1、项目申请报告1目 录第 1 章 申报单位及项目概况.51.1 申报单位情况.51.2 项目简介.51.3 编制依据.71.4 编制原则.81.5 项目建设背景.81.5.1“十二五”房地产发展背景.81.5.2 政策背景.91.5.3 建设必要性.101.6 市场前景分析与预测.111.6.1 当前房地产市场走势.111.6.2“十二五”及未来十年房地 产市场展望.121.7 建设规模及方案.131.7.1 整体设计原则.131.7.2 总图布局及功能规划.131.7.3 建设内容与规模.141.7.4 公共配套设施.151.7.5 建设方案设计.171.7.6 项目实施方案.181.8 消防
2、及安全.191.8.1 消防.191.8.2 劳动安全.191.9 建设进度安排.201.10 招投标.201.11 组织方案.241.12 投资估算.251.13 资金筹措.26第 2 章 发展规划、产业政策和行业准入分析.272.1 发展规划.272.2 产业政策分析.272.3 行业准入分析.28第 3 章 资源开发及综合利用分析.313.1 资源开发方案.313.1.1 土地资源.313.1.2 建设所需原材料资源.313.1.3 技术人才资源.323.1.4 能源耗用与公共设施占用.32第 4 章 节能方案分析.334.1 用能标准和节能规范.33项目申请报告24.2 能耗状况和能源
3、指标分析.334.3 节能措施和节能效果分析.334.3.1 节能措施.334.3.2 节能效果分析.36第 5 章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.385.1 项目选址及用地方案.385.1.1 选址原则.385.1.2 建设用地分析.385.2 土地利用和理性分析.385.2.1 土地利用.385.2.2 理性分析.39第 6 章 环境和生态影响分析.406.1 环境保护.406.1.1 施工期环境影响分析.406.1.2 运营期环境影响分析.416.1.3 施工期环境保护措施.416.1.4 运营期污染防治措施.426.2 地质灾害影响分析.436.2.1 水土保持措施.436.2.2
4、 地震保持措施.44第 7 章 经济影响分析.457.1 财务分析.457.1.1 销售收入和总成本分析.457.1.2 效益分析.46第 8 章 社会影响分析.478.1 社会影响分析.478.1.1 行业影响分析.478.1.2 区域经济影响分析.478.1.3 宏观经济影响分析.478.2 社会影响分析.488.2.1 社会适应性分析.488.3 社会影响分析.488.3.1 社会风险分析.48附表：建设投资估算表；利润及利润分配表。附件：企业法人营业执照；组织机构代码证。项目申请报告3第1章 申报单位及项目概况1.1申报单位情况（1）申报单位名称（2）法定代表人（3）单位地址（4）企业
5、性质（5）成立时间（6）注册资本（7）注册号（8）经营范围 1.2项目简介（1）项目名称（2）建设地址 项目申请报告4（3）项目单位（4）项目负责人（5）建设内容及规模本项目总占地面积 9640m2，总建筑面积 33900m2，其中，住宅面积 32800m2（含阳台），公建面积 1100m2。地下室面积 5200小区道路及广场总面积 5398.4m2，绿化总面积 2410m2。容积率3.55，综合建筑密度 19%，绿地率 25%。（6）项目性质新建（7）项目建设工期建设期 1 年（2012 年 9 月-2013 年 9 月）（8）项目建设投资项目建设投资为 9895 万元。（9）资金筹措方式建
6、设所需资金由项目申报单位自筹。（10）主要经济技术指标表表 1-1 主要经济技术指标表序号项目名称 单 位数量备注1 占地面 积 m296402 总建筑面 积 m2339002.1 住宅 m232800 含阳台 2.2 公建 m211003 绿化面 积 m22410 绿化率 25%项目申请报告54 道路及广 场面积 m25398.45 容 积率 3.556 建筑密度 19%7 建设 工期年 18 建设 投资万元 98959 销售收入万元 1377610 税后利 润万元 161411 投资 利润率 16.31%1.3编制依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市规划法；（3）中
7、华人民共和国环境保护法；（4）中华人民共和国城市房地产管理法；（5）项目申请报告通用文本；（6）辽宁省城市房地产开发经营管理规定；（7）辽宁省建设工程概算定额；（8）项目投资人提供的相关资料；（9）国家有关技术规范、规程和规定，主要有：城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；住宅设计规范(GB50096-2003)；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；低压配电设计规范（GB50054-2009）；电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；项目申请报告6高层民用建筑设计防火规范等。1.4编制原则（1）科学规划，合理布局，节
8、约投资；（2）以市场为导向，确定项目建设方案和规模；（3）从实际情况出发，力求近期与远期发展相结合；（4）合理安排发展用地，符合可持续发展的需要；（5）根据建设内容和规模，合理确定建设期。1.5项目建设背景1.5.1“十二五”房地产发展背景“十二五”期间中国房地 产产业发展仍然要以居民住房消 费为基础。随着城市化进程和居民收入的提高，“脱困”后的住房消费群体将是房地产业发展的支撑。中国房地产市场保持健康发展，挤掉不必要的泡沫，就必须不断向居民住房消费的水平靠近。目前，国内主要城市的房价增长远远超过居民收入增长水平，但是居民习惯以整个家庭的储蓄和积累来购买房屋。“十二五”住房规划制定时，应该继续
9、坚持对自住型和改善型住房需求给予政策扶植。商品房市场发展是“十二五”住房规划制定的重点。在鼓励自住型和改善型住房需求的同 时，“十二五”规划中要对别 墅等豪华型房屋或享受型住房需求提出限制性策略。“十二五”规划期间，中国仍将有大量城 镇化的过程。城镇化过程应该是社区资源共享，而不是简单的扩大住房面积。“十二五”住房规划制定中，要对脱困型住房需求进行政策扶植，对改善型需求给予支持，对享受型住宅给予保护，对奢侈性住宅给予抑制。“十二五”期间对大量脱困型住房需求给予税收、公积金等各类政策支持，鼓励这些家项目申请报告7庭自住和改善型购房需求。1.5.2政策背景丹东市是我国东大门口岸、东北亚经济圈和通往
10、东三省及内蒙的进出口岸，又是东北亚经济圈最东端的沿海口岸城市。交通四通八达，陆路口岸通往朝鲜、韩国。海上有浪头港、大 东港，201 国道、哈大线有高速及在建的高铁贯均穿于丹东。继 2008 年 10 月丹东市出台关于促进丹东市房地产业又好又快发展的意见和关于促进丹东市房地产业发展支持居民购买住房的相关政策规定后，2009 年 2 月和 7 月又分别出台了关于促进丹东市房地产市场健康发展的工作意见和关于促进丹东市房地产市场健康发展的相关政策规定，通 过采取补贴和缓征相关税费、进一步缩短办件时限、简化办件手续、建立贷款“绿 色通道”等服务措施，进一步加大服务和政策扶持力度，有效地激发了居民购房热情
11、，商品房销售量同比增幅较大，同时也在一定程度上缓解了开发企业的资金压力。通过组织召开丹东房产交易圆桌会议、房交会以及赴外推介促销商品房等形式，加大辽宁沿海经济带战略和新城区建设前景的宣传。随着新城区建设项目的推进，有效激发了居民到新城区投资购房热情，新城区正逐步成为丹东市房地产市场发展的新热点。截止 2009 年末，新城区共销售商品房 2,087 套，面积 31.42 万平方米，分别占丹东市年度商品房销售总量的 22%、29%。在国家鼓励拉动内需促进经济发展的大环境下，丹东是大发展规划的重点区域，2009 年 7 月升级为国家级经济大发展战略的沿海开放城市之一，又是省“五点一线”经济圈，在东北
12、亚经济圈大发展机遇的推动下，相信此刻正是本项目开发的最佳时机。丹东市也将迎来下一轮的投资高潮。项目申请报告81.5.3建设必要性（1）是城市发展规划、改善居民住房条件的需要按照丹东市整体规划，本地区已确定为商业用房，按照丹东市规划的要求开始整体设计，符合规划要求，优势城市环境，改善人口层次而且也是城市发展规划的需要。随着对外开放和招商引资的不断扩大，丹东旅游业的迅猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不断提高，项 目的建设能为城市的发展提供广阔前景。项目的开发建设功能齐全、容 积率低、建筑标准高，可以改善原有居民的住房水平。提高城市形象和品味，促进政府在经营中的财政
13、收入等方面将做出了较大的贡献。在 结构设计上，结合地段情况提升居住档次，使城市形象更加亮丽、人民生活更美好。（2）美化城市形象的需要城市形象是城市特色的具体体现，是城市景观与环境的有形展示。通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象，不仅需要从城市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作，达到逐步美化城市形象的目标。该项目的建筑设计和色彩调配从城市历史文化积淀实际出发，通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配来具体实现城市形象的美化。项目申请报告91.6市场前景分析与预测1.6.1当前房地产市场走势（1）潜在的投机性、投资性需求旺盛，但消费型需求动能积聚不足巨额社会闲置资本
14、仍存在进入房地产市场的强烈冲动；负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移；人民币升值预期短期难以改变，外 资对国内房地产市场的套利需求强烈；另一方面，消费型购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚；持久收入预期与消费型购房需求趋向谨慎。（2）商品房供给增幅趋缓，住房市场供给结构分化2011 年商品房供给增幅可能趋缓；中高档大户型住房供给和供给预期趋紧；各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。（3）房地产调控政策面临多方挑战，政策实施可能出现反复面对房价快速上涨，我国政府今年不断加大房地产市场调控，在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制，房地产调控面临多方挑战；更严厉的调控政
15、策在 2011 年将被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增加政策出台的实施难度，导致 调 控政策实施出现反复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。（4）年内商品房价可能进入相持态势，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力，主要体现在：一是 2011 年“十二五”国家保障性住房建 设目标，必将形成重高档住房供给进一步趋紧，低档住房供给大幅增加的强烈预期；二项目申请报告10是由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化动
16、力仍然存在；三是经历 2008到 2010 年间调整、经验和教训，房地产开发企业控盘能力大增。大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。1.6.2“十二五”及未来十年房地产市场展望（1）房地产市场需求从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年龄段人口高峰将在 2014 年到来。城市人口的婚配人口高峰在 1998 年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势，导致我国城市新增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。既有家庭改善性
17、需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局，则经济在三到五年收入增长后，既有家庭改善型需求可能再次释放。城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。（2）房地产市场供给从房地产市场供给来看，近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势，“十二五”后期及“十三五”进入平稳 供给期，但出现大幅下降的可能性也很小。2009 年、2010 年房地产开发企业土地购置新开工高峰，在建项目将在 2011 年、2
18、012 年形成实际有效地房地产供给，国家近年来加大了住房保障支持力度，大批增长的中小户型用房供给将在 2011 年、2012 年集中上市。“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发项目申请报告11建设能力。我国处于资源约束严重的国家，人均可供开 发用地少，不允许我国住房建设过度扩张，新增房地产供给不可能长期快速增长。我国经济发展属于典型的政府主导型，当房地业调整接近经济增长时，中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。1.7建设规模及方案1.7.1整体设计原则（1）遵循“统 一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，以城市空
19、间结构为重点，综合考虑日照、采光、通 风、防灾、配建设施及管理要求，必须满足目前建筑设计规范要求，接建的建筑不得超过原建筑基底线。（2）综合服务配套设施齐全。（3）建筑的体量、高度、色彩等应与周围环境相协调。（4）贯彻“以人 为本”的原 则。把生 态环境与人文环境放在重要的地位，营造安定、健康、和谐的社区环境。（5）贯彻“高效、便捷”的功能原则。各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络。（6）贯彻“可持 续发展”的原则。把生 态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。1.7.2总图布局及功能规划本项目以住宅建设为主，配套建设商业网点及地下室等。小区平
20、面整体呈半“一”字型，小区分 为 3 个单元规划建设。位于沙河镇街北侧，主入口位于西南侧，从入口进入依次为 1 号楼、3 号楼、2 号楼，其中，1 号楼由二十一层、二十三 层二栋住宅组成，呈阶梯状布置；3 号楼由三层公建和物业用房组成。2 号楼为二十三层和二项目申请报告12十一住宅楼组成，呈阶梯状布置。住宅楼东南侧为绿地及道路广场，正对沙河镇街的为小区次入口。（1）住宅本项目小区主体住宅形式为中高层住宅，单体采用经典大户型设计。本项 目住宅楼 单体采用经典平面设计，具体户型以 120140m2为主，并搭配 5090m2的中小户型，框架结 构。（2）地下室地下室主要用作停车场、部分为人防工程及公
21、共配套服务设施的安置，在小区主入口右侧为机动车地下出入口，小区次入口右 侧设置自行车地下出入口。（3）其它配套设施包括社区用房，为小区提供公共配套服务；给排水管网、电力线路、联合通 讯管线、煤气管线等就近接入市政管网和网络，小区内设变电室，设计 要满足负荷需要，其它配套设施利用周边现有设施，为小区提供公共配套服务。（4）广场和绿化隔离带小区主入口处结合开放广场，主干道及小区内部设置多处绿化景观广场。小区内部道路两侧、商业网点外围及宅前均建有绿化隔离带。根据城市规划及住宅小区建设要求，小区外侧与主要街道之间建设56m 绿化隔离带，以保护小区环境卫生，美化环境。1.7.3建设内容与规模本项目规划总
22、用地面积 9640，总建筑面积 33900，其中：住宅面积 32800，公建面积 1100。小区道路及广场总面积 5398.4，绿化总面积 2410。容积率项目申请报告133.55，建筑密度 19%，绿化率 25%。小区预计入住 348 户居民，户均3.2 人，约 1113 人。表 1-2 主要建（构）筑物表 单位：m2序号项目名称数量备注1 总建筑面积 339001.1 住宅 32800约为 2 栋1.2 公建 11002 绿化面积 2410 绿化率 45%3 道路及广场面积 5398.41.7.4公共配套设施（1）给排水根据中国人民共和国国家标准建筑给水排水设计规范GB50015-2003
23、，确定普通住宅最高日生活用水量按 130300 升/人日计算；门市网点按 58 升/m2日计算；绿化用水量按 13 升/m2日计算；小区道路与广场喷洒用水量按 23 升/m2 日计算；小区管网漏失及未预见水量之和按最高日用水量的 10%15%日计算，得出本项目最高日用水量约为 412m3/日，本项目年用水量约为 14 万吨。污水量按用水量 90%计算，其 污水量为 13 万吨/年。该区给水从市政管网接入，水加压泵房拟设置于地下室内。项目区内设地下消防水池，消防管线需布置成环状。该区排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道，雨水直排入市政排水管道，庭院内适当设置雨水井。（2）供
24、电项目申请报告14本项目用电设计为三级用电负荷。小区住宅楼用电原则上按50W/考虑,每户不小于 4KW，商 业网点用电负荷按 80W/考虑，并且考虑其他公建用电负荷，测算本项目总用电负荷约为 1728KW，年用电量约为 157.7 万度/年。项目区附近供电设施已具备，根据用电负荷总量，小区内建设变电箱，由市政供电线路接入，即可保 证项目的正常用电。（3）供暖该项目供暖采用集中供暖方式，供热源为海德热电厂。供暖热负荷指标采用中国建筑科学研究院空调所城市集中供热采暖热指标推荐值初步研究的结论，即我国“三北”地区目前城市的采暖热指标（包括 5%的管网热损失在内）可采用 5865W/。本项目采暖指标按
25、 60 W/计算，则本项目供暖总负荷约为 578.4KW。（4）安保系统安装智能化安保管理系统及物业管理系统，通过计算机联接使其成为一套较为完整的管理系统。表 1-3 主要配套设施及设备表序号 名称 数量备注1 配电设施 1 项 设备设置于地下室内2 给排水设施 1 项 设备设置于地下室内3 供暖设施 1 项集中供暖4 消防设施 1 项包括室内外5 照明其它设施 1 项包括室内外6 安保及物业管理系统 1 项 包括室内外设施7 电梯24 部每个单元一部电梯项目申请报告151.7.5建设方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵
26、循丹东市城市规划管理实施细则（2000 年）的有关规定及建设用地所在区域的规划设计要求，单体 设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。（1）建设构思充分利用地形，争取住宅的良好朝向与景观。全区设计有多种组合方式，规 划整体而富有变化，保证开发的灵活性；同时充分利用周边环境，通 过住宅区内的景观轴线和建筑层次创造出丰富的立体景框。根据不同的建筑需求，利用道路和景观区分内外不同的层次关系，强调各居住组团内部互不干扰，保 证了幽静舒适的居住氛围。根据本工程的特点和要求，提供一套便于开发、操作性强、可持续发展的建设构架。（2）平面设计根据使用功能，采用框架结构大空间布局，可根据消费需求在设计时灵
27、活组合，调整平面空间构成。单体平面设计符合国家建设基本标准和有关规范要求。在符合项目本身的使用需求的基础上，建筑设计融合当地文化元素，使整体建筑风格协调一致，有相应面积的室外绿地，单 体平面 设计符合建设基本标准和有关规范要求。（3）立面设计整合全局，可以看出园区的布局模式是根据山势环境，水体植被，将建筑群落科学的布置其中，具体实施时，可根据保留树木、水体、巨石等环境因素调整建筑位置或设置错落退台布局，达到建筑与环境完美结合，自然天成的艺术效果和生态效果。（4）结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构项目申请报告16设计拟采用以下类型：1）基础选型及处理应根据当地的地址
28、勘探资料合理进行基础形式的选择和设计。2）上部结构建筑拟采用框架结构；防震工程按 7 度设防。1.7.6项目实施方案建筑技术的科学性是为了有效的改善建筑物性能，提高居住的舒适度，在规 划中推广应用新技术、新材料、新工艺、新设备并不断配套完善。墙体的填充墙应用粉煤灰混凝土空心砌块，承重粘土多孔砖等自重轻节约土地、节约能源的建筑材料，提高外墙的隔热、隔声性能。屋面隔热采用水泥聚苯板，挤塑泡沫板等隔热保温材料，提高居住的舒适性。屋面及厨卫防水材料采用 APP 改性沥青卷材或水泥聚合物等新型防水材料。通讯网络入户除电话、有 线电视等网络外拟考虑进行家庭电脑信息网络的建设为入驻商户在信息高速公路的驰骋提
29、供条件,实现足不出户而知天下事。智能化管理系统，无 线电防盗报警服务装置，保安人员巡更检测系统，通过计 算机联接一起形成网络,成为一套较为完整的管理系统。1.8消防及安全1.8.1消防按照建筑设计防火规范(GB50016-2006)有关规定确定。主要建筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有 2 个以上疏散口。对超 过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范项目申请报告17要求等措施。按照消防法的有关规定，该项目实施后，消防及生活用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，设计水源供应，能 满足消防水量水压的要求。项目消防安全按消防部门的要求在各场所内都配备
30、各种消防器材，并设专职 人员 24 小时对小区各处的火情、险情等进行监控，做好各项安全防范工作。利用水岸 5 米堤坝路作为主要车行道路，满足消防通行要求。1.8.2劳动安全安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，安全卫生防护措施要与基本建设同时进行，并在项目建成投入生产后根据实际情况，继续加强这项工作。主要应注意以下几点：（1）项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网；设备外露的转动部分设防护罩，制定各种工序安全操作规程和安全防火措施，加强安全卫生教育；（2）认真贯彻国防科工委下发的关
31、于加强建设项目安全生产工作的意见及各级安全生产规定，结合本项目实际情况制定安全生产操作规程，岗位安全制度。1.9建设进度安排该工程项目建设期为 1 年（2012 年 9 月-2013 年 9 月）施工进度安排如下：（1）2012 年 9 月份以前，完成项目前期工作；（2）2012 年 10 月份至 2013 年 8 月份，完成项目工程施工；项目申请报告18（3）2013 年 9 月份工程竣工验收并交付使用。项目施工季度如表 1-4 所示。表 1-4 项目实施进度表2012 年 2012 年2013 年 2013 年 月份项目名称9 月 2012 年 10 月2013 年 8 月 9 月项目前期
32、工作工程施工工程竣工验收1.10招投标本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定组织进行招标投标。本项目的招标范围为：土建施工、设备购置及安装和监理。招标方式为公开招标，通 过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过 硬、具有 专业特长及经验丰富的监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招 标程序分别为：申请招标，准备招标文件、发 布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件，组
33、织现场 考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开项目申请报告19开标审查标书、澄清问题、评标比较评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。本项目招投标要求详见下表。项目申请报告20招标基本情况表招标范围 招标组织形式 招标方式全部 部分 自行 委托 公开 邀请招标 招标 招标 招标 招标 招标不采用招标方式招标估算金额(万元)备注勘察设计监理 建筑工程 安装工程装饰装修设备 重要材料其他情况说明:1.建筑工程等单项工程总额高于规定标准，必需采用招标方式；2.建筑工程含土建工程和水、暖、电等安装工程；3.重要材料包括在建筑工程之内。建设单位盖章 年 月 日项目申请报告21
34、审批部门核准意见招标范围 招标组织形式 招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标不采用招标方式勘察设计监理建筑工程安装工程设备重要材料其它审批部门核准意见说明：审批部门盖章 年 月 日 项目申请报告221.11组织方案（1）项目组织方案该项目根据国家计委关于实施建设项目法人责任制暂行规定的通知精神，由项目法人组建项目管理组，对项目的策划、资金筹措、建设实施、质量保证、债务偿还、竣工 验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。为确保项目顺利完成，明确以下事宜：1）项目负责人：2）项目法人单位：3）项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计 等部
35、门的监督作用。表 1-5 项目管理组名单序号 姓名 单位 职务1 董事长2 工程师3 会计师（2）机构设置为适应现代企业管理制度需要，依照中华人民共和国公司法建立企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主 经营、自 负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理，项目实行执行负责制。（3）人员培训依靠社会中介组织，对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考 试考核合格后方可持证上项目申请报告23岗。项目建成后，聘用有相关行业经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相
36、关从业资格的专业人员。1.12投资估算（1）投资估算编制依据1）土建工程根据当地类似工程单位造价计取，并计取一定的设备基础费；2）设备费根据询价和报价，已含设备运杂费；3）安装费按类似工程设备费率计取，并计取各类管道的费用；4）各专业提资及企业提供的资料；5）其他工程费用按相关行业规定计取，征地费用根据企业提供资料；6）参照财政部财建2002394 号，国家发改委、建设部发改价格2007670 号，国家计委计价格19991283 号、20021980 号，国家计委、建设部 计价格200210 号，国家计委、国家环保总局计价格2002125 号等有关文件计算建设单位管理费、工程监理费、建设项目前
37、期工作咨询费、招投标费、勘察设计费、环境影响咨询服务费等。7）国家、地方的有关文件和资料。（2）编制说明项目规划总用地面积 9640m2，总建筑面积 33900m2。小区道路及广场总面积 5398.4m2，绿化总面积 2410m2。本项目投资估算建筑工程费、设备购置费、安装工程费和其它工程费用。工程建设其它费用包括土地费用、工程保险费、公共设施配套费、劳务性收费及行政事业性收费。劳务性收费包括：勘察费、设计费、工程监理费、工程招投标费、评估咨询费、工程预（决）算审查费等。项目申请报告24公共设施配套费包括：供电及供热配套费。行政事业性收费包括：劳保统筹基金、大配套费、新型墙体发展基金、消防设施
38、配套费、人防结建费。预备费，本 项目只计取基本预备费，按工程费用的 3%计取。本项目建设地址属丹东市一类地区，按照丹东市城市基础设施配套费征收管理办法计算相关费用。（3）建设投资估算项目建设投资 9895 万元，其中，建筑工程费 5126 万元；设备购置及安装费 648 万元；工程建设其它费用 3833 万元；预备费 289 万元。（详见投资估算表）（4）投资比例构成本项目估算建设投资为 9895 万元，具体为：1）建筑工程费 5126 万元，占建设投资 51.80%；2）设备购置及安装 648 万元，占建设投资 6.55%；3）其他费用（包括土地费用）3833 万元，占建设投资 39%；4）
39、预备费 289 万元，占建设投资 3%。1.13资金筹措本项目建设所需资金全部由项目单位自筹解决。项目申请报告25第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也 给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快
40、棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。坚持科学发展观的指导，严格按照“十二五”规划的总方针，落实“十二五”规划的总部署，要以生态、环保、节能为主，真正的使 规划落实到实际中，真正保障百姓安居乐业。2.2产业政策分析自从上世纪九十年代初全国开始推行城市住房制度和土地制度改革以来，我国房地产业走入了它历史上从未有过的黄金发展时期，它对 GDP 的贡献和对其他产业的拉动有目共睹。很多城市房地 产业已成
41、为事实上的支柱产业。在国务院的一系列的重要文件中，也都将项目申请报告26房地产业作为我国经济发展的支柱产业。随着经济的发展和我国城市居民在收入不断提高的情况下，城市消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游 为特征的新水平。在很多城市住房已成为市民家庭的第一消费支出。当前我国城乡居民住房仍然处于较低水平，表现在居住环境还不高，住房 质量还较低，人均居住面积还不大，人们改善居住条件的要求十分强烈。房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机
42、制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。土地政策仍将从严从紧，控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率是今后土地供应的一个重点。税收政策将在调控的过程中将发挥更大的作用，仍会体现有保有压的原则，对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。国家施行城镇国有土地使用权出让、转让制度。土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将土地使用权在一定年限内出让于土地使用者。根据房地产管理法和开发经营管理条例，除中国规则及规例和
43、国务院规定可以以划拨方式取得的土地使用权外，房地产开发用地的土地使用权应当以出让方式取得。综上所述，本项目符合国家现行相关产业政策，可以 实施。2.3行业准入分析依据城市房地产开发经营管理条例的内容：为了规范房地产开项目申请报告27发经营行为，加 强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，制定相关规定如下：（1）房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（2）房地产开发经营的原则应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全
44、面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（3）设立房地产开发企业，除 应当符合有关法律、行政法 规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：企业的注册资本在 100 万元以上，并且满足 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直 辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于前款的规定。（4）房地产开发建设1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批
45、准，并纳入年度固定资产投资计划。2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开 发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。3）房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对项目申请报告28下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。（5）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。综合上述条例规定，本项目各项条件均符合中华人民共和国
46、城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的相关规定，有利于推进房地产业的建设工作。项目申请报告29第3章 资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案3.1.1土地资源土地是人类社会生产力的重要源泉，是人类生活、生产等一切活动的场所，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生条件。我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加 强人民珍惜土地，合理利用土地的国情教育；同时，还运用法律手段加强、规范土地管理。小高层住宅可以发挥多层住宅平面布局的优点，如南北朝向，而且在采光通风方面则更有优势一点，空气质量、景观质量一般优于多层。建造成本较多
47、层住宅增加的比较有限，没有增加过多的购买负担。目前的小高层住宅一般采取一梯两户的格局，避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。并且较一般住宅的建筑质量有较大的提高，施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些。本项目主体建筑以小高层建筑为主，符合本地区城市总体规划、符合国家相关土地使用与管理的法律法规，能 满足本项目功能规划的使用要求。3.1.2建设所需原材料资源项目原材料消耗主要包括：水、钢材、木材、水泥、砖瓦等。（1）水泥项目区境内有多家水泥厂，高、低标号水泥均可满足供应，可保证本项目正常实施。（2）钢材项目申请报告30项目区内有多家钢材经营部，可保证提供本项目实施的各种规格优
48、质钢材。（3）涂料在项目区境内有多家涂料厂，满足供应。（4）其它材料项目区建材行业的资源丰富，经落实可满足供应，不需外地购买。3.1.3技术人才资源本项工程建设工程技术是成熟的，一是项目单位有房地产开发建设管理经验；二是公司技术力量雄厚，管理者不需外聘，既可保证大规模房地产开发工程的正常实施，又保质、保量的完成任务，做到优质服务。因此，本项工程开发单位在技术上有保证。3.1.4能源耗用与公共设施占用该项目供暖、给排水、供电、通 讯等依托项目所在地配套建设的基础设施，完全能满足本项目的使用要求。项目申请报告31第4章 节能方案分析4.1用能标准和节能规范节能中长期专项规划；中华人民共和国节约能源
49、法；国务院关于加强节能工作的通知（国发200628 号）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定。4.2能耗状况和能源指标分析项目年最大耗电量为 157.7 万千瓦时，用水量 14 万吨，供暖总负荷约为 578.4KW，需 热量 1811.54 吉焦（按冬季供暖天数 145 天，日满负荷供暖 6 小时计算），按各项折标煤系数计算折合标准煤为267.24 吨。具体能耗明细如表 3-1 所示。表 3-1 能耗明细表 标准煤单位：tce序号 能源名称 能
50、耗数量折标煤系数 标准煤折算数1 电力（当量）157.7 万千瓦时1.229 tce/万 kwh 193.812 水（新鲜）14 万吨 0.857 tce/万 t 12.03 热力（当量）1800.54 吉焦 0.03412 tce/MJ 61.43合计 267.24项目申请报告324.3节能措施和节能效果分析4.3.1节能措施“建筑节能”作为可持续发 展战略核心内容之一，在 现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用已限制使用和限期淘汰的落后工艺、技 术、设备和高能耗装备，采用符合 节能标准的设计标准、设计规 范，从以下
