1、 项目发展战略 出售会 员 卡通 过 返本 销 售入住、反向抵押 贷 款、房屋置 换 、出租原有房屋租住社区等方式 。. 国内养老地产的盈利模式国内养老地产盈利模式长期持有 出售与持有相结合单纯租用 部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例： 出售与持有相 结 合盈利模式北京太阳城国 际 老年公寓就是 较 早采取了 这 一模式。同 时还 采取了 “ 反按揭 ” 方法和 “ 置 换” 方法。“ 反按揭 ” 即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住 (以租 换 租 )。” 置 换 “ 即将原有的住房与之 进
2、 行等价 换 房，到老人去世后，将原置 换 的房 产 折价返 还继 承人 。. 住宅建 设 与社区管理建 设 相 结 合模式住宅建 设 与社区管理建 设 相 结 合住宅建 设 与社区管理相 结 合 的 经营 模式住宅建 设 与社区管理相分离 的 经营 模式优势 优势 劣 势劣 势立体的开 发经营 模式利 润 来源不止是住宅产 品配套服 务为 物 业增 值 效 应资 金投入大、回收期 较长投 资风险 、经营 管理 风险 大对 开 发 商 专业 要求高完成 销 售即可收回投 资获 取利 润风 向投 资 小收益比”相 结 合 “模式少对 开 发 商 专业 要求低目 标 客 户 群目 标 客 户 群的
3、消 费 特征阶 段 阶 段： 绝 大多数的老年人在退休后就成 为纯 消 费 者。时 限特征：老 龄纯 消 费 人口比低 龄纯 消 费 人口有着更加漫 长 的 纯 消 费 年数。行 为 特征：自主消 费思想特征：消 费观较为 成熟，冲 动 型 热 情消 费 和目的不明的盲目消 费 少。质 量特征：老年消 费对 商品 质 量和服 务质 量的要求高于一般消 费 。内在特征：休 闲 性消 费 与服 务 性消 费 所占比例大。目 标 客 户 群的消 费 方式“ 以租 换 租 ” 的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的 费 用；“ 以旧 换 新 ” 的形式即老年人的
4、现 有住房与老年公寓的住房 进 行交 换 ，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置 换 房折旧返 还 其子女。利用 这 些 “ 差价养老 ” 的方式，老年人不 仅可以 实现 人住， 还 能 为 自己或后代提供了一定的社会保障，可 谓 一 举 两得。 “ 倒按揭 ” 在 发 达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻 买 下或者用原有住宅交 换 老年公寓中的住宅后，与 银 行与保 险 公司 签订 一份合同，在相关机构 评 估公寓价 值 和 测 算人均寿命之后， 银 行与保 险 公司每月支付老年夫妻一定的生活 费 ，直到其故世，届 时 ， 该 住宅 归银 行等 处 置。 这 种 “ 倒按揭 ”
5、的做法 实际 上 还 含有人寿保 险 的意 义 。养老地产开发现状目前 处 于老年住宅第二 阶 段，多 为 商 业赢 利性 老年住宅受众群体有限建 设 投 资额 巨大， 资 金回收期 长 ， 赢 利 风险 大 现 有老年住宅未形成 规 模效 应 ，服 务 、 设 施差 现 有老年公寓具有 “ 福利性事 业 、市 场 化 经营 ” 的特点，基本属于商 业 范畴 仅 有部分 发 达城市的个 别发 展商开 发 了老年住宅，但都是 资 金 实 力非常雄厚的 发 展商 现 有老年公寓 仅为 中高 经济实 力的老年客 户 提供个性居住条件和人性化服 务 我国社会保障体系不完善，无足够资 金 发 展老 龄
6、事 业 ，老年住宅未形成 “ 产业 化、社会化、 规 范化 ”。 无真正 针对 老年人生活、消 费习惯 、心理特点等方面研究、服 务人 员 素 质 不高、社区管理、 设 施亟待完善 。我国老年住宅 现 状特点：企 业赢 利性初 级 老年社区， 仅为 中高 经济实 力老年群体打造，投 资额 大，开 发 周期 长主要分布区域： 目前，以北京、上海的养老地 产发 展最 为 成熟1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都 为 代表的大城市，近郊开 发 模式成熟，市 场 潜力巨大。2、古 镇 开 发 模式以周庄、同里等江南古 镇 及 丽 江等西南古 镇为 代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、 庐 山 为 代表。4、 热带 、 亚热带 避寒模式：三 亚 独特的模式。
