1、,世联地产深圳商业部,谨呈：*市某房地产开发有限公司,*某地产某商业广场项目 整体定位与规划、产品建议,2013,塔楼物业,酒店方向,【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性,商务方向,居住方向,中小企业写字楼,客户：市场主要办公需求，有租金承受能力,趋势：未来新兴商务区,区域：中小企业聚集，认可项目区域,商务方向,【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会,塔楼物业,酒店方向,商务方向,居住方向,塔楼物业,酒店方向,【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度,商务方向,居住方向,居
2、住式公寓,供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小,去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆,产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加,居住方向,溢价：价格与成本比较，溢价能力强,客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业,价值占位,1,*富人区 城市豪宅板块,金沙湾新城总共规划有7期，已经成为*市民眼中的“高端住宅区”,金沙湾广场,项目地块,1公里范围圈,喜来登酒店,花园酒店,超百万平米滨海居住区 185米*滨海地标建筑,两家五星级酒店 金沙湾广场428海景豪宅,金沙湾新城实景图,金沙湾新城实景图,老城外扩第一站 豪宅区门户,赤坎老城,金沙湾板块,开发区板块,赤坎老街，曾经的古商埠,项目地块,
3、很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。,赤坎区委区政府根据*市城市近期建设规划，紧紧围绕一廊（金沙湾观海长廊）、一湖（滨湖）、一江（赤坎江）、一园（南国热带花园）实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。,坐拥城市主轴 尽享城市配套,项目地块,军民路,观海路,体育北路,体育南路,15分钟车程覆盖范围,两条：城市南北交通轴线,三项：城市公共服务配套,六大：城市休闲配套,人民大道,海滨大道,政府行政中心规划,近万平米公共
4、绿化 城市生态氧吧,地块紧邻： 6000平米市政公园,项目内部规划： 3000平米绿化广场,海田公园：离项目600米 公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米,*绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。已基本形成了以金沙湾观海长廊、中澳友谊公园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；,未来区域商业副中心，新兴活力区,金沙湾广场，5.2万,丽湾名邸，6.8万,金沙湾广场：总建筑面积5.2万平方米，引入超市、国际时尚购物、特色美食、休闲健身、电影院等，同时辅以个人护理超市、特色精品
5、店、溜冰场、儿童乐园、运动馆等个性化的业态。 丽湾名邸商业中心：分为下沉广场和地面四层，建筑面积高达6万平方米，打造*最大的购物中心，国际知名品牌驻场，集购物、商务、观光、娱乐、饮食于一体，为客户提供粤西地最高端的一站式服务。大型商业地块：保利、万达等大型开发商看中的潜力地块，未来必将打造大型购物中心；,项目地块,沙湾村旧改地块,金沙湾广场,既是机遇也是竞争和挑战,价,值,*富人区 城市豪宅板块,老城外扩第一站 豪宅区门户,坐拥城市主轴 尽享城市配套,上万平米公共绿化 城市生态氧吧,未来区域商业副中心，新兴活力区,区域前景美好,但也困局重重,发展战略,2,以豪宅板块、区域门户的气质建立市场形象
6、 以复合功能最大化客群面实现快销 以精致创新产品形成新体验,项目发展战略,办公写字楼+商务公寓,居住类豪宅居住式公寓,消费体验式风情商业街,这就是豪宅，金沙湾门户，进入豪宅的第一步 这就是复合，商务、居住、消费、投资的新生地 这就是创新，*此前不敢想象的新体验,项目策略,项目创新发展策略,立面、造型个性化,办公环境生态化,商务个性生态化,都市豪宅区精品,品质感提升,住宅豪宅精品化,客户：新兴家庭,商业风情化,客户：NEO企业,客户：城市后起之秀,法式风情街区,中高端餐饮休闲,项目策略,风情商业增添气质和体验,商务物业，标定创新性格,豪宅区精品公寓,标定形象,提升价值,整体定位,3,当我们面对*
7、，特别是面对具有百年历史的法式老建筑时，我们就不得不寻找一条尊重历史，尊重*文脉的创新之路。 只有这样，才能使我们设计的建筑和它的环境、历史相协调。 只有这样才能使我们的建筑成为历史文化的一部分，成为城市的一部分。,广州湾的历史，洋楼的价值 是*文化概念中最有价值力的， 也是最具国际时尚感的 它最能唤起*新贵对项目的价值联想,历史与时尚交融的新贵综合体,*最时尚、最历史的新贵综合体 最时尚：全新办公环境、创新居住公寓、前所未有的风情街区，满足新贵们强烈的好奇心 最历史：法式新古典公寓、法式风情街区、收藏城市历史是新贵人生的一部分,【新视野】 【新领寓】 【新生活】,*.新天地,【整体定位】,*
8、.新天地 文化、时尚、开放、活力、生态城市新贵的符号和标准,时尚,活力,文化,开放,生态,*.新天地 整体风格要求强调现代与历史的视觉冲击力、让人眼前一亮的、成为豪宅区点睛之作,时代感视觉冲击力,让人眼前一亮,豪宅点睛之作,120m生态海景写字楼，现代、特色，生态,生态,特色,现代,* | 海滨生态区 新型企业商务中心,Ecological region New Enterprise Office Center,克拉公馆用克拉度量新贵的精致，法式ART DECO兼具文化厚重感和品质感,他们是成长转型中的,“高知阶层，有品位，有思想一族”,“事业处于上升期，对生活品质有追求”,房子对于他们而言，
9、不仅仅只是个栖身之所，更是代表一种生活态度，所以他们宁愿选择精致的房子，也不愿选傻大傻大的空间他们“热爱自己”，“热爱生活”“不愿委屈”很真实，很务实,* | 富人区 城市克拉公寓,Carat apartment,法式 风情,法式 风情,法式风情街区，传统与现代有机融合,升级*传统步行街，打造*步行街新名片,以中高端特色餐饮休闲为主力店打造开放式的Lifestyle Street，形成家庭休闲目的地,开放,高端 餐饮,lifestyle,他们是小家庭， 在此聚会， 他们是小夫妻， 在此倾谈， 他们是小情侣， 在此购物，,这，是新兴家庭的休闲目的地,金沙湾 | 富人区 法式风情休闲地,Luxur
10、y residential area French Customs Street,项目核心问题界定,发展战略及整体定位,物业发展方向及配比,项目规划及产品建议,1.属性界定 2.项目核心问题,1.物业方向判断 2.方案经济测算,1.价值占位 2.项目困局 3.发展战略与策略 4.项目整体定位,1.整体规划建议 2.产品打造建议,整体规划,1,通过对项目周边的交通路网进行分析，未来将在海滨大道沿线形成三个人/车流汇聚点,人车流分析,人/车流主要聚点,广湛路口站 8;、21、29 38、43,金沙湾入口站 2、20、22 805、809,人/车流次要聚点,人/车流次要聚点,市政公园,某苑住宅区,翠
11、堤湾住宅区,二期住宅地块,保利/万达在谈的旧改地块,军民路,康顺路延长线（规划中）,海滨大道,次要汇聚点1：汇聚从开发区、邻近住宅区到达项目的客群,次要汇聚点2：远期形成的汇聚点，主要是老城区居民以及跟旧改地块形成汇聚点,主要道路和商业街,车流方向,人车聚集点,通过分析对面地块的规划及保利、万达常有的开发模式，未来将与本项目产生一个重要的人流互动点，是项目规划布局时需重点考虑的衔接、互动的地方,人车流分析,人流互动点,人流互动点：最重要的互动点，对面项目广场，老城区人群，并与绿色步行动线交叉，是项目重要的发力点,广场,购物中心,街区,居住办公区,总体规划,商业业态规划：以两个定制化大酒楼作为主
12、力店和树立商业街形象,16*25,20*30,20*50,30*50,市政公园,幼儿园,商业街动线,裙楼商业,18M,中心广场 （抬高到二层）,广场,广场,8M,本地特色餐饮/商务休闲餐饮为主 建议引进*本地特色的家庭餐饮，中式快餐，同时结合少量的咖啡、甜点等商务休闲餐饮；,娱乐 建议引进桌球俱乐部、棋牌室、足浴、桑拿等业态；,年轻潮流服饰/社区配套服务 建议引进本地品牌的年轻潮流服饰、国内一二线运动服饰，同时配以部分的社区配套服务业态；,商业建议,2,建筑风格,法式风情最契合*的人文历史风情,商业街总结,打造法式风情的开放式街区,主入口广场,设立商业标识塔，年轻时尚形象和汽车展示店增强项目对
13、外昭示力,次入口广场,商业一层端头位置布置家庭/休闲餐饮形象店，锁定项目出入门户,连廊,裙楼商业二层与中心生态广场连接，构造二层开阔空间，打造生态休闲的购物体验地,街道,贴合消费者感知的小尺度空间设计，增加体验感,转角退台,设计上符合宜商宜居的灵活性，高层设置人流带动作用强的目的性业态，一层预留出入口提升高楼层商业利用率,划铺,兼顾主力商家形象与开发商收益,停车,退让超过20米，腾挪出地面停车空间，成本最小化下实现项目核心优势，吸引更多有车族高端消费者,景观小品,内部设置法式风情小品，增加商业标志性、趣味性，增加客户驻留时间,写字楼,3,部分商务公寓+部分写字楼的形式满足各类中小企业对外部形象
14、与内部实用的要求,写字楼,商务公寓 升级版荣基大厦 覆盖创业型中小企业,写字楼产品方向：生态版银隆广场+升级版荣基大厦,中小企业办公 生态版银隆广场 覆盖成长型、稳定型中小企业,写字楼产品建议总结,商务公寓+中小企业办公，通过以下十点控成本、树形象，关键在于外立面与大堂,居住公寓,4,【户型建议】大小户型居住公寓户型建议,居住公寓,价格竞争力,产品策略,产品竞争力,产品竞争力总结,高附加值提升产品竞争力,赠送,通过赠送提实现产品功能升级，提高性价比,精装修,小户型公寓采用精装修提高溢价和性价比,服务,通过酒店式服务提高产品的价值感,外立面,法式风情：尊贵、优雅、温馨,园林,中央公园与公寓入口有机结合，营造品质感，仪式感，尊贵感,
