1、2010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 2010 年上半年浙江省房地产业发展报告 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 2010 年 7 月 27 日 2010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 目 录 一、房地产调控力度不断加强. 1 1调控政策密集出台. 1 2调控力度逐渐加大. 2 3调控效果量缩价滞. 2 二、房地产市场观望气氛浓厚. 4 1销售额回落明显，购房者持币观望. 5 2供应量缓慢增加，开发商等待观望. 5 3贷款额大幅波动，商业银行随波逐流. 7 4实施政策陆续出台，地方政府边走边看. 7 三、住房购买与租赁市场存在差异. 8 1房价收入比较高，工薪家
2、庭购房困难. 8 2房价租金比偏高，房地产投资存在风险. 9 3. 房租收入比不高，租房消费压力不大 10 四、下半年政策效应继续释放 11 1政府调控进程仍将持续 11 2开发商促销力度将会加大 12 3购房者观望等待进入尾声 13 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 2010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 2010年上半年，浙江省房地产市场“政策市”特征明显。1、2月份，受09 年需求过度透支、部分救市政策到期、消费者观望等因素影响，房地产市场表现 出“观望”状况，市场交易平淡；3 月初期，由于 “两会”会议召开，两会委 员对房地产市场特别关注，媒体、学者竞相发
3、表不同观点，市场观望气氛更加浓 厚；3 月 15 日以后，受北京“地王”刺激以及通胀预期等因素影响，房地产市 场出现持续一个月的“抢购”潮， “日光盘”频现，商品房交易量价齐升。从 4 月15日开始， 国务院及有关部委出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策， 市场重新陷入观望，商品房交易量大幅回落，商品房价格出现“滞涨”的局面。 总体来看，2010 年上半年浙江省房地产市场受一系列宏观调控政策出台和 实施的影响，表现出波动幅度加大、频率加快的特点，市场各方观望气氛浓厚。 值得注意的是，省内各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发 展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政策
4、举措。 一、房地产调控力度不断加强 1调控政策密集出台 2010 年 1 月到 6 月，国务院及有关部门出台了一系列针对房地产市场的调 控政策，牵涉到住房与城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人 民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会等九个部门，从信贷、土地、 税收、市场监管等方面调控房地产市场，抑制投机和投资，遏制房价过快上涨。 特别是国务院及其有关部委在 4月 16日、 17日和 19日连续出台多项调控政策， 政策出台时间之密集、涉及范围之广、调控手段之严厉是前所未有的。 表 1：2010年上半年国务院及有关部委房地产调控主要政策 时间 来源 内容 部门 6月4日 关于
5、规范商业性个人住房贷款中 第二套住房认定标准的通知 规范个人住房贷款二套房 认定标准 住建部 、人民 银行 、银监会 5月19日 关于土地增值税清算有关问题 的通知 加强土地增值税清算力度 税务总局 4月19日 关于进一步加强房地产市场监 管完善商品住房预售制度有关问 题的通知 未获预售许可证， 开发商不 得收取定金 住建部 4月17日 国务院关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨的通知 坚决遏制房价， 实施差别化 信贷管理，二套首付五成， 限制三套和外地购房 国务院 4月16日 2010 年度全国住宅用地供应计 划 公布 2010 年计划住宅供地 为 18 万公顷，优先供应保 国土部 浙江省房地
6、产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 12010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 障性和普通商品住宅用地 3月23日 关于首次购买普通住房有关契 税政策的通知 明确首次购买普通住房契 税优惠政策 财政部、税务总 局 3月 18日 国资委于18日下午召开新闻发布会 要求 78 家非房地产主业央 企退出房地产业 国资委 3月10日 关于加强房地产用地供应和监管 有关问题的通知 从 2010 年 3月起开展全国 检查，打击违法用地，要求 保障性和中小户型住宅供 地须占七成 国土部 2月 20日 流动资金贷款管理暂行办法 发布流动资金贷款管理暂 行办法，加强资金约束，打 击炒房者 银监会
7、 1月12日 央行宣布，自1 月18 日起，上调存 款准备金率0.5 个百分点 上调准备金率，回收流动 性，控制信贷规模 人民银行 1月10日 关于促进房地产市场平稳健康发 展的通知 抑制投机，控制房价，明确 二套房贷首付不低于40% 国务院办公厅 2调控力度逐渐加大 从政策调控的力度来看，对市场的打压不断增强。2月份，中央政府的宏观 调控政策主要采用货币政策， 如： 限定流动资金使用范围、 上调银行准备金率等； 而在3月份，主要采用土地政策，如：提高中小户型土地供应比例、开展全国土 地调查以及要求 78 家非房地产主业的央企退出房地产业等；到了 4 月份，中央 政府采用力度更大的金融政策，甚
8、至采用行政手段。如：收紧房贷，遏制房价快 速上涨， 房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款等， 调控力度逐渐加强。 其中， 在二套房贷款政策方面表现最为突出。2010年1月10日， 国务院出台关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知中，规定： “二套房贷款首付不低于40%” ， 到了4月17日国务院出台的“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”中 明确规定： “实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于 50%，房价过高地区可 暂停发放第3套住房贷款” 。 3调控效果量缩价滞 在一系列调控政策的作用下，上半年浙江省房地产市场交易表现出“量缩价 滞”的基本态势。 从2010年1-6月商品房销售面积来看
9、，浙江省商品房累计销售面积为1904 万平方米，同比下降 12.4%，其中，住宅累计销售面积 1531 万平方米，同比下 降 19.6%。如果与 2009 年下半年火爆的市场形势相比，2010 年上半年销售面积 更是严重萎缩。2010 年上半年全省商品房销售面积只相当于 2009 年全年的 34.5%，而商品住宅销售面积只相当于2009年全年的35.7%。 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 22010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 0 5000000 10000000 15000000 20000000 25000000 2008年 2009年 2010年 200
10、8年 3664396 6218359 8852103 11302556 14318815 2009年 4043855 7078126 10732485 15514401 21726240 2010年 6081380 9414486 14014329 16432151 19042138 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月图 1：2008、2009和2010年上半年浙江省商品房销售面积比较 分月度来看，1-2月，全省商品房销售面积304万平方米（两个月平均） ，3 月份为333万平方米，环比上升了9.6%，4月份达到了460万平方米，环比上升 了 38%，涨幅较大。5 月份，由于中央
11、政府出台一系列宏观调控政策效果开始显 现，商品房销售仅为242万平方米，环比下降47.4%，成交量明显萎缩，6月份， 由于开发商一些促销措施， 商品房销售面积达到261万平方米， 环比上升7.95%。 如果与2009年同期相比，全省 5月份的销售量萎缩十分明显，以杭州市区为例， 2009年5月新建商品房销售量超过1万套，而2010年5月份只有1010套。 3040690 3040690 3333106 4599843 2417822 2609987 8221 8221 8357 9668 9413 9403 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 30
12、00000 3500000 4000000 4500000 5000000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7000 7500 8000 8500 9000 9500 10000 商品房销售面积（平方米） 商品房销售均价(元/平方米) 图 2：2010年上半年浙江省商品房销售面积与销售均价月度变化 从商品房成交价格来看，并没有出现明显下降趋势。2010 年 1-6 月，全省 商品房成交均格为 8908 元/平方米，高于 2009 年同期 7322 元/平方米和 2008 年同期6090元/平方米的水平，分别增长21.66%和46.27%。2010年6月份，全 省商品房价格同比上涨13.5%
13、，环比下降0.1%，其中，新建商品房住宅价格同比 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 32010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 上涨21.1%，环比持平。 0 2000 4000 6000 8000 10000 2008年 5641 5579 5731 5883 6090 2009年 6218 6354 6735 7223 7322 2010年 8221 8269 8728 8829 8908 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月图 3：2008、2009和2010年上半年浙江省商品房成交均价比较 从二手住宅成交情况来看，成交量在3-4月份明显放大，但1
14、-2月份和5-6 月份受调控政策影响表现低迷，成交均价则保持坚挺。以杭州市区为例，5城区 上半年二手住宅成交11134套，只相当于2009年全年的26.8%，与2009年下半 年的火爆形势形成鲜明对照。 表2： 2010年上半年杭州市5 城区二手住宅成交情况 月份 成交套数 （套） 成交面积 （万平方米） 成交金额 （亿元） 成交均价 （元/平方米） 1 826 5.99 11.03 18429 2 624 4.69 8.13 17345 3 3882 28.46 54.29 19074 4 3420 27.39 56.23 20526 5 1206 8.97 17.51 19518 6 11
15、76 9.18 18.31 19957 1-6月合 计 11134 84.67 165.50 19545 二、房地产市场观望气氛浓厚 总体来讲，2010 年上半年，浙江省房地产市场运行受宏观调控政策影响比 较明显，量缩价滞的走势背后，观望气氛浓厚是主要市场特征。 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 42010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 1销售额回落明显，购房者持币观望 2010年 1-6月，浙江省商品房累计销售额为 1696亿元，同比增长 6.6%，增 速分别比一季度、1-5月回落 38.8和 39.7个百分点，增速大幅回落。其中，住宅 累计投资 1370亿元，
16、 同比下降 2.6%， 增速分别比一季度、 1-5月回落 40.8和 41.4 个百分点，回落幅度大于商品房。 分月度来看，2010 年上半年，全省商品房销售额除 4 月份增加较大外，5-6 月份下降明显。1-2 月，全省商品房销售额 250 亿元（两个月平均） ，3 月份为 279亿元，环比上升了11.41%，4月份达到了445亿元，环比上升了59.66%，涨 幅较大，5月份，由于受中央政府出台一系列宏观调控政策影响，商品房销售额 下降到 228 亿元，环比下降 51.17%，成交量明显萎缩，低于 1-2 月份的平均水 平，6月份，由于开发商一些促销措施，商品房销售额稳步上升，达到245亿元
17、， 环比上升7.8%。 2010 年 1-6 月浙江省商品房销售额 2499605 2499605 2785446 4447132 2275948 2454139 00 11.44 59.66 -48.82 7.83 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 4500000 5000000 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 商品房销售额（万元） 增幅（%）图4： 2010年上半年浙江省商品房销售额及增幅变化
18、 年初和 5-6月份成交量大幅萎缩，体现了购房者观望情绪浓厚，购房意愿下 降。根据央行 6 月 17 日公布的第二季度全国城镇储户问卷调查，居民对房价上 涨预期弱化， 观望情绪导致购房意愿下降， 调查结果显示， 对当前房价水平， 72.5% 的居民认为“过高，难以接受”，该比例自去年第二季度以来逐季攀升，至本季 再创新高。 2供应量缓慢增加，开发商等待观望 4月份，中央政府出台一系列宏观调控政策后，投资性和投机性需求受到政 策遏制迅速退潮，商品房交易量萎缩。开发商在市场形势不明确、成交状况不理 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 52010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布
19、版） 想的背景下，有意识地推迟开盘，导致了商品房市场可售房源增加缓慢。 从杭州市区商品住宅可售房源来看，2010 年 5 月份，受到国家宏观调控政 策的影响，杭州市区商品住宅销售量环比下降 83.8%，而在同时段，杭州市区商 品住宅可销售套数从 4323 套上升到 6149 套，增长幅度为 42.2%，6 月份商品住 宅可销售套数为 7688 套，增长幅度为 25%，远低于销售量下降速度。另外，据 不完全统计，杭州 5月份只有 15个楼盘开盘，比 4月份减少了 18个，不少原定 5月份开盘的开发商将开盘计划推迟到了 6月之后。 图 5：2010年上半年杭州市区商品住宅可售套数变化情况 宁波市六
20、区可售房源的变化情况也显示出相似的态势（如图 6） ， 4月份，宁 波六区商品住宅可销售套数为 5484套， 5 月份为 6010 套，增长幅度仅为 9.59%。 5498 5798 4940 4323 6149 7688 5.5 -14.8 -12.5 42.2 25.0 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 1月底 2月底 3月底 4月底 5月底 6月底 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 可售套数（套） 增幅（%） 7154 7077 6039 5484 6010 7761 29.13
21、-1.08 -14.67 -9.19 9.59 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 宁波市六区可售住宅（套） 增长(%)图 6 2010 年上半年宁波市六区商品住宅可售套数变化情况 从土地成交情况来看，也呈现出前热后冷的特征。 2010年 1-6月，全省共完 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 62010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 成开发土地面积 5
22、76 万平方米，同比增长 18.7%，增速比一季度增加 40.1个百分 点。1-6 月，浙江省购置土地面积 671 万平方米，同比增长 85.7%，增速比一季 度下降 7.3个百分点。 1-6月，浙江省土地成交额 278亿元元，同比增加 151.4%， 增速比一季度下降 127.4%。以杭州市为例， 2010年 1-6月，杭州市卖地收入 250 亿元，其中，一季度卖地收入 159亿元，占上半年总卖地收入的 63.6%，二季度 卖地收入则为 91亿元，仅占上半年总卖地收入的 36.4%。 3贷款额大幅波动，商业银行随波逐流 201年 1-2月，全省房地产国内贷款平均达到 94亿元， 3月份为 7
23、0亿元， 4 月份中央政府出台宏观调控政策后，我省金融机构反映迅速，严格按照国家政策 进行贷款，4 月份全省房地产国内贷款为 52 亿元，环比减少 25.11%。5 月份， 由于有些银行对三套住房政策理解和执行力度不一，房地产信贷额有所回升，全 省达到了 104亿元，环比增加 99.7%。到了 6月份，随着中国人民银行对第三套 住房贷款政策的重申，全省金融机构纷纷压缩房地产贷款规模，房地产国内贷款 额降到了 33亿元，环比下降了 84.74%。 从新政以后金融机构房地产国内贷款的变化幅度来看， 金融机构对房地产政 策的执行力度有差别和波动，对房地产政策变化及其效果也处在观望状态。 936221
24、.5 936221.5 696217 521391 1041415 367171 0.00 0.00 -25.64 -25.11 99.74 -64.74 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2010年 1 月 2010年 2 月 2010年 3月 2010年 4月 2010年 5月 2010年6 月 -80.00 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 贷款额 （万元） 增幅 （%）图 7：2010年 1-6月份浙江省房地产国内贷款额变化情况 4实施
25、政策陆续出台，地方政府边走边看 由于财政制度缺陷， 地方政府需要土地出让来获取大笔资金用于城市基础设 施建设，以弥补经常性财政收入的短缺。因此，地方政府对房地产业比较友好和 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 72010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 偏爱。2010 年上半年，在中央政府连续出台房地产调控政策过程中，要求“省 级政府负总责，城市政府抓落实” 。但是，各地方政府的实施政策跟进迟疑，对 房地产调控政策采取了“边走边看”的态度。 表3：部分地方政府关于落实国发201010 号文件政策一览表 时间 文件名称 北京 4月30日 北京市人民政府关于坚决遏制部分城
26、市房价过快上涨 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 ，京政发 201013号 浙江省 5月7日 浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 ，浙政发 201023号 宁波市 6月25日 宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地 产市场平稳健康发展的实施意见 ，甬政发201057 号 温州市 5月25日 温州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地 产市场平稳健康发展的实施意见 ，温政发201014 号 从表3可以看出，省和直辖市一级政府出台政策时间较早，而地市一级地方 政府出台政策相对较迟。 三、住房购买与租赁市场存在差异 住房市场是目前房地
27、产市场的主体，也是社会关注和讨论的焦点。同时，房 地产市场又具有区域特色，不同城市差异性显著， “一概而论”的分析和“一刀 切”的政策往往不能反映市场真实情况。为了更准确了解浙江省不同城市的房地 产市场，特别是住房市场的运行状态，课题组对全省 11 个地级以上城市进行了 市场调查，测算了房价收入比、房价房租比、房租收入比三个基本指标。 1房价收入比较高，工薪家庭购房困难 房价收入比是反映居民购房负担情况的指标。课题组用各地市 2009 年统计 公报中城镇人均可支配收入乘以户均人口数来表示家庭年收入，用各城市市区 2010年上半年商品住宅成交均价乘以90来表示购买一套90平方米住宅的总价， 这个
28、总价除以家庭年收入得出房价收入比，表明该城市居民家庭购买一套 90 平 方米住宅所需要的年数，结果如图8所示。 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 82010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 27.8 21.2 14.3 14.0 10.6 10.2 9.3 9.1 8.6 8.6 8.3 0 5 10 15 20 25 30 温州 杭州 丽水 宁波 舟山 台州 绍兴 湖州 金华 嘉兴 衢州 图 8：浙江省 11 个城市市区房价收入比 从图 8 可以看出，全省有 6 个城市市区的房价收入比超过了 10，其他城市 的房价收入也都在8以上，说明这些城市居民家庭购买住房有较
29、大困难。特别是 在温州、杭州、丽水和宁波，当地工薪家庭购房压力很大。 城市房价收入比与城市的经济发展水平和结构有较高关系。杭州、宁波和温 州三个城市在全省的经济发展水平较高，房价收入比也相对较高。杭州是世界著 名的宜居城市，本地和外来人员的购买合力构成了杭州市房地产市场的巨大需 求。宁波和温州则是浙江省重要的经济中心城市，本地工商业水平一直很高，且 拥有享誉全球的宁波帮、温州客，外地资本投资回流成为房价上涨的重要力量。 而在温州和丽水，本地人在省外和海外创业较多，创业成功归来人员又较偏爱在 家乡置业，大量资金回流扩大了当地住房购买力，使得该城市的商品房价格一路 高涨。 2房价租金比偏高，房地产
30、投资存在风险 房价租金比是反映住房买卖市场和住房租赁市场关系的指标。理论上，住房 买卖市场与租赁市场之间存在内在平衡关系，也就是说，一般消费者会在购房和 租房之间进行权衡，选择更经济实惠的方式完成住房消费，而投资者会在不同投 资项目之间权衡，控制投资风险，稳定投资收益。 课题组用 2010 年上半年全省各城市市区商品房成交均价，除以该城市市区 2010 年 6 月份平均住房租金，得出房价租金比指标。200 的房价租金比对应于 6%的年租金回报率，300对应于 4%，400对应于3%，500对应于2.4%，600对应 于2%，700对应于1.7%。全省省11个地级城市的房价租金比水平如图9所示。
31、 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 92010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 720 608 587 584 564 495 483 457 444 424 399 0 100 200 300 400 500 600 700 800 温州 金华 衢州 丽水 杭州 宁波 舟山 嘉兴 绍兴 台州 湖州图 9：浙江省 11 个城市市区房价房租比 根据国际经验， 在成熟市场经济中， 房价房租比的合理范围在200-300之间， 但在我国现阶段，利率水平很低，投资渠道缺乏，居民更倾向于购买住房，而不 愿意长期租赁住房，房价租金比较高。根据学者研究该比例可达到500，超过这 一
32、比例，房地产投资风险较大。从图9可以看出，全省温州、金华、衢州、丽水 和杭州市区的房价租金比已经超过500，在目前存贷款利率水平下，投资风险较 大，而其他城市基本在400到500之间，投资风险相对较低。 3. 房租收入比不高，租房消费压力不大 房租收入比反映了城市住房租金水平与居民家庭收入的关系。 课题组用各城 市 2010 年 6 月份的平均住房租金乘以 60，表示租赁一套 60 平方米住房的月租 金水平， 用各城市统计的2009年城镇人均可支配收入乘以家庭人口数再除以12， 表示城市家庭的月收入水平，月租金除以月收入得到房租收入比，表示城市家庭 在租房情况下，家庭房租支出占家庭收入的比例，
33、如图10所示。 30.0 27.8 22.6 21.4 19.4 18.3 18.1 18.0 15.0 11.3 10.3 0 5 10 15 20 25 30 35 杭州 温州 宁波 台州 绍兴 湖州 丽水 舟山 嘉兴 衢州 金华 图 10：浙江省 11 个城市市区房租收入比 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 102010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 根据国际经验，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25%以内是合理的， 30%以内是可以承受的。从图12可以看出，目前浙江省各城市房租收入比位于正 常范围之内， 如果家庭通过租赁方式满足基本居住消费需要， 在经济
34、上是可行的。 换言之，浙江省各城市居民若租房的话并不存在严重的住房消费困难。因此，政 府在住房保障的规模和力度方面压力不大，而要重点关注房价过快上涨带来的 购房困难，防止由此带来的各种结构性矛盾和问题。 四、下半年政策效应继续释放 根据国内外宏观经济运行情况和对我国房地产周期的分析， 我们认为2010 年下半年房地产调控政策仍将延续，各种政策效应还将继续释放，浙江省房地产 市场的“僵持”局面将被打破，房地产市场可能出现“价调量增”的基本特征。 1政府调控进程仍将持续 2010 年上半年，国家出台一系列宏观调控政策的目的是逐步退出过度宽松 的经济刺激政策，抑制房地产价格过快上涨。从政策目标来看，
35、目前只是初步遏 制了房地产价格上涨的势头，但也造成了成交量萎缩的不利局面。可以说这是调 控过程的中间状态，政府不会轻易放松调控，更不会匆忙结束调控。原因主要有 以下三点： 第一，国际经济进入“后金融危机”时期，主要经济体经济复苏趋势确立。 房地产市场是经历了 2008 年全球金融危机后，全球各主要经济体的经济活动开 始趋于稳定。如美国、日本和欧洲的经济已连续几个月实现增长，一些外贸依赖 型经济体也出现复苏。 虽然欧洲部分国家和日本的债务危机仍然困扰国际金融市 场，但这只是“海啸”后的“余震” ，不会改变整体复苏的进程。 第二，中国经济政策重心从“保增长”转向“调结构” 。无论是 GDP 增速、
36、 工业增加值增速还是发电量增速，都显示出中国经济的强劲发展态势。根据国家 统计局初步测算，2010年上半年我国国内生产总值172840亿元，按可比价格计 算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。国民经济的稳定发展，为 国家出台宏观调控政策奠定了良好的经济基础。同时，2010 年中国宏观经济政 策的主题已经从“保增长”变为“调结构” ，转型升级是主线，政府没有必要为 保增长放松房地产调控政策。 第三，房价过快上涨影响社会和谐。随着2009年房地产市场“V型反转” ， “房价过高，上涨过快”这一民生问题也逐渐凸显。在高房价压力下，城市居住 成本升高，以高学历青年人群为代表的“新城市人
37、”财富压力增大，不利于社会 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 112010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 和谐发展。同时，产业资本和金融资本大规模进入房地产，也不利于产业结构升 级，容易刺激房地产泡沫化发展。 在现阶段，政府对房地产市场的态度和政策总是在各种矛盾中进行“两难” 的选择，下半年将会在观察宏观经济运行和房地产市场调控效果基础上，进行相 机决策。大家关注的“房产税”等进一步加强调控的政策是否出台，取决于对调 控效果的判断，特别是主要城市房价走势是否平稳。 2开发商促销力度将会加大 2010 年下半年，随着市场低迷局面的持续，房地产开发商资金和经营压力 逐
38、步显现，加大市场促销力度的氛围正在形成。开发商的资金来源主要来自于有 四个方面：第一是国内贷款，包括银行贷款和非银行金融机构贷款；第二是利用 外资；第三是自筹资金；第四是其他资金来源，包括定金、预售款以及个人按揭 贷款。2009 年，在浙江省房地产开发企业所有资金来源中，这四类资金所占的 比例分别为19.3%、0.3%、17.2%和63.1%，可见，浙江省开发商的主要资金来源 是定金及预售款和个人按揭贷款。 2010 年上半年宏观调控政策以遏制房价过快上涨为主要目标，政策措施直 指投资性购房，导致市场成交量萎缩，下半年，房地产开发商资金压力来源于一 下几个方面： 第一，销售滞缓资金回笼慢。如前
39、所述，房产新政已经促使房地产交易量萎 缩，商品房销售速度放缓，将直接导致开发商最为依赖的现金流龙头被拧住。 第二，门槛提高股市融资难。首先，货币政策有所收紧，上半年人民银行三 次提高存款准备金和重启三年期央票，银行放贷速度和规模受到控制，有的银行 甚至已经停止发放贷款，非优质房企获得贷款已越来越难。其次，上市房企再融 资也受到全面限制，基本处于停顿状态。加之股票市场大幅下跌，多数上市房企 的增发预案难以实施。 第三，资金使用支出有刚性。首先，归还银行贷款压力。房地产企业资产负 债率大多超过70%，随着年底到来，开发商归还贷款压力加大。其次，土地款支 付压力。2009 年开发商土地购置规模巨大，
40、2010 年是支付地价款的高峰期。再 次，工程款支付压力。这三方面投入具有刚性，会对开发商造成巨大资金压力。 第四，税收负担增加成压力。2010 年 6 月 3 日，国家税务总局发布关于 加强土地增值税征管工作的通知 ，提出“除保障性住房外，东部地区省份预征 率不得低于2%” 、 “核定征收率不得低于5%” 、 “有针对性地选择3-5个定价过高、 涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象”等，这必将加大开发商的税收负担。 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 122010年上半年浙江省房地产业发展报告（发布版） 浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心 联合发布 13 在上述因素
41、综合作用下，下半年开发商将结束等待观望而转向积极促销，从 最近市场动态看，部分开发商和楼盘已经率先行动，促销力度逐步加大。 3购房者观望等待进入尾声 2010 年上半年的房地产调控政策，主要以“抑制投资性需求，遏制投机性 需求”为主线。最近有关部委强调：各地在未来一段时期内，继续坚持“保障生 存性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需 求”的原则，调控和引导住房需求。所以，宏观调控政策并不希望房地产市场需 求长期低迷，客观存在的市场购买力仍然会长期存在。 从购房者的心态和行为来看，目前的观望并不意味着购买力的转移或消失， 而是在等待合适的购房时机和价格。虽然下半年购房贷款政策还不会全面松动， 但浙江省民间资本力量雄厚，投资性购房潜力巨大。同时，上半年积累下来的自 主和改善性购房需求可能结束等待观望，开始出手购房。因此，如果开发商促销 力度加大，商品房价格有明显回调，下半年销售量快速回升的可能性较大，价格 水平有所回调，市场交易量回归常态，这一轮房地产调控的目标有望基本实现。
