1、2010 年下半年房地产业发展趋势预测 3.1 宏观经济形势预测 在现代市场经济中，任何行业发展都会在一定程度上受到宏观经济总体发展环境的影响。从目前来看，影响经济增长的负面风险显著上升，但经济出现二次探底的可能性不大。 从国际经济形势来看，世界经济将继续复苏，但复苏力度有限，下半年甚至明年将保持一个低速、缓慢的增长态势。世界经济要恢复到本轮国际金融危机前年均 5%左右的快速增长态势，可能还需要相当长一段时间。 从我国经济形势来看，下半年经济增长放缓的可能性较大，但经济出现增速大幅回落二次探底的可能性不大，预计全年增长率在 9%-10%之间。主要依据是：全球经济总体保持复 苏态势，我国外部环境
2、好于去年；调控政策的基本方向不变，继续实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，宏观政策将保持总体宽松；制造业景气指数虽然有所回落，但仍在 50%以上运行；城镇新开工项目计划总投资仍处于历史相对较高水平；社会消费品零售总额保持较快增长，居民消费稳定增长态势不变；宏观经济先行指数和一致指数虽呈下行态势，但从指数水平看，仍然处于历史高位。 但下半年经济发展面临的形势仍然很复杂：全球经济复苏的基础比较脆弱，国际金融环境不稳定，贸易摩擦形势严峻，外需增长势头放缓；企业成本压力明显增加，主要原因是工 资成本上升、汇率形成机制调整人民币可能继续升值，原材料价格处于高位等。此外，我国经济发展还面临刺激性政策边际
3、效应递减和一定的通货膨胀压力威胁。 一些先行指标走势也显示，下半年我国经济增长速度将继续回落。宏观经济先行指数于 2009 年 10 月份处于峰值，随后进入下降阶段， 2010 年 1 季度各月徘徊在 105 左右，进入 2 季度则逐月下滑，一致指数也在 2010 年 3 月达到峰值后开始逐月下降。宏观经济增长在 2 季度已经放缓，宏观经济先行指数的走势预示着未来经济增速将继续回落趋势。截至 2010 年 7 月，中国制造业采购经理指数（ PMI）已持续 17 个月保持在 50%以上，但 5 月份以来连续 3 个月出现回落，一改之前波动上升态势，也显示当前中国经济发展的回调势头。 与此同时，企
4、业家、消费者、经济学家对经济前景的乐观程度在下降。2010 年 2 季度，企业景气指数为 135.9，比 1 季度提高 3.0 点，但企业家信心指数为 133.0，比 1 季度回落 2.5 点。 2010 年 2 季度，经济学家信心指数为4.96 分，其中预期景气指数得分仅为 4.87 分，两个指数已经连续 3 个季度下降， 2 季度降幅均明显加大，表明了经济学家对未来经济发展趋势下行的担心。 综上所述，从总体上看 ，下半年我国经济发展的环境仍极为复杂，经济回升向好的过程中还面临不少矛盾和困难。房地产是典型的经济周期性行业，房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。从今
5、年两会中的政府工作报告上看，今年经济发展的预期目标是：国内生产总值增长 8%左右；城镇新增就业 900 万人以上，城镇登记失业率控制在 4.6%以内；居民消费价格涨幅 3%左右。在经济复苏前景较好的基础上，经济目标增速反而低于2009 年水平，这表明政府经济工作从单纯的拉动 GDP 数据增长开始向结构调整、民生改善等实质性目标转化，未来经济很可能 突出“稳中求变”的思路。从这一方面来看，政府投资还将持续退出，下半年出口方面也面临一定的不确定性，整体经济能否完全靠房地产开发及消费加以拉动还有待观察。 但可以肯定的是，由于实体经济尚未全面恢复，尤其是国际贸易保护主义抬头，出口环境仍未得到实质改善的
6、前提下，房地产对 GDP 的支持作用依然明显，因此调控手段会由 2009 年的大力扶持转为相对温和的维稳和适度控制为主。综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，下半年房地产业总体将与我国宏观经济一起实现平稳发展。 3.2 房地产市场运行指标预测 3.2.1 下半年房地产市场销量将继续回落 为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，今年以来我国政府接连下发了一系列政策措施遏制房价过快上涨，这些楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”，并且对于不作为的地方政府使出了中国行政体系
7、中最有效的杀手锏，建立地方政府对于房价的考核问责机制等，要求它们认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。可以 预期，这一套遏制房地产投机需求，鼓励房地产供给，整顿房地产市场秩序的组合拳将会对目前过热的房地产市场有显著的降温作用。从当前情况来看，由于预期的改变，下半年房地产市场销量继续下滑在所难免。 在地产销量减缓的情况下，房地产投资增速也将下降，但投资下降的幅度将是比较温和的，因为地产销量放缓与地产投资放缓之间有较长的时滞，以过去的经验来看，地产销量放缓半年之后地产投资才开始明显减速，据此推断，本轮房地产调控对二、三季度的投资可能暂无压力
8、，但会在第四季度之后开始体现。与此同时，虽然今年以来我国政府陆续出台了一系列 遏制房价过快上涨的调控措施，但在利率政策还未启动的情况下，房地产开发企业的投资行为不会立刻变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场预期不明朗的情况下，开发商仍会进行一些必要的开发为以后的库存做准备。再加上宏观经济总体态势良好、城市化进程加速、通胀预期以及政府对保障性住房的建设力度不断扩大等因素均支持行业投资继续保持平稳较快发展。但由于政府的调控基调， 2010 年房地产投资大幅增长的可能性有限，预计全年房地产开发投资增速为 20%左右。 3.2.2 下半年房价将逐渐步入稳定下行 通道
9、自中央政府启动新一轮房地产调控尤其是 4 月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。随着调控继续深化，尤其是 5 月 31 日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及 6 月 4 日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后， 6 月份房地产市场各项运行指标已呈现回落态势。在市场规律、政府考量以及宏观经济的多重影响下，下半年房价将逐渐步入稳定下行通道，其主要理由如下： 首先，从宏观经济形势来看，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题日趋严峻，通货膨胀 压力越来越大。与此同时，市场流动性仍然非常宽松、资产价格泡沫很可能逼迫
10、央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。房地产是典型的资金密集型行业，房地产金融收紧将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。一是对于在很大程度上依赖于银行资金的开发商而言，金融收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。二是对严重依赖于银行信贷的购房者而言，银根收紧直接压制了其购房需求。因而，金融紧缩对开发商和购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价下 降。 其次，从产业政策环境来看，一系列调控政策显效期有望在下半年如期到来。虽然从目前来看，后续政策呈现出由强转弱的趋势，但是不断出台的调控政策却夯实了抑制房
11、价的基础。如果说加强房企融资监管、清算土地增值税是在打击房地产的暴利根源，那么二套房认定从严和市场各方热烈讨论的房产税则旨在打击投机性购房。随着政策被陆续细化，一些现有政策将在操作落实层面上取得进展，地方调控政策的细则也有望得到进一步深化，因此调控政策的显效期有望在下半年如期到来，在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行的通道。 再次，从市场供求关系来看 ，今年上半年出台的旨在打击囤地、闲地的土地增值税从严清算政策将逼迫房地产开发企业将更多的土地投入到开发、销售环节中；再加上打击捂盘惜售、囤积居奇、促使楼盘加快上市等调控政策所形成的供应增加，市场供应总量极可能在下半年急剧加大。而另一方面由于有效需求
12、减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系将可能发生较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。 基于以上分析可知，在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，市场成交低迷、房价下降的态势已基本确立。但值得思考的是，尽管自 4 月中旬以来全国 房地产市场销量全面回落，但房价一直在高位徘徊，下降幅度并不太大，市场各方仍处在深度的博弈中。 笔者认为，楼市的问题是在多种因素的共同作用下慢慢积累起来的，再严厉的政策也不可能在一夜之间解决所有问题。就政策本身而言，以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，一系
13、列调控政策必将开始发挥作用，但由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应 声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。因此，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。 房价的上涨或下降是由市场供求关系决定的，只要市场没有出现严重的供过于 求，房价就不可能出现“拐点”。 2005 年以来，面对旺盛的需求，供应量并未大
14、幅增加，全国房地产市场总体上一直处于供不应求状态。从目前形势来看，随着一系列宏观调控政策的逐步落 实，短期内我国房地产市场供需矛盾虽然会有所缓解，但不会从根本上解决这种矛盾。因此，如何采取措施，促使房价合理回归，解决房地产行业的深层次问题仍是当前各级政府需要面对的重要课题。 3.2.3 房地产市场从中期看仍有阶段性调整的可能 从整个行业来看， 2010 年发展方向何去何从，其最大变数仍来自于政府对房地产行业调控政策的导向和变化。从目前形势来看，一系列调控政策显示出政府适度调控房地产市场过度投机确保民生的态度，当前各城市房地产市场供不应求的状况会随着大量保障性住房新增供应的回升而得到缓解。与此同
15、时，出于巩 固我国经济回稳发展的需要，稳中求进将成为下半年楼市发展的主基调。 但从中期来看，我们仍维持 2010 年 1 季度房地产行业分析报告中房地产市场仍有阶段性调整可能的判断，这主要是因为 2009 年以来我国房地产市场过快回升过程中还存在不稳定的因素：一是市场调整时间短，行业调整未到位，深层次的体制、机制问题并没有彻底解决，房地产业健康发展的基础尚不稳定。二是 2009 年 2 季度以来，投机者大量入市，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快，市场非理性行为明显增加，透支未来的市场需求，泡沫成分增大。三是过 高的房价早已使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出，并增加了社会不安定的成分。四是随着中国房地产市场的不断成熟，将会体现出与发达市场一样的周期波动，政策无法“熨平”这一波动。因此，随着经济的持续回升以及宽松货币政策的逐步退出，房地产市场进入阶段性调整的概率正在加大。
