1、总体研究计划完成 ！互联网应用对地产投资逻辑和投资方向的冲击和对策地产控股 战略和投资发展部2013.01报告分析逻辑互联网研究地产产业链在互联网时代的影响和冲击 房地产业在互联网时代面临的新机遇重点研究受影响最大的产业链条给出初步分析结果与可能的应对方法比照成熟市场，寻找孵化领域细分市场判断筛选新机会提出结论，落实入场项目研究结论与下一步工作4提纲房地产行业生态环境的变化与对策互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活5受新兴市场的推动， 2012年全球互联网用户达 24亿，年增长 8%.中国 22%印度 6%美国6%Source: United Nations. Internat
2、ional Telecommunications Union. In 增长最快的前 15位国家互联网用户达 14亿，年增长 15%n美国互联网用户达到 2亿 4千万，年增长 3%n 中国区互联网用户达到 5亿 3千万，年增长 10%其中在 2008年到 2012年用户增加 2亿8千万，超过互联网用户总数一半农村网民增加 3100万，年增长 17%左右62012年全球互联网人口平均普及率为 34%Source: United Nations. International Telecommunications Union. I，中国互联网信息中心n 人口普及率最高的是美国，约占总人口的 78%n
3、年增长率最高的国家是伊朗和阿根廷，分别是 55%和 5%，人口普及率分别是为 55%和 68%n 中国互联网人口普及率为 40%, 保守预计在未来 5年将达到 60%n 截至 2012年 6月，主流消费力量的互联网普及率为 67.7%（ 20岁 49岁）n宽带普及率达到 94%（ 2011， Dec.)结论与下一步工作7提纲房地产行业生态环境的变化与对策互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活8重新想象一切，我们现身在何处，将走向哪里我们感觉 ：n 互联网技术带来的社会生活的变革将是颠覆性的n 互联网已经开始改变产品的零售方式，随之而来的是产品生产方式，然后是我们的生活方式同时看到
4、 ：n 互联网兴起对于各产业交叉作用的时间和广度受经济周期，国家政策，市场状态，产业特性，回报预测和人群固有习惯与观念的影响房地产各产业领域受互联网浪潮的影响程度深浅不一结论与下一步工作10提纲房地产行业生态环境的变化与对策- 零售地产互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活n 仲量联行报告显示，以各地购物中心空置率衡量，沈阳空置率高达 24.3%，北京 12.7%， 成都 12.6%，其他如广州 /南京 /上海 /武汉在 2 5%之间，无锡杭州 1% 1.5%n 做为零售地产的领军企业，万达广场 2012年全国的平均客流增幅掉到了个位数，单价也呈现下降趋势，表明消费者在店内的消费
5、能力或者消费意愿出现下滑，商家倾向提高老店的盈利能力，而非增开新店n 2012年社会消费品零售总额预期可达 21.5万亿，网购交易总额预计 1.25万亿，占社会消费品零售总额的比重在 5.8%6.2%之间，过去四年这一比重分别为 1.1%、 2.0%、 2.9%、 4.2%，年增长约 45%（ 2012年社会消费品零售总额基于国家统计局 2011数据并假设年增长 17%）n 亚马逊暗示其将再推同日交货服务，给客户带来即时满足体验，从而挑战传统零售业的最大优势；亚马逊股价再创新高，达到 260美元左右，市值 1180亿美元Source: Jones Lang LaSalle电商业态对传统零售渠道
6、商的冲击日益尖锐问题： 中国零售业未来的十年会发生怎样的变化？市场上对于电商零售市场份额的增加比例存在多种争议n 以马云为代表的新型电商平台：- 电商将基本取代传统零售业n 以王健林为代表的零售地产实体：- 电商和传统零售业都将存活，没有谁取代谁的问题；在未来十年内，电商的市场份额不会超过 50%根据国外成熟市场的调查显示，电商零售在未来十年的营业额不会超过 15%- 澳洲百货业巨头 AMP Capital联合其他六家百货商共同邀请 Urbis对于澳洲线上零售市场进行独立调查- 图一表明，线上零售渗透率将在未来五年内快速增长，在十年左右达到 11.8%，年平均增长 15.9%，从更长期来看市场
7、份额将会达到峰值，约为澳洲市场总零售额的 15%- 图二表明，即使存在线上销售的份额侵蚀，澳洲购物中心零售额预测在下十年继续持续增长线上零售的营业额预测（ 2010 2020） 购物中心的营业额预测（ 2010 2020）Urbis分析方法：1. 选取 26项产品门类对 19个消费者，零售商和技术提供商进行调查，预测最终线上销售渗透率2. 根据 26个产品门类的 9个关键指标，结合其他国家零售经验，预测 2015年至 2020年的线上销售渗漏率资料来源：1. Online retailing in Australia: Implications & Challengers for the Re
8、tail Industry: Urbis, July 20112. Australia eCommerce Market 2010: Frost & Sullivan, 20 July 20103. Internet Retailing in Australia: Market Outlooks, Implications and Impacts, Jebb Holland Dimasi & Marketshare, March 2000Mckinsey保守预计截至 2016年零售电商占中国零售市场总额约为 14%左右n 目前中国线上零售消费人群总数约为 1.9亿，到 2016年，预计将达到
9、3.5亿，中国将超越美国成为最大的在线零售市场 n 下图表明，受一线城市之外的居民收入增长驱动，线上零售市场的增长率是线下传统零售市场增长的 3倍没有哪个细分零售产品可以在互联网的冲击下免疫，部分门类受影响相对较小，部分门类受到的影响是全局性的n 书刊，计算机软硬件， DVC， 游戏，运动类产品，服装鞋帽等在线上销售的份额会显著增加n 各门类的影响大小取决于该类产品的在线呈现难易度，以及与线下相比可观的折扣力度优化结构，业务创新与尊重客户体验是传统零售产业面对电商份额侵蚀的有效手段n 我们知道- 部分零售对于线上渗透率更敏感，资管部门需要根据状态进行门类品牌的调整- 高品质的地区性购物中心对于
10、线上零售更有抗力- 线上零售会持续影响线下实体销售，线上线下融合协同成为必然的商业运营模式n 对策- 区分零售门类和个别呈现下行趋势的零售商- 侧重与线上零售的差异化- 改善顾客体验- 增强便利性- 回避过剩区域- 线上线下联动发展n 机会- 优势区位传统百货业的收购重组： 大商股份- 创新型零售业形态和商管设计公司的并购机会： 诚品集团，星期八小镇- 不良资产处置平台的布局机会： Pamfleet案例一：由于产品特性及政策限制，中国药品电商零售市场发展缓慢，抓住时机进行结构优化将夺得市场先机n 欧洲药剂师协会下属的药店 90%以上开展网上药品预订服务n 美国有 30%的药品销售在网上完成 n
11、 中国网络药品交易开放时间不长，很多企业还在观望中n 上海药房网的年销售额仅相当于一家半实体药店的销售额优势劣势 优化方式 线下：- 适当调整药品门类和比例- 关闭经营状况一般的门店- 进入小型社区中心 线上 : - 借助现有电商平台进行网上试水- 逐步跟进网络药店的可行性分析- 借助线上搭建推广药品的宣传平台n 无经营面积的限制n 无营业时间限制n 客户覆盖面广n 方便 n无法即时送达n 药品监管n 运输保存n 医保报销n 老年群体覆盖n 降低成本表现不显著（平均毛利率 19%， 实体店平均 27%）案例二：创新商业模式和体验式的人文精神使得台湾诚品书店在网上电商带来的激烈竞争中依然保持巨大
12、发展潜力 n 业态转换：以书店为品牌核心，带动商场、书店与零售的复合经营模式n 即时转型：将书店定义为多元的、动态的文化事业，而非零售业n 创新的行销设计、多元内涵的文化氛围打造与众不同的休闲文化场所诚 品 集团诚 品股份有限公司通路事业群，下属 42家诚品书店诚品画廊网络事业处，实为诚品书店网上交易平台媒体事业群，统筹诚品对外的媒体广告及场地租赁业务大陆事业群建设事业诚品文化艺术基金会 诚品生活股份有限公司餐旅事业群通路发展事业群旅馆事业群诚品开发物流公司 诚建公司地控跟踪 项 目案例三：星光耀广场以娱乐为核心驱动力强调难以复制的玩乐体验，打造一站式儿童主题商业n 回避购物中心儿童业态的同质
13、化竞争n 充分利用上游儿童用品市场向下游发展的契机n 整合传统渠道，打造利润空间地控跟踪 项 目案例四： 西蒙百货（ SPG)在金融危机后优化产业结构，应用移动互联网技术推广精准营销，提升客户忠诚度n 西蒙集团的业务经营遍及北美和亚洲等其他国际区域，拥有或持有 326处物业n 零售地产业态：地区性购物中心、奥特莱斯名品折扣、大都会区购物中心以及社区生活中心n 收入来源：最低租金、超额租金、租户补偿及管理费用四个主要方面n 净利润从 2001年的 1.99亿美元增长到 2011年的 10.25亿，增长了 415%，平均年增长率达到了 23%n 2008年金融危机后：- 有选择的收购高水准物业和出
14、售非核心物业来优化物业组合- 在全国最大的 100家购物中心中安装 Shopkick的基于物理定位的移动购物技术装置- 在手持智能设备上安装了 Shopkick程序的顾客，只需走进特定的商户，即可获得积分回馈（积分可用来在线上商店下载歌曲、兑换社交网络信用点、在合作商户购物、订阅杂志或慈善捐赠）数据来源： Yahoo finance结论与下一步工作21提纲房地产行业生态环境的变化与对策- 酒店和分布式租赁互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活自 2009年以来，高档星级酒店客房空置率持续偏高n 根据 STR Global对上海、北京、广州、三亚、青岛等中国主要城市的调研发现，有
15、15个城市超过 50%的酒店入住率明显下降，其中上海、三亚、西安和广州尤为明显，中国酒店市场正有逐步放缓的迹象n 抽样中端以上定位酒店调查数据显示，今年 17月平均入住率仅 59.9%，同比有所下降23分布式住宅租赁在互联网的支持下逐渐进入短期商务和假日出行市场n 国内一线城市积累庞大的非自用住宅存量资产，政策及市场因素驱使业主寻求租赁收益n 大量一线城市流动人口的租赁需求（包括数量和居住质量）日益增长n 服务式公寓保持较高的出租率，截至 2012年一季度，上海服务式公寓市场总存量 17000套，入住率 88%上海服务式公寓入住率和租金趋势 上海服务式公寓供应和存量趋势数据来源：第一太平戴维斯
16、 数据来源：第一太平戴维斯增强客户体验管理与风格创造使得部分星级酒店从众多竞争者中脱颖而出n 我们知道- 自 2009年以来，由于金融危机的影响及万达绿地等地产开发商进入酒店市场，北京、上海到海南等城市的高档星级酒店客房空置率持续偏高，市场竞争更加激烈，酒店整体盈利空间缩小- 互联网使得分布式租赁市场充分发展，挑战传统酒店的卓越运营能力n 对策- 酒店管理 IT化，提供客户便利体验及价格驱动消费l 在线预订，移动互联预订技术支持l 客户数据分析提供酒店管理支持：空置率分析、定价、 LBS- 客户体验管理的精细化：流程改造- 环保绿色文化，特色文化的附加设计：布达佩斯凯宾斯基n 机会- 特色酒店
17、的扩张机会： SBE- 互联网支持下的分布式住宅租赁： Yopark, 途家，自如- 住宅租赁的在线支持： 爱日租，蚂蚁短租，携程案例一： Homeaway在五年内成长为全球最大的假日房屋租赁在线服务提供商n 目前在全球 145个国家拥有超过 50万个假日租赁房源 n 2011年 6月 , 在纳斯达克挂牌数据来源： Yahoo financeNasdaq: AWAY所属行业 : 地产 二级市场基本信息- 52周价格区间 : 19.19 28.00- 市值 : 1.75 B- 市盈率： 175 .83- 最近财年净利润率 3%- 上季度同期收入增长率 27.39%案例二：互联网将助力 Yopar
18、k分布式租赁市场迅速发展n 分散型的产权式高端公寓结合星级酒店服务n 经营理念：酒店式的服务标准，公寓式的灵活管理，家庭式的温馨体验n 3个区域服务中心，管理 1100套中高端物业，资产规模达数百亿，客房面积超 12万平方米n 2011年净利润增长超过 70%，预计 2012年实现净利润 1500万元地控跟踪 项 目案例三： SBE以超乎想象的创新和娱乐享受持续改写高端酒店传奇n 定义全新风格标准，塑造时尚客户体验n 邀请世界最负盛名的设计师 Philippe Starck全系列打造地控跟踪 项 目案例四： AirBnB以难以置信的服务市场增长速度和市场容量被称为 “ 住房中的 EBAY”n
19、AirBed and Breakfast (“Air-b-n-b”) 的缩写 1,一家联系旅游人士和家有空房出租的房主的服务型网站n 成立于 2008年 8月，总部设在美国加州旧金山市n 用户遍布 167个国家近 8000个城市，发布的房屋租赁信息达到 5万条n 用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序n 引导商业新概念：有空闲的资源就可以出租地控跟踪 项 目n 中国版 AirBnB：爱日租结论与下一步工作29提纲房地产行业生态环境的变化与对策- 数字地产互联网正以前所未有的广度和深度进入人类文明的社会生活30数据与业务的大集中对于数据中心提出更高密度更高性能的要求数据来源： 中国 IDC圈n 随着国家对战略性新兴产业的重视，对云计算的积极推进， IDC市场迎来了前所未有的发展机遇n 基于云计算的数据中心建设进一步推进，并成为不少政府园区关注引进的重点n 移动互联网的应用给 IDC市场带来了持续的需求
