。五、保安主管岗位职责181、负责整体项目的安全防卫管理工作。2、保安员的培训和管理。3、项目保安员的岗位布置。4、保安器材的发放，管理。5、保安员工作检查。6、安全隐患的发现和上报。7、突发性安全事故的解决。六、保洁主管的岗位职责：1、负责整体项目的清洁管理工作。2、保洁员的培训和管理。3、项目保洁员的岗位布置。4、保洁工具的发放，管理。5、保洁员工作检查。6、保洁紧
26、急情况处理。七 、 物 业 保 安 员 岗 位 职 责1、 负 责 本 责 任 区 的 保 安 工 作 。2、 及 时 发 现 和 解 决 或 上 报 安 全 隐 患 。八 、 物 业 清 洁 员 岗 位 职 责1、负责本责任区的保洁工作。2、处理紧急的保洁工作。19第 六 章 物 业 管 理 费 预 算一 、 管 理 费 测 算 依 据 及 说 明管 理 费 测 算 依 据 ： 根 据 天 津 城 建 学 院 食 堂 项 目 特 点 及 多 次 对 其 实 地 调 研 后 掌握 的 一 手 资 料 。 根 据 天 津 城 建 学 院 食 堂 物 业 管 理 定 位 及 管 理 标 准 。 本
27、 公 司 在办 公 性 物 业 管 理 方 面 所 积 累 的 成 功 经 验 。 本 土 物 业 管 理 企 业 的 管 理 成 本 优 势 。天 津 市 的 整 体 物 价 水 平 。管 理 费 测 算 说 明 ：管 理 支 出 预 算 中 的 前 期 开 办 费 摊 销 ， 是 指 为 在 天 津 城 建 学 院 食 堂 实 施 物 业 管理 所 配 备 的 一 些 固 定 资 产 ， 如 提 供 服 务 所 需 的 工 具 、 交 通 、 通 讯 、 办 公 设 备等 。前 期 开 办 费 均 按 三 年 平 均 摊 销 ， 如 部 分 物 资 由 甲 方 提 供 可 相 应 扣 出
28、摊 销 金 额 。管 理 支 出 预 算 中 的 物 业 管 理 佣 金 按 天 津 市 有 关 规 定 ， 按 每 年 实 际 发 生 管 理 成本 的 5%计 提 。管 理 费 支 出 预 算 中 不 含 项 目 固 有 设 施 设 备 的 维 修 养 护 费 用 。天 津 城 建 学 院 食 堂 内 公 用 设 施 设 备 的 重 大 维 修 工 程 项 目（ 中 、 大 修 或 更 多 地 改 造 工 程 项 目 ） ， 房 屋 本 体 的 重 大 维 修 养 护 项 目 等 由 甲20方 另 行 委 托 ， 本 次 预 算 中 不 含 此 项 费 用 。管 理 费 用 支 出 预 算
29、 中 不 含 办 公 室 内 的 清 洁 卫 生 费 及 外 墙 的 清 洗 。管 理 费 支 出 预 算 中 不 含 物 业 管 理 公 司 入 场 后 的 全 环 境 开 荒 费 用 。管 理 费 支 出 预 算 中 不 含 室 内 室 外 绿 化 服 务 ， 节 假 日 装 饰 布 置 费 用 。所 有 公 共 水 电 费 、 设 备 运 行 费 及 物 业 管 理 办 公 用 水 电 费 均 由 甲 方 承 担 ， 本 次预 算 不 含 此 项 费 用 。管 理 费 支 出 预 算 中 不 含 公 共 财 产 保 险 费 、 各 类 设 备 年 度 检 测 费 ， 中 央 空 调 年度
30、 保 养 费 ， 保 修 期 内 的 建 筑 主 体 及 设 施 设 备 维 护 费 。物 业 管 理 用 房 （ 含 宿 舍 ） 由 业 主 提 供 。二 、 物 业 管 理 费 预 算1、 项 目 开 办 费 ： 100550 元 ， 按 三 年 摊 销 。2、 专项服务费用支出明细专项服务费用支出明细单位：元/月编号 类别 项目 支出标准 合计一 费用支出（1 至 4 项和） 55343人工费费 职位 人数 月支出 合计项目经理 1 3000 3000人事主管 1 1500 1500保安主管 1 1500 1500保洁主管 1 1500 1500保安班长 2 1200 2400保洁班长
31、2 1100 2200保安员 10 1000 10000人员工资保洁员 41 740 303401合 计 59 524402 保安联建费 保安员 10 100 10003 保安用品折旧 6904 保洁用品折旧如合作三年可不计此费用1213二 管理成本 费用支出的 5% 2767三 利润 一、二项之和的 10% 581121四 税金 一、二、三项之和的 5.55% 3548合计 一至四项之和 67469第七章 物业理规章制度和档案的建立和管理一、管理规章制度健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全工作，以公司管理部制定的物业管理服务标准规范文本为指导，尽快完善管
32、理处的各项规章制度。在制度未出台之前，管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工作，一旦时机成熟，就应形成制度。具体实施包括以下几个方面：1、管理处各岗位的岗位职责。包括：主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。2、管理处日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、财务管理、考勤管理、值班管理、投诉管理、人事管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、员工宿舍管理。3、管理处清洁工作手册。包括：管理处清洁质量监督办法、各岗位清洁工作标准、各岗位清洁工作程序等。4、管理处保安工作手册。包括：管理处保安工作管
33、理规定、管理处保安岗22位设置、各岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员来访接待管理规定、车辆停放管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序规定、保安队队列训练内容及标准、文明执勤用语等。1、 管理处紧急情况应急处理程序。包括：常用电话号码、火灾应急处理程序、治安紧急情况应急处理程序、水侵淫急处理规定、电梯困人淫急处理程序、盗警应急处理程序、急救处理程序、其他应急处理程序等。说明：管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的工作手册进行相应调整。二、物业档案建立与管理健全物业档案建立与管理是管理
34、工作的延伸。物业管理事务杂涉及人员多，为了方便，必须建立健全物业档案管理工作。1、制定项目经理日常管理工作记录，包括：项目日记、采购计划、物品申购计划、各部门工作日常检查记录、近期需交办事宜、各部门整改通知、会议记录，必要时可通过照相或监控手段等。2、制定项目保洁日常管理工作记录，包括：保洁日检查表、保洁工具使用情况、保洁整改记录、保洁工作建议等。3、制定项目保安日常管理工作记录，包括：保安日检查表、岗位评价表、保安整改记录，保安用具使用情况等4、制定力资源档案，建立健全项目后续储备人才的序用。23第 八 章 各 项 专 业 管 理 工 作 方 案一、 保安部工作方案保安部实行保安主管负责制。
35、保安班长 2 人保安主管 1 人保安员 10 人（一）保安部管理方案1、保安人员配制方案（按三个出口计算共 13 人）：区域（岗位） 早班 中班 晚班 正常班主管 1 人 1 人班长兼替班 2 人 1 人 1 人 C 区出口 1 1B 区出口 1 1A 区出口 1 1新食堂9 人 巡岗 1 11 人老食堂 1 人 1 人2、保安工作岗位分类、工作流程（作息时间）、工作内容、保安标准：24作息时间 工作内容 保安标准早班（6：00-14：00）中班（14：00-22：00）晚班（22：00-6：00）站岗、巡岗、处理治安事件、维持公共秩序、车场秩序、应急事件。1、保持标准的站姿、走姿；2、时刻处
36、于警戒状态；3、维持就餐秩序；4、维持车场秩序；5、做好四防工作；6、保卫要害部位；7、积极配合公安的工作；8、处理简单的消防工作和上报重大消隐患等 9、穿戴必须整齐按规定使用保安器材；10、注意礼仪礼节等。详细标准请看保安部管理手册。（二）保安部管理手册1、保安部工作规程根据公安部门颁发的“天津市保安管理条例”，结合本项目实际情况，保安队伍建设和管理，应包括以下内容：（1）宣传教育。宣传教育工作就是把国家制定的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向所有员工进行宣传，以增强他们的法制观念和遵纪守法的自觉性。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）。（2）加强内部治安管
37、理。制定各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动，并同任何危害客户利益、扰乱就餐秩序的行为作斗争。（3）查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，协助公安机关侦破重大案件和查破治安案件。（4）秘密力量建设。开展调查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早发现各类犯罪人员或犯罪嫌疑人员。（5）保卫要害部位。划分食堂要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范措施，保证要害部位的安全。25（6）追查事故。根据事故的大小，配合公安机关或单独追查。参与调查重大事故（火灾事故等）。（7）保密工作。协助有关部门做好保密工作，同盗窃、出卖党和国家机密，公司秘密的行为作斗争。（8）警卫、消防工作。负责天津城建学院安全工
38、作，领导保安和义务消防队，并开展教育和训练及进行安全性检查。（9）完成管理处、安全机关和安全机关交办的其他任务。2、岗位职责（1）当值员工（保安），一定要等待接班的同事达到，交待清楚有关当班事项才能离开岗位。（2）接班者应提前十五分钟达到岗位，详细了解上一班保安当班事项。（3）门岗员要特别保持站立端正，精神振作，衣冠整洁，待人热情有礼。（4）执勤期间，在岗位内发现的治安情况，必须作书面记录及应尽快报告主管。（5）未经许可，不得离开岗位。（6）门岗员应根据实际情况半闭或全闭大门，并放下档车拦。来访车辆应在大门外检验及登记。（7）所有进出门岗的人和车辆必须严格检查，验证，登记。所有进、出货车必须经
39、过检查，而载货离去的货车，亦必须出示物品搬运许可证来证明。如有怀疑，应要求可疑人出示所携带物品或运载货物才予放行。必要时可通知相关甲方检查。（8）当发生意外而有人受伤，须指挥交通，给与尾随车及时警告，将伤者26小心地移离危险位置，打电话召唤救护车及通告控制室等候支援。（9）在无人受伤交通意外事件中，须维持秩序，使现场交通畅顺。然后记录事件经过。（10）凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止携入。（11）任何人士在非办公时间内到访先要登记，保安必须登记来访者之身份证，及查询理由是否合理。3、巡逻岗位职责（1）经常巡视食堂公共设施是否正常，如发现变异要立即查明情况和原因，及时处理和报告。（2
40、）熟记紧急联络用的讯号，电话号码，对讲机号码，以便与有关单位和人员及时联系。（3）执勤时必须全神贯注，细心观察，发觉有异味，听到可疑声响，要立即查明情况。（4）注意来往人员的情况及其携带物品，发现可疑的人和物品要选择适当的地点位置加以监视，并及时报告。（5）发现偷盗分子，进行流氓活动，应立即设法擒获。（6）发现有互相打架、吵架斗殴现象时，应上前劝导制止。（7）发现火灾立即扑灭，并迅速报警。（8）防止可疑人物在公共地方防火，放置炸弹及易燃易爆物品。（9）注意公共停车场的车辆及公共设备有否被损坏。（10）若在巡逻时发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，并立即通知27领班处理。（11）注意食堂的清
41、洁状况是否满意及照明灯泡是否须要立更换。（12）填写巡逻报告应具礼仪及当值注意事项。4、保安员应具礼仪及当值注意事项（1）仪表（11）制服必须穿戴整齐及清洁。（12）头发应定期修剪梳理整齐，不得留长头发。（13）胡子必须刮好。（14）皮鞋应该擦亮。（15）手指甲必须定期修整及保持清洁。（16）必须注意个人卫生。（2）礼貌（21）见到相熟的客人或领导，必须有礼貌地打招呼。（22）对所有客人的提问，必须有礼貌地耐心回答。（23）即使面对无理取闹的客人，亦不可随便恶言相向，必须耐心解释原因。若在必要时应转达上级处理。（24）应尽量面带笑容，保持一个亲切的形象。（25）即使在向陌生人询问时，亦应尽量保
42、持笑容及礼貌，切忌不可无故厉声喝问，影响管理处的形象。（26）当值时严禁粗言秽语。（3）纪律（31）于保安亭及保安柜台当值时，坐姿必须挺直。28（32）于站岗时，腰板必须挺直，切忌歪歪斜斜，有气无力。（33）必须服从上级的指示，不可违抗命令。（34）即使抓到贼人，亦必须交由上级处理，严禁无故使用暴力。（35）绝对不能在面对客人时抽烟或零食，更不可咬着香烟或食客跟客人讲话。（36）不可无故迟到早退，即使有任何理由亦必须先向上级报告。（37）交接岗位时必须准时，而离开岗位前亦必须向下一班员工交待清楚，如下班员工尚未前来接替其岗位前，严禁私自离开。（38）若发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，亦
43、立即通知主管处理。（39）必须紧记服务客人原是管理处员工应尽的责任，所以员工严禁向客人索取任何形式的赏赐，即使客人主动提出亦应该礼貌地拒绝。（4）工作态度（41）必须留意四周发生的任何事。（42）出现不能自行处理的事宜，应立即向上级报告并要求协助。（43）若发现可疑的事或物，切勿害怕麻烦而放弃追查。（44）必须具备团结精神，同事之间应主动互相帮助，不可在遇事时互相推卸责任而拒不赴援。（45）若发现有业主需要帮忙，应主动作出协助。5、交接班制度（1）接班人员提前 20 分钟做好接班的准备工作，准时接班。（2）接班人员要在值班室当面清点应交接的物品（如交接班本来访登记本、29手电筒、放行条、对讲机
44、等），检查值班室内外卫生及值班用品的性能。如发现问题做好记录，并立即向班长和队长汇报，否则接班后发现的问题，后果由当班人员要负责。（3）交接人员要负责检查接班人员，警容风纪，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要向保安部汇报，交班接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。（4）凡因交接班分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。（5）凡是交接时间已到，交接人员尚未到位接班的。交班人员做好记录，（包括时间和接班人员），同时交接班人员要立即向班长汇报，班长不在时，要向保安部汇报，直至班长或队长安排人员值班，才能离岗。6、会议学习训练制度（1）会议制度（11）队委会由队长、班长组成，每月由
45、队长组织召开。（12）队委会的内容是总结当月工作，传达文件，指示及上级会议精神等同时研究下月的工作计划，以及讨论研究奖惩决定等。（13）保安全体会议由队长组织总结保安部全体队员的工作情况，表扬好人好事，和纠正各种错误，传达和学习有关文件和精神，布置工作，每个季度召开一次大会。（14）班务会每周开一次，由班长组织，总结一周工作情况，评出本周积极分子一名并做记录。（2）学习制度每月最后一周星期五为保安部学习时间，由队长主持。30（3）训练制度（3.1）每月 1-3 号三天为全队和班长培训日，确定当月的训练内容和其他事项。（3.2）每月 27、28、29 号三天为各班训练时间，由各班长负责组织，并做
46、好训练记录，训练内容由保安部通知。7、警容风纪的规定（1）执勤、训练集会等集体活动，要统一穿制服，穿统一发放的鞋，不准穿与制服不协调的衣服。炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍可以不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。（2）休假或离开住地范围时，不准穿制服。（3）保持个人仪容整洁，不准留长发（以发两侧不能触耳，后侧衣领为准）或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲、不准戴戒指和项链。（4）各班每月对警容风纪进行一次检查，不合格者，按规定扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。8、停车场规则（1）所有进入本车场的车辆必须是政府部门认可之合法车辆并以有关法例已购买有效之汽车保险。（2）所有进入本车场的车辆，须在车场入口处领取有车辆进场时间之停车证。（3）汽车时租泊车收费为每小时人民币 元整，免费停车时间为 分钟。（4）所有进入车场内的车辆，必须服从管理人员的指示，停泊在保安员安排的车位和地点内，并且须严格遵守车场内交通标志指示行驶。
