1、 万科企业 股 份 有 限 公 司 CHINA V ANKE CO.,LTD.2019 年 半年度报告 摘要 A 股证 券代 码：000002、299903 A 股证 券简 称：万 科 A、万 科 H 代 公告 编号：万2019-062 二一 九 年八月 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 1 一、重要提示 本半年度报告摘要来自半 年度报告全文，为全面了解本公 司的经营成果、财 务状况及未来发 展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。本报告已经公司第十八届董事会第 二十二 次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权陈贤军董事代为出席
2、并行使表决权。除此之外，本公司 其他董事均亲自出席了本次董事会会议。董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人 王文金 声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。公司2019 年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。二、公司 基本 情 况（一）公司简介 1、基本信息 A 股 股票上市地 深圳证券交易所 A 股 股票简称 万科 A 股 股票代码 000002 H 股股 票上市地 香港联合交易所有限公司 H 股股 票简称 万科企业、万科 H 代（该简称 仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份
3、使用。）H 股股 票代码 02202、299903（该代码仅供 本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转H 而持有的本公司 H 股股份使用。）2、联系 人和 联系 方 式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 朱旭 吉江华 联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 电话 0755-25606666 0755-25606666 传真 0755-25531696 0755-25531696 电子信箱 IR IR（二）主要 财务 数 据和 财务 指标 单位：人民币 元 项目 2019 年 1-6 月 2018 年 1-6
4、月 比上年同期增减 营业收入 139,320,076,841.33 105,974,537,269.94 31.47%营业利润 27,855,979,909.30 19,629,139,535.89 41.91%利润总额 27,725,984,144.21 19,667,844,908.03 40.97%归属于上市公司股东的净利润 11,841,752,171.43 9,123,743,200.32 29.79%扣 除 非 经常 性损 益 后归 属 于上 市 公司 股 东的净利润 11,749,678,942.31 9,096,648,908.14 29.16%万科企业股份有限公司 2019
5、年半年度报告摘要 2 经营活动产生的现金流量净额 8,853,110,066.35(4,255,092,906.29)308.06%基本每股收益 1.06 0.83 28.77%稀释每股收益 1.06 0.83 28.77%净资产收益率（全面摊薄）7.35%6.76%增加 0.59 个百分点 净资产收益率（加权平均）7.26%6.51%增加 0.75 个百分点 项目 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 比年初数增减 资产总额 1,577,056,909,941.26 1,528,579,356,474.81 3.17%负债总额 1,344,589,371,133.
6、80 1,292,958,626,477.23 3.99%归属于上市公司股东的净资产 161,016,910,454.03 155,764,131,544.43 3.37%股本（股）11,302,143,001.00 11,039,152,001.00 增加 262,991,000 股 归属于上市公司股东的每股净资产 14.25 14.11 0.97%资产负债率 85.26%84.59%增加 0.67 个百分点（三）公司 股东 数 量及 持股 情况 单位：股 2019 年 6 月 30 日股东总数 266,110 户（其中 A 股 266,065 户，H 股 45 户）2019 年 7 月 3
7、1 日股东 总数 246,844 户（其中 A 股 246,798 户，H 股 46户）前 10 名股东持股情况 股东名称 股东 性质 持股 比例 持股总数 报告期内增减变动情况 持有有限售条件股份数量 质押或冻结的股份数量 深圳市 地铁集团 有限公司（“地铁集团”）境内国有法人 28.69%3,242,810,791 0 0 0 HKSCC NOMINEES LIMITED注 1 境外法人 13.96%1,577,887,274+262,975,290 0 0 深圳市 钜盛华 股份有限公司（“钜盛华”）境内非国有法人 8.19%926,070,472 0 0 926,070,376 安邦人寿
8、保险股份有限公司保守型投资组合 其他 6.19%699,623,983 0 0 0 国信证券工商银行国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划 其他 4.04%456,993,190 0 0 0 前海人寿保险股份有限公司海利年年 其他 3.04%343,829,742 0 0 0 招商财富招商银行德赢 1 号专项资产管理计划 其他 2.91%329,352,920 0 0 0 香港中央结算有限公司注 2 境外法人 2.43%274,452,460+45,666,328 0 0 中央汇金资产管理有限责任公司 境内国有法人 1.68%189,566,000 0 0 0 前海人寿保险股份有限公司自有资金
9、其他 1.47%166,107,821 0 0 0 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东的情况 无 前 10 名无限售条件股 东持股情况 股东名称 持有无限售条件股份 数量 股份种类 地铁集团 3,242,810,791 人民币普通股（A 股）HKSCC NOMINEES LIMITED 1,577,887,274 境外上市外资股（H 股）钜盛华 926,070,472 人民币普通股（A 股）万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 3 安邦人寿保险股份有限公司保守型投资组合 699,623,983 人民币普通股（A 股）国信证券工商银行国信金鹏分级 1 号集合资产管理计
10、划 456,993,190 人民币普通股（A 股）前海人寿保险股份有限公司海利年年 343,829,742 人民币普通股（A 股）招商财富招商银行德赢 1 号专项资产管理计划 329,352,920 人民币普通股（A 股）香港中央结算有限公司 274,452,460 人民币普通股（A 股）中央汇金资产管理有限责任公司 189,566,000 人民币普通股（A 股）自有资金 166,107,821 人民币普通股（A 股）上述股东关联关系或一致行动的说明 1、钜盛华持有 前海人寿保险股份有限公司 51%的股权。2、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于上市公司收购管理办法规定的一致行
11、动人。参与融资融券业务股东情况说明 无 参与约定购回交易的股东 无 注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为 本公司 H 股非 登记股东所持 股份 的名义持有人。注 2：香港 中央结算 有限 公司为通过 深 股通持有公司 A 股的非登记 股东 所持股份的 名义 持有人。上表中的“A 股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。（四）控股 股东 或 实际 控制 人变 更情 况 公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。（五）公司 优先 股 股东 总数 及前 10 名优先股股东持股情 况表 适用 不适用（六）公司 债券 情 况 1、公司 债券 基本 信 息 债券名
12、称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额（万元）利率 还本付息方式 万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）15 万科 01 112285 2015 年 9 月 25 日至2015 年 9 月 28 日 2020 年 9 月 25 日 500,000 3.50%采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。万科企业股份有限公司 2017 年公司债券（第一期）17 万科 01 112546 2017 年 7 月 14 日至2017 年 7 月 18 日 2022 年 7 月 18 日 300,000 4.50%万科企业股份有限公司
13、2017 年公司债券（第二期）17 万科 02 112561 2017 年 8 月 3 日至2017 年 8 月 4 日 2022 年 8 月 4 日 100,000 4.54%万科 企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）18 万科 01 112742 2018 年 8 月 8 日至2018 年 8 月 9 日 2023 年 8 月 9 日 150,000 4.05%万科 企业股份有限公司 2018 年面向合格投18 万科 02 112784 2018 年 10 月 26 日至 2023 年 10 月 29 200,000 4.18%万科企业股份有限
14、公司 2019 年半年度报告摘要 4 资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）2018 年 10 月 29 日 日 万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)19 万科 01 112844 2019 年 2 月 25 日至2019 年 2 月 26 日 2024 年 2 月 26 日 200,000 3.65%公司债券上市或转让 的交易场所 深圳证券交易所 投资者适当性安排 公司债券面向符合 公司债券发行与交易管理办法 规定且在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。报告期内公司债券的 付息兑付情况 按时
15、足额付息 公司债券附发行人或 投资者选择权条款、可交换条款 等特殊条款的，报告期内相关条款的执行情况（如适用）。17 万科 01、17 万科 02、18 万科 01、18 万科 02 及 19 万科 01 均附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执 行上述选择权 条款。2、截至 报告 期末 的 财务 指标 项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末 增减 流动比率 1.12 1.15 减少 3.52 个百分点 资产负债率 85.26%84.59%增加 0.67 个百分点 速动比率 0.44 0.49 减少 4.56 个百分点 项目 本报告期 上年同期 本报告期比
16、上年同期 增减 EBITDA 利息保障倍数 5.56 6.56-15.30%贷款偿还率 100%100%-利息偿付率 100%100%-三、经营 情况 讨 论与 分析（一）房地产市场 情况 报告期内，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。全国商品房销售面 积同比微降。国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 7.58 亿平方米，同比下降 1.8%；销 售金 额 7.07 万亿元，同比增长 5.6%。重点城市成交面积 有所增长。上半年公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长11.7
17、%，成交 面积 同比 增长 10.3%。截至 报告 期末，上述 城市 的新 房可 售库 存（已 取得 销售 许可 而尚 未售 出的面积）去化周期约 9.4 个月。房地产开发投资仍 保持较快增长，新 开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长 10.9%，增速较 2018 年同期上升 1.2 个百分点；全国房屋新开工面积同比增长 10.1%，增速较 2018年同期减少 0.7 个百分点。1北京、上 海、深 圳、广 州、天 津、沈 阳、杭 州、南 京、成 都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 5 土地市场供应和成 交面积有所增长。根据
18、 中国 指数 研究 院的 数据，2019 年上 半年 全 国 300 个城市住宅用地供应建筑规划面积同比增长 6.5%，成交面积同比增 长 6.9%。房地产市场融资环 境持续收紧。央行 数据显示，2019 年二季度末，房地产开发贷余额 11.04 万亿元，同比增长 14.6%，增 速 较 2018 年同 期减 少 9.6 个百分点。（二）报告期内主 要工作 本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。2019 年上半年，本集团实现营业收入 1,393.2 亿元，同比增长 31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润 118.4
19、亿元，同比增长 29.8%；每股基本盈利 1.06 元，同比增长 28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较 2018 年同期增加 0.59 个百分点。本集团 2019 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。单位：万元 行业 营业收入 营业成本 营业利润率 金额 同比增减 金额 同比增减 数值 同比增减 1.主营业务 13,827,282.41 31.95%8,852,035.44 27.97%27.74%0.89 个百分点 其中：房地产 13,299,028.35 32.15%8,40
20、5,463.57 27.86%28.26%0.97 个百分点 物业服务 528,254.06 27.05%446,571.87 29.90%14.53%-1.48 个百分点 2.其他业务 104,725.27-11.30%30,273.19-0.68%70.16%-2.72 个百分点 合计 13,932,007.68 31.47%8,882,308.63 27.84%28.06%0.70 个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。分区 域看，上半 年本 集团 房地 产业 务收 入中，南方 区域 BG（事 业集 团）、上海 区域 BG、北方 区域 BG和中西部区域 BG 的占比分别为 35.
21、4%、32.9%、13.7%和 18.0%。分区域的 房地 产业 务收入和利润情况 结算面积（平方米）比例 房地产 业务收入（万元）比例 权益净利润（万元）比例 南方区域 2,150,145 25.41%4,707,647.90 35.40%403,204.04 26.05%上海区域 2,440,747 28.84%4,377,601.25 32.92%702,828.61 45.41%北方区域 1,702,596 20.12%1,817,065.20 13.66%146,195.36 9.45%中西部区域 2,169,214 25.63%2,396,714.00 18.02%295,623.
22、89 19.09%合计 8,462,702 100.00%13,299,028.35 100.00%1,547,851.90 100.00%注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。1、业务发展情
23、况 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 6（1）房 地产 业务 情 况 房地产销售和结算情况 坚持积极销售。1-6 月，本集团实现销售面积 2,150.1 万平方米，销售金额 3,340.0 亿元，同比分别上升 5.6%和 9.6%，在 41 个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中，住宅占比 87.8%，商 办占 比 9.0%，其它配套占比 3.2%。住宅产品中 144 平方米以下的中小户型占比 90.6%。分区域看，本集团的销售情况如下：销售面积（万平方米）比例 销售金额（亿元）比例 南方区域 327.47 15.23%627.59 18.79%上海区
24、域 668.78 31.10%1,200.12 35.93%北方区域 535.56 24.91%732.65 21.94%中西部区域 614.56 28.58%737.67 22.09%其他地区 3.72 0.18%41.93 1.25%合计 2,150.09 100.00%3,339.96 100.00%注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山；
25、北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳；其他 包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面 积 846.3 万平 方米，同比 上升 20.7%；实现 结算 收入 1,329.9亿元，同比上升 32.2%；房地产业务的结算均价 为 15,715 元/平方米。已售未结资源持续 上升。截至 报告 期末，本集 团合 并报 表范 围内 有 4,403.7 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约
26、6,215.5 亿元，较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。房地产开发投资情况 新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积 1,953.0 万平 方米，同比 下降 15.9%，占全年开工计划的 54.1%（2018 年上半年：65.5%）；实 现竣 工面 积 1,060.0 万平方米，同比增长 15.6%，占全年竣工计划的 34.5%（2018 年上半年：34.9%）。预 计全 年竣 工面 积将 与年 初计 划基 本持 平。坚持 审慎 投资。本集团秉承稳健的投资策略，在确保 成本 合理的前提下 积极发掘各类潜在的 投资 机会。上半年本集团获取新项目 54 个，总规划建筑
27、面积 1,372.8 万平方米，权益规划建筑面 积 941.8 万平方米，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为 68.6%。上 述项目的 权益地价总额约 649.8 亿元，均价为 6,900 元/平方米。按建 筑面 积计 算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。项目资源保持合理 水平。截至报告期末，本集 团在 建项 目和 规划 中项 目的 总建 筑面 积 约 15,340.2 万平方米。其中在建项目总建筑面积约 9,867.6 万平 方米，权 益建 筑面 积约 5,869.2 万平方米；规划中项目总建 万科企业股份有限公司 2019 年半年
28、度报告摘要 7 筑面积约 5,472.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积 约 3,423.5 万平 方米。此 外，本集 团还 参与 了一 批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目 中万科权益建筑面积在报告期末合计约 341.4 万平方米。报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此 本集团 在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。单位：平方米 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 万科权益建筑面积 进展 1 佛山金域世家 南海区 99.1%52,222 182,777 181,186 在建
29、 2 佛 山 金 域 西 江府 高明区 49.7%75,037 187,591 93,289 前期 3 佛山金域时光 禅城区 98.9%40,459 161,837 160,024 前期 4 福 州 台 江 排 尾项目 台江区 98.5%205,862 624,800 615,428 前期 5 广 州 幸 福 誉 花园五期 黄埔区 66.5%191,580 344,956 229,499 前期 6 广州金色里程 增城区 43.4%45,450 136,215 59,104 前期 7 南京溧水 G09地块项目 溧水区 100.0%162,782 406,956 406,956 前期 8 宁 波
30、海 曙 段 塘项目 海曙区 100.0%74,346 157,780 157,780 前期 9 宁 波 东 钱 湖 莫古路项目 鄞州区 99.3%49,902 50,401 50,041 前期 10 苏 州 安 元 路 项目 相城区 39.5%88,260 194,172 76,620 前期 11 苏 州 向 阳 路 项目 高新区 79.2%93,688 215,484 170,663 在建 12 苏 州 吴 中 党 校项目 吴中区 99.4%12,735 58,844 58,497 前期 13 昆 山 开 发 区 项目 昆山开发区 99.3%40,595 93,368 92,724 前期 1
31、4 昆 山 夏 驾 河 项目 昆山开发区 91.1%112,727 202,908 184,890 前期 15 温 州 瑞 安 市 西岙村地块 瑞祥新区 99.8%70,151 195,720 195,309 前期 16 温州翡翠心湖 鹿城区 97.2%11,989 33,569 32,619 前期 17 北 京 城 市 之 光东望 通州区 74.9%115,506 280,243 209,790 前期 18 北 京 翡 翠 西 湖雲庐 丰台区 79.8%168,663 184,119 146,909 前期 19 北京观承望溪 顺义区 48.3%43,326 64,988 31,363 前期
32、20 沈 阳 首 府 未 来城 皇姑区 97.3%334,407 691,609 673,074 在建 21 沈 阳 富 丽 华 项目 和平区 98.0%14,496 101,468 99,439 前期 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 8 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 万科权益建筑面积 进展 22 鞍 山 高 新 万 科城 高新区 69.0%129,638 261,943 180,740 前期 23 盘 锦 万 科 城 如园 兴隆台区 99.0%234,931 696,446 689,482 前期 24 大连未来之光 金州区 54.6%212,731
33、 466,861 254,906 前期 25 济阳时代之光 济阳区 42.0%129,156 337,505 141,752 前期 26 青岛北宸之光 即墨区 41.8%70,037 112,060 46,819 在建 27 石 家 庄 公 园 都会 新华区 41.0%48,731 117,930 48,351 前期 28 石 家 庄 正 定 文化村项目 正定区 49.0%61,496 122,991 60,266 前期 29 石家庄未来城 栾城区 47.3%104,994 191,189 90,413 前期 30 天津四季滨江 北辰区 69.2%136,700 291,953 201,885
34、 前期 31 天津翡翠紫台 西青区 37.6%68,567 109,309 41,122 在建 32 长春柏翠阅湖 南关区 60.0%12,911 45,189 27,113 前期 33 长春溪望 北湖科技开发区 94.6%155,044 284,000 268,607 前期 34 长 春 北 湖 溪 望东地块 北湖科技开发区 100.0%129,436 241,000 241,000 前期 35 唐 山 新 华 道 项目 路北区 51.0%17,265 120,854 61,636 前期 36 张 家 口 京 城 上方 下花园区 32.0%101,649 225,095 72,030 前期
35、37 临 沂 新 都 会 项目 河东区 40.0%154,165 353,257 141,303 前期 38 成都公园都会 天府新区 68.3%47,333 94,667 64,686 在建 39 成都国寿嘉园 温江区 40.0%78,279 116,636 46,654 前期 40 成 都 天 府 万 科城 天府新区 99.6%731,480 880,478 877,220 前期 41 成都怡心湖岸 天府新区 31.5%104,202 260,400 82,104 在建 42 贵阳万科麓山 云岩区 40.0%303,067 783,312 313,325 前期 43 昆明五百里 官渡区 40
36、.0%232,914 826,604 330,642 前期 44 银川翡翠湖望 贺兰县 32.0%67,591 107,994 34,558 在建 45 武 汉 万 科 新 都会 洪山区 64.8%59,898 287,499 186,328 前期 46 西 安 大 都 会 云境 西咸新区 28.0%148,195 438,115 122,672 在建 47 咸阳金域华府 秦都区 63.8%62,966 180,681 115,310 前期 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 9 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 万科权益建筑面积 进展 48 重庆四季花城
37、北碚区 41.4%77,975 194,864 80,635 在建 49 重 庆 理 想 城 一期 沙坪坝区 99.1%104,692 156,993 155,501 前期 50 重 庆 理 想 城 二期 沙坪坝区 50.3%97,965 152,513 76,668 前期 51 重 庆 理 想 城 三期 沙坪坝区 48.3%74,723 131,217 63,338 前期 52 重 庆 照 母 山 项目 渝北区 90.0%62,111 94,336 84,865 前期 53 武 汉 汉 宜 路 项目 硚口区 46.0%84,804 313,746 144,198 前期 54 乌 鲁 木 齐
38、华 府里 高新区 91.5%67,412 160,350 146,704 前期 总计 6,177,241 13,727,792 9,418,037 报告期末至本报告披露日，本集团新增 以下 开发项目：单位：平方米 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 万科权益建筑面积 进展 1 佛 山 乐 从 镇 项目 顺德区 49.5%131,842 352,801 174,643 前期 2 南 宁 那 况 路 北侧项目 兴宁区 100.0%69,836 125,704 125,704 前期 3 珠海北围2019-18 地块 高新区 98.4%16,310 48,929 48,136 前期
39、 4 珠 海 滨 海 商 务区地块 金湾区 100.0%110,972 170,997 170,997 前期 5 无锡南门 44 号地块 江阴市 99.2%60,267 150,666 149,399 前期 6 宁波骆驼 375项目 镇海区 98.9%159,678 375,418 371,270 前期 7 杭 州 五 常 车 辆段项目 余杭区 50.8%448,000 783,000 397,401 在建 8 杭 州 良 渚 遗 址公园地块 余杭区 50.0%83,000 124,000 62,000 前期 9 杭 州 许 村 镇 杭海交界线地块 海宁区 100.0%41,541 103,8
40、52 103,852 前期 10 温州 D28 地块 鹿城区 99.1%23,543 56,503 55,984 前期 11 南通中创区R12 地块 崇川区 100.0%75,362 171,000 171,000 前期 12 沈 阳 戴 家 庄-A地块 法库县 44.6%39,846 112,000 49,974 前期 13 沈 阳 加 州 花 园项目 于洪区 99.2%77,880 148,000 146,786 前期 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 10 序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 万科权益建筑面积 进展 14 唐 山 港 岛 中 心项目 丰
41、南区 53.7%120,241 245,115 131,553 前期 15 重庆悦来 117亩项目 渝北区 99.2%78,043 117,065 116,081 前期 16 重庆水土 111 亩项目 渝北区 99.0%73,686 110,530 109,424 前期 17 重庆水土 103亩项目 渝北区 99.0%68,554 95,264 94,312 前期 18 重庆悦来 493亩项目 渝北区 99.0%328,787 475,033 470,473 前期 总计 2,007,388 3,765,877 2,948,989（2）物业服务情况 基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质
42、、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入 52.8 亿元，同比增长 27.1%。报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的 签约 饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64 亿元，同比增长 113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入 13.33 亿元，同比增长 84%；商业物业服务新增饱和收入 8.31 亿元，同 比增 长 189%。同时，万科物业大力拓展服务内容，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。万科物业还积极开展数字化建设，
43、以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。（3）租赁住宅情况 提升已获取项目的开业效率与经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。本集团 租赁住宅业务 上半年新开业 101 个项目，总计 2.06 万间。截至报告期末，租赁住宅 业务覆盖35 个主要城市，累计开业 8.2 万间，其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏 州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为 91%。同时，本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019
44、中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。为拓展资源获取渠道，本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约 2.4 万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经营安排进行了相应调整。（4）商 业开 发与 运 营 本集 团以 印力 集团 作为 商 业开 发 与运 营平 台。截 至报 告 期末，本集 团管 理商 业 项目 总 建筑 面 积超 过 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告摘要 11 1,350 万平方米。其中，印力集团管理商业项目 110 个，管理 面 积 915 万平方米，已开业面积为 643 万平方米（90%为
45、购 物中 心）。持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内，印力集团聚焦存量项目，持续优化资产结构，提升运营管理水平，购物中心的整体出租率（不含改造项目）约 97%。期 内，济 南印 象城、杭 州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业，凭借丰富、便利的服务体验，为当地消费者带来美好生活体验。（5）物流仓储服务 本集团以“万纬物流”为物 流仓储服务平台，经过近四年发展，目前服务客户超过 800 家，涵盖 电商 类、快递 快运 类、制造 业类、餐饮 类、零售 商超 类等 各个 领域。2019 年 6 月，在由 中国 仓储 与配 送协 会举 办的第十四届中国仓储配送大会上，万纬物流当选
46、“2018 年全国仓储地产十强企业”。经营好现有项目，完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘，万纬物流一方面通过精益管理及信息化手段提升经营能力，通过优质服务赢得客户；另一方面持续加大项目储备，完善冷链布局。上半年万纬物流新获取项目 9 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 74 万平方米。截至报告期末，万纬物 流已进驻 44 个城市，获取 127 个项目，可租赁物业的建筑面积 996 万平方米。报告期内，万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式，进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。截至本报告披露日，万纬物流共运营 64 个项目（含 55 个高标库 项目和 9 个冷
47、链项 目），其 中高 标库稳定运营项目平均出租率为 92%。（6）其他业务 截至报告期末，本集团共管理标准办公项目 79 个，产 业园 项目 35 个，管理面积合计 约 803 万平方米（其中 72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市）。为响应国家发展冰雪运动的 号召，本集 团致 力于 打造 有竞 争力 的冰 雪度 假服 务体 系，旗下 吉林 万科 松花湖和北京石京龙雪场 2018-2019 雪季累计到访客流量超 过 60 万人 次。松花 湖项 目现 已尝 试通 过增 加度 假场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。2、以客 户为 中心，提高 产品 和服 务能 力 报告期内，本集团严
48、守安 全和质量底线，持续完善天网检 查、工程评估、专 家咨询的交叉评 估体系，从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级，本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装修标准升级等系列工 作：通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与沉淀过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢筑产品底线以避免重复犯错；通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准，为下一步产品服务升级储能蓄势。3、组织建设 万科企业股份有限公司 2019 年半年度报告
49、摘要 12 本集团继续推进组织重建 与事人匹配，打 造“矢量组织、冠军组织、韧性组 织”。期内，本 集团各事业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成，明确合理组织结构比例；同时积极开展“大江大海”计划，为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。4、社会责任 本集团持续关注利益相关方发展，切实履行社会责任，期内继续 加大精准扶贫及乡村振兴力度，与光彩事业基金会合作 推进“光彩 万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在云 南怒 江、广西 百色、福建寿宁、广东汕尾、广东 河源以及 贵州、甘肃 等地 开展 易地 搬迁、教育 扶贫 及 乡村振兴。本集 团还 建造、运营 了 2019年中国北京
50、世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目，通过这一具有国际影响力的平台，向社会传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。（三）未 来发 展展 望 下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7 月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。面对高度的不确定性，本 集团将牢牢把握 经营的“基本盘”，在上半年的基 础上，继续巩固 和深化既定工作思路。基于战略，本集团将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘。基于市场，本集团将坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表
