1、第一部分 商务文件第一节 投标书致：xx 医学院招标小组：根据贵方（招标编号）对 xxxxxx 校区物业管理服务的招标，正式授权下述签字人， ；代表投标人 提交下述文件。1、投标书2、投标报价书3、法人代表授权书(原件)4、法人工商营业执照（复印件）5、税务登记证（复印件）6、物业管理企业资质证书（复印件）7、公司简介8、物业管理方案9、物业服务案例据此函，签字代表宣布同意如下：1、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。2、投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。3、其投标自开标日起有效期为 30
2、 个工作日。4、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。5、投标人同意提供，按照贵方要求与投标有关的一切数据或资料，并理解贵方不一定接受最低价的投标。6、与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：地址： 邮编： 电话： 传真： 投标人法定代表人姓名： 投标人代表姓名、职务：（印刷体） 投标人名称： （公章）： 全权代表签字：日期：2005 年 7 月 日第二节 投标报价书项目名称：xx 医学院 xx 校区物业管理服务采购项目 投标报价（大写）： ￥：投标人（盖章）：法定代表人（盖章）：2005 年 7 月 日第三节 公司简介xxx 公司是 xxx 控股的属下公
3、司， 成立于 2000 年 7 月，是国家二级物业管理企业，2004 年 6 月通过了 ISO9001：2000 质量体系认证，是 xxx“十强物业管理企业”之一，多次得到 xxx 的赞许，目前是 xxx 物业管理协会会员、xxx 物业管理协会会员。公司以“文明、礼貌、优质、高效”为经营宗旨，以“以人为本、严谨周到”为服务原则，构建了完善的服务质量管理体系，致力于为业主/租户提供高效、精细化的写字楼服务，以及舒适、宜人的小区生活环境，目前在管物业面积超过 100 万平方米，包括了高级写字楼、住宅小区、商铺、宾馆酒店等物业管理类型。目前，公司上下员工共有五百二十八人，其中各类管理人员和专业工程技
4、术人员占 30%以上，公司多次组织员工进行在岗培训，每一工种岗位都取得了上岗证书，其中管理岗员工都取得了物业管理岗位证书或是物业管理自考大专班毕业学历，塑造了一支综合素质高，适应能力强，专业程度高的物业管理队伍，全心为客户提供贴身服务。公司的优质服务得到了政府主管部门及社会各界的肯定和支持，在管物业xxx 大厦，于 2003 年获“xxx 物业管理示范大厦”称号，xxx 管理处，荣获2004 年 xxx 文明标兵称号。公司于 2005 年度被中国资信评估学会及中国质量标准研究中心列为建设系统信用信誉 AAA 级单位。公司的顾问管理楼宇xxx 大厦，已成为 xxx 首家具有航空服务特色的电子智能
5、化写字楼，公司在管的四幢高级写字楼，平均出租率达 83%以上，远高于同行业的水平。在“一业为主，多种经营”的原则指导下，公司充分合理利用各种资源，为客户的服务要求和标准永无止境，公司拟定了“提高核心能力，向规模化、专业化方向发展”的总体思路，分别成立了设备维修、宾馆服务二个子公司，进一步提升公司的综合实力和专业化管理水平，力争到 2006 年成为一级物业管理企业，为更多的住/租户提供更优质的物业管理服务。期望社会各界一如既往地支持和鼓励公司的发展，公司将以“进取、创新”的企业文化精神，同社会各界一起，与时俱进，再创佳绩。组织架构：股东会董事会总经理安保部人力资源处各管理处保安队工程部服务部行政
6、部财务部清洁绿化部策划部管理者代表副总经理xxx子公司xxx子公司营销部第二部分 物业管理方案第一章 管理服务理念和目标第一节 影响管理服务效果的因素一、受设备设施先进程度影响众所周知，建筑的设备设施对于建筑本身及使用人的决对重要性是无可否认的，这不仅决定建筑的显性价值和隐性价值，也关系到使用人的安全程度。大厦配备设备设施的先进程度如何，将直接决定建筑功能是否能够充分发挥及实现物业使用人的要求。为此，选择质优、先进的产品其本身就是保障正常使用的基础，再通过专业人员的维修、养护，使其发挥应具功能并延长使用寿命，减少更换周期，从而节约一笔为数可观的更换费用。二、业主对物业管理的理解与支持的影响物业
7、管理行业在国内出现虽已二十多年，但目前仍然存在对物业管理认识上的偏颇，探其原因是多方面的。仅从法律观点来判断，首先物业公司必须严格按照物业管理条例及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行物业服务合同 ，在此基础上渴望得到业主的理解与支持。物业管理是人对物的管理和人对人的服务，其服务的对象对于物业管理的认识、了解或期望也是因人而异，所以对人服务的工作尤其需要理解与支持。三、受物业公司管理能力的影响目前全国注册的物业公司有 2 万多家，如此众多的物业公司之中必然良莠不齐，为此物业管理上级主管部门按照国家、省、市（计划设区）级别分别设立主管机构和行业协会，并根据物业公司的管理能力、信誉程度、经济
8、实力等众多条件评定出的物业公司。而在管经验不同的物业公司管理同样条件下的物业，其管理效果也一定是不同的。第二节 管理服务的整体设想我们根据 xxx 校区所处项目地理位置相对独立，建筑面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置驻校区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的安保部、保洁部、绿化部、工程部、服务部，使其按照“四个统一”和ISO9001：2000 质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善的事项及时改进，努力为校
9、区师生营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的工作和学习环境。根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将提供以下有偿特色服务：1、在星期六、日及法定节假日提供往返 xxx 市区、xxx 的校巴服务；2、为教职员工、学生提供包括打印、复印、传真、装订、票务的商务服务；3、根据贵校行政办公楼、学术交流中心等物业具备会议功能的特点，提供全方位的会务服务；4、为教职员工、学生提供钟点工保洁服务；5、开展师生宿舍超支水电费代收代付服务；6、为贵校在设施设备维护方面提供技术性的支持；7、协助校方开展有特色的社区文化活动，共建和谐、友好、团结的校园；8、提供质优价廉的鲜花、礼仪及接待
10、服务。第三节 管理服务理念和策划一、管理理念我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。二、管理策划
11、在全面执行国务院颁布的物业管理条例的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为 xxx 校区提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作和学习环境。1、管理模式统一管理标准：严格执行公司已通过认证的 ISO9001：2000 质量管理体系之有关标准及公司各项规章制度。统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级员工的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的服务为焦点，对业主、顾客的合理需求给予最大限度的满足。统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之未急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。统一管理目标：“接一
12、座物业，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。” 我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们 xxx 物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精细化物业管理，确保校内区域安全，优美校区环境，从而提升 xxx 品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。2、两个意识： 管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新学院的管理新思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。服务意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。第四节 管理目标一、接管后一年内达市“优秀小区”标准；三年内获省级或国家级“物业管理示范小区”称号
13、。二、全面实行环境保护管理条例，使校区内成无污染、无噪音、无废气的“三无”绿色环保区。三、根据国家物业管理示范大厦（小区）的评分细则规定要求，结合我司在管荣获物业管理示范大厦（小区）的成功经验，我们承诺有关服务综合技术指标及为完成承诺指标采取的措施如下：序号 承诺项目国家示范标准承诺指标 实施措施1 安全防范管理无重大刑事案件和重大交通等安全事故24 小时巡逻，关键岗位 24 小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。无消防事故 无组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为 0。2消防管理消 防 设 备 完好 率
14、100% 100%进行编号入档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。3卫生、保洁动态保洁满意率 95%以上实 行 垃 圾 分 流 ， 垃 圾 日 产 日 清 ， 定 期 对 区 内的 垃 圾 中 转 站 及 保 洁 器 具 进 行 消 毒 、 杀 菌 ，落 实 管 理 区 域 的 责 任 制 ， 保 持 路 无 树 叶 影 ，走 道 无 烟 头 ， 公 共 场 所 扫 干 净 。4 环境绿化达标率 95%以上分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。5房屋及设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期
15、内等特殊原因外）98%以上 100%加强巡查、监测，重要设备责任到人，做到日运行记录，不放过任何微小的现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。6房屋零修、急修及时率（单项在 100 元以 99% 100%接到维修单在承诺时间内到达并督促供方准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，内） 强化回访制度、考核制度。7管理服务人员培训合格及持证上岗率 100% 100%实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。95% 95%8师生员工对物业管理服务满意率及投诉处理率 95%以上 100%以人性化管理，按照政策、法规规定，依法管理，建立业主/师生投诉及时跟踪
16、解决，回访并记录入档。9 停车场、道路完好率 95%以上 100%加强巡视，确保道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水通畅，无随意占用道路，无改变使用功能10化粪池、雨水井、污水井完好率 95%以上 100%每日记录检查情况定期疏通、清理，井盖齐全良好，保证排放通畅无堵11排水管、明暗沟完好率 95%以上 100% 排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺12 照明设备完好率 95%以上 98%每日检查，发现问题及时更换维修，确保照明设备完好无损，夜间正常使用，保持洁净。第二章 管理机构动作方法及管理制度第一节 项目管理机构图在综合一体化管理方式的指导下，实 施 物 业 管 理 服 务 工 作 ，
17、我 们 力 求 ： 部门 设 置 精 简 、 高 效 ； 人 员 配 置 合 理 、 科 学 。 在 管 理 处 经 理 的 调 度 下 ， 各 司 其 职 ，各 负 其 责 ， 以 协 调 的 、 高 效 率 的 、 相 互 促 进 的 管 理 模 式 来 实 现 管 理 服 务 的 良 性 循环 。 其 机 构 设 置 如 下 :管 理 处综合事务保 安 队 绿 化 部 保 洁 部 工 程 部委托方(甲方：xxx 校区) xxx 公司第二节 工作职能组织运行图指示 指令报告 指令 反馈 督导第三节 项目经理管理职责及内部管理职责一、项目经理管理职责报告上级：xxx 公司总经理督导下级：管理
18、处管理员、保安队长、保洁部长、绿化部长、工程部长。 管理职责：1、 全面负责管理处的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。2、 根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定管理处的经营方针和运作模式。3、 制定各项规章制度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。管理处各部门部门员工服务地点公 司 各 职 能部 门固定岗巡逻岗义务消防队应急分队修剪消杀日常保养护理教学区生活区维护维修行政办公及附属区4、 建立健全管理处的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。5、 编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。6、
19、对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对管理处所属生产岗人员有人事决定权。7、 负责制定、审核管理处的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服务，力求取得良好的经济和社会效益。8、 组织管理处的月检工作，对管理处的整体服务质量，安全生产负责。9、 负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。10、 注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定管理处所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品
20、牌物业。11、 定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。12、 以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。13、 完成公司交办的其它工作。二、内部管理职责分工（一）管理处管理员（综合岗）岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：公司人力资源部、管理处各部岗位职责：1、负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈送部长审核，以及管理处收发文登记分发工作。2、协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决议。3、熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整理、书写要求规范化，科学化。
21、做好各种文件记录资料的收集，分期分类归档案，为日后查找提供方便。对所管理档案的丢失、损坏、泄露负责，并对具体确定文件材料作出保管期限的划分。4、负责管理处的日常接待工作。5、负责管理处的报销工作。6、完成上级交办的其他工作。管理员（质监岗）岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：绿化部、保洁部、工程部、保安队岗位职责：1、执行管理处指令，全面负责物业管理的监管工作。 2、遇到紧急突发事件在第一时间通知保安队队长并汇报经理，协助相关人员做出有效的应急处理，并向上级汇报。3、掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管理水平、物业管理业务知识，及时与有关部门协调合作；4、完成上级交办的其它工作。（二）
22、保安队保安队主要工作1、全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”的六防工作；2、对物业实施全方位安全监督工作；3、实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；4、协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故等案件；5、负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消防知识的宣传工作；6、负责物业区域范围之配套设施如车场、监控等管理工作；7、抓好保安队伍的建设和业务培训。保安队长岗位职责报告上级：管理处经理督导下级：保安副队长、保安队领班、保安员联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直
23、接对所属管理处经理负责。准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；2、全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公司下达的任务目标。根据公司下达的任务和目标，制订保安队的年度工作计划并督促实施。3、负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事件提出建议，对安全责任事故进行处理。4、参与公司的业务拓展，负责编制保安方面的方案。5、主动与地方上级主管部门、公安机关作好双向沟通工作。6、督促指导下级开展工作，检查下级落实保安处安排工作的实施情况。7、负责组织召开保安队人员的每月例会，总结上月工作情况及布署下月工作安排。8、负责协调管理处其它部门的有关工作。9、定期向上级领导汇报工作，
24、提出有关保安工作建议。10、完成上级交给的其他任务。11、经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现隐患及时处理；12、负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；13、跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件） ；14、负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员提出处理意见；15、负责消防系统的监控工作，制定消防设施的安全检查制度，组织训练消防人员，制定消防安全知识的宣传工作。17、定期检查物业之消防器材和设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材的安全可靠；18、收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处阅读；19、负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围
25、内审批本部门员工的请假和调班；20、完成上级交办的其它工作。保安副队长岗位职责报告上级：保安队长督导下级：、保安队领班、保安员联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部岗位职责：1、负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定保安员训练计划，并接受管理处和辖区派出所的监督、指导。2、负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证巡逻岗和固定岗正常运作，无缺岗，无治安死角。3、协助队长进行岗位考核，公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则将视作失职。4、督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂，安排好值日。负责宿舍卫生和队容纠察，保持
26、队伍有良好的风气。5、负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工作不认真的队员，要做好思想教育工作，对屡教不改者和情况严重者，书面提出处理意见报队长裁决。6、定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、匪警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理处的要求达标。7、负责保安队所需装置的保管、发放工作。8、定期回访住户对校区治安状况的意见和提议，并做好记录，向上级汇报好的建议。9、完成上级领导交待的其它工作任务。保安领班岗位职责报告上级：保安队长、保安副队长督导下级：保安员岗位职责：1、协助保安队长完成本班队员的管理工作。2、熟悉治安管理处罚条
27、例以及公司各项规章制度。3、熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队员的思想动态和工作情况。4、掌握治安区域及四周环境情况。5、掌握消防器材的分布和维护情况，精通各种消防器材的使用。6、掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。7、了解一定的物业管理知识。保安员岗位职责报告上级：保安副队长、保安领班岗位职责：巡逻岗岗位职责1、负责按规定路线巡查辖区各楼层，密切注意治安消防情况。掌握防火、灭火知识，熟悉火灾报警 119 系统和盗警 110 系统。2、巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。3、对形迹可疑人员进行必要的询查，及时将闲杂人员等劝离辖区。4、制止
28、辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。5、制止在辖区内，尤其是在住宅楼的电梯内、电梯厅等公共地方大声喧哗、随地吐痰等不文明行为。6、检查消防设施是否完好，及时消除火灾的隐患。7、配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备、水、电、电梯保洁卫生等方面的问题应及时向主管负责人汇报，协助及时处理。8、认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班记录和巡逻的交接班工作。9、完成上级领导交办的其它工作任务。固定岗岗位职责1、疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。2、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入校区。3、提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导。4、认
29、真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。5、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区的大门关。6、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置） 。7、完成上级领导交办的其它工作任务。学生公寓值班员岗位职责1、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入学生公寓。2、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况，并做好交接班记录。3、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好公寓的消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情况，精通各消防器材的使用。4、了解公寓的物业常规和常识，有一定的物业管理知识。5、为来访客人提供校内物业引导服务
30、（指明方向位置） 。6、具有一定处理突发事件的能力。7、完成上级领导交办的其它工作任务。（三）工程部工程部主要工作1、负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。2、抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。3、抓好工程部安全教育（包括人身、设备、消防） ，提高安全意识，督促员工严格执行安全操作规程。4、完成上级布置的任务和业主（客户）要求的其他维修工作。工程部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部督导下级：工程部班长、工程部水电维修工、泥水工、木工 岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。2、对工程部所有人员和设备的全权管辖
31、和调配。挑选和配备下属各岗位工作人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行和设施完好，以最低的动力费用开支保持所管辖范围的设备设施管理水准。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。3、组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4、组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查各类设备的月、季、年保养计划的实施情况，及时向管理处经理报告。5、负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备件计划，依时报管理处审核，批准后，组织实施。6、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。7、完
32、成上级交办的其它工作。工程部班长岗位职责报告上级：工程部长联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部督导下级：工程部水电维修工、泥水工、木工 岗位职责：1、负责工程部的综合管理，承担公司的上传下达及公关工作。2、负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规程，并监督和检查其实施情况。3、负责策划和组织工程人员召开各类会议和培训工作并做好记录。4、收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公司各种合同、文件其它资料的管理。5、负责工程部材料、零配件的采购和保管、领用等相关管理。7、编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。8、负责对各栋楼宇设施设备运行、保养、维修、抢修等各项工作的监督管理，协助、协调
33、相关人员完成设备的维修和保养工作。9、负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时处理顾客投诉纠正不合格服务，提高管理服务质量。10、做好与学院相关部门的沟通工作，及时了解顾客的需求，不断完善服务工作。水电维修工岗位职责报告上级：工程部班长、管理员岗位职责：1、负责对应学院设备的日常管理和维修工作。2、熟悉学院设备的运行方式、工作原理、正常操作。3、负责学院各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。4、做好学院设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。5、完成其它临时性工作。6、不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。泥水工岗位职责报告上级：工程班长、管理员岗
34、位职责：1、泥水工主要负责各学院三大区楼房天花，室内、走道、楼梯间墙身，车道的和维护工作。2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。木工岗位职责报告上级：工程班长、管理员岗位职责：1、主要负责各学院三大区域的门窗、桌椅、柜台等设备设施的维修工作。2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。（四） 、保洁部保洁部主要工作1、按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施保洁、卫生业务工作。2、负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。4、负责保洁部员工的管理工作。保洁部部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、
35、工程部、保安队督导下级：保洁部领班、保洁员 岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。对保洁部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。2、依据公司签订的保洁服务合同制定保洁质量及检查标准 ，提高工作效率，实现管理目标。3、负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。4、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。5、组织制定并实施员工的考核工作。6、完成上级交办的其它工作。保洁部领班岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、保安
36、队、工程部督导下级：保洁员 岗位职责：1、协助部门部长做好保洁员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。2、负责保洁员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和保洁质量及检查标准 ，并督促员工遵守各项制度。3、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责人员调配；定期组织业务知识培训。4、负责保洁员的考核工作，认真抽查每个保洁员负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况。5、每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。6、每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作统计、分析，以书面形式上报。7
37、、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。9、负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。10、完成部长交待的其它工作任务。11、提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区域内的保洁工进行班前会。12、按保洁工岗位职责及保洁质量及检查标准要求做好属于本人保洁区域的保洁卫生工作。13、按保洁质量及检查标准要求每天进行检查、记录，并于次日的班前会通报检查结果。14、按规定要求在规定时间领取所需物料。15、协助部长进行保洁质量的监管工作，对本班组的保洁工有奖优罚劣的建议权，建议上报部
38、长；完成部长交办的其它工作。保洁工岗位职责1、提前上班时间十五分钟到岗，确保小区（大厦）范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼宇天面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟头，保证区域内环境整洁。2、维护保洁区域的整洁，制止各种有损环境卫生的乱倒、乱涂等违章行为。3、保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱和垃圾桶进行清洗，定期清疏化粪池沙井，保持排水排污畅通。4、定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。5、每天清扫公共楼梯、通道，上门收垃圾。定期清洗公共楼梯、通道扶手，并做好垃圾清运工作及做好清运记录。定期打捞水塘水面漂浮垃圾。6、完成上级领导交办的其它工作任务。（五） 、绿化部绿化部主要工作
39、1、按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施绿化工作。2、负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。4、负责绿化部员工的管理工作。绿化部部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：保洁部、保安队督导下级：绿化领班、绿化工 岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。2、对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行3、依据公司签订的保洁服务合同制定绿化质量及检查标准 ，提高工作效率，实现管理目标。4、负责绿化所需物品的采购和管理
40、，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。5、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。6、组织制定并实施员工的考核工作。7、完成上级交办的其它工作。绿化部班长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、保洁部、保安队、工程部督导下级：绿化工 岗位职责：1、协助部门部长做好绿化员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。2、负责绿化员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和绿化质量及检查标准及绿化业务知识，并督促员工遵守各项制度。负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负3、责人员调配；定期组织
41、业务知识培训。4、负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责的片区，公平公正地评价每一个队员的工作情况。5、每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。6、每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计分析，以书面形式上报。7、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。9、完成部长交待的其它工作任务。10、按绿化工岗位职责及绿化质量及检查标准要求做好属于本人绿化区域的保洁卫生工作。11、按绿化质量及检查标准要求每天进行检查，并向部长通报检查结果。1
42、2、对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长。13、协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成部长交办的其它工作。绿化工岗位职责1、掌握绿地花草、树木生长情况，做好四季护理，及时施肥、除草、杀虫。2、及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每日喷淋，定期喷洒农药。3、每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树脚、花盆内的杂物垃圾。4、制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。5、完成上级领导交办的其它工作任务。 第四节 日常管理制度和考核办法一、日常管理制度目录1、精神文明建设公约2、环境卫生管理规定3、绿化管理规定4、消防管理规定5、安全用水、用电管理规定6、文体娱乐场所管理规定7、
43、管理处运作制度8、管理处档案资料管理制度9、管理处办公设备使用制度10、管理处消防责任制11、管理处对外服务工作管理规定12、管理处员工工作服管理规定13、管理处员工宿舍管理规定14、管理处投诉处理、回访制度15、管理处维修、回访制度16、安保管理工作制度二、考核办法目录1、部门考核细则2、管理岗员工考核细则3、非保安类生产岗员工考核细则（考核岗位：保洁工、绿化工、维修工；含班长、领班）4、保安队员工考核细则（考核岗位：保安领班、保安）第三章 管理服务人员配置第一节 配置各岗位人员的具体情况部门（总人数） 管理岗人员（人数）生产岗人员（人数）生产岗人员（人数）管理处（3 人：其中管理处经理 1
44、 人，管理员 2 人）管理处经理(1 人)综合岗管理员(1 人)质监岗管理员(1 人保安人 （91 人） 保安队长(1 人) 保安副队长(1 人)领班(3 人)学生公寓值班员(39 人)保安(47 人)保洁部 （46 人） 部长(1 人) 班长(1 人) 保洁领班(3 人)保洁员(41 人)绿化部 （10 人） 部长(1 人) 班长(1 人) 绿化员(8 人)工程部 （12 人） 部长(1 人) 班长(1 人) 水电维修工(6 人)泥水工(2 人)木工(2 人)合计：162 人(管理人员 7 人)第二节 项目经理人简介第三节 各岗位任职标准序号 姓名 性别 年龄 学历 资格证书 拟任职务 从事物业管理年限
