1、 征地补偿 标准 的提高 不会使地价 水涨船高 2009 年， 全国 部分省（市） 按照国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知 (国土资发 2008 135 号 )的要求， 陆续出台了当地新的征地补偿标准 （ 包括征地统一年产值和区片综合地价 ） 。 此次公布的新征地补偿标准 比现行征地补偿 标准 均 有不同幅度的 提高 。 征地补偿标准 的 提高 ， 必然 会 使征地费用 随之 提高 ，而征地费用 又是新增建设用地的重要 土地取得成本 构成。 地价 水平 会不会因征地补偿标准的提高而产生 相应变化？ 本文 针对 商业、居住 、工业 地价 做出以下分析： 一、
2、 从地价 变动情况 分析。 表 1 为 2009 年 已 正式公布实施并上报 部 备案的省份（河 北、山东、江西、云南、海南）所涉及的地价动态监测城市 ， 近五年 商业、居住 、工业 地价增长率和各 城市 征地补偿标准的增长率 。 为保证与城市地价监测范围的一致性， 其中征地补偿标准的增长率为各城市 主城区2009 年公布 新征地补偿标准与 公布之前执行的 原标准相比 所得 。 从 表 1 的 数据可以看出，征地补偿标准 的提高与 城市地价水平的 变化在数量和趋势上均无直接关系。 从历年 地价 变化趋势来看，尤其以 2009 年工业地价出现的零增长甚至负增长 可以充分表明 ， 地价 变动 更多
3、的 体现了 宏观经济的运行态势。 所以，征地补偿标准 带来征地成本的上升， 尚 不能成为地价上涨的主要因素。 表 1 2005 年 -2008 年 各 城市商业、居住地价 与征地补偿标准 增长率 单位： % 省份 城市 地价增长率 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 征地补偿标准 增长率 河北 石家庄 商业 0.23 7.17 2.11 1.20 0.12 35.22 居住 2.35 9.51 2.61 0.67 0.14 工业 0.22 6.71 0 0.86 0.05 唐山 商 业 15.82 8.42 40.12 2.82 4.4 2.68 居住 18.
4、95 10.44 53.10 0.75 8.55 工业 6.07 13.11 53.72 0.68 2.71 山东 济南 商业 1.90 3.13 3.10 6.29 1.9 28.92 居住 1.40 2.79 5.40 5.40 1.73 工业 -0.30 0.4 1.1 2.22 0.31 青岛 商业 5.09 4.30 6.53 7.92 0.95 20.92 居住 5.07 6.70 8.21 8.72 4.17 工业 3.88 3.52 3.61 3.66 0 江西 南昌 商业 6.50 6.30 8.82 -2.31 1.21 41.33 居住 4.60 9.70 14.23 -
5、10.71 1.30 工业 3.8 2.6 54.38 3.43 0.49 九江 商业 16.06 16.06 16.06 4.66 2.83 24.36 居住 22.22 22.22 22.22 2.74 28.33 工业 0.05 0.05 0.05 0.33 -5.3 云南 昆明 商业 3.38 2.10 57.02 2.43 22.48 17.12 居住 13.35 2.59 45.92 -0.07 24.66 工业 1.48 1.25 8.45 -0.2 8.68 海南 海口 商业 1.16 7.06 19.25 14.25 11.82 95.92 居住 6.95 1.85 20.9
6、6 18.17 15.01 工业 -7.22 -3.69 21.7 6.57 18.77 （数据来源：中国城市地价动态监测网，其中 2009 年数据尚未确定。） 二、 从土地 成交价格分析。 宗地出让之前 政府确定出让底价时，除了 根据土地出让年限、用途、地产市场行情等 因素考虑 确定待出让宗地的 底价 外， 土地取得成本也是其考虑的因素 之一 。 但是，当 土地 推向市 场， 在 公开竞争的交易 过程中 ， 特别是在市场氛围“火爆”的情况下， 土地成交 价格 往往远高于 出让 底价， 与其成本累加值更不可“同日而语” ， 征地补偿标准的影响将微乎其微。在已公布新征地补偿标准的城市中，征地补偿
7、标准水平位于前七位的 城市为 杭州、济 南、石家 庄、宁波、昆明、温州和青岛 ， 根据 中国指数研究院各城市 2009 年所有商业、住宅出让宗地的交易数据，计算出的 上述 城市出让土地平均成交价格，与各城市平均征地补偿标准比较 的 结果显示 ，新征地补偿标准占土地成交价格的比例 较 低 。 也就是说，新征地补偿标准实施后，征地成本的增加所带来的土地成本价格上涨的幅度，将会远远小于 市场 竞价过程中对地价的提升幅度。新征地补偿标准的高低不会对土地 招拍挂 价格的高低产生 显著 影响， 这种补偿标准提升 幅 度 应该能为土地出让市场所消化。地价也不会随着新的征地标准的出台而抬高 。 需要 特别 指
8、出 的是， 此次出台 的 新征地补偿标准 并不包括地上物补偿部分，并非全部土地取得成本 ； 同时， 新征地补偿标准 在 具体 执行 过程 中， 一些省市往往 以公布 的 标准为最低控制 ， 再 结合地类、土地质量、人口密度差异等实际情况 进行适当 调整；除此之外，被征地农民的社会保障费用也将按有关政策要求落实， 2008 年全国财政地方政府基金支出决算报告中显示，用于征地、拆迁补偿以及补助被征地农民的支出占土地相 关支出的 37.14%。 因此， 也可以说，征地补偿标准 提高的不仅仅 是补偿水平，同时提高的是对被征地农民的 保障力度。 三、 新 征地补偿标准 的内涵与“市场价格”仍 存在 差异
9、 。 长期以来，我国的征地 补偿费用 一直采用政府制定 而并非由市场形成， 征地价格 一直游离 在地价体系之外。此次公布的新征地补偿标准 ，首次提出了 地价 概念， 这是 征地补偿 向市场 化转变的重要突破。 但这里的地价概念并不是指市场价， 新征地补偿标准的测算过程中，虽然 特别突出当地经济社会发展水平、土地区位、供求关系等 市场 因素的影响 ， 但 它 仍然具有补偿的性质， 与市场价格 存在 一定差距。 目前的提高 是 征地 补偿“市场化”的起步， 征地补偿标准的逐步提高是今后的大趋势，在逐步提高的过程中最终将建立市场机制下的征地补偿标准。 综上所述， 以目前 征地 补偿标准的提高幅度来看 ，不会对地价水平产生较大影响。 但是，随着征地制度改革的深化，集体土地财产价值的显化，征地补偿水平的趋于市场化，它与地价间的相互关系将会日趋紧密。
