1、桃源里n桃源里 基本信息项目地址 大连市中山区解放路桃源街开发商 大连九龙仓绿城置业广告定位语 中山核心 绿城作品占地面积 8.57万平方米建筑面积 24万平方米车位比 1450容积率 2.8绿化率 36%总户数 1242（当期 402户）开盘时间 2014.8.9建筑形式 多层、别墅、高层面积区间 115-156平主力产品 140平装修标准 4000元 /平价格 均价 22000本案n 桃源里 配套桃源里位于大连市中心地段，周边商业配套完善。交通方便。配套内部配套 外部配套交通 教育 医疗 商业商业中心会所幼儿园露天游泳池山体公园公交车 2路、 4路、 5路、12路、 403路、 501路泰
2、山小学、明星小学、捷山小学、青云小学、杏园小学、桃源小学、秀月小学、白云小学、 24中学、44中学、 15中学、第 9中学 华乐小学、华乐中学大连市中医院、中山区人民医院青泥洼桥商圈、青云商圈、桃源商圈、八一路商圈本案青泥洼商业圈八一路商业圈桃源商业圈青云街商业圈n桃源里 规划8#9#10#7#山下组团楼王组团山上组团公租房桃源里项目共分三个部分，山下组团、楼王组团以及山上组团，分高层住宅、平层官邸、圆厅别墅三种产品，高层产品为绿城第二代新古典主义建筑风格；平层官邸和圆厅别墅均为法式建筑风格。 2014年首次开放的是山下组团，由四栋高层组成，楼号为 7、 8、 9、 10，四栋楼共 402户，
3、面积区间为 115-156平米，户型为三室两厅一卫和三室两厅两卫。全部精装修交付n桃源里 产品分布9F 9F156、 153/153、 156 140、 115、 140140、 115、 140140、 115、 1407# 8#9#10#7#， 35F、两个单元、 1T2H8#10# ， 32F、均一个单元、 1T3H建筑形态 户型 面积（ ） 供应套数 占比（约） 目前去化 套数 目前去化 率高层三室两厅一卫 115 90 22% 1 50%三室两厅两卫140 180 46% 0 0%153 66 16% 0 0%156 66 16% 1 50%合计 115-156 402 - 2 -n
4、桃源里 户型配比u桃源里目前已开的户型中， 140平占比 46%，为本次开盘的主力户型户型 ： 140 三室二厅二卫优点：n精装修、全明户型、采光通风好；n入户有玄关 缺点 ：n卫生间为暗卫；n主卧室走廊过长；n缺少衣帽间n桃源里 户型点 评（一）户型 ： 156 三室二厅二卫优点：n精装修、全明户型；n入户带玄关、卫生间明卫；缺点：n动静分区不合理、主卧卫生间走廊过长；n缺少书房n桃源里 户型点 评（二）n桃源里 热销 /主力户型参数户型 三室两厅两卫 面积 (m2) 140 户型建筑形式（平层） 平层建筑参数 建筑类型（高层、多层等） 楼宇建筑形式（点、板楼等） 层数（层） 层高 (m)
5、楼座朝向 梯户数 (户）高层 板楼 32 3.15 西南 2T3户户型参数 参数 数量（个） 进深（ m) 开间 (m) 面积 (m2) 层高 (m) 采光面 通风主卧 1 4 3.7 14.8 3.15 一面采光 不好次卧 1 3.6 3.3 11.88 3.15 一面采光 不 好客厅 1 5.4 4.5 24.3 3.15 两 面采光 好餐厅 1 2.3 4.5 10.35 3.15 一面采光 好厨房 1 3.6 2.8 10.08 3.15 一面采光 好卫生间（暗） 2 3 2.1 6.3 3.15 无 不好2.1 1.8 3.78 3.15 无 不好功能房 1 4.9 3.2 15.6
6、8 3.15 一面采光 好地下室 0 - - - - - -储物 /衣帽间 0 - - - - - -阳台 /露台 0 0.8 1.9 1.52 3.15 一面采光 好工人房 0 - - - - - -玄关 0 2.3 3 6.9 3.15 - -赠送面积 主卧室赠送阳台 1.52平户型点评 优点：采光较好、入户玄关 缺点：卧室通风不好、卫生间为暗卫、主卧走廊过长、无衣帽间n桃源里 户型参数户型 三室两厅两卫 面积(m2) 156 户型建筑形式（平层、错层、复式等） 平层建筑参数建筑类型（高层）楼宇建筑形式（板楼） 层数（层） 层高 (m) 楼座朝向梯户数 (户）高层 点楼 35 3.15 东
7、南 2T2户户型参数 参数 数量（个） 进深（ m) 开间 (m) 面积 (m2) 层高 (m) 采光面 通风主卧 1 3.7 3.8 14.06 3.15 一面采光 不 好次卧 1 1 3.65 3.2 11.68 3.15 一面采光 不好次卧 2 1 3.55 3.35 11.89 3.15 一面采光 好客厅 1 4.95 4 19.8 3.15 一面采光 好餐厅 0 4.15 3 12.45 3.15 一面采光 好厨房 1 3.3 2.4 7.92 3.15 无 不 好卫生间（ 明 ） 1 3.25 2.2 7.15 3.15 一面采光 不好1 1.8 2.2 3.96 3.15 一面采
8、光 不好功能房 0 - - - - - -地下室 0 - - - - - -储物 /衣帽间 0 - - - - - -阳台 /露台 0 - - - - - -工人房 0 - - - - - -玄关 1 3 2 6 3.15 - -风水点评 -赠送面积 - - -户型点评 优点：全明户型，入户带玄关，明卫 缺点：整体通风较差，动静分区不合理，卧室、卫生间走廊过长n朗豪东港 推盘及销售推出时间供应套数面积区间（）主力面积（）当日去化套数开盘均价（元 /平）优惠（元 /平）目前消化套数目前剩余目前均价（元/平）优惠（元/平）目前去化率2014.8.9开盘7#10#115-156 140 2 2200
9、0 2 400 22000 0.5%开盘效果不好，当天共成交 2套，主要原因一是前期宣传力度不够，蓄客较少；二是精装修入市，面积大，总房款过高，剥夺了一部分投资客群，因而导致成交不理想。红色区域为开盘推出产品7# 8# 9#10#成交套数 成交面积（万平） 成交金额（万元） 价格（元 /平） 电、访（ A类项目） 营销活动2014.3 0 0 0 0 0 外展2014.4 0 0 0 0 0 报广，网络平台2014.5 0 0 0 0 0 样板间开放、到访有机会抽取奔驰 S系豪车使用权一年2014.6 0 0 0 0 - 香格里拉项目说明会2014.7 0 0 0 0 -冰爽盛夏，童真易购活动
10、；拍 照赠送神秘礼物（拍摄班 车）；幸运大转盘2014.8 2 - - - - 微信有奖问答，银行客户推介会，开盘，拉斯维加斯博彩，红酒品鉴会n桃源里 2014月度 成交及营销汇总（调研数据）u项目自 8月开盘以来共成交 2套，由于精装修入市，定位豪宅，户型面积大、总房款过高，故产品去化情况不好，虽优惠力度有所加大，但总体价格并无下调趋势。u前期宣传推广力度较小，多以报广，网络平台为主；开盘之后营销推广投入稍微增多，且方式多样，但由于产品本身总房款过高，成交状况并不理想。n桃源里 客户期数（产品类型） 客户来源地 购买目的 客户组成 客户价值敏感点 抗性一期 周边地缘性客户为主 改善多为企业家
11、、金融界人士等高端客户开发商品牌大精装修标准市中心位置总房款过高u祝女士， 35岁，大连本地人，想要给父母购买一套产品，因为父母原来居住在项目地周边，比较喜欢产品的品质，信赖绿城品牌，因此考虑购买 。n朗豪东港 营销评估项目名称 营销方式 点评报广 短信 网络 户外广告 车体广告 围挡 道旗 暖场活动 特价 房 展会桃源里 项目前期依托绿城品牌，但营销推广 手段和力度都不足，认知度较低，基本以项目周边拓客为主； 虽然后期加大了 报广和暖场活动做宣传，但整体推广方式比较传统，无法大量吸引客户，因此给项目带来了不少阻力n朗豪东港 营销节点汇总2014.3外展2014.5.17样板间开放并认筹201
12、4.7夏季房交会2014.7举行 3场暖场活动2014.8.9低调开盘2014.6.22香格里拉说明会营销节点不算密集，前期的推广跟营销活动较少，蓄客周期较短，蓄客量不足，开盘低调，导致销售惨淡。2014.8.30银行客户推介会桃源里 部分活动展示10月 26日，高新区 IT产业精英论坛10月 12日，清华大学 EMBA总裁班同学游园会 7月 12-15日，参加夏展产品发布会 房交会拉斯维加斯博彩 银行客户推介会桃源里活动汇总2014.3.19 百年城会展2014.5.17 样板间开放，到访有机会抽取奔驰 S系豪车使用权一年2014.6.22 香格里拉说明会，认筹2014.7.6 冰凉盛夏，童
13、真易购活动2014.7.12-13 拍照赠送神秘礼物2014.7.10-14 夏季展交会2014.7.22-26 幸运大转盘2014.8.8 微信有奖问答2014.8.9 开盘2014.8.16 拉斯维加斯开场舞，红酒品鉴会，绿城项目推介会2014.8.26 业主答谢会2014.8.30 银行推介会n桃源里 活动汇总项 目亮点 研究 高层为新古典主义风格，别墅为法式风格整个 建筑风格 高层部分采用的是第二代新古典主义风格；别墅部分采用的是法式建筑风格。由 贝尔高林首席创作总监许大绚 亲自执笔，强调对称、秩序与均衡。通过镜面水景、刺绣花坛、精美雕塑展现宫廷园林的恢弘气度，设置水池、豪华铺装、修剪
14、整齐的植物、开放式大草坪体现自然韵味，营造丰富多变、步移景异的道路景观 。许大绚n桃源里亮 点研 究 大师团队精装桃源里项目由一流室内设计公司美国 BLD设计，本项目依然延续了 BLD精髓的典雅舒适、简洁大气，风格颜色自然一体。在室内的精装标准要求之上，以第一品级的考究之道，甄选出全球的高端品牌，为居者提供了一种同步国际的生活风尚n桃源里亮 点研 究 大师团队精装n桃源里亮 点研 究 大师团队精装n桃源里 SWOT分析WOTS 1、项目位于市中心地段，周边配套成熟2、精装修标准高3、拥有一线的山体资源1、产品面积大、 总房款过高2、宣传力度不够，蓄客少3、户型结构不合理中山区商业、医疗、教育等配套成熟周边楼盘林立，如明秀庄园，亿达云集等竞品竞争激 烈桃源里 现场图片
