1、0打造中国狂欢小城，建设都市旅游高地重庆万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告（I）“密溪生态旅游新城”上海天晟企业集团重庆天晟渝都房地产顾问有限公司Super City (Chong Qing)Property Consultants Co.,Ltd重庆市渝中区民生路 283 号重宾商务楼 10F电话：（8623）63728088 传真：（8623）63729098电子信箱： 万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告1导 言万州江南新区“密溪沟”组团前期策划的背景： 随着重庆市政府吹响加速建设万州成为“重庆第二大城市”的号角，万州以 重庆第二大城市及三峡库区中心城市的标签强势登上重庆特
2、大城市的发展舞台。巨额建设资金的倾斜、城市区域的大幅扩容、交通网络的区域性聚焦、种种利好政策下未来的万州将会呈现怎样的城市格局？ 密溪沟组团所在的江南新区以万州城市扩容重点及提升城市形象的新区姿态定位为城市未来新的行政、金融、商业、商务、居住、文化中心。其未来必然成为万州城市新的形象名片，而仅与新区核心区相距不足 5KM(现有道路)的密溪沟组团将会与核心区形成怎样的功能互动？有没有可能在万州城市发展中，密溪沟形成除江南新区核心区外一个新的城市亮点？ 申华控股期望在万州落地延伸其在房地产领域的发展，作为关注重点的密溪沟组团能否完成这个使命？怎样的发展模式可以让申华集团既能实现利润增长同时也完成地
3、产领域的品牌塑造？探求密溪沟的价值密码站在万州之上审视密溪沟打造一个让万州骄傲的“密溪新城”！万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告2目 录态势分析 3重庆中国第五大中心城市的崛起 3万州-渝东北的发展引擎 6万州旅游-修炼长江黄金水道上的“钻石级城市景观” 17聚焦江南新区 聚焦密溪沟 22发展战略定位 31总体定位 32形象定位 33产业定位 33市场定位 36新城构建 37土地分析 37密溪新城的构建 43开发策略 50开发模式选择 50总体开发理念 51开发分期建议 54新城营销 54万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告3第一部分 态势分析一、重庆-中国第五大中心城市的崛起1
4、、城市地位重庆是我国西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。 （重庆市城乡总体规划（2007-2020） ）被美国时代周刊和英国金融时报评为 “亚洲十大最佳投资城市”第七位。图：重庆在中国的位置重庆万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告42010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。腾飞的重庆再添羽翼。2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到 “两江新区 ”挂牌。两江新区是中国第三个、内陆唯一的国家级新区，重庆的战略地位进一步凸显。2、重庆城市人口规模重
5、庆 幅 员 面 积 8.2403 万 平 方 公 里 （ 中 国 省 级 行 政 区 第 26 名 ） ， 是 我 国 管 辖面 积 最 大 的 直 辖 市 。 2008 年 末 总 人 口 3253.32 万 人 。 重 庆 全 市 城 镇 人 口1361.15 万 人 ， 城 镇 化 率 49.99%。到 2020 年 ， 重 庆 将 成 为 中 国 重 要 的 中 心 城 市 之 一 、 国 家 历 史 文 化 名 城 、 长 江上 游 地 区 经 济 中 心 、 国 家 重 要 的 现 代 制 造 业 基 地 、 西 南 地 区 综 合 交 通 枢 纽 。 规划 幅 员 面 积 8.2
6、4 万 平 方 公 里 。 届 时 重 庆 将 形 成 一 个 特 大 城 市 ， 万 州 、 涪 陵 、万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告5江 津 等 6 个 大 城 市 ， 25 个 中 等 城 市 和 小 城 市 ， 495 个 左 右 小 城 镇 的 城 镇 体 系 。城 镇 化 水 平 将 达 70%左 右 。 都 市 区 总 人 口 980 万 人 ， 其 中 城 镇 人 口 930 万人 。重 庆 在 全 国 各 省 市 中 占 重 要 地 位 ， 其 城 市 发 展 速 度 将 越 来 越 快 。3、西部中心城市经济比较(2009 年统计数据)GDP（亿元） 人均 GD
7、P（元） 城市人口（万人）重庆 6528.72 23184 3253成都 4502.6 35215 1124.96西安 2719.1 32351 8300500010000150002000025000300003500040000重 庆 成 都 西 安01000200030004000500060007000GDP（ 亿 元 ） 人 均 GDP（ 元 ）随 着 重 庆 直 辖 十 多 年 来 的 经 济 发 展 ， 城 市 地 位 越 来 越 明 显 。 2009 年 重 庆 的GDP 在 西 三 角 城 市 经 济 中 占 第 一 位 ， 超 成 都 2000 亿 ， 超 西 安 3000
8、 多 亿 。城 市 人 口 3253 万 人 ， 是 成 都 的 三 倍 ， 西 安 的 四 倍 。 重 庆 已 然 是 西 部 城 市 中 的领 跑 者 。4、三峡工程三峡后续规划两个阶段谋划，重庆提出的目标是：第一阶段是 2010 年到 2015 年，万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告6库区移民重庆部分各县指标实现西部平均水平，第二阶段的 2016 年到 2020 年，重庆在 2017 年率先实现全国平均水平。重庆湖北两地大致按照三峡淹没和搬迁综合计算出的损失比例来分摊，重庆占 84.33%，湖北为 15.67%。一 系 列 的 发 展 态 势 表 明 ， 新 时 代 催 生 新
9、重 庆 ， 重 庆 正 在 成 为 西 部 的 “领 袖 城 市 ”和国 家 的 “五 大 中 心 城 市 ”。 随 两 江 新 区 成 立 ， 国 家 对 三 峡 库 区 建 设 的 投 入 。 重 庆 的 发展 和 中 心 城 市 功 能 将 得 到 更 快 的 提 升 。 然 而 此 时 ， 市 委 、 市 政 府 出 台 关 于 加 快 把万 州 建 成 重 庆 第 二 大 城 市 的 决 定 ， 新 万 州 呼 唤 新 平 台 ， 密 溪 沟 作 为 万 州 江 南 新 区 的一 个 新 的 功 能 组 团 。 我 们 认 为 ， 密 溪 沟 如 能 先 知 先 觉 ， 及 时 抓
10、住 这 一 历 史 机 遇 ， 超越 一 般 意 义 的 城 市 组 团 进 行 高 起 点 的 战 略 定 位 ， 则 必 将 在 重 庆 、 乃 至 全 国 脱 颖 而 出 。二、万州-渝东北的发展引擎1、万州地位图示：万州在重庆的位置万州万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告7万州地处长江中上游结合部，三峡库区腹心，是长江沿岸十大港口城市之一。万州距重庆 350 公里，是一座新兴的移民城市，同时也是一座历史悠久的城市，始建于东汉建安年间，距今近 1800 年。万州定位为重庆市第二大城市，是渝东北和三峡工程重庆库区的经济中心，西三角经济核心区的物资集散地、商贸中心及对外开放门户。图示：
11、万州在“渝东北”的位置万州万州图示：万州在“三峡库区”的位置万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告82、二大城市决定2010.5.17 日 ， 市 委 、 市 政 府 出 台 关 于 加 快 把 万 州 建 成 重 庆 第 二 大 城 市 的 决 定 ，提 出 加 大 对 万 州 的 政 策 扶 持 力 度 ， 到 2020 年 ， 力 争 城 市 建 成 区 面 积 达 120 平 方 公里 以 上 ， 城 区 人 口 达 到 150 万 人 左 右 的 特 大 中 心 城 市 。 综 合 实 力 上 新 台 阶 。表：万州城区面积及人口发展现状及目标目标指标 现状2012 年 2015
12、 年 2020 年城区面积（km2） 44.1 60 80 120城区人口（万人） 69.5 85 100 150围绕上述目标定位，重庆市将切实抓好六大重点工作：主要包括高水平规划建设百万以上人口特大城市、突出特色建设库区现代产业高地、大力构筑区域性综合交通枢纽、着力提升区域性公共服务功能、深入推进统筹城乡协调发展和加快建设库区对外开放门户。二大城市的决定真正意图是拉动库区以及渝东北的经济建设，成为巩固重庆特大城市地位的基础。3、二大城市重要举措1）交通努力把万州建成成渝经济区及“西三角”地区重要的综合交通枢纽。预计 5 年内，万州在交通方面的投资将接近 700 亿元。围绕建成重庆市第二大城市
13、、三峡库区经济中心、和谐稳定新库区的示范区的发展定位，万州确立了“一环一空八铁八高九港”的交通发展战略，促进新万州成为内陆开放的小高地。使万州成为库区连接世界的枢纽。万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告9公路 “一环五射” 对外出口通道增加到 5 个。高速公路已建成高速公路成渝万（州）万（州）开（县）万（州）云（阳）拟建高速公路万（州）经开县至达（州）万（州）利（川）万州段渝万（州）沿江高速公路（南线）万州至西安开县至渝陕界段沿江高速公路北线万州至忠县段万州经开江至达州石柱至黔江高速公路万州绕城高速渝万城际铁路将在今年开工建设，全长 200 多公里，设计时速为 250 公里，建成后，重庆
14、主城到万州的时间将缩短到 1 个小时之内。图示：万州高速公路规划图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告10万州规划建设 8 条对外高速通道，除已建成的渝万、万云和万开高速公路外，还将规划建设沪渝高速万州至湖北利川、重庆沿江高速南线万州经石柱至忠县、万州经云阳至奉节至宜昌，对外出口通道增加到 5 个。并尽快做好万州至四川开江到达州、重庆沿江高速北线万州至忠县高速公路等前期工作。同时，还要建设万州外环高速公路，该路全长 55 公里，分别由万宜高速公路、万利高速公路及高速公路连接线组成。铁路 ：建 8 条对外通道已建成铁路 达（州）万（州）利（川） 万宜铁路拟建对外铁路渝万州城际铁路郑（州）至
15、万州铁路重庆经万州至西安客运专线万州至黔江铁路万州至涪陵万州至奉节沿江铁路图示：万州铁路规划图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告11除已建成的万达、今年竣工的万宜铁路外，规划形成等 4 条铁路交汇的万州铁路枢纽，力争尽快完成宜（昌）万（州）铁路、达（州）万（州）铁路电气化改造；“十二五”期间渝万（州）城际铁路实现通车；加强万州至涪陵、万州至奉节沿江铁路规划论证，争取纳入国家规划，从根本上确立区域铁路枢纽地位。图示：万州铁路规划图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告12郑州、西安、重庆是全国重要的交通枢纽城市，万州规划的铁路连通三个重要枢纽城市后，将与全国各省市形成互相。交通优势十
16、分明显。港口 ：推动“一客八货”建设，支撑长江上游航运中心目前，万州仅红溪沟码头可开展铁水联运。到 2015 年，万州港口货物年通过能力达到 4000 万吨，集装箱通过能力达到 100 万标箱以上，分别比 “十一五”末增加 230%和 300%。万州正在加快推进“一客八货”9 个作业区建设，其中万州新田港口物流园区是支撑长江上游航运中心的九大枢纽港口之一。目前，已经启动前期工作，围绕建成三峡库区航运中心目标，建设万州江南沱口作业区二期、新田港区一期等集装箱项目及重点货运码头。总投资 60 亿元，2020 年建成，设计货物吞吐能力 4000 万吨、集装箱 100 万标箱。支持江南沱口、新田码头等
17、“铁公水”联运港口建设，完善“一关三检”、船代、货代、仓储、加工等航运服务体系，建成三峡库区航运口岸和服务中心。图示：万州港口规划图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告13航空 ：增建停机坪打造为区域性客货运输中心万 州 的 目 标 是 ， 将 万 州 机 场 打 造 为 区 域 性 航 空 客 货 运 输 中 心 和 库 区 的 旅 游 中 转 机 场 。万 州 成 为 重 庆 第 二 大 城 市 后 ， 还 计 划 对 机 场 进 行 改 扩 建 ， 正 式 启 动 机 场 4D 级 标 准扩 建 改 造 项 目 ， 力 争 到 2015 年 ， 旅 客 吞 吐 量 由 现 在 的
18、20 万 人 次 增 加 到 100 万 人次 。万州机场扩建改造项目计划于 2011 年至 2015 年间实施并完成，整个扩建改造项目计划投资 5 亿元，建设内容主要包括：飞行区道路延长 400 米至 2800 米、增加联络滑行道 1 条、扩建航站楼及其他办公业务用房等航空口岸基础设施，达到国家民用机场 4D 级和航空口岸开放标准；新增机场设备设施主要包括：导航指挥系统、测距仪台系统、气象设备系统、安检设备系统及其他配套设备等；配套建设公用工程主要包括：供排水、供电、供气系统；配套建设附属工程，主要包括：消防、环保、绿化等。据悉，项目建成后，可满足 B737、B757-200 、 A320、
19、A321 等大中型飞机满客起降，全年航班量可达到 1.5 万架次以上，旅客吞吐量 100 万人次以上，货邮吞吐量 20000 吨以上，实现航空开放口岸建设目标，促进“十二五“期间万州航空口岸对外开放。 全面拓展海内外航线，万州机场扩建改造项目完成后，将极大增强万州机场的通航能力，其航线将由现在所开通的 11 条扩展到万州至全国主要经济发达城市航线，布局东北、西北等地区航线，并将开通万州至香港、台湾地区及日本、韩国和东南亚国家的国际航线，形成一定规模的航线网络。万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告142）产业努力将万州建成“江南万亿工业走廊”重要核心和长江上游重要的现代产业基地。一是做大做
20、强支柱产业。延伸做大盐化工、天然气化工、煤化工、石化下游加工等产业链，着力打造西部盐气化工产业高地。积极发展新材料、新能源、汽摩制造、重装设备、船舶制造、电子电器等产业。大力发展纺织、服装、食品药品等劳动密集型产业。到“十二五”期末，工业销售产值达到千亿元以上，规模以上工业企业达到 600 户，实现 100 亿级企业零的突破。二 是 打 造 千 亿 级 工 业 园 区 。 争 取 将 万 州 工 业 园 区 升 格 为 国 家 级 开 发 区 ， 园 区 规 模 扩大 到 50 平 方 公 里 ， 创 建 新 型 工 业 化 示 范 基 地 ， 先 行 先 试 移 民 生 态 工 业 园 。
21、政 府 主导 项 目 优 先 布 局 到 万 州 工 业 园 区 ， 加 快 实 施 氯 碱 化 工 、 煤 气 化 工 、 乙 烯 下 游 、 机 械制 造 及 IT 行 业 配 套 项 目 ， 建 设 棉 纺 及 混 纺 染 整 中 心 ， 打 造 西 部 纺 织 城 。 积 极 引 进 国内 外 知 名 企 业 入 驻 ， 支 持 、 引 导 国 家 和 市 属 企 业 参 与 万 州 国 有 企 业 改 革 或 在 万 州 设厂 。三是大力发展现代服务业。加快建设现代商贸商务中心、三峡中药材物流交易平台、万州物流产业园区、万州国际宝石饰品贸易园、三峡库区农业综合物流基地、渝东北汽车交易
22、市场、渝东北再生资源市场等重大项目，打造“西三角”地区物资集散地和区域性商贸物流中心。支持万州建设三峡国际会展中心，办好中国三峡中药博览会、三峡库区经贸洽谈会等会展活动。把万州建成长江三峡旅游的集散中心，结合市场需求，支持涉外五星级豪华游轮从重庆主城和万州始发，加快推进青龙瀑布、锦绣三峡等旅游重点项目建设，大力发展游艇经济，支持万州承办“中国长江三峡万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告15国际旅游节” 。3）旅游市旅游局和万州区政府签订共建重庆第二大城市备忘录信息，万州区将打造三峡旅游服务中心和旅游目的地，到 2015 年实现年游客接待量 1700 万人次，旅游总收入突破 80 亿元，而
23、首当其冲则是将万州机场转型为旅游支线机场。旅游目标：时间 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2015 年人次（万人） 390.39 507.51 598.86 706.66 833.86 1700.0收入（亿元） 6.11 7.94 10.27 13.35 17.36 80.0要将万州作为三峡黄金旅游带的中心节点进行规划和布局，建设成三峡旅游服务中心和三峡旅游重要目的地，并让旅游产业成为库区移民安稳致富的支柱产业。将万州建成长江三峡旅游集散中心，主要实现中转和服务功能。这意味着，未来从重庆前往三峡的五星级豪华游轮将从朝天门和万州两个码头始发， “中国长江三峡
24、国际旅游节”重庆站也将把万州作为主要承办地。目前万州欠缺的是旅游产品，所以重庆市政府、万州区政府提供打造“维多利亚港湾” 、 “高峡平湖明珠” 、 “亚洲第一大瀑” ，以后将成为世界关注的旅游焦点。此外市旅游局还将在项目、资金、人才等方面给予万州重点支持。 4）万州自身辐射能力分析根据重庆第二大城市的决定，万州将打造立体的交通体系，万州陆运交通辐射范围将从大重庆扩展到全国各省市。航运将辐射至香港、台湾、日本、韩国和东南国等万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告16国，走向国际化。4、二大城市投资分析重庆第二大城市决定涉及到的项目投资共有 4840 亿元，其中万州境内有 2570 亿元。其中
25、：时间 2010-2012 年 2013-2015 年 2016-2020 年投资额 1015 亿元 770 亿元 785 亿元过去五年万州总投资不到 800 亿元，其中近三年约 600 亿元。今后几年投入强度图示：万州交通辐射示意图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告17将比近几年高速发展时期的投入强度至少大一倍以上。投资方向主要在交通、能源、水利、市政等基础设施及现代产业、社会事业、生态环境建设等方面。对于 密 溪 沟项 目 而 言 ， 城 市 最 大 的 交 通 、 市 政 基 本 设 施 问 题 将 会 得 到 很 好 的 解 决 ， 为 本 项 目 打造 中 高 端 休 闲 、
26、 旅 游 、 生 态 住 区 提 供 了 绝 佳 的 机 会 。万 州 作 为 重 庆 市 第 二 大 城 市 ， 渝 东 北 和 三 峡 工 程 重 庆 库 区 的 经 济 中 心 ， 西 三 角 经 济核 心 区 的 物 资 集 散 地 、 商 贸 中 心 及 对 外 开 放 门 户 。 未 来 5 年 的 城 市 发 展 势 不 可 挡 ，从 交 通 、 产 业 、 旅 游 、 基 础 设 施 等 打 造 上 都 是 大 力 投 入 ， 加 速 新 万 州 的 发 展 。三、万州旅游-修炼三峡黄金水道上的“钻石级城市景观”图示：新三峡空间结构“一带两圈”示意图万州江南新区“密溪沟”组团发
27、展战略策划报告18国家六部委联合编制的长江三峡区域旅游发展规划纲要中明确提出：要把万州作为“三峡库区旅游枢纽港口”和“三峡生态文化核心区”建设，使万州旅游业尽快形成支柱产业。针对加快万州旅游枢纽港和三峡生态旅游核心区的建设，推动万州旅游业的发展开展，有如下建议：1、万州将旅游业培育成支柱产业具有较好的区位优势万州地处三峡库区腹心黄金旅游带，是我国中部通向西部的桥头堡，临近我国地势第二阶梯向第三阶梯过渡地带旅游资源高密区，随着三峡工程蓄水、通航以及万州立体交通网络的形成，万州在区域旅游格局中的地位发生显著变化，即将成为海内外旅游重要的集散中心，成为三峡库区腹地的旅游中心城市。1）万州是三峡旅游的
28、新起点图示：新三峡空间结构“一带两圈三心五城”示意图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告19在传统的三峡旅游中，重庆、宜昌是起始点和集散城市。由于三峡旅游区的精华部分都集中在宜昌至夔、巫角一段，近年来，随着三峡蓄水，航运通航能力大大提高，在万州水陆空立体交通网络形成后，相当部分旅游者选择了从万州顺江而下，游三峡或逆江而上游三峡至万州中转、离散，万州已成为三峡旅游区第三个中心集散城市。尤其是近年来，自助游的客人增多，给万州旅游增添了活力。2）万州是渝湘鄂旅游圈的西大门渝湘鄂旅游圈是指由长江三峡、神龙架、武当山、张家界构成的旅游大区，该区旅游资源品位之优，集中程度之高在全国绝无仅有。随着万宜
29、铁路的开通，万州将成为该圈西面的立体交通枢纽，是我国西部地区，特别是成渝一线出入圈最便捷的通道。3）万州是三国旅游东西线的结点三国旅游在国内和汉文化辐射内的日本、韩国、东南西地区有良好的市场基础，客源规模较大。其东线、西线分别是湖北、四川的拳头产品之一。成都至万州，万州至宜昌到上海将会形成万宜三峡精华线，把三国旅游西线连接起来，形成一个整体的三国旅游产品。同时，三峡沿线有众多已开发和待开发的三国遗迹。因此，万州又将是三国旅游东西线，三国与三峡线的共同结点。4）万州是经渝东南至张家界旅游线的中心城市万州石柱乌江画廊黔江张家界旅游线，是三峡库区生态经济区中规划的两条旅游线之一，万州为中转城市和服务
30、中心，连接西安、张家界两大旅游热点，辐射和带动资源密集的渝东南地区。加之规划中的渝郑高速铁路建成后，融入国家四纵四横铁路网，万州将会成为长江三峡黄金水道的重要节点，一定会更加发挥作用，万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告20推动旅游业大发展。5）万州是三峡库区最具移民特色的城市三 峡 工 程 建 设 举 世 瞩 目 ， 120 万 移 民 迁 建 安 置 ， 万 州 是 三 峡 库 区 最 具 移 民 特 色 的 城市 。 随 着 近 期 三 峡 移 民 纪 念 馆 的 建 设 ， 南 北 滨 江 路 建 成 ， 四 方 井 古 民 居 、 青 龙 瀑 布群 5A 级 旅 游 景 区 和
31、 锦 绣 三 峡 、 天 子 城 等 重 点 旅 游 项 目 开 工 建 设 ， 更 会 凸 显 移 民 特 色和 旅 游 观 展 亮 点 。 特 别 是 国 家 旅 游 局 、 国 务 院 三 峡 办 、 国 家 发 展 委 、 国 务 院 西 部 开 发办 、 交 通 部 、 水 利 部 联 合 编 制 的 长 江 三 峡 库 区 域 旅 游 发 展 规 划 纲 要 中 明 确 提 出 ，万 州 为 “三 峡 库 区 旅 游 枢 纽 港 口 ”、 “三 峡 生 态 文 化 旅 游 核 心 区 ”， 从 国 家 旅 游 规 划 上 ，将 万 州 旅 游 业 发 展 成 为 支 柱 产 业 定
32、 了 位 。 可 以 预 见 ， 万 州 利 用 三 峡 黄 金 水 道 的 优 势 资源 和 移 民 特 色 人 文 旅 游 资 源 ， 旅 游 的 春 天 即 将 到 来 。2、把万州建成三峡库区旅游枢纽港和生态核心区的对策国务院制定了关于加快发展旅游业的意见 ，从总体要求主要任务，保障措施等方面提出了加快发展旅游业的具体要求，明确了长江三峡为国家旅游的重点，促进了区域旅游协调发展。国家六部委联合编制了长江三峡区域旅游发展规划纲要 ，重庆市鼓励鼓励万州建设三峡旅游重要目的地，积极支持，加速推进建设三峡移民纪念馆，创建国家 5A 级旅游景区的青龙瀑布旅游区，重庆市十大乡村旅游重点项目“绵绣三
33、峡”等重点旅游项目。因此，要抓住当前大好机遇，充分利用各种有利条件，调整旅游规划，把握好时机，真正把旅游当作支柱产业来抓，早日把万州建成“三峡库区旅游枢纽港口”和“三峡生态文化旅游核心区” 。1）强化旅游市场推广宣传将 万 州 旅 游 宣 传 的 重 点 突 出 “新 三 峡 的 新 起 点 ”和 “世 界 最 大 移 民 城 ”两 大 主 题 形 象 。万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告21可以策划大规模外联会。邀请相关地区旅游行政部门率团，旅行社、航空公司、铁路局、海外知名旅游商参会，推介万州到三峡和中转周边的旅游线路，立推“万宜”线，争取旅游商和航空公司把这条线路纳入旅游产品推广
34、计划。可以加强新闻媒体宣传。邀请有关主流新闻媒体的旅游专栏作家、记者到万，由万州到三峡和周边旅游，宣传万州新貌和移民带来的巨大变化。争取主体媒体连续报道，推荐万州旅游。可以精心设计制作万州旅游形象标识物、旅游画册、VCD 光盘宣传品，利用各种对外交往联系的机会，广为宣传。可以建立万州旅游信息网站，在三峡之窗、重庆旅游网域其它重要网站建立万州旅游网页、发布信息、推广线路、推进旅游电子商务。在交易会、博览会等经贸活动中，选择特色的目标市场召开万州旅游产品推介会，进行有针对性的宣传。2）整合资源，增强旅游市场的竞争力目前，万州有近 20 家旅游社，旅游新的招徕、组团、外联能力在一定程度上决定了万州旅
35、游中心城市的形成时间和规模，抓好旅行社，特别是提高其外联能力是万州旅游工作的重点。将万州的过境游培育为过夜游。随着万州立体交通的形成，尤其是今年万宜铁路通车后，万州的人流、物流还要增大，如何将游客留在万州，游客看什么？游什么？住什么？吃什么？都应认真研究，努力挖掘旅游的潜力，促进万州旅游客源市场的增长。3）加大投入，抓好旅游基础设施建设万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告22据有关资料显示，旅游业直接 1 元，相关产业就能增加 4.3 元，旅游业每增加 1个就业人员，社会就增加 5 个就业机会。要把旅游业培育成为万州的支柱产业，就必须加大财力的投入，否则，没有投入，支柱产业就难形成。4）
36、加快发展，早日建成库区旅游中心国务院 3 号文件和 41 号文件把长江三峡作为国家黄金旅游带，国家六部委把万州作为“三峡库区旅游枢纽港口”和“三峡生态文化核心区”作为明确定位，加之三峡后续工作规划编制也把库区旅游作为产业发展来培育，政府应该制定完善优惠政策及配套政策措施。四、聚焦江南新区，聚焦密溪沟在一系列的发展态势下，江南新区正迎来前所未有的综合性战略机遇期，因此我们必须重新审视江南新区，聚焦江南新区、聚焦密溪沟。1、江南新区 VS 万州万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告23龙宝片区，位于长江以西、苎溪河以南；天城片区，位于长江以西、苎溪河以北；五桥片区，位于长江以东。片区 组团 功
37、能定位 版块分析高笋塘组团 是旧城核心区，也是全区商业金融中心。老城中心商业区，可开发土地稀缺，建筑老旧，拆迁/翻新建筑可能性小。龙宝片区龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展盐化工、建材等三江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应；图示：万州三片区八组团万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告24类工业和现代物流业，为万州近中期产业发展中心。三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模。山顶组团 主要功能为居住和科研文化教育。 生态资源较好，但别墅楼盘开发档次低，有教育配套。申明坝组团 主要发展食品、制药等二类工业。 传统工业园区。周家坝
38、组团 是天城片区中心，主要功能为居住、商贸。 三峡移民聚集区，居住氛围已成规模。天城片区枇杷坪组团 西段为居住用地，东段为危险品专用仓储区。历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区。陈家坝组团即江南新区，为区级行政中心，以及旅游服务、居住、高新技术产业等功能，为全区近期建设重点。万州发展中热点板块，行政、商务中心，城市商业副中心。生态休闲旅游、中高端项目聚集地。核心区于 2015 年基本建成。五桥片区百安坝组团 是五桥片区中心，布置旅游服务、居住及部分一类工业用地。 传统老城区，相关配套较为齐全，但规划落后。我们从万州城区的发展方向可以看到，江南新区作为万州城市规划的七大组团中唯
39、一尚未大规模开发建设的组团，是新万州的黄金宝地，极具开发建设的优势和潜力，是万州区城市发展的重点方向。所以我们相信新的区域、新的起点、新的概念、新的规划、新的高度必将使江南新区成为万州的第一核心区。2、密溪沟 VS 江南新区万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告25从江南新区各片区的控制性规划可以看出，江南新区核心区承载了万州区的行政办图示：万州江南新区规划图图示：江南新区核心区域控规图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告26公/文化中心、万州区商务中心和商业副中心、三峡重要旅游服务基地和万州区生态居住区。从区域发展角度来看，江南新区核心区以后的发展前景除商业外，将超过万州的其他任何
40、一个区域。市政府、区政府对该区域也寄予的很高的期望。密溪沟片区功能定位以休闲游玩、旅游度假、高档居住三大功能为主导的多功能、复合型旅游度假服务基地。以将密溪沟片区打造成为中国内陆最大的游艇基地为目标，重点发展旅游度假业，建设游艇码头，开展摩托艇赛事及表演，发展游艇相关配套服务产业，形成以休闲游玩、旅游度假、高档居住为主的现代城市片区。密溪沟以其独有的湖景、生态绿地、城市公园等自然景观，形成江南新区的一道自然景观丰富、环境独特、山水交融的亮丽风景线。密溪沟紧邻江南新区核心区。与繁华接轨，但又因其独特的地形和原生山水形成了完整的独立体，是既拥有繁华又不失宁静的天地。其城市功能定位在万州也是独树旗帜
41、，别有新意。但审视目前中国游艇运动和民间游艇组织相对稀少且受众不多图示：密溪沟规划图万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告27的情况，密溪沟建设游艇基地的思路应审慎而行，考虑更有参与性和辐射能力的主题是当前的难点。3、密溪沟片区资源自然资源密溪沟片区三面环山，北面紧靠长江，原生植被十分丰富，大多分布在东坡及南坡，西面坡度相对较缓，以各种农作物为主，原生植被不多。现在的密溪沟在蓄水完成后面积将达到 700 多亩，成为密溪湖，没有受到污染的水资源在现在的城市中已十分难得。片区内空气质量常年保持优级，人居环境良好，宜居程度高。蓝天白云、青山绿水、优质空气等自然生态资源，为密溪沟片区提供了物质基础
42、和优势条件。如此优良的自然生态环境将成为密溪沟片区主要的竞争优势之一，优良生态效益将会进一步转化为巨大的经济效益和社会效益。人口资源现片区内建设较少，仅有东南部的大河村有集中居民点，其余多为沿翠太路及田间散布的村民住宅，现状共 1129 户，人口 3597 人。这部分人口如将其全部迁出密溪沟片区，从经济角度还是社会角度都不太合适，可将其集中安置，形成较为原汁原味的风情小镇，同时也可为区域内部分设施提供人力资源。景观环境资源万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告28区域地块景观环境优异，群山环抱，山林茂密，背山面水，密溪沟本是一条小水沟，随着蓄水水位的逐渐升高，密溪沟逐渐成为一条秀美的“密溪
43、峡” ，从长江边一直延伸到地块深处，幽长而深远，并且经常能见到白鹭、野鸭、鸳鸯等候鸟在林间及水面飞舞停留。被誉为“翠屏双塔”的洄澜塔和文峰塔，分别建造于清朝乾隆五十五年（公元1790 年）和同治八年（公元 1869 年） 。位于翠屏南山山下及山麓，迄今保存完好，为长江岸线上的一道靓丽风景。4、密溪 沟片区优劣势分析万州江南新区“密溪沟”组团发展战略策划报告29优势分析1）土地资源优势目前，万州老城区已面临着存量土地资源不足，土地指标不够的问题，因此才有了万州“南通” 、 “东进”的扩张线路，密溪沟正处于这样一个扩张路径之中，其规划范围内的土地几乎完全没有开发，片区内人口少，征地拆迁没有太多阻力
44、，而且土地资源集中，是万州加速发展的重要承载地。2）区位优势万州位于长江三峡黄金旅游带的节点位置，相对重庆朝天门码头，万州与云阳张飞庙、奉节白帝城、巫山小三峡和三峡大坝的距离更近。据悉重庆万州机场近期正式转型为旅游机场，今后更多的游客将直接飞至万州，万州将成为三峡游的起点及回航终点。密溪沟片区位于这样一个黄金点上，以其自身拥有的资源优势及区位优势，将有机会整合万州沿江水系湖泊资源（天仙湖、汉风湖、青龙瀑布等） ，形成竞合式的共赢关系，打造互为补充的滨江产业集群，真正让万州成为三峡黄金旅游的一个最重要的节点，而不仅仅是过路点。3）开发基础优势万州政府对密溪沟片区的发展高度重视，密溪沟片区的开发已经列入了万州“十一五”规划建设重点项目。同时，这里也是重庆市政府重点关注的一个项目。目前城市大力提倡建设休闲产业，而密溪沟的城市功能定位正好顺应这一需求，同时密溪沟完全未经过开发，如同一张白纸，可以在上面尽可能完美的进行作画。密溪沟片区的发展潜力，将成为万州成为重庆二大城市的重要支撑。劣势分析
