1、公司简介仲华行中国商业地产专业服务商深圳市仲华行房地产顾问有限公司地址 ：深圳市福田区益田中路 6009号新世界中心 2706-2708室 网址 ： http:/ 0755-82568948传真电话： 0755-82568942金大地 安庆 【 华 MALL】 项目商业定位及营销策划报告汇报说明由于本项目已经启动 前期招商 工作 ，本 次报告主要 结合安庆商 圈城市化进程与城市融合过程的各项利好，从而归纳、推导、深化本项目价值，基于此对项目的营销推广进行重要战略布署，本方案的重点在于对本项目后期的营销策略和推广。大力实施工业强市战略。 加大招商引资力度， 进一步强化工业主导地位，推动产业结构升
2、级，实现由农业大市向工业强市跨越；大力实施城镇化带动战略， 构建以中心城市为核心， 构建 “ 一核两带两轴六组团 ” 的产业框架；加快发展旅游业建设。 努力建设皖西南旅游区；把旅游观光与休闲度假、购物娱乐、商务活动结合起来，延伸旅游产业链，开发具有安庆特色的旅游商品；实施 “ 大宜城 ” 发展战略， 构筑 “ 一主两副多组团 ” 的城市发展大框架。安庆，安徽发展新 引擎宜工、宜商、宜游、宜居 诠释美好安庆思维导图 :城市价值 区域价值项目营销策略 推广执行重点商业项目参考项目价值项目商业定位回顾Part 1 安庆城市 价值扼守长江中下游 ,全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市安庆 ， 千年古城
3、 “ 古皖国 ” ， 全 市 总面积15398平方公里， 下 辖 3市辖区， 7县， 1县级市， 总 人口 618万 人， 市区人口 74万人 。安庆地处皖鄂赣三省交界处 ， 皖南三线城市 。皖江城市带副核心城市，省级交通枢纽， 石油化工为主导的产业型城市 。经济发展强劲， 2011年 GDP破千亿，投资快速增长u 2011年安庆 GDP达 1215.7亿元 ，年增长率均在 10% 。u 2011年安庆人均 GDP19651元，同期增长 22%； 20052011年，全市固定资产投资 呈高速增长趋势，年增长率均在 27%以上 。安庆经济 迅速发展 2011 1215亿元2010 989亿元20
4、09 796亿元规划建设现代化综合交通体系公路 ：开工建设望东长江公路大桥、岳 (西 )武 (汉 )、北沿江、济祁（桐城至池州段）等高速公路，续建望潜高速公路， 形成 “ 四纵四横 ” 高速公路网 ;航空 ：完成安庆天柱山机场民航设施改造，配套 建设航空货运场站 ;水运： 规划建设皖河水系、华阳河水系、菜子湖水系、罗昌河水系等通江内河航道疏浚工程。 构建 “ 四大港区 ” 和 “ 三大港口物流基地 ” .铁路： 开工建设六安至景德镇铁路安庆段、合肥至安庆城际铁路；完成合九铁路复线扩建工程，推进南京 -江北集中区 -安庆铁路的前期工作，规划安庆至天柱山轻轨， 形成 “ 三横两纵 ” 跨省、市区域
5、铁路快速干线通道 ;GDP不断增长，投资快速增长，安庆将迎来黄金 发展期；现代化综合交通体系的规划，将促使 城市产业与市政建设全面 升级， 城市发展价值不可限量。城市价值总结：数据来源： 2005-2012年安庆市国民经济和社会发展统计公报Part 2 安庆区域 价值商业特点：单一商圈饱和，多商圈及商圈北移东扩趋势明显；商业处于较为初级阶段，环境和业态需要升级，专业店、大型超市出现正当其时；主力消费人群为周边居民。现状及发展趋势：安庆商业市场仍处于 单核心向 “ 一个中心，多个副核心 ” 的发展阶段 ，且整体档次普通股偏低；安庆缺乏时尚生活配套，缺乏地标性建筑。业态构成：百货超市服装服饰娱乐餐
6、饮安庆商业 较为繁华地段主要集中 在人民路商圈，以人民路为代表， 主力消费 为本地人群。安庆市主要有人民路商圈、集贤南路商圈、光彩市场三个商圈安庆商业发展水平低人民路商圈：安庆现有城市复合功能商圈仅人民路 1公里，体量小，档次一般；集贤南路商圈：以大型餐饮为龙头，酒吧、 KTV等休闲娱乐业态聚集，缺乏大型百货、超市；光彩市场：档次更低，主要是中低端零售和批发。人民路商圈人民路商圈 ：人民路商圈是安庆最早形成、最成熟的商圈，消费群以本地人士为主，景观丰富、商业氛围浓厚，目前商圈内商业总规模近 10万平米，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升。 目前商业总规模： 12万 m2左右 特点：城市核心
7、，以集中式商业加零散街铺为主，发展空间近乎饱和； 主力商业： 新百百货、金华联百货、苏宁电器、水明月、女人街等； 租金与售价： 租金：在 300-700元 /平米 /月；新百商场一带的租金较高； 售价：在 20000-70000元 /平米，新百商场一带的售价最高商圈业态百货商店 体量在 6000平方米以上大型百货商店共有 4家服装店 50余家品牌服装专卖店娱乐会所 14家娱乐场所（包括夜总会、歌舞厅、 KTV、保健中心、电影院）快餐业 1家肯德基、 1家麦当劳档次不高，无国际品牌超市、无区域品牌百货、无星级影院，缺乏大型一站式综合型商业1、大型百货 地方百货，物业陈旧，中等档次 2、大型超市
8、规模小、配套少3、街铺 自发形成，无特色、档次中低4、鲜有国际知名品牌，多为大众品牌，二三线品牌主要是新百百货、金华联百货，服装百货为主，国内一二线品牌，无停车位。营业面积二层，少量停车位沿街商铺装修格调一般，因沿街房屋较老，档次不高国际一线商业品牌较少主要以大众消费品牌为主，仅有一家 KFC和麦当劳人民路商圈注：此数据为调研数据，仅作参考。安庆主要商圈商业以服装鞋类、餐饮娱乐为主，配以超市零售、首饰、化妆品和电器等。人民路商圈业态以服装鞋类为主，占比超过 50%，其次是餐饮娱乐和电器。集贤路商圈集贤路商圈 ：超市、 餐饮业、零售服饰、娱乐为主，档次偏低目前商业总规模： 8.5万 m2左右特点
9、：主要服务石化、华茂职工，商业定位低，业态分布杂乱辐射范围：以市区居民为主租金与售价： 租金： 55-120元 /平米 /月，集集贤南路价格最高， 售价：约 25000-30000元 /集贤路商圈业态以服装鞋类和餐饮娱乐为主，服装鞋类和餐饮娱乐占比相当，均超过 40%。光彩市场商圈光彩市场商圈 ：安庆专业批发市场 目前商业总规模： 154万 m2左右 特点：地理位置好，交通便捷，种类杂，商业定位低 主力商业：赛格数码城、南铭商贸城 光彩市场商圈涉及的业态范围较广，主要集中为汽车 类、家具装饰类、建材、五金类。规模比较大，档次比较低。周边配套设施较为齐全，有专业的物流配送中心，辐射范围广，除了安
10、庆市区外还辐射至安庆下属 8个县以及周边。 辐射范围： 安庆市区及八县市期数 建设面积（ m2) 开建时间 档次 业态种类一期 160， 000 1999 低中档 百货、摩托车、家电、糖酒、土特干果、鞋类、布匹、家居、服装等二期 250， 000 2002 低中档 板材、石材、家居、五金、陶瓷、灯饰、管材等三期 330， 000 2003 中档 外延一二期，完善轻纺、机电、汽配摩配市场四期 800， 000 2004 中高档 精品家具装饰市场、大型建材类市场、商务中心、物流中心、仓储中心以及安庆客运枢纽总站区域价值总结安庆城市底蕴深厚，典型的老工业城市，近年来 经济发展强劲 ，为房地产销售提供
11、了广大的客源基础；商业配置较为分散， 老城区的商业形态陈旧 ，为本项目的成功提供了 良好的市场机会 ；本项目临近 集贤路商圈 ，为本项目 提供了充足的客源基础和良好的商业氛围 ，在项目规划和营销可采取 借势的策略 ，依托区域商业的热度带旺商气。Part 3 项目价值分析项目基本指标数据：整个地块被道路和环保控制线分为五个规划地块。1号地商业金融用地2号地商业金融用地3号地商业金融用地4号地商业金融用地4号地商业金融用地5号地居住用地地块用途为：商业金融业与二类居住用地；项目类型：综合体；商业类型包括：集中式商业、商业步行街、住宅底商 .项目经济技术指标项目 数值（ m2)总用地面积 13701
12、3总建筑面积 669652总建筑面积（可售） 499182地下面积 170470住宅面积 220527商业面积 129136公寓面积 149519项目区位区位： 项目距人民路商圈 2.7公里，属于非核心商圈；周边环境： 项目除南东部临菱湖公园，其他均被 5个生活社区所环绕。公交： 目前项目周边有 3个公交站点， 4路公交线路。2条规划的城市主干道： 项目内规划两条城市主干道，建成后双岗路、纺织南路与纺织西路将在项目内交汇，未来项目地块的价值会极大提升。项目与周边交通关系：项目四至 ：人民路， 2.0公里， 7分钟；汽车站， 2.5公里， 6分钟；光彩大市场 4.6公里， 9分钟东部新城， 6.
13、3公里， 15分钟。华 MALL1958街区 安庆中央商业旗舰皖南首个情景体验式商业中心区拥有 无可比拟的影响力和辐射力。Part 4 重点商业项目参考重点商圈分布图新百百货新百百货 主力店 超市 、屈臣氏 业态组合 楼层 经营品种 商品组合1F 黄金珠宝、超市 、男女鞋、箱包、化妆品、数码 精品、精品超市周大福、金伯利、通灵、四福珠宝、康奈、百丽、富贵鸟、屈臣氏、资生堂、泊美、羽西、 OLAY、欧莱雅、诺基亚、 OPPO、联想、卡西欧2F 时尚少女装、饰品、女包 ONLY、 VERO MODA、 ESPRIT、 迪士尼、音调、艾格、 EBASE、 零点、 LEVIS、 中国娃娃、贝蒂、老银匠
14、、 T.EN3F 精品男装、商务休闲才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、雅戈尔、百斯盾、皮尔卡丹、 Boss4F 运动休闲服饰、针织内衣、羊毛羊绒、床品安踏、李宁、耐克、彪马、 361度、阿迪、特步、卡帕、杰克琼斯、 GXG、马克华菲、哥帝、古今、鸭鸭、三枪、恒源祥、富安娜、博洋家纺5F 家电、童装、电玩、健身器材、文体用品苏泊尔、西门子、美的、三星、美菱、格力、容声、海尔、 TCL、海信、创维、三菱、奥普、巴拉巴拉、史努比、迪斯尼 业态： 以经营服装服饰为主。 定位： 中高档为主，大众消费。 消费群体： 年轻人、家庭群体、外地游客。 特色： 规模庞大，是目前安庆最大的百货大楼，以精品超市为
15、主力店，屈臣氏为次主力店。 优势：安庆 核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，楼层净高超过 3.7米，照明充足，营造优质的购物环境。 劣势： 交通、停车均不方便、车流人流混乱；以传统百货为主，业态不全。金华联百货金华联百货 业态组合 楼层 经营品种 商品组合1F化妆品、黄金珠宝、国际名表、男女皮鞋资生堂、泊美、欧莱雅、 DHC 、周大福、老凤祥、中国黄金、依波路、帝舵、依波路、花花公子、富贵鸟、红蜻蜓、意尔康、奥康、千百度、TATA、百思图、2F精品男装、商务男装、时尚男装、时尚皮具 沙驰、迪莱、金利来、报喜鸟、雅戈尔、才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、罗伯特、苹果
16、、金利来、梦特娇3F精品女装、精品包饰、时尚内衣 哥弟、季候风、乐瑞、埃索、古今、婷美4F时尚内衣、羊毛羊绒、时尚包饰、淑女装猫人、歌帝、雪竹、鄂尔多斯、恒源祥、贝蒂、中国娃娃、歌莉娅、ONLY、 VERO MODA5F运动休闲、儿童用品、床上用品 李宁、耐克、彪马、 361度、阿迪、双星、森马、佐丹奴、好孩子、喜羊羊、海尔兄弟、米奇、大黄蜂、紫罗兰、多样屋6F3D影院、娱乐休闲、亲子家园Mbox电影院 、 电玩城 业态： 服饰、鞋帽、黄金珠宝、化妆品、影院、电玩城。 定位： 中高档为主，大众消费。 消费群体： 年轻人、家庭群体、外地游客。 特色： 1、 2楼有麦当劳， 6楼有 3D电影院以及
17、电玩城，对时尚人士有很强的吸引力。 优势：安庆 核心商圈、历史悠久、知名度高； 客流量大。商场硬件设施较为完善，业态较丰富。 劣势：在新百百货旁，两家业态相似，竞争激烈 。租金调研名称 位置 租金 面积 楼盘性质 楼盘现状 产品亮点翠魁茶业（街角商铺） 人民路 300元 / 11 街铺 二手商铺 干道物业 服装店（ 正街商铺） 人民路 500元 / 60 街铺 二手商铺 主商圈街铺 女 鞋店（ 正街商铺） 人民路 600元 / 40 街铺 二手商铺 主商圈街铺老乡鸡（正街商铺） 人民路 288号 80元 / 230 街铺 二手商铺 主商圈街铺宜城路（街铺） 宜城路 80元 / 104 街铺 二
18、手商铺 展示面好服装店（ 街铺） 集贤南路 80元 / 70 街铺 二手商铺 展示面好女装（内街铺） 女人街 142元 / 14 内街铺 二手商铺 步行街商铺 女装（街铺） 孝肃路 63元 / 80 街铺 二手商铺 展示面好 淘淘乐尚品街 建设路 90元 / 26 内街铺 二手商铺 展示面一般 淘淘乐尚品街 建设路 120元 / 13 内街铺 二手商铺 展示面好研色女装（街铺） 孝肃路 75元 / 40 街铺 二手商铺 展示面好 小红帽童装（街铺） 孝肃路 80元 / 35 街铺 二手商铺 展示面好 售价调研名称 位置 售价 面积 楼盘性 质 楼盘现状 产品亮点老乡鸡（正街商铺） 人民路 28
19、8号 21700元 / 230 街铺 二手商铺 主商圈街铺眼镜店（正街商铺） 人民路市立医院旁 72500元 / 40 街铺 二手商铺 主商圈街铺豆浆机（街铺） 华中路 27000元 / 50 街铺 二手商铺 展示面好宜城路（街铺） 宜城路 28800元 / 104 街铺 二手商铺 展示面好旅行社（街铺） 集贤南路 27000元 / 70 街铺 二手商铺 展示面好人民剧院附近（内街铺） 好吃一条街 14285元 / 70 内街铺 二手商铺 步行街商铺 女装（内街铺） 女人街 43000元 / 15 内街铺 二手商铺 步行街商铺 未来商业供应量名称 位置 售价 (元 / ) 面积 楼盘性质 楼盘
20、现状 产品亮点 绿地新 都会 皖江大道 77号 20000 400 街铺 新楼盘 干道物业，集中 商圈绿地巴赫 公馆（ 住宅底商） 皖江大道 77号 12000； 100 街铺 新楼盘 住宅底商内铺 68507300 春晓（住宅底商） 皖江大道 1F： 13000； 130 街铺 新楼盘 住宅底商2F： 6000 雨润（住宅底商） 皖江大道 1F： 14000-20000 170 街铺 新楼盘 住宅底商3F： 15000 240 街铺 新楼盘 住宅底商大发（住宅底商） 皖江大道 8300 130 街铺 新楼盘 住宅底商御景 国际（ 住宅底商） 皖江大道 28000 180 街铺 新楼盘住宅底商；集中商业汇峰 广场（ 住宅底商） 湖心中路与市府路交汇 未定 街铺 新楼盘住宅底商；集中商业价值分析现代购物中心作为商业的最高形态的存在，且处在城市最核心的地段位置，它注定将成为区域内商业的领导者，统领商业的未来格局，也将是整个城市的商业升级和城市发展的推动者，其商业价值和社会价值不可估量。
