1、人民电器集团人民电器集团2011年 8月湖北企业总部基地湖北企业总部基地 SOHO产品建议产品建议本次工作汇报内容第一部分热销小户型研究第二部分客户需求研究第三部分产品打造建议通过对武汉市场上热销小户型的产品以及附加值研究，为项目产品打造提供建议梳理本案对应客群，结合客户需求，确定产品功能组合，及产品配比结合市场维度以及客户维度的研判，提出相应的打造策略以及产品附加值的手法热销小户型研究Part 1项目名称 汉商银座 物业形态 商业街、精装江寓、 LOFT总建面 13.5万方 公寓建面 1.8万方（简精装）公寓套数 380套 公摊 22%公寓面积段 43-59 梯户比 3梯 20户停车位 38
2、4个 物业费 公寓物业费 2.2元 /平米 月人信 汉商银座人信 汉商银座项目占地约 2.25万，总建筑面积约 13.5万方，是 集商业、办公、住宅、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的大型商业建筑综合体 。住宅 类建筑面积约为 50610平方米，其中 酒店式公寓约为 18020平方米 。 项目开盘 30天内， 公寓产品即告 售罄 ； 公寓 成交 客户 以自住和办公用途为主，拥有部分 投资 客 ； 年龄主要集中在 32-50岁 。人信 汉商银座D-1户型 60-65卧室带大飘窗厨房带阳台，采光 通透更 拓展了储存空间D-2户型 45-50卧室带大阳台明厨明卫带独立洗漱D-3户型 55-60明厨设计功
3、能性生活 阳台可 设为独立洗衣房人信 汉商银座D-4户型 50-55户型方正 、无浪费空间独立生活阳台带储物空间D-5户型 45-50户型方正、双阳台设计干湿分离、动静分区项目所有公寓房源均为 精装修 。赠送面积较多，提升了产品的附加值。此 项目公寓与其他小户型的主要 区别在于 设计 上保证 了户型通透 的采光性能和景观 功能。D-6户型 45-50大卧室带阳光飘 窗厨房 附带生活 阳台增加了储物空间紫 菘 枫 尚国际紫菘枫尚国际，位于东湖高新技术开发区内民族大道与雄楚大道交汇处前段，占地面积 4667 ，建筑面积约20000 ，项目规划建设一栋 18层 集商务办公、酒店、公寓等功能于一身的高
4、层建筑 。 项目名称 紫菘枫尚国际占地面积 4667 总建面 2万方（精装修）公寓套数 294套 公摊 31%公寓面积段 38-75 梯户比 3梯 21户停车位 共 90个（地下 70个，地上 20个） 物业费 2.60元 /平方米 月物业功能 供气：管道天燃气、供电：市政供电、供水：市政供水该项目仅 1栋 18F小高层 ，层高 3.3米， 1-3F为商铺 ， 3梯 21户。项目所有 房源 均带精装修销售 。紫 菘 枫 尚国际 客户主要来自 在光谷片区居住或工作人员 ，现场持本地口音客户 较少； 客户中有 近 70%为投资客户 ，有 20%左右选择一次性付款 ； 从年龄层次看， 40岁左右客户
5、占 70%左右 。 11月 20日开盘，当日推出 252套，当日销售 227套（截止到 12： 50 ），实际成交均价 9310元 /，开盘 销售率为 90.1%；户型 面积 可售套数 销售套数 户型配比 单价 总价1房 38 96 96 38% 9500 35万39 12 12 5% 9500 36万42 12 4 5% 9500 40万49 108 99 43% 9500 46万2房 55 12 12 5% 9500 52万75 12 4 5% 9500 71万紫 菘 枫 尚国际项目产品主要为 38-75平方米 的精装小户型 ， 3.3米层高 。B3户型 75平米A4户型 49平米 B2户
6、型 38平米A4户型 49平米作为 光谷区域为数不多的 小户型产品 ，紫菘枫尚 国际在 区域内 独家引入 天燃气、转角飘窗设计 ， 结合 独立分隔的卫生间、厨房 ， 既便于居住同时也适用于办公 。南国 SOHO520提倡 “ 小面积、大空间、多功能 ” 的居住空间，是南国 SOHO520赢得市场赞誉的 关键。相比 一期乃至之前南国所有开发的小户产品，更为 时尚与 人性化 ， 开盘 当月即售罄 。南国南湖城市广场，位于武汉市大南湖城市副中心 “ 中央 ” ，由三幢精美塔楼和 3层商业裙楼组合而成 。项目名称 南国 SOHO520占地面积 22548 总建面 61231 （毛坯）公寓套数 112套
7、标准平层（共 602套）公摊 27%公寓面积段 44-50 梯户比 2梯 14户停车位 共 252个 物业费 1.40元 /平方米 月采用 蝶型设计 ， 户户朝南 ， 双层双室双厅双卫设计 。客厅 、厨房、 卫生间等功能一应俱全 ， 居住、办公都适用 。A-1 户型 一室一厅 41.635 A-2 户型 一室一厅 43.67南国 SOHO520南国 SOHO520b-1 户型 一室一厅 48.39 b-2 户型 一室一厅 46.46 b-3 户型 一室一厅 46.46 b-4 户型 一室一厅 48.39复式 户型采用 双卧配合宽大卫生间、衣帽间 等， 商住两相宜 。南国北都 SOHO南国北都城
8、市广场，位于姑嫂树路与兴业路交汇处，为上市企业 “ 南国置业 ” 打造的又一大型商业 综合体。项目 总建筑面积约 10万，涵盖 超市、商场、影院、餐饮、娱乐和 2栋 LOFT公寓 （南国北都 SOHO）。项目名称 南国北都 SOHO占地面积 31916 总建面 99282（毛坯）公寓套数 560套 公摊 35%公寓面积段 37-73 梯户比 3梯 20户停车位 500个 物业费 2.80元 /平方米 月物业功能 4楼空中花园，居民用水用电，生活成本低。5月 29日，近千市民齐聚南国 北都 SOHO开盘现场 循礼门武汉剧院。短短 3个小时 ，近 500套房源被抢购一空， 宣告 售罄 ，创造 了
9、武汉楼市 3小时即清盘的新记录 。南国北都 SOHOA户型 37 B户型 37 C户型 39G户型 47 I户型 51 H户型 53J户型 73 产品主力面积 30-70平米 ，小公寓创意大空间， 5.2米挑高 ，让 空间美学与生活品质更上一层。面积段 户型 套数 户型占比30-40 A 28 10%B 28 10%C 14 5%40-50 D 28 10%E 14 5%F 14 5%G 42 15%H 14 5%50-60 I 56 20%K 14 5%L 14 5%70 J 14 5%王 +one项目名称 王 +one占地面积 7099.63 总建面 31953.2（毛坯）（公寓部分 21
10、905.2 ，裙楼 10048 ）公寓套数 400套 公摊 19%公寓面积段 44-82 梯户比 2梯 10户停车位 193 物业费 2.0元 /平方米 月项目整体 功能布局相对独立 ，又 相互渗透 ，成为 完整的统一体 ，公寓部分现已 全部售罄 。王 +one项目位于汉阳龙阳大道王家湾摩尔城旁，紧邻地铁 3、 4号线，交通便利度 高。主体 为两栋 酒店式公寓塔楼 ，裙楼为四层商业 。王 +one01a户型 户型 单间 43.66 01b户型 户型 单间 46.65 02户型 户型 单间 55.49主力 户型从 44-85平方米，在 保证采光、通风、实用的基础上将各项生活功能交 融为一体 。王
11、 +one03户型 户型 单间 55.4904户型 户型 两室两厅 87.3705户型 户型 单间 55.0306户型 户型 一室两厅 71.54在公寓产品划分上， 面积段多样化 是项目 公寓产品畅销的主要原因 之一。经开万达广场项目名称 经开万达广 场 物业形态 精装公寓占地面积 119925 总建面 440000 （精装修）公寓套数 2000套 公摊 /公寓面积段 30-50 梯户比 5梯 24户停车位 2170 物业费 3.9元 /平方米 月武汉经开万达广场坐落于沌口东风大道金色港湾斜对面，总建筑面积逾 44万平米， 是 第三代万达广场 城市综合体 ，将 商业、商务、娱乐、居住、文化 等
12、多种功能集于 一体 。 经开万达广场 拥有大型购物中心，五星级酒店，室内外步行街、高级写字楼、精品 SOHO等多种业态。经开万达广场户型 面积 推盘 套数 户型配比 成交 套数 去化率 1*1 30-40 224 33% 212 95%1*1 40-50 364 54% 342 94%1*1 50-60 84 13% 76 90%合计 / 672 100% 630 94% 1月 17日开盘 ，推出 30层的 精装 SOHO公寓 ， 40年商业产权， 5梯 24户，共计 672套房源 。 当日 销售约 630套， 开盘销售率为 94%。经开万达广场自住 自住办公办公 35、 43、 55平米大小
13、户型 任意选择， 可自住，可办公 。 精装实景图 2个相邻小户型中间打通后，可改造成创意办公区，同时拥有自持办公物业所带来的 资本与资产价值的提升 ，分享万达广场高知名度的 品牌价值 。分析小结通过研究武汉公寓市场的成交特性，以及对热销项目快速去化的深度解析，得出如下结论： 一房与两房户型 深受追捧，是 公寓市场 主流成交 户型 ； 销售 过程中， 面积越小 的户型 受 市场 欢迎程度越高 ， 销售速度也越 快 ，面积段在 40-50平米 和 20-30平米的产品去化良好，成交较为集中； 30-40万的成交总价 是 目前武汉市 SOHO公寓产品 市场总价段的成交 高峰； 公寓 产品在分割划分上
14、， 户型及面积段的多样化设计 是目前 畅销公寓的普遍 选择； 公寓市场热销 项目 在产品上均采用了 赠送 面积 、 尽量保证明厨明卫 等设计 ，来规避公寓产品的缺陷， 丰富产品 内容，提高居住的 舒适度 ，提升产品的 附加值 ； 市场热销项目多采用 精装修 方式来扩大产品的 溢价空间。研究启示赠送面积是普遍具有的核心卖点，作为最重要的核心价值之一，是产品快速去化的催化剂。赠送面积是普遍具有的核心卖点，作为最重要的核心价值之一，是产品快速去化的催化剂。集约型的 “ 迷你小户型 ” 较为稀缺，存在较大的市场空间，通过对此类产品的打造，实现市场补缺。启示 1启示 2启示 3客户需求研究Part 2客
15、户类型 客户描述 置业目的 关注点单身群体年龄在 20-30岁之间，有固定的生活来源，期望拥有独立的个人居所，但购买能力及承受风险能力较差，所以行为决策比较慎重，比较追求个性化的需求自住 价格、配套 安全、升值两人世界 比较注重双方的意见，对居住功能上有一定将就，配套、环境要求较高，在置业中价格成为了其考虑的重要因素 自住 价格、居住功能、交通新婚家庭 看重居住生活的舒适型和房屋功能配置，周边配套完善，交通便利，选择过渡性产品，拥有一定的投资意图 自住价格、居住功能、配套、升值潜力投资者精明的商人，从来不错过任何一次投资的机会，从不迟缓，比较看重产品的升值潜力 ， 自由职业者或企业中高层管理者
16、， 生意稳定，收入颇丰，希望通过投资获取利润投资 地段、配套、品质、投资 回 报刚需客户自住兼具投资纯投资客群本案对应客群：以居住需求为主并兼具投资客群本案客群梳理功能需求 单身人群 二人世界 新婚人群 投资客群休息功能 洁浴功能 烹饪功能 - 休闲观景功能 - 会客功能 - - -办公阅读功能 - - -储物功能 - - -本案产品功能界定户型配比建议面积区间 房型 占比25平米 -30平米 一房 30%40平米 -55平米 一房 -两房 55%60平米 -70平米 两房 15%户型配比原则 极端小震撼市场 参照快销项目标准，通过总价小，并具较高升值空间的特点，承接市中心客群置业需求 从动态
17、的角度出发，设置适当大面积户型，满足未来项目及区域发展所派生出的大面积需求。产品打造建议Part 3公共空间建议 对裙楼商业楼顶处进行绿化打造，营造具有舒适度公共空间，提升项目附加值，增添卖点 每层设置公共空间的打造方式，与将一层整体设置为公共空间相比非最优方式； 尽量在不计入公摊的情况下，将一整层打造为业主私享的娱乐地带，将带来多个优势； 提升客户居住舒适度、物业自持经营特色服务内容：如洗衣、印务等满足业主需求的服务。 增设烟道、天然气，改变单一的产品功能，由酒店式公寓的功能过渡到可自住的小户型产品。功能性建议增加配套，增强产品功能性附加值建议 -飘窗设计品茶 小憩休闲 可创造多角度观景条件。增加了户型采光、通风的功能，为建筑外立面增添更多的发挥空间； 使产品更具有 趣味性 ，其产品 实用性 也大大提高，作为 赠送客户的面积 ， 在销售过程中将成为吸引客户的重要条件。
