1、 1 万科企 业股份有限公司 2011 年第一季 度报告 公告编号：万2011-23 1 重 要提 示 1.1 本公司 董事会、监 事会及 董事、监事、高级管理人 员保证本报 告所载资料不 存在任何虚假记 载、误 导性 陈述 或 者重大 遗漏，并对 其内 容 的真实 性、准 确性 和完 整 性负个 别及连 带责任。1.2 没有董 事、监事、高级管 理人员对本 报告内容的真 实性、准确 性、完整性无 法保证或存在异 议。1.3、乔世 波 副 主席、王印董事因 公务 原因 未能 亲自 出席本 次董 事会，授权 蒋伟 董事 代为 出席并行 使表决 权；孙建 一 董事 因 公务原因 未 能亲 自 出席
2、本 次董事 会，授权 肖莉 董事 代为出 席并行使表 决权；张利 平独 立 董事、陈茂波 独立 董事 因 公务原因 未能 亲自 出席 本 次董事 会，授 权 齐大庆独 立 董 事代 为出 席并 行使表 决权。1.4 公 司本 季度 财务 会计 报告未 经审 计。1.5 公司董 事会主席王 石，董 事、总裁郁 亮，执行副总 裁、财务负 责人王文金声 明：保证季度报 告中 财务 报告 的真 实、完 整。2 公 司基 本情 况 2.1 主 要会 计数 据及 财务 指 标（单位：人民币元）注：1.以上计算指标所用的 净 资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司 所有者净利润。2.以上净资
3、产收益率、扣除非 经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。2011.3.31 2010.12.31 增减变动（）总资产 235,358,830,324.57 215,637,551,741.83 9.15%归属于上市公 司股东的所有者权益 45,532,824,228.66 44,232,676,791.11 2.94%股本（股）10,995,210,218.00 10,995,210,218.00-归属于上市公司股东的每股净资产 4.14 4.02 2.99%2011 年 1-3 月 2010 年 1-3 月 增减变动（）营业总收入 7,970,255,508.29 7,
4、504,969,754.53 6.20%归属于上市公司股东的净利润 1,205,138,559.33 1,126,579,449.19 6.97%经营活动产生的现金流量净额(1,975,209,083.64)(6,800,224,121.57)70.95%每股经营活动产生的现金流量净额(0.18)(0.62)70.97%基本每股收益 0.11 0.10 10.00%稀释每股收益 0.11 0.10 10.00%加权平均 净资产收益率 2.68%2.94%减少 0.26 个百分点 扣除非经常性损益后的净资产收益率 2.64%2.82%减少 0.18 个百分点 2（单位：人民币元）非经常性损益项目
5、 2011 年 1-3 月金额 非流动资产处置收益(58,712.16)出售、处理部门或投资单位收益 3,959,531.23 持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益(1,061,185.87)除上述各项之外的 其他收入 25,624,611.81 所得税影响额(7,385,680.96)少数股东权益影响额(2,001,840.66)合计 19,076,723.39 2.2 报 告期 末股 东总 数及 前十名 无限 售条 件 流 通股 股东持 股情况 表 截止 2011 年 3 月 31 日，公 司股东
6、 总人 数为 1,081,957 户（其中 A 股 1,056,821 户，B 股 25,136户）。报告期末股东总数 1,081,957 前十名无限售条件流通股股东持股情况 股东名称（全称）期末持有无限售条件流通股股份 数量 种类 华润股份有限公 司 1,619,094,766 A 股 刘元生 133,791,208 A 股 中国银行易方达深证 100 交 易型开放式指数证券投资基金 109,420,628 A 股 中国建设银行博时主题行业股票证券投资基金 104,043,587 A 股 博时价值增长证券投资基金 100,000,000 A 股 中国工商银行融通深证 100 指数证券投资基金
7、 92,327,708 A 股 高华汇丰GOLDMAN,SACHS&CO 75,442,099 A 股 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 73,265,868 B 股 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.73,030,711 B 股 万科企业股份有限公司工会委员会 67,168,517 A 股 截止 2011 年 3 月 31 日，公司总 股 数 10,995,210,218 股，其中 A 股 9,680,254,750 股，B 股1,314,955,468 股。2.3 报 告期 末前 十
8、名 公司 债 券持有 人持 债情 况（1）前 10 名 08 万科 G1 债券持 有人 的名 单和 持有 量 序号 持有人 持债张数 1 新华人寿保险股份有限公司分红个人分红-018L-FH002 深 5,548,262 2 中油财务有限责任公司 4,157,662 3 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,433,312 4 中国平安财产保险股份有限公司传统普通保险产品 2,698,727 5 中国人寿保险股份有限公司 2,619,042 6 中国石油天然气集团公司企业年金计划中国工商银行 1,018,195 7 太平财产保险有限公司 1,003,216 8 中国人寿养老保险股份有 限公司
9、自有资金 1,000,000 3 9 中国人寿财产保险股份有限公司传统普通保险产品 820,000 10 中国财产再保险股份有限公司 776,162（2）前 10 名 08 万科 G2 债券持 有人 的名 单和 持有 量 序号 持有人 持债张数 1 中国建设银行工银瑞信信用添利债券型证券投资基金 2,196,450 2 中国工商银行嘉实稳固收益债券型证券投资基金 2,018,258 3 工银瑞信基金公司工行特定客户资产 1,766,153 4 中国建设银行富国天丰强化收益债券型证券 投资基金 1,364,690 5 交通银行华夏债券投资基金 1,167,021 6 中国石油天然气集团公司企业年
10、金计划中国工商银行 972,256 7 全国社保基金八零一组合 959,758 8 平安信托有限责任公司招行福瑞一生单一 922,623 9 平安信托有限责任公司交行福瑞一生分红 742,569 10 中国机械进出口（集团）有限公司 700,759 3 管 理层 讨论 与分析 报告期 内 调 控持 续深 入。年初时，受 去年 四季 度末 新推盘 量较 大的 影响，住 房成交 量同 比仍 保持增长。1-2 月，全 国商 品 房成交 面积 和成 交金 额同 比分别 增 长 13.8%和 27.4%。随 着新 一轮 调控政策 的出 台及 各地 调控 细则相 继落 实，主要 城市 成交速 度普 遍放
11、缓，成交 量迅速 回落，价格基本停 止上 涨。3 月份，包 括 北 京、上海、广州、深 圳 在 内的 十四 个主要 城市，成 交面 积 和 成交金 额 同 比分 别下降 32%和 37%，即 使和 历来属 于销 售淡 季 的 2 月 份相比，也 分别 下降 了 15%和 16%。历年 以来，受 春节 因素 影响，2 月通常 都是 全年 成交 最少 的月份，而 3 月 成交 量环 比 2 月 往往 有大 幅增长。近年 来上 述主 要城 市 3 月 成交 环 比 2 月 的增 长率往 往在 一倍 左右，今 年 3 月 的环 比下 降属于历 史上 罕见 的情 况。在成交 放缓 的同 时，未来 一段时
12、 期预 计市 场的 新房 供应相 比 1 季度 将有 较大 幅度的 增长，市场的存货 去化 能力 将面 临考 验。另 一方 面，报告 期内 全国商 品房 新开 工增速 延 续了自 去年 年底 以来的下 滑趋 势。1 季度 全 国商品 房新 开工 面积 的增 速由 2010 年全 年的 41.9%下降 至 23.4%，受市场景 气变 化 和 融资 渠道 紧缩的 影响，企 业 的 资金 面 将逐 渐趋 紧，行业 的 开 工规模 可能 持续 受到影响，并 对一 年后 的供 应构成 挑战。期内企 业拿 地节 奏普 遍放 缓，在 项目 投资 上也 更趋 谨慎。和去 年同 期相 比，1 季度 各主 要城
13、市的土地 供应 和成 交面 积同 比均有 较大 程度 的 萎 缩，土地成 交溢 价率 也出 现了 较为明显 的 下降。预计到 下半 年，土地 供应 的增加 可能 会进 一步 推动 土地市 场降温，经营 稳健、资金 充裕 的企 业将在把 握市 场机 遇中 占据 优势。报告期 内，万科 积极 应对 市场变 化，取得 了良 好的 销售业 绩。公司 累计 实现 销售面 积 303.8 万平方米，销 售金 额 355.1 亿元，同比 分别 增长 144.6%和 135.3%。1 季 度销 售 取得较大 增长，除1 月集 中签 约创 下单 月销 售新高 的原 因之 外，主要 还是由 于公 司坚 持了 中小
14、 户型普 通住 房为 主的主流 定位，期内 公司 所 销售的 产品 中，90 平方 米 以下的 占 53%，144 平方 米以下 的中 小户 型 4 的比例 为 87%。同时，公 司采取 了灵 活的 销售 策略，保持 了较 好的 销售 速度。今年 前三 个月，万科的 新推 盘当 月销 售率 均超过 了 60%。分区域 看，公 司在 以珠 三角 为核心 的深 圳区 域实 现销 售面 积 84.6 万 平方 米，销 售金额 98.4 亿 元，同比分 别增 长 213.8%和 136.7%；在以 长三 角为 核心 的上海 区域 实现 销售 面 积 54.1 万 平方 米，销售金额 88.6 亿元，同
15、 比 分别增 长 102.0%和 189.3%；在以 环渤 海为 核心 的北 京区域 实现 销售面积 99.1 万平 方米，销售 金额 107.9 亿元，同 比分 别增 长 120.2%和 90.5%；在中西 部中 心城 市组成的 成都 区域 实现 销售 面积 66.0 万平 方米，销 售 金额 60.1 亿元，同 比分 别 增长 159.3%和172.3%。近年来，公 司装 修房 比例 呈上升 趋势，平 均竣 工周 期不断 拉长，结 算滞 后于 销售的 情况 趋于 显著。同 时由 于春 节前 劳务 工大量 返乡、春 节后 施工 队伍往 往人 员变 动较 大，而人员 稳定 性对 施工效率 及质
16、 量均 有一 定影 响，因 此年 底往 往是 项目 竣工高 峰，全年 结算 往往 集中于 四季 度。这些因素，一 方面 使得 投资 者能对 公司 一两 年内 的可 结算资 源有 更充 分的 提前 预计，但另 一方 面也不利 于投 资者 根据 前三 季度结 算业 绩数 据来 预计 全年的 结 算 业绩。公 司已 经在引 进国 际上 更先进的 项目 管理 经验，并 扩大工 业化 应用 范围，以 力图缓 解上 述情 况的 进一 步放大，但 仍需 提请投资 者关 注这 一特 殊因 素。受结算 资源 在全 年分 布不 均匀的 影响，1 季度 公司 结算面 积相 比去 年同 期有 所下降。同 时，由于当期
17、 结算 的项 目中 核心 城市所 占比 例较 高(上 海、深圳、广州 三城 市结 算面 积 24.7 万平 方 米，占本期 结算 面积 的 60%，金额 61.6 亿元，占 本期 结 算收入 的 80%)，公司 结算 收入有所 增 长。期内，公 司实 现结 算面 积 41.3 万 平方 米，同 比减 少 35.3%。实现 结算 收 入 76.7 亿元，同 比增 长4.2%，实现 营 业 收入 79.7 亿元，净利 润 12.1 亿元，同比分 别增 长 6.2%和 7.0%。截至报 告期 末，公司 合并 报表范 围内 尚有 900 万平 方米 已 售资 源未 竣工 结算，合同 金额 合计 约10
18、52 亿元，为 未来 的业 绩 体现奠 定了 良好 基础。公司财 务状 况安 全稳 健，存货结 构健 康。期末，公 司持有 现 金 371.9 亿，远 高于短 期借 款和 一年内到 期长 期借 款的 总 和 202.9 亿元。在公 司各 类存 货中，已完 工开 发产 品（现房）46.8 亿元，占比 仅 3.10%。公司 1 季度 实现 开工 面 积 346 万 平方 米。报告 期内，尽管 市场 环境 发生 明显 的变化，但 并未 超出公司 的预 见范 围，公司 将继续 坚持 快速 开发 策略，目前 并无 必要 下调 全年 的计划 开工 量；但公司会 结合 限购 政策 下客 户需求 的变 化，对
19、 未来 供 应结构 进行 灵活 的调 整，以提供“适销 对路”的产品。期内，公 司新 增加 开发 项目 15 个，按 万科 权益 计算 的占地 面积 约 138 万 平方 米（对应 规划 建筑面积 约 309 万平 方米），平 均 楼面 地价 约 2500 元/平 方米。此外，期 内公 司还 参与城 市更 新改 造类项 目 3 个，根据 当前 规 划条件，相关 项目 按万 科 权益计 算的 占地 面积 约 47 万平方 米（对 应规划建筑 面积 约 146 万 平方 米），预 计平 均楼 面综 合改 造成本 和地 价 约 1540 元/平方米。公司 新进入芜湖、秦 皇岛、太 原等 城市。由于
20、各地 市场 存在 差异，层次 丰富 的战 略纵 深意味 着公 司得以根据市 场情 况灵 活调 整布 局。考 虑到 房价 和地 价之 间存在 联动 机制，受 住宅 市场调 控持 续的 影响，年 内土 地市 场也 可能 出现相 应调 整，公司 将立 足现有 城市，继 续贯 彻快 速销售 和现 金为 王的策略，在 谨慎 投资 的 基 本原则 下，密切 关注 可能 出现的 市场 机遇。5 4 重 要事 项 4.1 公司主要会计报表项 目、财务指标大幅度 变动 的情况及原因 适用 不适用 项目 2011-3-31（人民币万元）2010-12-31（人民币万元）变动幅度 说明 应收账 款 110,285.
21、21 159,402.46-30.81%款项及时收回 预收账款 9,294,074.16 7,440,519.73 24.91%预售量增加 应付利息 24,162.28 12,780.65 89.05%计提应付债券利息 项目 2011 年 1-3 月（人民币万元）2010 年 1-3 月（人民币万元）变动幅度 说明 营业成本 406,877.36 474,911.54-14.33%成本优化及结算面积下降 营业税金及附加 109,414.47 74,550.58 46.77%结算收入增长，核心城市占比高 销售费用 39,352.14 29,329.04 34.17%销售规模增长 管理费用 56,
22、267.88 30,925.30 81.95%公司经营规模扩大 所得税 48,449.00 37,565.57 28.97%利润总额增加 归属上市公司股东的净利润 120,513.86 112,657.94 6.97%利润总额增加 4.2 重大事项进展情况及 其影响和解决方案的 分析 说明 适用 不适用 2011 年 4 月 8 日公司 2011 年 第一次临时股东大 会通过了关于公司 A 股股票期权激励计划（草案修订稿）等相关事项,公司将按规定实施有关计划。股票期权激励计划的推出，弥补了 公司 长期激励机制的缺位，建立起 股东和职业经理人团队之间更紧密 的利益共享和约束机制，将进一步完善公司
23、的治理结构，增强公司竞争力。4.2.1 非标意见情况 适用 不适用 4.2.2 日常经营重大合同的 签署和履行情况 适用 不适用 4.3 公司、股东及实际控制 人承诺事项履行情况 适用 不适用 承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况 其他承诺 中国华润总公司 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001 年向本公司郑重承诺：将 本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。始终遵守承诺 4.4 预测年初至 下一报告期期末 的累计净利润可 能为亏损 或者与上年同期
24、 相比发生 大幅度变动的警示及原因说明 适用 不适用 6 4.5 其他需说明的重大事 项 4.5.1 证券投资情况 适用 不适用 4.5.2 持有其他上市公司股 权情况 适用 不适用（单位：人民币元）证 券代码 证 券简称 初 始投资金 额 占 该公司股 权比例 期 末账面值 报 告期损益 报 告期所有 者权益 变动 600751 SST 天海 143,600.00 0.04%143,600.00-合计-143,600.00-143,600.00-注：SST 天海 为公司历史持有的法人股，目前 尚未股改。4.5.3 报告期接待调研、沟 通、采访等活动情况 表 类别 时间 地点 方式 接 待对象
25、 谈 论的内容 及提供的 资料 德意志银行 活动 2011.1 北京 见面会 券商、基金等各类投资者（一）谈论的主要内容：1）公 司 日 常 经 营情况；2）公 司 发 展 战略；3）公 司 对 行 业 变化的看法。（二）提供的主要资料：公司定期报告等公开资料。瑞银证券 活动 2011.1 上海 见面会 券商、基金等各类投资者 年度业绩推介会 2011.3 香港、深圳（上海、北京）见面会 券商、基金、个人等各类投资者 里昂证券活动 2011.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 瑞信证券活动 2011.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 BNP 活动 2011.3 香港 见面会 券商
26、、基金等各类投资者 齐 鲁证券活动 2011.3 深圳 见面会 券商、基金等各类投资者 瑞信证券活动 2011.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。接待券商 报告期内 深圳、广州、长沙、上海、南京、无锡、杭州、宁波、合肥、北京、天津、沈阳、鞍山、武汉、成都、重庆、西安、昆明、贵阳 等地 小组或 一对一 申银万国、里 昂证券、东方 证 券、国信证券、野村 证券、中信 证券、德 意志银行、花旗、瑞 银证 券、高 盛、瑞 信 证券、广发证券、华 泰联 合证券、摩根 大 通、长江证券、海通 证券、元大 证券、安 信
27、证券、美林证券、高盛 高华、长城证 券、三菱日联摩根士丹利证券股份有限公司、日信证券、中银国际、光 大证券、中投 证 券、国金证券、齐鲁 证券、三星 证券、东 兴证券、摩根斯坦利、中 金、汇 丰银行、大和证券、麦格理、BNP、Jefferies、Barclays Capital、Religare Capital Markets、ISI Group 等 接待基金、其他投资机构及个人投资者 报告期内 深圳、广州、长沙、上海、南京、无锡、杭州、宁波、合肥、北京、天津、沈阳、鞍山、武汉、成都、重庆、西安、昆明、贵阳 等地 小组或 一对一 银华基金、汇添富基金、华夏基金、东方基金、太平洋资产、建信基金、
28、国泰基金、中邮基金、交银施罗德基金、长盛基金、融通基金、富国基金、威灵顿资产管理公司、鼎晖投资、上投摩根基金、宝盈基金、东方证券资产、加拿大鲍尔公司、南方基金、泰康人寿、海富通基金、工银瑞信基金、大成基金、华安基金、广发基金、博时基金、嘉实基金、Baring Asset Management、First Beijing Company、LionRock Capital、Capital Research、Brevan Howard、Prudential、Adage Capital、Millennium Management LLC、SAC、Apollo、GIC、DNB Asset、Pangu C
29、apital Ltd、Sekker and Advisors、Trivest Advisors、7 Value Investors Management、Clairvoyance Capital、Alliance Berstein、GMO、Janus、Bernstein、Invesco、GENESIS、Prime Capital Management、Prime Capital Management、Pacific Eagle Asset Mgmt、Chilton Investment、Blue Pool Capital、Mitsubishi UFJ、Value Partners、TIAA-C
30、REF、Och-Ziff、Union Investment、Sumitomo Trust&Banking(Tokyo)、Henderson Investment、AMP Capital、JF AM、Point State、Highbridge Capita 等 4.5.4 其他重大事项的说明 适用 不适用（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；（2）公司债券相关情况 报告期内，公司的资信状况 良好。报告期后中诚信证券评估有限公司对本公司发行的 公司债券“08 万科 G1”（债券交易代码：112005）和“08 万科 G2”（债券交易代码：112006）进行
31、了跟踪评级，评估维持有担保 债券“08 万科 G1”公司 债券信用等级为 AAA，上调无担保 债券“08 万科 G2”信用等级 为 AAA。提高公司主体信用等 级 为 AAA，评级展望为稳定。4.6 衍生品投资情况 适用 不适用 报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等）为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。IRS 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率，控制利率变动风险。
32、已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定 IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币(1,942,460.44)元，IRS 价值根据 2011 年 3 月 31 日评估的公允价值确定。报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 无 独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制情况的专项意见 公司独立董事认为通过 IRS 等 金融工具避免了外币借款由于利率浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。4.6.1 报告期末衍生品投资 的持仓情况 适用 不适用（单位：人民币 万元）合 约种类 期 初合约金 额 期 末合约金 额 报 告期损益 情况 期 末合约占 公司报 告期末 净资产比 例 利率互换合约（IRS）124,910.94 90,150.50(194.25)1.98%合计 124,910.94 90,150.50(194.25)1.98%
