1、,中正信业中级教程,基本面分析技术面分析相关金融产品介绍,基本面分析主要货币特点 1美元：美元是全球硬通货币，各国央行主要货币储备，美国政治经济地位决定美元地位，同时，美国也通过操纵美元汇率为其自身利益服务，有时不惜以牺牲他国利益为代价。美国的一言一行对汇市的影响重大，因此，从美国自身利益角度去考量美国对美元汇率的态度对把握汇率走势就非常重要。举例来说，远的是1985年的“广场协议”，当时美国面临过高美元汇率而导致的创历史记录的巨额贸易赤字，而日本投资持有大量的美元资产。美国施压，于1985年9月，同日、德、法、英达成五国联合干预市场的协议，各国抛售美元，,使美元有序下跌，以解决美国巨额贸易赤
2、字。最终美元持续大幅贬值，美元对日圆在此后不到三年时间，贬值50。持有美元资产的日本投资者损失惨重，日圆汇率的大幅上涨也最终促使日本经济陷入长达十余年的衰退，日本对美国世界经济霸主地位的挑战也一败涂地。近的就是2004年10月后美元一波大幅下跌，欧元创了历史新高1.3670。其间欧洲方面一再呼吁干预美国干预汇率，以避免欧元汇率过高导致欧元区经济增长受挫。但美国方面只是口头申明坚持强势美元政策，不愿联合入市干预，因为美元贬值对美国缓解贸易赤字有利。结果市场更添做空美元信心，年底前美元一路大跌不回头。从以上两个例子可以看出，了解美国方面对汇率走势的真正意图对于投资者,是何重要。美国国内金融资本市场
3、发达，同全球各地市场联系紧密，且国内各市场也密切相关。因为资金随时能在逐利目的下于汇市，股市，债市间流动，也能随时从国内流向国外，这种资金的流动对汇市影响的重大影响不言而喻。比如，美国国债的收益率的涨跌，对美元汇率就有很大的影响，特别是在汇市关注点在美国利率前景时。因国债对利率的变化敏感，投资者对利率前景的预期的变化，敏锐地反应在债市。如果国债收益率上涨，将吸引资金流入，而资金的流入，将支撑汇率的上涨，反之亦然。因此，投资者可以从国债收益率的涨跌来判断市场对利率前景的预期，以决策汇市投资。,2欧元：欧元占美元指数的权重为57.6，比重最大，因此，欧元基本上可以看做美元的对手货币，投资者可参照欧
4、元来判断美元强弱。欧元的比重也体现在其货币特性和走势上，因为比重和交易量大，欧元是主要非美币种里最为稳健的货币，如同股票市场里的大盘股，常常带动欧系货币和其他非美货币，起着领头羊的作用因此，新手入市，选择欧元做为主要操作币种，颇为有利。同时，因为欧元面市仅数年，历史走势颇为符合技术分析，且走势平稳，交易量大，不易被操纵，人为因素较少，因此，仅从技术分析角度而言，对其较长趋势的把握更具有效性。除一些特殊市场状况和交易时段（如04年底，欧元在圣诞和元旦的节假日气氛和交易清淡状况下，对历史新高做出突破，后续行情表明,此为假突破，为部分市场主力出货之狡猾手段），一般而言，对重要点位和趋势线以及形态的突
5、破，可靠性都是相对较强的。一国政府和央行对货币都会进行符合其利益和意图的干预，区别在于各自的能力不同。上面提到美国方面，因其国家实力和影响力，以及政治结构带来政府对货币的干预能力颇强，可以说，基本上，美元的长期走势可以按照美国的意图，而欧元区的政治结构相对分散，利益分歧较多，意见分歧相应也多。因此，欧盟方面影响欧元汇率的能力也大打折扣，根本不能与美国方面同日而语。当欧美方面因利益分歧在汇率上出现博弈时，美国方面占上风是毋庸质疑的。正如前面所说，04年欧元上涨过程中，欧盟方面的口头干预只能对欧元短线的走势产生影响，没有实际入市干预，也是因为欧洲方面明了，如无美国方面的配合，效果也是不如人意的。,
6、3日圆：因为日本国内市场狭小，为出口导向型经济，特别是近十余年经济衰退，出口成为国内经济增长的救生稻草，因此，经常性地干预汇市，使日圆汇率不至于过强，保持出口产品竞争力成为日本习惯的外汇政策。日本央行是世界上最经常干预汇率的央行，且日本外汇储备世界第二，干预汇市的能力较强，因此，对于汇市投资者来说，对日本央行的关注当然是必须的。日本方面干预汇市的手段主要是口头干预和直接入市。因此，日本央行和财政部官员经常性的言论对日圆短线波动影响颇大，是短线投资者需要重点关注的，也是短线操作日圆的难点所在。也正因为日本经济与世界经济紧密联系，特别是与要贸易伙伴，如美国，,中国，东南亚地区密切相关。因此日圆汇率
7、也较易受外界因素影响。例如，中国经济的增长对日本经济的复苏日益重要，因而中国方面经济增长放缓的消息对日圆汇率的负面影响也愈来愈大。日本虽然是经济大国，但却是政治傀儡，可以说是美国的小伙计，唯美国马首是瞻。因此，从汇率政策上来说，基本上需要符合美国方面的意愿和利益。如1985年的“广场协议”正是政治上软弱，受制于人的结果。因此，上面所提到的干预汇率，也只能是在美国人“限定“的框架内折腾了。石油价格的上涨对日圆是负面的，虽然日本对石油的依赖日益减少，但心理上依旧。,4英镑：英镑是曾经的世界货币，目前则是最值钱的货币，因其对美元的汇率较高，因而每日的波动也较大，特别是其交易量远逊欧元，因此，其货币特
8、性就体现为波动性较强，而伦敦做为最早的外汇交易中心，其交易员的技巧和经验都是顶级的，这些交易技巧在英镑的走势上得到了体现，因此，英镑相对欧元来说，人为因素较多，特别是短线的波动，那些交易员对经验较少的投资者的“欺骗”可谓“屡试不爽”。因而，短线操作英镑是考验投资者功力的试金石，而那些经验和技巧欠缺的投资者，对英镑最好敬而远之。英镑属于欧系货币，与欧元联系紧密。因英国与欧元区经济政治密切相关，且英国为欧盟重要成员之一。因此，欧盟方面的经济政治变动，对英镑的影响颇,大。例如，近期法国荷兰的公投反对通过欧盟宪法，造成的政治动荡，欧元大幅下跌，就拖累了英镑跟随下跌。此外，英国发现北海石油使其成为G7里
9、少数能石油自给的国家，油价的上涨在一定程度上还利好英镑，相对日圆，那英镑对日圆的交叉就有较好的表现。5瑞士法郎：瑞士是传统的中立国，瑞士法郎也是传统的避险货币，政治动荡期，能吸引避险资金流入，另外，瑞士宪法曾规定，每一瑞士法郎必须有40的黄金储备支撑，虽然这一规定已经失效，但瑞士法郎同黄金价格仍具有一定心理上的联系。黄金价格的上涨，能带动瑞郎一定程度的上涨。,瑞士是一小国，因此，决定瑞郎汇率的，更多的是外部因素，主要的是美元的汇率，另外，因其也属于欧系货币，因此，平时基本上跟随欧元的走势。瑞士法郎货币量小，在特殊时期，特别是政治动荡引发对其大量的需求时，能很快推升其汇率，且容易使其币值高估。6
10、澳元：澳元是典型的商品货币（商品货币的特征主要有高利率、出口占据国民生产总值比例较高、某种重要的初级产品的主要生产和出口国、货币汇率与某种商品（或者黄金价格）同向变动，等等），澳大利亚在煤炭、铁矿石、铜、铝、羊毛等工业品和棉纺品的国际贸易中占绝对优势，因此这些商品价格的上涨，对于澳,元的正面影响是很大的，另外，尽管澳洲不是黄金的重要生产和出口国，但是澳元和黄金价格正相关的特征比较明显，还有石油价格。例如，近几年来代表世界主要商品价格的国际商品期价指数一路攀升，特别是04年黄金，石油的价格大涨一路推升了澳元的汇价。此外，澳元是高息货币，美国方面利率前景和体现利率前景的国债收益率的变动对其影响较大
11、。7加元：加元也是属于商品货币，是西方七国里最依赖出口的国家，出口占 GDP的四成，而出口产品主要是农产品和海产品。同时，加元是非常典型的美元集团货币,（美元集团指的是那些同美国经济具有十分密切关系的国家，这主要包括了同美国实行自由贸易区或者签署自由贸易协定的国家，以加拿大、拉美国家和澳洲为主要代表），其出口的80是美国，与美国的经济依存度极高。表现在汇率上，就是加元对主要货币和美元对主要货币走势基本上一致，例如，欧元对加元和欧元对美元在图形上保持良好的同向性，只是在近年美元普遍下跌中，此种联系才慢慢减弱。另外，加拿大是西方七国里唯一一个石油出口的国家，因此石油价格的上涨对加元是大利好，使起在
12、对日元的交叉盘中表现良好。,技术面分析技术分析着重是针对汇率变动本身的观察，就是运用过去的价格和数据预测未来的汇率变动，并以图表为主要手段对市场进行的研究。这种分析是以统计学原理为根据的，是有一定的科学基础。技术分析里有多种不同的分析方法，在这里我们主要介绍三个分析方法：K线图、指标、走势图。（一） K线图分析。K线图，又称阴阳图、蜡烛图,（二）指标分析： 1. 均线分析：即移动平均线。移动平均线是用统计处理的方式，将若干天的价格加以平 均，然后连接成一条线，用以观察价格趋势。一般来说，现行价格在平均价之 上，意味着市场买力（需求）较大，行情看好；反之，行情价在平均价之下， 则意味着供过于求，
13、卖压显然较重，行情看淡。 优 点：A、使用移动平均线可观察价格总的走势，不考虑偶然变动，这样可自动 选择出入市的时机。B、平均线能显示“出入货”的讯号，将风险水平降低。无论平均线的变,化怎样，反映买或卖信号的途径则一样。若价格（一定要用收市价）向下穿破 移动平均线，是卖出讯号；反之，若汇价向上冲移动平均线，是买入讯号。利 用移动平均线作为出入讯号，通常可以获得颇可观的投资回报率，尤其是当价 格刚开始上升或下降时。C、平均线分析比较简单，使投资者能清楚了解当前价格动向。 缺 点：A、移动平均线变动缓慢，不易把握价格趋势的高峰与低谷。B、在价格波幅不大的牛皮期间，平均线折中于价格之中，出现上下交错
14、 型的出入货讯号。使分析者无法定论。,C、平均线的日数没有一定标准和规定，常根据行情的特性、不同发展阶段、 分析者思维定性而各有不同，投资者在拟定计算移动平均线的日子前，必须先清 楚了解自己的投资目标。若是短线投资者，一般应选用5天移动平均线，中线投资 者应选用50天移动平均线，长期投资者则应选用250天移动平均线。很多投资者选 用250天移动平均线判断市场是牛市或熊市，即若价格在250天移动平均线之下， 则是熊市；相反，若价格在250天移动平均线之上，则是牛市。2. MACD指数平滑异同平均线：该指标主要是利用长短期二条平滑平均线，计算两者之间的差离值。该指标,可以去除掉移动平均线经常出现的
15、假讯号，又保留了移动平均线的优点。但由于 该指标对价格变动的灵敏度不高，属于中长线指标，所以在盘整行情中不适用。 MACD曲线由高档二次向下交叉时，则价格下跌幅度会较深。MACD曲线由低档二次 向上交叉时，则价格上涨幅度会较大。价格高点比前一次高点高，而MACD指标的 高点却比前一次高点低时，为牛背离，暗示价格会反转下跌。MACD实际就是运用 快速与慢速移动平均线聚合与分离的征兆来研判买进与卖进的时机和讯号。当市场价格的走势呈一较为明确波段趋势时，MACD则可发挥其应有的功能， 但当市场呈牛皮盘整格局，价格不上不下，MACD买卖讯号较不明显。当用MACD,作分析时，亦可运用其他的技术分析指标如
16、短期KD图形作为辅助工具，而且也可对买卖讯号作双重的确认。 3. KDJ（随机指标） 随机指数，在图表上是由K、D两条线所形成，因此也简称KD线。随机指数在设计中综合了动量观念，强弱指数和移动平均线的一些优点，在计算过程中主要研究高低价位与收市价的关系，通过计算当日或最近数日的最高价，最低价及收市价等价格波动的真实波幅，反映价格走势的强、弱势和超买超卖现象。在使用中，常有线的指标，即：3乘以K值减2乘以D值（3K2DJ），,其目的是求出K值与D值的最大乖离程度，以领先KD值找出底部和头部。J大于100 时为超买，小于10时为超卖，并且，J值的讯号不会经常出现，一旦出现，则可靠 度相当高。KD指
17、标的背离A、当KD处在高位，并形成依次向下的峰，而此时汇价形成依次向上的峰，叫 顶背离，是卖出的信号。B、当KD处在低位，并形成依次向上的谷，而此时汇价形成依次向下的谷，叫 底背离，是买入信号。C、80以上为超买区，20以下为超卖区，KD超过80应考虑卖出，低于20就应考 虑买入。,D、K上穿D是金叉，为买入信号，金叉在超卖区出现或进行二次穿越较为可靠。4. 相对强弱指数（RSI）相对强弱指数通过比较一段时期内的平均收盘涨数和平均收盘跌数来分析市场买沽盘的意向和实力，从而作出未来市场的走势。RSI值超过50，表明市场进入强势。RSI低于50，表明市场处于弱市。RSI在15以下的水平，由下往上反
18、转时，为买进讯号。 RSI 在90以上的水平，由上往下反转时，为卖出讯号。RSI 处于高位，并形成一峰比一峰低的两个峰，而此时，汇价却对应的是一峰比一峰高，这叫顶背离。汇价这一涨是最后的衰竭动作，通常是比较强烈的卖出信号。RSI 在低位形成两个依次上升的谷底，而汇价还在下降，这是最后一跌或者说是接近最后一跌，是可以开始建仓的信号。连接,RSI连续的底部，可画出一条支撑线，当跌破时，是卖出讯号；连接RSI连续的峰 顶，可画出一条压力线，当突破时，是买进讯号。 评 价：A、相对强弱指数能显示市场超卖和超买，预期价格将见顶回软或见底回、 升等，但RSI 只能作为一个警告讯号，并不意味着市势必然朝这个
19、方向发展， 尤其在市场剧烈震荡时，超卖还有超卖，超买还有超买，这时须参考其他指标综 合分析，不能单独依赖的讯号而作出买卖决定。B、背离走势的讯号通常都是事后历史，而且有背离走势发生之后，行情并 无反转的现象。有时背离1、2次才真正反转，因此这方面研判须不断分析历史资 料以提高经验。,C、在牛皮行情时RSI徘徊于40-60之间，虽有时突破阻力线和压力线，但价位 无实际变化。（三）相关技术理论: 1. 道氏理论道氏理论由查尔斯.道，即道琼斯价格指数的创始人之一总结得出。其技术分 析总结出的许多经验成为目前技术分析所尊崇的原理和准则。其理论的六条基本 原则如下：,（1）平均价格包容消化一切 这个原则
20、说明，所有可能影响供求关系的因素都由平均市场价格来表现，所有变化都很快由市场通过价格变化消化吸收掉。 （2）市场具有三种趋势 道氏理论将趋势分成三种趋势主要趋势、次要趋势和短暂趋势。道氏用大海来比喻这三种趋势，把它们比喻成潮汐、浪涛和波纹。主要趋势是道氏理论最为关心的，通常持续一年以上，有时甚至好几年；次要趋势代表主要趋势中的调整，通常持续三个星期到三个月。这类中等规模的调整通常可回撤到前趋势整个进程的三分之一到三分之二之间的位置。常见的回撤,（约为一半，即百分之五十左右。短暂趋势通常持续不到三个星期，是中趋势中较短线的波动。 （3）大趋势可分为三个阶段 第一阶段是积累阶段。此时，所有经济方面
21、的坏消息已经最终被市场所包容消化，于是机敏的投资者开始买入。第二阶段，绝大多数顺应趋势的投资者开始跟进买入，从而价格快步上扬。第三阶段，大众投资者积极入市，交易量日益增长。正是这个阶段，最初入场的投资者逐步抛出平仓。道氏理论的三个趋势的判断同艾略特的波浪理论的分浪特色惊人相似。 （4）各种平均价格必须相互验证,（5）交易量必须验证趋势 简而言之，当价格顺着大趋势发展的时候，交易量也应该相应递增。 （6）惟有发生了反转信号后，我们才能判断一个既定的趋势已经终结。 2. 黄金分割律又称黄金率。技术分析专家将该定律引用到股市、汇市和期货市场，来探讨 价位变动的高低点，准确性相当高，所以沿用至今。黄金
22、分割律最基本的公式， 就是将1分割为0.618和0.382，然后根据实际情况的变化演变到其它的计算公式。 当空头市场结束，多头市场来临时，投资人最关心的问题是“顶”在哪里？事实 上，影响汇价变动的因素很多，想要准确地掌握上升行情的最高,点是不可能的。投资人可以做的是依照黄金分割律计算可能出现的汇价反转点即压力点，作为操作时的参考数据。当汇价上涨脱离低价位时，参考其它技术指标如均价线系统、线、慢步与快步随机指标等，从上升的速度与持久性来分析，并依照黄金分割律，它的涨势可能在上涨幅度接近或达到或超过0.382与0.618时发生变化。也就是说，当上升到接近或达到或超过38.2%或者61.8%时就会出
23、现反压，有结束上升行情开始反转下跌的可能。黄金分割律除了固定的0.382和0.618是上涨幅度的压力点以外，其间也有一半的压力点，而且0.382的一半0.191也是很重要的依据。因此，当上升行情展开，需要预先定下汇价上升的能力与可能,反转的价位随时作好操作的准备时，将前一阶段下跌行情的最低点乘以0.191、0.382、0.618和1；当汇价上涨幅度超过一倍时，它的反压点是1.191、1.382、1.618、1.809和2；依此类推。当多头市场结束，空头市场展开时，投资人最关心的“底”在哪里，也同样可以用黄金分割律的方法进行支撑点的预测、计算并作好逢低买入的准备。 3. 江恩理论江恩总结45年在
24、华尔街投资买卖的经验，写成十二条买卖规则：A、决定趋势 B、在单底，双底或三底水平入市买入,C、根据市场波动的百分比买卖 D、根据三星期上升或下跌买卖 E、市场分段波动 F、根据五或七点上落买卖 G、成交量 H、时间因素 I、当出现高低底或新高时买入 J、决定大市趋势的转向,K、最安全的买卖点 L、快市时价位上升 江恩在十二条规则之上，建立了整个买卖的系统。基本上，所使的方法是纯粹技术性为主，而买卖方法是以跟随市势买卖为主，江恩清楚地将市场买卖及市场预测分开。,金融产品之股票篇,股票的定义:股票是股份证书的简称，是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券。股
25、票市场也称为二级市场或次级市场，是股票发行和流通的场所，也可以说是指对已发行的股票进行买卖和转让的场所。一般股票市场可以分为一、二级，一级市场也称之为股票发行市场，二级市场也称之为股票交易市场。,(1)议价买卖和撮合买卖议价买卖就是买方和卖方一对一面谈，通过讨价还价达成买卖交易，一般场外交易采取这种交易模式。撮合买卖又称撮合成交，这种交易不仅在买卖双方之间有出价和要价的竞争，而且在买者群体和卖者群体内部也存在着激烈的竞争，最后在买方出价最高者和卖方要价最低者之间成交，证券交易所一般采取这种方式。 (2)直接交易和间接交易 场外交易采用的是主要方式，不通过中介机构，间接交易一般是委托中介人进行股
26、票买卖的交易方式，也是目前股票二级市场采用的主要方式。,股票交易方式,(3)现货交易和期货交易 现贷交易是指股票买卖成交以后，马上办理交割清算手续，当场钱货两清， 期货交易则是股票成交后按合同中规定的价格、数量，过若干时期再进行交割清 算的交易方式。 股票面值：是股份公司在所发行的股票票面上标明的票面金额，它以元股 为单位，其作用是用来表明每一张股票所包含的资本数额。在我国上海和深圳证 券交易所流通的股票的面值均为壹元，即每股一元 。,股票的基本概念,股票净值：又称为帐面价值，也称为每股净资产，是用会计统计的方法计算出来的每股股票所包含的资产净值。 股票发行价：上市公司不一定要按照股票的面值发
27、行股票，而是采取一个比较合理的价值来发行，这就是股票的发行价。股票市价：股票在交易过程中交易双方达成的成交价，通常所指的股票价格就是指市价。 股票清算价格：一旦股份公司破产或倒闭后进行清算时，每股股票所代表的实际价值。,股票基本分析法,宏观分析宏观经济运行分析 宏观经济政策分析 国际金融市场环境分析 行业分析上证指数分类法 ：工业、商业、地产业、公用事业和综合类 深证指数分类法 ：工业、商业、金融业、地产业、公用事业和综合类 公司分析 公司竞争地位分析、公司的盈利能力及增长性分析、公司经营管理能力分析财务分析；资产负债表、财务状况变动表、损益表。,房地产发展史:第一阶段：理论突破与试点起步阶段
28、(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,金融产品之房地产篇,第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行
29、。1993年“安居工程”开 始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产 泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产 市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热 点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资 进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。随之而来出台了,多项针对房地产行业的调控政策。第四阶段：价格
30、持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。详细：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的,开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之 后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经 验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号
31、角，由沿海城市一带 开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由 于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是 土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷 款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993 年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很,多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系
32、列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30%、20%，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了,这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定
33、就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致月份调控的政策又进一步加强。,2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品
34、结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。 中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有
35、一波上扬。这个过程当中所有的风险被释,放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这 就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长， 这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。,土地拍卖程序,1、土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告； 2、竞买人报名参加竞买并索取有关文件； 3、竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审 核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌； 4、在约定的时间、地点并按以下程序公开拍卖： (1). 主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；,(2). 公布拍卖起叫价； (3). 竞买人按规定的
36、方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人； (4). 签订拍卖成交确认书； (5). 竞得人应在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金； (6). 竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书,房价的组成： 1、开发商的利润。 2、国家收取的费用。 3、成本。 (1)土地成本 目前在售楼盘的土地基本上是两三年前获得的，当时每亩土地的价格在200万元以上，而现在基本上在300万元左右，这一项占到了房屋成本的20%25%左右。,(2)建安费用 其主要指的是建筑成本，以西安目前在售楼盘面积的楼面面积来算，每平方 成
37、本占到了2000元左右，这一费用近年来增长最快的是人员工资，相对来讲，钢 筋、水泥等成本增长并不大。这一项占到了房屋成本的30%35%左右。 (3)配套设施 主要包括水、电、气、道路、管网、绿化等。以西安目前在售楼盘面积的楼 面面积来算，每平方米成本占到了500元以上，当然，这个项目里小区定位越高 端，配套费用的价格越高，西安的高端住宅此项成本基本上在800元以上。这一 项占到了房屋成本的10%以上。 (4)各项税费,包括给税务部门缴纳的营业税等税收、给建委缴纳的城市配套费用。以西安目前 在售楼盘面积的楼面面积来算，每平方米成本占到了500元左右，这部分费用相 对透明，在房屋成本里比较明确。这
38、一项占到了房屋成本的10%以下。 (5)项目销售费用 主要包括人员工资、广告宣传、项目推广等费用，每平方米成本在100元左 右。这一项占到了房屋成本的3%左右。 (6)前期公关费用 这笔费用虽然占房价的比例不大，但是也相当可观，原本不应该统计在房价 成本之内，但羊毛出在羊身上，最终还由购房者来买单。这一项占到了房屋成本 的0.5%2%不等。,所谓期货，一般指期货合约，就是指由期货交易所统一制定的、规定在将来某一特定的时间和地点交割一定数量标的物的标准化合约。广义的期货概念还包括了交易所交易的期权合约。,期货可以大致分为两大类：商品期货与金融期货。,金融产品之期货篇,期货投资的特点,1：保证金交
39、易期货投资是以保证金为基础，在期货交易所内买卖标准化期货合约。进行股票、债券等交易时需支付全部资金，而在期货交易时，只需支付合约价值5%-20%的保证金即可。 2：买卖双向交易期货投资是双向的交易，可以“先买后卖”，也可以“先卖后买”，而股票交易是单向的，只能“先买后卖”。双向交易体现了期货投资的灵活性，在一定程度上增加了投资机会。 3：T+0交易期货投资采用的”T+0“交易制度使当日可以有多次交易机会，当日可以开平仓的反复操作增加了获利机会。股票交易采取“T+1”交易制度，当日交易的头寸，即使有获利也只能在隔日平仓。,郑州期货交易所强麦、硬麦、白糖、棉花、PTA、菜籽油 籼稻 大连期货交易所
40、玉米、黄豆、豆粕、豆油、聚乙烯、棕榈油 塑料 上海期货交易所黄金、铜、铝、锌、天然橡胶、燃料油 螺纹 线材 中国金融期货交易 股指期货,国内交易市场和交易品种,金融产品之基金篇,1、什么是证券投资基金？通俗地说，证券投资基金是通过汇集众多投资者的资金，交给银行保管，由专业的基金管理公司负责投资于股票和债券等证券，以实现保值增值目的的一种投资工具。 2、证券投资基金是如何分类的？按照基金规模可否随时变化分，可分为开放式基金和封闭式基金。 按照资产配置比例的不同可分为货币市场基金、债券基金、股票基金、平衡基金和保本基金。 3、什么是封闭基金和开放式基金？,基金的分类,封闭式基金指发行总额事先确定，
41、基金规模总数不变、基金上市后投资者通过证券市场(一般是交易所)转让、买卖的基金。 开放式基金是发行总额不固定、积极内规模随时增减、投资者可以按基金净值在国家规定的营业场所申购和赎回的基金。 1、积极成长型基金追求资本的最大增值为操作目标,通常投资于价格波动性大的个股,择股的指标常常是每股收益成长,销售成长等数据,最具冒险进取特性,风险/报酬最高,适合冒险型投资人。,2、成长型以追求长期稳定增值为目的,投资标的以具长期资本增长潜力、素质优良、知名度高的大型绩优公司股票为主。3、价值型以追求价格被低估、市盈率较低的个股为主要策略,希望能够发现那些暂时被市场所忽视、价格低于价值的个股。4、平衡型基金以兼顾长期资本和稳定收益为目标。通常有一定比重资金投资于固定收益的工具,如债券、可转换公司债等,以获取稳定的利息收益,控制风险,其他的部分则投资股票,以追求资本利得。风险/报酬适中,适合稳健、保守的投资人。5、保本型基金以保障投资本金为目标，结合低风险的收益型金融工具和较具风险的股票。,深圳市中正信業投資有限公司 Shenzhen Central Solomon Capital Investment Co., Ltd中央所羅門資本集團成員 Member of CSC Group英國中央所羅門資本駐亞洲辦事處 GB Central Solomon Capital Asia Office,
