1、 三林万业（上海）企业集团有限公司风险评价报告中国民生银行股份有限公司上海分行三林万业（上海）企业集团有限公司1目 录评价声明 .2评价范围 .2评价范围 .3评价观点 .61 集团概况 81.1 历史沿革 81.2 股东背景 81.3 管理层面 101.4 主要经营业务 122 集团经营 状况评价 132.1 集团经营状况 132.2 市场竞争力分析 163 集团财务状况评价 173.1 财务结构分析 193.2 经营利润分析 204 集团履约能力评价 214.1 银行债务分析 214.2 或有负债分析 225 集团发展前景评价 235.1 行业前景 235.2 集团前景 24三林万业（上海
2、）企业集团有限公司2评价声明评价机构声明根据中国人民银行贷款通则等有关规定，对三林万业（上海）企业集团有限公司的基本素质、财务状况、偿债能力、经营能力、经营效益和发展前景等方面的综合分析，并依照本机构对集团评价和程序，对该集团的资信状况进行了分析和评价。本机构及相关人员与该公司间不存在任何影响评价行为独立、客观、公正的关联关系；评价人员在评估过程中，恪守职业规范，履行了相应的尽职调查和诚信义务；评价结论是本机构依据评估标准和程序做出的独立判断。本评价报告版权归中国民生银行股份有限公司所有，未经本公司书面授权和许可，任何单位与个人不得复制、转载、散发和出售报告的信息。评价假设该集团所提供的会计资
3、料确切真实；集团正常经营；集团遵循的中央和地方现行的政策、法律、法规和经济环境无重大变化；集团遵循的税收制度所适用税率无重大变化；集团无其他不可预见及不可抗力因素造成的重大不利影响。评价机构：中国民生银行股份有限公司上海分行三林万业（上海）企业集团有限公司3评价范围本机构按照中国银监会商业银行集团客户授信业务风险管理指引中对集团客户的定义对三林万业（上海）企业集团有限公司进行了界定： 在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的； 共同被第三方企事业法人所控制的； 主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系
4、）共同直接控制或间接控制的； 存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。本机构在对三林万业进行资信评定过程中，受地域条件、资料收集等因素制约，无法全部掌握该集团所投资的其他企业的财务数据等信息，因此在集团界定上仅将符合上述第 1 款定义标准的企业纳入本次评级的集团范围内，而将符合第 2、3、4 款的企业作为集团外关联方予以考察。本报告主要是依据三林万业（上海）企业集团有限公司提供的材料，对其进行的访谈结果、获取的关联方部分资料以及上市公司公开信息。但由于无法获得足够资料，因此本报告中部分情况未能经证实，或因未收集到足够信息无法揭示其本质情况
5、。三林万业（上海）企业集团有限公司4集团概况三林万业（上海）企业集团有限公司（简称三林万业集团、该集团、集团）成立于 1997年 3 月 27 日，注册资金 22.23 亿元，为外商独资企业。该集团 2005 年 12 月经上海市外国投资工作委员会审核批准，更为现用名称。集团由成功勋章国际有限公司和三林万业（上海）投资有限公司共同出资，投资构成分别 Jaslene Limited 出资 62336 万元，占注册资本28.04%，Success Medal International Ltdbm 出资 108449.88 万元，占注册资本 48.78%，三林万业（上海）投资有限公司出资 5155
6、0.12 万元，占注册资本 23.18%，最终控股股东为国际跨国企业印尼三林集团。该集团法人代表林逢生。主营范围：房地产开发建设经营、房屋出租、出售、物业管理、房地产咨询与服务、配套餐饮、商场、投资和进出口贸易等。目前，该集团主要从事房地产开发经营和转口贸易，2009 年实现主营业务收入为 37 亿元。投资子公司主要有：上海万业股份有限公司（国内上市公司）、上海中远销售策划有限公司、上海国际航运金融大厦、上海远洋广场餐饮有限公司、上海汇丽集团有限公司等。优势战略改革：三林万业集团 2006 年起开展业务转型，除主营房地产业务外，集团本部依托母公司丰富的行业经验和国际市场优势资源，开展转口贸易业
7、务，将转型发展为以贸易、管理为主的综合类企业。品牌优势：该集团在房地产投资开发业务上具有很强的实力，已开发项目包括远洋广场、绿洲城市花园、中远两湾城、中远宝山项目等，多次名列上海市房地产开发企业 50 强。国际合作：集团承接印尼三林集团的贸易业务，其国际合作方面将大大加强。印尼三林集团作为印尼资产规模最大的华人企业，业务涉足食品生产、制造业、房地产等多个行业，旗下拥有香港第一太平、菲律宾电讯、印尼食品等多家上市公司，因此，对集团长期发展起到积极作用。房地产资源：集团在上海市、湖南长沙和安徽合肥等地拥有多处土地和房产资源。风险揭示：政策风险：该集团业务主要涉及房地产开发和转口贸易二方面，受国家政
8、策影响较大，具体是：1、房地产行业自 2006 年以来，国家针对全国房地产价格上涨过快，先后出台了一系列稳三林万业（上海）企业集团有限公司5定住房价格的宏观政策，在一定程度上抑制了区域性和结构性过热的情况。但几年调控的整体效果还不明显，房地产行业仍将作为国家今后各项政策的重要调控对象，商品住宅所受影响最大。2、在人民币持续升值和国家调整出口退税政策等因素的影响下，我国进出口贸易风险逐渐增大。行业风险：当前房产行业竞争日趋激烈，行业内的兼并重组更加频繁，房地产企业自身的经营规模、盈利能力和管理水平，整体竞争实力将成为企业能否生存和立足的关键因素。经营风险：集团从事转口贸易业务虽然近年业务发展很快
9、，但整体毛利率水平却从 2004年的 32%下降至 2009 年的 17%左右，盈利情况有所下降。财务风险：通过集团合并报表的分析得到，集团近年银行融资略有增加，期限结构调整优化，与其资产结构匹配度进一步提高，但短期借款仍有一定比例，短期偿债压力较大。关联风险：由于三林万业集团业务体系庞大，集团内部在业务联系和资金往来的关联度较高。主要财务指标本报告所依据的财务数据系为三林万业集团提供的经上海众华沪银会计师事务所有限公司审计过的 2007 年至 2009 年合并会计报表，审计结论为无保留审计意见。2009 年末该集团总资产 140 亿元，所有者权益 55 亿元。全年完成主营业务收入 37 亿元
10、，利润总额 25858 万元。年末贷款余额为 52.8 亿元，其中短期借款 18.5 亿元，占 35.1%；一年内到期长期负债 6.2 亿元，占 11.7%；长期借款 28.1 亿元，占 53.2%。集团三年主要财务指标列示如下：单位：万元 2007 年 2008 年 2009 年主营业务收入 312,418 399,014 375,733主营业务利润 85,548 81,210 66,056净利润 29,267 20,093 15,359总资产 1,157,442 1,052,056 1,401,481所有者权益 412,599 369,879 551,848经营性现金净流入 87,714
11、56,079 79597流动比率(%) 1.95 1.43 2.02年末贷款余额 482,500 496,870 528,810三林万业（上海）企业集团有限公司6资产负债率(%) 64% 65% 61%提示性说明： 币种说明除明确列示金额币种为外币，如无特别说明，本评估报告中出现的金额币种均为人民币。 报表审计说明2009 年审计报告为标准无保留意见。评价观点三林万业集团原为中国远洋集团在上海区域的房地产公司，2002 年印尼三林集团收购其股权，成为上海中远三林万业置业集团有限公司，2005 年经国家外资委批准更为现名。后经过再次的股权变更， 目前该集团已成为三林集团旗下全资控股子公司，注册资
12、金 22.23 亿元，为外商独资企业。该集团以房地产开发为核心业务。已累计投资开发了一系列在上海有一定规模和知名度的项目，包括众城大厦、远洋广场、中远两湾城、万业宝山新城等。目前正在开发的有中远两湾城（四期） 、万业宝山新城项目和湖南长沙项目。曾多次名列上海市房地产开发企业 50 强。根据三林万业集团的战略规划，正改变目前以房地产开发、经营为主的较为单一的业务形式。确立万业股份主要实施集团内房产项目开发投资；集团本部承接印尼三林集团的贸易业务职能，逐渐转型发展为以贸易为主的综合类企业，并承担三林集团在中国投融资、管理的职能。该集团 2006 年下半年起已逐步开展了转口贸易的业务，且业务发展十分
13、迅速，预计 2010 年贸易额可达到 20 亿元左右。随着该集团将房产预收账款确认为主营业务收入以及贸易业务的增长，2009 年主营收入为 37 亿元。期末负债规模进一步下降，资产负债率为 61%，整体财务状况有所改善。由于实行业务上的转型，转口贸易毛利率仅为 4%，降低了集团整体毛利率水平，2009 年销售毛利率为 17%，同比下降了 2.77 个百分点，其资产的获利能力有所下降。三林万业（上海）企业集团有限公司7该集团依托母公司印尼三林集团丰富的行业经验和国际市场优势资源，贸易业务发展极为迅速，具有较好的发展前景；同时，在房地产开发经营方面亦具有丰富的经验和资源，亦具有很强的竞争实力，但应
14、关注国家宏观调控政策对这两项业务的影响。该集团的改革战略从实施到体现效果，需要时间和过程，我们对其今后的发展持谨慎乐观的态度。三林万业（上海）企业集团有限公司81 集团概况1.1 历史沿革三林万业（上海）企业集团有限公司（简称三林万业集团、集团）成立于 1997 年 3 月 27日，注册资金 16 亿元。原名中远（上海）置业发展有限公司，是中国远洋集团的上海区域房地产公司。2002 年 9 月印尼三林集团通过股权转让，成为公司并列第一大股东，公司变更为中外合资企业，并更名为上海中远三林置业集团有限公司。2005 年 9 月中国远洋运输（集团）总公司和上海中远房地产投资有限公司向成功勋章国际有限
15、公司出让了 55%股权，2005 年 12月 21 日公司经国务院国有资产监督管理委员会、上海市外国投资工作委员会审核批准，公司更名为现用名称。公司由成功勋章国际有限公司和三林万业（上海）投资有限公司共同出资，为外商独资企业。2006 年 2 月根据上海市外国投资工作委员会批复的沪外资委协2006436 号文核定的公司投资总额 48 亿元人民币，公司注册资本变更为 16 亿元（全部到位）。后经变更，公司的投资总额由 74.075 减至 54.2336 亿元人民币，注册资本由 42.075 亿元减至 22.2336 亿人民币。2009 年末，公司注册资本为 222336 万元，其中 Jaslen
16、e Limited 出资 62336 万元，占注册资本 28.04%，Success Medal International Ltdbm 出资 108449.88 万元，占注册资本 48.78%，三林万业（上海）投资有限公司出资 51550.12 万元，占注册资本 23.18%.1.2 股东背景印度尼西亚三林集团（以下简称三林集团）自 20 世纪 80 年代就开始参与在中国的投资。2002 年和 2005 年，三林集团两次共出资 2.5 亿美元向中远集团收购了中远置业集团的全部股权，作为三林集团在中国的投资和管理平台。至此，三林集团在中国的投资累计已超过 10 亿美元。2006 年三林集团通过
17、三林万业（上海）投资有限公司和成功勋章国际有限公司完成对三林万业集团的收购。股东方成功勋章国际有限公司和三林万业（上海）投资有限公司均为印尼三林集团下属企业，印尼三林集团成为三林万业集团实际控制人。 （印尼三林集团对三林万业集团投资构成情况如图 1 所示）目前随着公司的改制，三林集团将把其在新加坡的总部迁到上海，并将改组后的三林万业集团作为在中国地区的投资经营和管理平台，同时对三林万业集团的业务进行重组。今后三林万业集团将以石油、天然气、煤炭、铁矿开采及贸易（主要为进口）、粮食贸易及加工为主业。三林万业（上海）企业集团有限公司9图 1 三林集团企业在中国投资情况印尼三林集团是由华人企业家林绍良
18、先生创立的多元化跨国企业集团。业务涉及农业、畜牧业、食品生产、汽车制造、能源、建材、化工、通讯与传媒、房地产与工业园区开发、度假村与酒店业、分销与零售业、银行与金融业等多个领域。三林集团在中国香港、东南亚和澳大利亚等地拥有第一太平有限公司、印尼 PT Indomobil Sukes International Tbk 、PT Indosiar Karya Mdedia Tbk 和澳大利亚 Futuris Corporation Limited等多家上市公司，并通过第一太平有限公司拥有菲律宾最大的电讯服务供应商菲律宾长途电话有限公司和印尼最大的食品集团印尼食品有限公司，上市公司的总市值超过 12
19、0 亿美元。（三林集团海外主要投资情况见图 2）印尼三林集团目前仅在印尼的天然气田探明储量即达 9000 亿立方米，集团下的澳大利亚上市公司 Elders 与澳大利亚 85%的农民签约进行产业化订单生产并提供一揽子农业成套服务，每年可向三林集团提供 1300 万吨优质小麦，并拥有澳大利亚最大的奶牛和羊的养殖场，每年出产 59 万头牛和 350 万头羊，其羊毛加工厂规模为世界第二，澳大利亚最大，三林集团还拥有世界最大的单体面粉加工厂，年加工能力为 480 万吨，其方便面生产厂为世界最大规模，年销方便面 100 亿包，三林集团拥有的印尼 Indocement 水泥集团，年产白水泥 1500 万吨，
20、三林集团化工业是亚洲最大的烷基笨生产商和世界第三大脂醇生产商。三林集团成功勋章国际有限公司香港万业集团有限公司三林万业（上海）投资有限公司三林万业（上海）企业集团有限公司三林万业（上海）企业集团有限公司10图 2 三林集团企业在海外投资情况1.3 管理层面1.3.1 集团管理层人员简介1、林逢生三林集团执行总裁、PTIndofoodSuksesMakmurTbk 首席执行官、第一太平有限公司董事局主席，现任三林万业（上海）企业集团有限公司董事长。2、程光曾任宝钢集团公司总会计师、副总经理，中国国际钢铁投资公司总经理，武钢副总经理，武钢股份副董事长，上海市发展计划委员会副主任，上海市虹口区区长。
21、现任三林万业（上海）企业集团有限公司总经理。3、张峻曾任三林万业（上海）企业集团有限公司（原中远三林置业集团有限公司）总会计师，现任财务总监。三林集团香港印尼食品公司 16 家公司：生产日用品 19 家公司：跨越金融、贸易和海运行业 拥有 33 家间接控股公司 占有菲律宾长途电信 27.7%的股份 占有印尼食品公司 51.5%的股份 拥有 Metro Pacific 投资公司92.9%股份新加坡印尼香港第一太平洋公司 QAF 有限公司三林万业（上海）企业集团有限公司111.3.2 投资企业结构90%90%10%上海万业万业宝山新城建设开发有限公司注册资本： 48500 万元20%50%50%3
22、6%上海万业企业股份有限公司注册资本： 44786.5971 万元90%10%三林万业（上海）企业集团有限公司Salim & Van (Shanghai) Enterprises Limited注册资本：222,336 万元上海中远房地产有限公司Shanghai COSCO Real Estate Investment Co.注册资本： 10700 万元上海中远置业销售策划有限公司Shanghai COSCO Property Sale & Marketing Co.注册资本： 10700 万元57.48%上海万业企业两湾置业发展有限公司注册资本： 37600 万元上海汇丽集团有限公司Shan
23、ghai Huili Group Co.注册资本： 45000 万元50.54% 11.11% 49%14%上海恒润外高桥企业发展有限公司注册资本： 2609.7 万元90%上海远洋广场餐饮有限公司Shanghai Ocean Square Restaurant Co.注册资本： 1000 万元80%上海中远龙东置业发展有限公司注册资本： 1000 万元42.52%上海中远两湾分质供水有限公司Shanghai COSCO Liangwan Water Supply Co.注册资本： 200 万元10%上海国际航运大厦有限公司Shanghai International Shipping Bui
24、lding Co.注册资本： 14544.5万美元内蒙古大路煤化工基础发展有限责任公司注册资本：20000万元青海西部国际矿业资源有限公司注册资本：16000万元浙江浙能中煤舟山煤电有限责任公司注册资本： 20000万元50%49%75%西双版纳金地酒店管理有限公司注册资本：13400万元35%三林万业（上海）企业集团有限公司121.4 主要经营业务该集团以房地产开发为核心业务。已累计投资开发了一系列具有一定规模和在社会上知名度的项目，包括众城大厦、远洋广场、中远两湾城、万业宝山新城等。其中万业股份属于上海本地房产企业，区位发展优势突出，属于上海消费升级概念中的第一梯队。品牌在房产行业有一定的
25、影响力，对风险控制上有相当的能力。集团目前正在开发的项目有中远两湾城四期、宝山福地苑、紫辰苑项目。随着三林万业集团承接印尼三林集团的贸易业务职能后，逐渐转型发展为以贸易、管理为主的综合类企业集团，业务内容更丰富。尤其集团依托印尼三林集团丰富的行业经验和国际市场优势资源，已逐步开展了农产品贸易等一系列战略部署，对长期发展起到积极推动作用。通过整合后，三林万业集团本部主要负责以印尼三林集团贸易为基础的贸易类业务；万业股份主要负责集团内房产项目开发投资；中远销售主要负责集团内房产项目销售策划以及存量房产经营管理；国航公司主要负责集团内国航大厦商用资产经营；下属其他项目公司主要承担具体项目的开发运作。
26、集团内分工清晰、管理规范，在市场经营中增强了抗风险能力，具有较好的发展前景。三林万业（上海）企业集团有限公司132 集团经营状况评价2.1 集团经营状况 2.1.1 集团发展战略集团业务分为房产销售、房产出租、贸易业务、酒店和餐饮业务等业务。目前，房产项目仍是集团业务中占比较大的一块。根据三林集团规划，集团以后将作为中国总部的投融资、管理的平台。因此，为了实现更好的资源配置，集团将内部的业务进行调整。其中将房产项目全部交由万业股份进行开发管理，集团本部转为做转口贸易。2.1.2 集团经营状况2009 年集团主营业务收入为 375190 万元，其中商贸业务收入 190940 万元，是该集团收入主
27、要来源，房地产销售收入为 134237 万元，是该集团毛利的主要来源。 房产项目情况 国际航运大厦上海国际航运金融大厦（国航大厦）坐落于浦东新区陆家嘴金融贸易区浦东大道720、728 号，地处浦东大道与福山路交汇处，大厦地理位置优越，交通条件便利。西眺东方明珠，经延安东路隧道上延安路高架可直取虹桥国际机场；北濒浦江，毗邻大连路隧道，项目占地面积 12020 平方米，总建筑面积 18394 平方米。地下 3 层、地上 50 层，其中 28 层以下为甲级写字楼，29-50 层为海神诺富特四星级酒店。集团主要参建其中的 8（F、G、H 室） 、10层、19-21 层、2324 层及 2728 层等甲
28、级写字楼。集团现将国航大厦甲级写字楼用于出租，2007 年来国航大厦地区办公楼租赁市场的租金收入增长势头良好，公司经营的办公楼的出租赁入驻率发展平稳。 宝山区西城区项目目前宝山地区是集团未来几年地产业务的主要地区，同时宝山地区也承载着万业股份地产业务持续发展的希冀。宝山西城区位于上海市北翼，属于宝山区中心，杨行镇镇域范围内，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，呈“厂”字型，规划总面积 13.28 平方公里，是上三林万业（上海）企业集团有限公司14海新一轮城市总体规划中重点建设的 11 个新城之一。宝山西城区毗邻地铁一号线和三号线北延伸段，交通便捷，区位条件优越。西城区规划
29、中有三部分，分别为北、南、东三块区域。而三林万业集团项目位于北块居住规划区域。北块居住区域北至富锦路，南至友谊路，东至铁山路，西至蕴川路，建设总面积达到 5200 亩。作为宝山西城区的核心开发区域，万业股份结合宝山总体发展战略规划，计划打造一个功能全、品质高、形象突出的，集商业购物、办公、生活居住、旅游休闲为一体的新市镇。项目主要分为三块进行开发，分别为福地苑项目、绿龙公园项目以及紫辰苑项目。 福地苑项目海尚明城福地苑项目位于宝山区 9 号地块，东至江杨北路、南至友谊路、西至铁山路、北至盘古路，是整个宝山新城区 5200 亩规划中率先启动的居住社区，已于 2005 年 12 月正式开工建设。并
30、于 2006 年开盘销售。项目总占地面积 16.59 万平方米，计划总投资 14.25 亿元，规划建筑面积 30 万平方米，可售住宅面积约 28 万平方米，为小高层形式，此外项目中还规划了 1.3 万平方米的漫步式商业街。整个区域由 13 幢 18 层高层、4 幢 15 层高层、1 幢 14 层高层、11 幢 9-11 层高层，另有商业与住宅综合楼 3 幢分别为 18 层和 11 层，共 32 幢高层，和 2座独立地下车库、1-2 层的商业、会所及其它附属设施组成。商业街位于项目的中轴线，将项目用地分隔成东、西两面住宅区。 绿龙公园“绿龙公园”是西城区目前最重要的环境规划项目。 “绿龙公园 ”
31、总长度达 8 公里，由两条绿化带与中央绿化公园组成，几乎贯穿西城区全境，同时承担生态、景观、游憩、体育、健身等多种功能。 “绿龙中央公园”位于蕴川路以东、友谊路以北，占地 600 亩左右，内部将规划建设弧型中央景观湖，并设有坡景绿地、树林、假山等多重景观。两条绿化带分别为东西走向与南北走向。其中东西走向的绿化带处于西城区东部，交汇处设有小规模的公共绿地公园；南北走向的绿化带贯穿西城区南、北两个部分。 “绿龙公园”定位为西城区城市绿肺，是 5200 亩的正核心，在作为城市级开放式公共休闲绿地的同时，更将在改善区域环境状况，有效维持城市生态平衡方面起到至关重要的作用。此外，公园还将在彰显宝山区的历
32、史文化特色和身份方面发挥作用。 紫辰苑项目紫辰苑项目是万业股份目前最大的土地储备 3 号地块，位于绿龙公园正北面，总占地面积19.68 万平方米，计划总投资 35 亿元，规划建筑面积 45.68 万平方米。三林万业（上海）企业集团有限公司15 湖南长沙项目湖南长沙万山青城项目占地面积大约 800 亩以上。项目投资 80000 万元，预计实现销售收入 442823 万元，预计投资利润率为 15.07%，项目以住宅为主。2009 年，福地苑项目售罄并完成了全部房屋的交接手续；合肥瀚海星座项目开始预售，符合预期；2009 年末，紫辰苑一期顺利开盘，销售情况良好。根据“以上海为核心、辐射长三角”的地产
33、发展战略和稳健经营的发展原则，公司积极参与了多块土地竞拍，最终于 2010 年初以适当的价格拍下苏州吴中开发区 96 号地块。 贸易情况及其他业务情况集团本部的房地产业务在全部业务中正逐步退化为非主营业务。三林万业集团充分发挥了熟悉中国、印尼两国市场的优势，利用与印尼方面良好的沟通渠道，使得集团成为印尼三林集团在中国开展业务的桥梁。公司贸易业务收入的比例逐年增加， 09 年贸易业务收入仅小麦转口贸易量已达近 13 亿人民币。另外，公司的钢铁、化工、机械的出口业务也在逐步推进之中；为发展能源及资源类项目，三林万业投资了内蒙古大路煤化工基地发展有限公司、浙江浙能中煤舟山煤电有限责任公司（码头）及凯
34、联国际实业有限公司（铁矿） 。2009 年 9 月 4 日，公司正式收到上海浦东新区税务局退还的首笔以人民币计价的出口退税款，这意味着三林万业已顺利完成了国内第一笔以人民币计价的出口业务，同时也是全国首家完成跨境贸易人民币结算所有流程的企业。2010 年预计完成小麦销售收入 20 亿，企业明年还将有一定的棕榈油贸易，同时申请人正在全力开发位于印尼太平洋上的苏拉维西群岛塔里阿布铁矿，预计 2010 年上半年就可以产出，2010 年预计铁矿收入 8 亿人民币。 子公司情况该集团下主要控股子公司及主营业务情况见下表所示：表 7 控股子公司投资及主营业务情况表（单位：万元，% ）子公司名称 持股比例
35、投资额 主营业务Parallax Venture Partner XXX Ltd 100 USD5 实业投资广东江门益胜浮法玻璃有限公司 50.04 35028 玻璃生产及销售恒润（国际）香港有限公司 100 HKD507 国际贸易三林万业（上海）企业集团有限公司16上海万业企业爱佳物业服务有限公司 50.54 151.62 物业管理新业资源（新加坡）有限公司 50.54 USD5.054 矿产勘察、开采凯联国际实业有限公司 100 USD1.0 国际贸易上海万业企业股份有限公司 50.54 40743.26 房产开发经营、实业投资、资 产经营上海中远房地产投资有限公司 57.48 6150
36、房地产开发经营、建筑材料、 装潢材料上海恒润外高桥企业发展有限公司 100 2499 房地产开发经营上海万业企业两湾置业发展有限公司 49 18424 房地产开发经营、房屋租赁上海中远销售策划有限公司 100 19150 房产经纪、房地产营销策划服 务上海国际航运金融大厦 75 90293 上海国际航运金融大厦的开发、 经营及配套服务的客房等上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 50.54 24511.9 房地产开发经营2.2 市场竞争力分析三林万业集团在房地产行业内具有较强的资产实力和项目操作能力，转型后成为印尼三林集团中国区总部。印尼三林集团作为印度尼西亚资产规模最大的华人企业，以农业起家
37、，涉足食品生产、制造业、房地产等行业，在东南亚具有一定的知名度。旗下产业公司主要分布东南亚、香港、澳大利亚等，公司拥有香港第一太平、菲律宾电讯、印尼食品等多家优质上市公司。随着三林万业集团承接印尼三林集团的贸易业务职能后，逐渐转型发展为以贸易、管理为主的综合类企业集团，届时资产规模扩大、业务内容更丰富。尤其集团依托印尼三林集团丰富的行业经验和国际市场优势资源，已逐步开展了农产品贸易等一系列战略部署，对长期发展起到积极推动作用。通过整合后，三林万业集团本部主要负责以印尼三林集团贸易为基础的贸易类业务；万业股份主要负责集团内房产项目开发投资；中远销售主要负责集团内房产项目销售策划以及存量房产经营管
38、理；国航公司主要负责集团内国航大厦商用资产经营；下属其他项目公司主要承担具体项目的开发运作。集团内分工清晰、管理规范，在市场经营中增强了抗风险能力，三林万业集团具有较好的发展前景。另外，集团拥有的国航大厦位于浦东陆家嘴地区，项目周边环境优越，出租率维持在较高水平。三林万业（上海）企业集团有限公司173 集团财务状况评价2009 年末，集团合并资产总额 140.15 亿元，负债总额 84.95 亿元，少数股东权益 18.96 亿元，所有者权益 55.18 亿元；2009 年实现主营业务收入 37.57 亿元，利润总额 2.58 亿元；2009 年经营活动产生的现金流量净额 79597 万元，现金
39、及现金等价物净增加额 285645 万元。2009 年集团整体财务状况较上年基本持平，集团各项业务稳定发展。股东不断注资增强集团资产实力，但房产销售收入占比下降造成集团资产赢利能力有所下降。集团现金流情况良好，各项资产对负债有一定保障程度。近三年资产负债表合并07 年 08 年 2009 年资产总额 1,157,442 1,052,056 1,401,481流动资产 780,159 645,907 869,173货币资金 109,219 169,569 286,838应收票据 273 123 330应收帐款 2,476 7,707 16,459其他应收款 270,853 170,692 318
40、,380预付帐款 15,786 18,931 15,069存货 310,483 270,431 227,608一年内到期非流动资产 71,061 8,319 4,458长期投资 47,836 56,899 219,941固定资产净值264,048 231,234 223,963投资性房地产5,044 4,852 4,658在建工程 2,662 12,839 11,209无形资产 6,186 25,328 22,212商誉 - 13,800 36,122负债总额 742,143 682,177 849,633流动负债 399,347 452,582 429,729短期借款 206,050 234
41、,551 185,227应付票据 414 1,292 380应付帐款 51,733 26,166 25,936预收帐款 83,308 24,719 56,305其他应付款 70,700 89,986 92,333三林万业（上海）企业集团有限公司18一年内到期的非流动负债 34,900 12,624 62,200预计负债 16,921 1,856 845长期借款 241,550 249,695 281,383应付债券 - - 98,669长期应付款 30,199 30,235 38,436所有者权益 412,599 369,879 551,848实收资本 160,000 160,000 222,
42、336资本公积 64,037 36,378 125,596盈余公积 14,004 14,258 14,004未分配利润 -9,741 -5,834 -853少数股东权益 184,299 165,119 189,662近三年损益表合并07 年 08 年 2009 年销售收入 312,418 399,014 375,733销售毛利 85,548 81,210 66,056其他业务收入 938 735 543其他业务支出 637 612 396营业费用 3,678 2,681 3,836管理费用 26,649 21,280 22,999财务费用 25,006 31,822 29,134投资收益 17
43、,372 20,078 27,739营业利润 37,882 29,182 26,215利润总额 36,955 29,617 25,858净利润 29,267 20,093 15,359近三年现金流量表合并07 年 08 年 2009 年销售商品收到现金 388,454 336,710 401719收到其他经营有关现金 4,819 6,880 2300购买商品支付的现金 260,092 236,081 267398支付其他经营有关现金 14,131 19,858 18649经营活动现金净流量 87,714 56,079 79597投资活动现金净流量 47,074 25,264 -23725三林万
44、业（上海）企业集团有限公司19筹资活动资金净流量 -52,942 -102,697 143907现金及现金等价物净额 81,720 -23,257 1996843.1 财务结构分析3.1.1 集团近三年的主要财务结构指标集团三年主要财务结构指标（单位：% ）2007 年 2008 年 2009 年资产负债率 64% 65% 61%流动比率 1.95 1.43 2.02速动比率 1.18 0.83 1.463.1.2 集团财务结构评价2009 年末集团资产总额 140.10 亿元，负债总额 84.96 亿元，资产负债率为 61%，资产总额与负债总额分别较上年增加了 33.2%和 24.5%。资产
45、负债规模的上升，主要是由于当年集团实现增资，注册资金增加 6 亿余，增幅达 37.5%，相应资产负债规模增加的缘故。资产构成中，2009 年末流动资产占比 62%，长期投资、固定资产及无形资产等长期资产占 38%，与上年基本持平，资产总体的流动性较好。从流动资产构成来看， “其他应收款” 和“货币资金”占流动资产比例较大，分别占 36%和 33%。其他应收款中主要是集团与关联企业之间以及股东之间的往来款，账龄在 1 年以内占52%，同时对个别账龄长且收回可能性极低的款项按规定全额计提了坏账准备。一定程度避免了坏账造成的损失。货币资金比例较高的原因主要是集团 2009 年刚完成增资。2009 年
46、末，集团对外投资总额为 22.59 亿元，较上年增加 16.3 亿元，主要新增投资有Gallant Venture Limited（15.6 亿） 、Gallant Power&Resources Limited（6720 万） 、 西甘铁路有限责任公司（600 万） 。另减少了福建泰龙电力股份有限公司和内蒙古中盈创业投资股份有限公司投资。2009 年末集团总资产来源构成中，长期资产为 53.2 亿元，长期负债为 41.99 亿元，所有者权益及少数股东权益为 55.18 亿元，长期资本规模基本满足长期资产的需求。从流动负债结构中能看到银行短期借款占 57.58%，短期偿债压力较大。总体而言，2
47、009 年末随着集团增资且发行债券，资产负债结构进一步改善，但是短期偿债仍有一定压力。三林万业（上海）企业集团有限公司203.2 经营利润分析3.2.1 集团近三年的主要经营利润指标集团三年主要经营利润指标（单位：% ）2007 年 2008 年 2009 年销售毛利率 27.38% 20.35% 17.58%营业利润率 12.13% 7.31% 6.98%净资产收益率 7.09% 5.43% 2.78%数据来源：公司年报3.2.2 集团经营情况评价2009 年，集团实现主营业务收入 37.57 亿元，比上年下降 5.8%，主营业务收入中占比较大的是商贸业务。实现利润总额 25858 万元，比
48、上年同期减少 3759 万元；净利润 15359 万元。2009 年集团销售毛利率为 17.58%，较上年下降了 2.77 个百分点。主要是因为集团业务转型，从 2006 年下半年起集团开展对外贸易类业务，目前贸易收入占集团总体收入 50.9%，贸易类毛利率仅为 4.4%，使整体毛利率水平有所下降。主要板块盈利情况所处业务板块 主营业务收入（万元） 占比(%) 毛利率（）375190 100 17.58商贸业务 190940 50.89% 4.42%房地产销售 134237 35.78% 37.82%浮法玻璃销售 25674 6.84% -4.46%房地产出租业务 9514 2.54% 61.
49、90%煤炭销售业务 8537 2.28% -7.85%酒店及餐饮业务 6285 1.68% 41.93%数据来源：公司年报期间费用方面，近年来因计提坏账准备，贷款利息上调和人民币升值等因素的影响，期间费用也上升较快。历年三费比较情况（单位：万元）三林万业（上海）企业集团有限公司212007 年 2008 年 2009 年营业费用 3,678 2,681 3,836管理费用 26,649 21,280 22,999财务费用 25,006 31,822 29,134三费增长率(%) - 0.81% 0.33%数据来源：公司年报总体而言，2009 年集团主营业务收入和营业利润稳定。虽然集团新开展的贸易类业务在一定程度上降低了毛利率水平，但此项业务却呈现出较好的增长势头。同时集团本部也将转型为以管理和贸易类业务为主要业务的企业，将房产项目全部整合为以万业股份公司为重点，这一举措可使资源实现有效配置，对其主营业务盈利的前景持谨慎乐观的态度。4 集团履约能力评价2009 年，公司利用并购贷款，完成对昊源公司的股份增持；与建行上海浦东分行签署了银企战略合作协议，获得了 20 亿元综合授信额度；成功发行 10 亿元公司债券，优化了债务结构，提高了财务杠杆。4.1 银行债务分析4.1.1 银行借款规模2009 年
