1、近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 1 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 一、房地产市场的结构性及其影响 1.1 二手房和新房结构变迁 房地产行业是国民经济的支柱行业，在欧美等发达市场经济国家，二手房交易是房地产交易的主体，比例在 80%左右。中国房地产市场起步较晚，城市化尚在推进过程中，主要需求来自于城市新增人口的首次置业需求和原有人口的改善性需求，所以在房地产市场化的最初十年，房地产市场呈现出以新建住房和改制住房交易为主、二手房交易为辅的格局。 近年来，随着大量次新房进入二手房市场，以及购买
2、新房改善居住需求后释放出的各种改制住房，二手房交易规模迅速成长并直追新房市场的交易规模。 2008 年，北上广深等主要城市的二手房成交套数均已超过同期新房成交套数，二手房正扮演越来越重要的角色。2008 年四季度以来，在我国应对国际金融危机、拉动经济发展的过程中，房地产行业快速复苏，挑起了提振内需、支持国民经济的重担，更多城市的二手房成交量（成交套数 /成交面积）超过同期新房。 1.2 房地产市场结构变迁影响的后果 因为新房和二手房的相互可替代性质；新房和二手房近几年来的相对变动，不仅影响住宅市场总容量，还直接影响新房市场和二手房本身供需格局和选择。 房地产总容量的扩充，会加大整个行业市场的规
3、模，增加潜在供给的竞争，进而降低供给方影响市场的能力 中国住宅市场不断发展的过程，也就是新房不断开发的过程，同时也是新房不断转化为存量房的过程；随着存量房的不断累积，二手房市场的潜在和现实规模也就越来越大。而二手房供给是以散户供给为主要特征，具有个人分散决策的特征，这和新房市场主要由开发商决策的供给特征是不同的。而二手房和新房作为相互可替代的商品面对需求者时，房地产市场供给的集中度会弱化。在新房主导时期，新房市场供给的集中决策会引导二手房分散决策；而新房和二手房规模基本平衡的时期，两个市场将相互影响；在二手房主导住宅市场时期，二手房分散决策将引导新房决策。 二手房和新房供给的结构变动，将使房源
4、供给更加多元化，有利于满足不同需要的购房者的需求 随着城市住宅市场的不断扩展，大中城市的中心地块逐渐被开发，新房供给逐渐向市区外围转移，对于那些对区位和配套要求比较高的购房者，市区内的二手房往往成为首选。 新房价格目前仍主导二手房价格走势 自 07 年以来，在重点城市，如北京、天津、成都等，住宅市场上出现的主要价格现象有两种，一是高地价的预期效应带动周边二手房价上扬；一是二手房和同区位的新房出现价格倒挂现象，新房价格中国指数研究院 中国房地产指数系统 电 话： 010-59306990 邮 箱： 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 2009 年 11 月 近三年来重点城市二
5、手房和新房量价结构变动及其影响分析 2 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 低于二手房。 二、二手房和新房量价结构变动 2 1 成交量 总体而言北京、上海、广州、深圳等城市房地产市场起步较早，中心区域房地产开发力度较大。在可供开发土地日趋减少的情况下，新房开发逐渐向外城区或郊区转移，而市区住宅的供给主要依靠二手房，这些城市住宅市场的二手房成交量已超过新房。随着新房不断转化为二手房，二手房主导住宅市场的趋势将越来越明显。 图表 1 2007-2009 年 10 月二手房比重变动比较图 07-09.10二手房比重变动比
6、较图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州2007年 2008年 2009年1-10月数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 而在二线城市，如天津、杭州、成都，未来几年内将是新房和二手房齐头并进的格局，主要分为三种情况，一种情况是以天津为代表，由于城市规划变化和新城建设的加快，老城区逐渐边缘化，而在新城区附近有大规模可供开发的土地，新建商品房还可以大规模持续供给；第二种情况以成都为代表，市区尚有一定规模土地可供开发，新建商品房供给覆盖面和供给量都较大，尚可以满足市场多元化需求；第三
7、种情况以杭州为代表，城市规模相对较小，市中心区域区位优势（如交通方便程度和车程）并不明显，市区土地供给匮乏可以靠市郊土地供给来弥补，市郊新建商品房依然可以满足市场需求，市区二手房的优势并不明显。 自 07 年起，深圳二手房成交量即超过新房；上海、北京、天津、杭州等城市的二手房成交量站总成交量（新房 +二手房）的比重，已经超过或接近 40%，已经逼近新房的成交规模。 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 3 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图表 2 2007 年各城市新房、二手房成交量比重对比图
8、2007年各城市新房、二手房成交量比重对比图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海 北京 深圳 天津 成都 杭州二手房成套数 新房成交套数数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 08 年尽管全国住宅市场处于调整期，二手房成交量占总成交的比重基本保持 40%以上的比重，广州、天津、杭州等城市的比重略有提高。 图表 3 2008 年各城市新房、二手房成交量比重对比图 2008年各城市新房、二手房成交量比重对比图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州二手房成套数 新房成交套数数据来源
9、：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 09 年 1-10 月，上海、北京、广州、深圳的二手房成交量超过新房，北京、深圳二手房成交量占总成交比重上升到 60%以上；而在上海和广州，二手房成交量占总成交比重也在 55%左右；天津二手房成交量占总成交比重上升至 50%；天津、成都、杭州 09 年二手房成交量占比基本和 08 年持平。 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 4 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图表 4 2009 年 1-10 月各城市新房、二手房成交量比重对比图 2009年各
10、城市新房、1-10月二手房成交量比重变化图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州二手房成套数 新房成交套数数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 2 均价变动 07 年，上海、成都、南京的二手房年度均价水平已经超过新房，上海比较明显，二手房交易主要在市区，均价较高；而新房主要集中在郊区，甚至是边远地区，所以均价较低。北京、深圳、广州、武汉等市的二手房均价基本和新房均价持平。 图表 5 2007 年各城市新房及二手房价格对比图 2007年各城市新房及二手房价格对比图020004000600080001000
11、01200014000160001800020000上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州 武汉 南京新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 08 年，二手房均价维持在较高的水平；本年度内新房价格有所下调，从而整体上除上海、南京外，北京、天津、杭州的二手房年度均价水平也相继超过新房；广州、深圳二手房均价略高于新房，大体持平。 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 5 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图表 6 2008 年各城市新房及二手房价格对比图 200
12、8年各 城市新房及二手房价格对比图02000400060008000100001200014000160001800020000上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州 武汉 南京新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 09 年 1-10 月， 一些热点区域的二手房随周边地块的热拍有所升值， 但整体均价水平并无较大变动 , 基本维持了 08 年以来较高的均价水平。重点城市新房价格上涨较快，上海、北京、天津、杭州新房均价与二手房均价差距有明显缩小，重点城市二手房均价与新房均价持平或者超过新房均价。 图表 7 2009 年 1-10 月各城市新房及二手房价格对
13、比图 2009年各城市新房及二手房价格对比图02000400060008000100001200014000160001800020000上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州 武汉 南京新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 重点城市新房、二手房结构变动 2 3 1 上海 08 年及以前，上海的新房月度成交量基本上都在二手房成交量之上，个别月份两者持平，但自 09 年年初以来，二手房月度成交量超过新房，到 09 年年中时，二手房月度成交超过新房的趋势越来越明显， 09 年三季度，二手房和新房成交量都有所回落，但是整体成交规模维持在高位。 自 0
14、7 年以来，上海二手房月度均价水平始终超过新房月度均价水平， 且 07 年下半年和 08 年新房和二手房的月度均价水平差距一度拉大， 09 年上半年，新房均价水平有所上升，而二手房均价水平较年近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 6 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 初有所回落，两者的差距又有所缩小；但 09 年 10 月份，上海新房均价水平下滑较大，整体差距又有所扩大。 图表 8 上海新房及二手房成交量走势对比图 上海新房及二手房成交量走势对比图0800016000240003200040000
15、2006年6月 2007年2月 2007年10月 2008年6月 2009年2月 2009年10月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图表 9 上海新房及二手房价格走势对比图 上海新房及二手房价格走势对比图05000100001500020000250002006年12月 2007年8月 2008年4月 2008年12月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 2 北京 2007 年年初，北京二手房成交量一度接近新房，但全年新房成交量仍高于二手房；在 08 年 2-4 月新房成交量下滑，低
16、于二手房月度成交量， 8-9 月份和二手房成交量基本持平，其他月份基本都高于二手房成交量； 09 年 1-10 月二手房月度成交量急剧上升，大幅超过新房。 07 年北京二手房月度均价水平低于新房， 但两者已经相当接近，08 年二手房月度均价水平超过新房， 08 年下半年二手房和新房均价水平都有回调，但是新房回调幅度更大，二手房和新房月度均价水平明显拉大，这一时期，在北京局部区域，出现了二手房和新房价格倒挂现象； 09 年 1-10 月新房价格快速上升，和二手房月度均价逐渐缩小， 09 年年中时，两者已经基本接近，三季度新房均价有所回落，二手房均价水平略高于新房。 08 年及以前，上海的新房月度
17、成交量基本上都在二手房成交量之上 09 年年初以来，二手房月度成交量超过新房 自 07 年以来，上海二手房月度均价水平始终超过新房月度均价水平 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 7 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图表 10 北京新房及二手房成交量走势对比图 北京新房及二手房成交量走势对比图05000100001500020000250002006年6月 2007年2月 2007年10月 2008年6月 2009年2月 2009年10月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息
18、中心、中国房地产指数系统 图表 11 北京新房及二手房价格走势对比图 北京新房及二手房价格走势对比图0400080001200016000200002006年12月 2007年8月 2008年4月 2008年12月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 3 广州 广州二手房和新房月度成交量基本同步变化，虽互有高低，但是整体差距不大， 09 年上半年二手房月度成交量略高于新房，但三季度二手房成交量继续攀升而新房成交量大幅下滑，二手房成交量大幅高于新房， 10 月份广州二手房成交量也开始回落，新房成交量开始回升，两者相接近。 07-08
19、 年广州新房月度均价水平高于二手房， 但两者的绝对差距并不是很大， 09 年 1-10 月新房和二手房月度均价水平已经基本持平。 图表 12 广州新房及二手房成交量走势对比图 08 年二手房月度均价水平超过新房 07 年新房的月度成交量高于二手房 09 年上半年二手房月度成交量急剧上升，大幅超过新房 09 年 1-10 月新房和二手房价格差距明显缩小 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 8 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 广州新房及二手房成交量走势对比图03000600090001200015
20、0002007年1月 2007年9月 2008年5月 2009年1月 2009年9月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图表 13 广州新房及二手房价格走势对比图 广州新房及二手房价格走势对比图04000800012000160002006年12月 2007年8月 2008年4月 2008年12月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 4 深圳 深圳二手房和新房月度成交量差异波动较大， 07 年初起，二手房成交量就大幅高于新房，在新房成交量持续回落的同时；二手房成交量却大幅冲高，到 07
21、 年底时，二手房成交量依然高于新房； 08 年二手房和新房月度成交量基本持平，但自 09 年 3 月份以来，深圳二手房市场再次爆发， 成交量大幅冲高， 尽管新房成交量也有较大上升，二手房月度成交量依然大幅高于新房成交量。 深圳二手房和新房月度均价， 07 年至 09 年上半年互有高低，持基本持平的状态，但三季度既 10 月份新房均价水平冲高，而二手房均价水平保持平稳，新房均价水平高于二手房均价水平的差距越来越大。 图表 14 深圳新房及二手房成交量走势对比图 07-08年新房月度均价水平高于二手房 08 年二手房和新房月度成交量呈基本持平同步变化的状态 09年3季度二手房月度成交量超过新房房
22、09 年广州新房月度均价水平高于二手房， 但两者的绝对差距并不是很大 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 9 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 深圳新房及二手房成交量走势对比图030006000900012000150002006年6月 2007年2月 2007年10月 2008年6月 2009年2月 2009年10月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图表 15 深圳新房及二手房价格走势对比图 深圳新房及二手房价格走势对比图040008000120
23、0016000200002006年12月 2007年8月 2008年4月 2008年12月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 5 天津 07 至 09 年 10 月份， 天津新房月度成交量基本上都高于二手房，自 08 年以来二手房月度均价水平都高于新房，新房量多价低和二手房量少价高的特征较为明显，二手房和新房市场处于齐头并进的状态。 图表 16 天津新房及二手房成交量走势对比图 07-09年上半年深圳二手房和新房月度均价互有高低，基本持平 07 年二手房月成交量大幅高于新房 09年3月份后二手房 月成交量大幅高于新房 009 年
24、 3 季度新房均价水平大幅冲高 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 10 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 天津新房及二手房成交量走势对比图030006000900012000150002006年6月 2007年2月 2007年10月 2008年6月 2009年2月 2009年10月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图表 17 天津新房及二手房价格走势对比图 天津新房及二手房价格走势对比图04000800012000160002006年12月 20
25、07年8月 2008年4月 2008年12月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 6 杭州 07 年，杭州新房月度成交量基本上都高于二手房， 08 年二手房和新房月度成交量已经非常接近；但 09 年 3 月份以来，新房成交暴涨，尽管二手房成交量也大幅上涨，但是远低于同期新房成交量， 09年三季度，新房成交量回落。 图表 18 杭州新房及二手房成交量走势对比图 自 08 年以来，天津二手房月度均价水平始终超过新房月度均价水平 07 年新房月度成交量大幅高于二手房 08 年以来新房月度成交量依然高于二手房，但差距已经明显缩小近三年来重
26、点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 11 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 杭州新房及二手房成交量走势对比图0250050007500100002006年6月 2007年2月 2007年10月 2008年6月 2009年2月 2009年10月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图表 19 杭州新房及二手房价格走势对比图 杭州新房及二手房价格走势对比图0400080001200016000200002006年12月 2007年8月 2008年4月 2008年12
27、月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2 3 7 武汉 从现有数据看， 09 年 1-10 月份武汉二手房月度成交量远低于同期新房成交量。而 07-09 年上半年，二手房月度均价和新房均价水平基本持平。 09 年以来二手房均价略高于新房 09 年二季度新房成交暴涨，显著高于二手房 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 12 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图表 20 武汉新房及二手房成交量走势对比图 武汉新房及二手房成交量走势对比图030
28、006000900012000150002006年6月 2007年2月 2007年10月 2008年6月 2009年2月 2009年10月新房成交量 二手房成交量数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图表 21 武汉新房及二手房价格走势对比图 武汉新房及二手房价格走势对比图02000400060008000100002006年12月 2007年8月 2008年4月 2008年12月 2009年8月新房均价 二手房均价数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 三、几点重要结论和探讨 3.1二手房交易规模壮大，影响新房投资开发决策 北上广深一线城市住宅市场向二手
29、房主导转化的趋势已经渐趋明朗；二线城市如天津、杭州、成都、武汉等城市新房和二手房将会在未来几年内齐头并进发展。在此趋势下，对于一线城市的新房开发投资来讲，受二手房市场的影响将日趋加强：二手房分散决策的不可控性带来的对市场价格和房源供给的冲击，将会对新房供给和定价形成巨大的影响；对开发商而言，忽视二手房市场的变化将可能导致新房开发投资决策失误。 3.2二手房市场规模积累和周转率提高，也将扩大对住宅消费决策的影响，进而影响新房的开发设计 新房向二手房转化的过程中，投放到市场上可供交易的二手房将获得补充，增加住宅市场的总量供给；二手房市场中的一部分住宅将成为购房者过渡性住宅而频繁在住宅市场上周转交易
30、，这样的消费形态将冲击新房开发理念和产品设计理念以及营销策略。 自 07 年上半年以来，武汉二手房和新房月度均价互有高低，基本持平 09 年上半年二手房月度成交量远低于同期新房成交量 近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 13 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信息中 心、中国房地产指 数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 3.3 二手房周转率将有所提高 国人安土重迁观念很重，住宅不仅是一座“房子” ，更是“家” ，是安全归属地，人们对其长期生活的处所，有浓厚的情感，不肯轻易“挪窝” 。房价高企将促使人们住房理性消费观念的日趋成熟，中国住宅市场“一房定终身”的
31、消费形态将有所弱化，作为大宗不动产的房产在消费上可能会更有阶段性消费的特征，例如：经济能力弱的时候买小房子，待经济能力好的时候再买大房子；孩子受教育阶段在名校附近买房，而孩子完成教育再将学区房卖出。类似的阶段性消费将进一步提高二手房市场的周转率。 3.4 二手房投资价值除了受市场整体上升趋势影响外，将更多的依赖于具体特性 一般而言，二手房都从新房接盘而来，其成本较房地产商开发成本该房的成本要高；而其出售价格很难超过同地段的新房，因此投资二手房的成本偏高而风险偏大。在中国房价已经高位运行的情况下，靠市场上升大势拉动二手房整体价格的趋势将逐渐消失，但由于二手房的自身的特征，例如地理位置、周边开发等
32、因素而升值的趋势依旧存在，二手房的投资价值将更紧密地和这些特征联系在一起。 3.5 新房投资价值将比照周边二手房投资价值的模式 投资性房产最终是要在二手房市场上出售实现投资价值，随着二手房市场规模逐渐超过新房，新房周边可参照的二手房价值及其升值潜力将最终决定新房的投资价值而不是相反；精品再精最多也只能决定自身的价值，而无法决定普遍的交易价格，特别在一线城市，城区二手房交易占主体而新房交易为辅的格局下，对新房投资应更加参照二手房发展的趋势而非新房升值预期。 3.6 二手房对住宅市场的影响近几年尚有一定的波动性 二手房在不同城市成交规模随房源的去库存而会有所波动，不同城市在未来几年内二手房能否形成持续规模供给需要根据具体的城市来做具体的判断，但二手房规模持续积累和壮大的整体趋势不会逆转。
