1、第 3 次作业一、名词解释题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 物业管理2. 诊断法3. 项目建设策划4. 房地产风险5. 建筑设计二、计算题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 某开发项目预计开发面积 53000 平方米，总投资 14400 万元，预期销售均价3800 元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？2. 某开发项目预计开发面积 200000 平方米，其中可售比例为 95%。项目总投资 70000 万元，预期销售均价套内 6000 元/平方米，销售税费按 6%估计，公摊系数平均按 0.15 考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3
2、. 张某家庭月收入 6000 元，每月用于购房支出的可占 30%，张某计划以首付40%、按揭 15 年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价 5000 元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？4. 什么是收益还原法？其计算公式如何？5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共 40 分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 按照风险来源，房地产项目风险可以划分为哪几种类型？2. 市场饱和期的特点？3. 策划实施的监控方式是什么？4. 采用高价策略的目的及适用情况是什么？5. 营销活动的技巧是什么？四、论述题（本大题共 20 分，共 4
3、小题，每小题 5 分）1. 推销策划产生的背景及主要观点是什么？2. 产品构思的基本原则是什么？3. 区域经济理论的主要观点是什么？4. 经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？答案：一、名词解释题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。解题方案：掌握概念评分标准：回答出相应的定义得 3 分2. 参考答案：诊断法是房地产项目策划中比较重要的分析方法。它是指在项目策划时，对项目各种情况进行全面的诊断与分析，找出影
4、响房地产项目经营的优势、劣势、机遇与挑战，从而为项目发展寻求对策与措施。解题方案：从诊断法的定义来回答评分标准：回答出诊断法的定义得 3 分3. 参考答案：主要是根据企业自身的资源条件，确定项目建设的组织形式、建设时序、工程招标采购以及工程管理及经营方案。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得 3 分4. 参考答案：房地产风险是指因各种不可预测因素的影响，使房地产项目实际运行情况与期望目标发生差异而造成的经济损失可能性。解题方案：从房地产风险的定义来回答评分标准：回答出房地产风险的定义得 3 分5. 参考答案：建筑设计主要是确定建筑的外立面、公共门厅、小区大门等建筑形象的造型、色彩、材质
5、及夜景灯光；确定建筑户型的面积标准、厅室布局、装修档次；确定建筑物标注层各种户型平面组合及比例关系。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得 3 分二、计算题（30 分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：1、保本销售面积=144000000/3800=37894.7 2、保本销售率=37894.7/53000=71.5%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得 3 分，其中式子答对 2 分，得数正确 1 分，全部答对得 10 分2. 参考答案：1.可售套内面积：20000095%（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：7000000006000（1-6%）
6、=124113.4 3.保本销售率：124113.4161500=76.85%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得 4.5 分，其中式子答对 3 分，得数正确 1.5 分，全部答对得 9 分3. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=600030%1-1/(1+0.5%) 180/(1-40%)0.5%=355500 2、计算可以购买的面积：S=355500/5000=71.171m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得 6 分，其中式子答对 4 分，得数正确 2 分，答对第二点得 3 分，其中式子 2 分，得数 1 分，全部答对得 9 分4. 参考答案：1、收
7、益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。 2、计算公式： 项目售价=Ar11/（lr）n 式中：A-未来各年单位净租金 r-投资收益率 n-投资经营期限解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得 3 分，答对第二点 6 分，其中式子正确得 3，字母注解正确各得1 分，全部答对得 9 分5. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确
8、得 3 分，字母注解正确各得 2 分，全部答对得 82 分三、简答题（40 分，共 5 题，每小题 8 分）1. 参考答案：（1）国家因素变化形成的风险 （2）企业因素变化形成的风险 （3）市场因素变化形成的风险 （4)自然因素变化形成的风险解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分2. 参考答案：在饱和期，市场规模最大，竞争激烈，需求饱和，企业经营风险增大，利润降低。解题方案：理解掌握评分标准：全部回答对得 6 分3. 参考答案：对策划执行的监控应当 （1）全程跟踪，动态监测，发现问题，及时处理 （2）应积极与项目业主、设计、工程、销售等单位及部门协调沟通，保证策划
9、方案的执行效率。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分4. 参考答案：（1）高价策略的目标在于提升楼盘的含金量，追求利润最大化，促进资产运营。（2）当市场高端客户资源丰富、项目产品档次较高且具有核心竞争优势、同类竞争楼盘缺乏时，项目定价可以高价策略。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分5. 参考答案：（1）营销活动的居心供应促进企业与目标客户沟通，扩大企业及项目影响，为品牌塑造积累基础。 （2）其活动可大可小，不论大小活动都应邀请客户代表、新闻媒体等社会各界广泛参与，并应全面展现企业文化和项目理念，及时对外报道，制造新闻热点效应，扩
10、大社会影响面。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分四、论述题（20 分，共 4 题，每小题 5 分）1. 参考答案：90 年代中期以前，房地产市场受宏观调控的影响而一直处于低靡状态，市场疲软使得大量商品房滞销空置，为促进销售，开发商开始关注推销策略与技巧的应用，推销策划在这种背景下应运而生。推销策划认为后期的销售策略对房地产项目经营成败起着至关重要的作用，房地产策划应重视房地产后期销售中各种销售策略与技巧的研究与应用，在策划重点上强调 4P 策略的组合运用。这一阶段从事策划的，大多是从销售、广告、新闻、公关、文学等专业转行的，其策划虽有一定的思想性，但务虚不务实
11、，多以概念炒作为主。解题方案：掌握概念评分标准：答对推销策划产生的背景,定义,策划思维各得 2 分，全部答对得 6 分2. 参考答案：一是继承与创新； 二是传统与现代； 三是现实与超前； 四是市场与效益； 五是整体与细节解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 1 分，全部答对得 6 分3. 参考答案：区域经济理论主要是研究区域经济增长、区域发展规划、区域资源开发、区域政策选择等区域发展问题。自杜能提出农业区位论以来，区域经济理论发展至今已有 170 多年的历史。先后经历了以企业区位选择为中心的传统区位理论发展阶段和区域经济增长与发展为核心的区域发展理论阶段。区域发展理论认为，区域发展应因地制
12、宜，充分利用自身的区位优势、资源优势及政策优势，培育区域增长极，促进区域经济合理协调的可持续发展。区域开发应尊重区域经济发展的客观规律，应坚持统筹规划、综合开发的客观规律，应坚持统筹规划、综合开发、城乡同步、产业协调的发展模式。在资源有限的情况下，应逐步开发、稳步推进、梯度发展，而不是盲目扩张。解题方案：掌握概念评分标准：答对区域经济理论研究的问题,产生的背景,观点各得 2 分，全部答对得 6 分4. 参考答案：（1）技术经济分析 前期策划的项目开发方案，其财务效益是否合理可行，应当利用技术经济的原理和方法进行客观评估，分析每种方案的投入产出及经营风险，为项目方案决策提供合理化建议。 （2）项目方案决策 通过对项目各备选方案在市场、政策、技术、资金、效益、风险等方面的对比分析，选择出符合政策要求、市场前景广阔、规划技术可行、启动资金不多、经营效益较好、投资风险可控的最优方案，作为项目实施的方案。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 3 分，全部答对得 6 分
