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类型000036华联控股:华联控股2021年度董事会工作报告20220429.PDF

  • 上传人:小小数字
  • 文档编号:17275294
  • 上传时间:2023-02-17
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    000036华联控股:华联控股2021年度董事会工作报告20220429.PDF
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    1、 1 证券代码:000036 证 券简称:华联 控股 公告 编号:2022-007 华联控股股 份有限公 司 2021 年度 董事 会工作报 告(经公司于 2022 年 4 月27 日召开的第十届董事会第 十五次会议审议通过)特别提示:本报 告拟定 2022 年度 的经营计 划、经营目 标并不代表 公司对 2022 年度的 盈利预测,能 否实现取 决于市场 状况等多 种因素,存在 不确定性,提请投资 者特别注 意。2021 年,是公司变中 求稳,稳中 求进“承压”的一年。2021 年,国内外形势 跌宕起伏,房 地产调控 形势 持续严厉,叠 加疫情冲击和 影响,企业 所面临外部环境更加 复杂多变

    2、。这一年,恒裕资本完成了对华联集团 70.23%股权并 购,成为 公司实际控制 人,公司 股权结构发生 了从无实控人到有实控人的新变化。面对复杂多变 的内 部与外部环境,公司恪守“变中求稳,稳中求进”经营原则,不畏困难,不断进取,维护了企业的平稳 运营及健康发展。截止2021 年12 月底,公司总资 产95.86 亿元、净资产49.70 亿元,同比分别减少11.66%、增长1.33%;实现 营业收入18.82 亿元、归属于上市公司股东净利润4.06 亿元,同比 分别下降30.43%、26.28%;本 年度 公司销售产品 仍以研发 办公、公寓为主,受到 研发办公市场供过 于求、银行 信贷收紧、销

    3、售产品业态变化 等因素 影响,研发办公 去化难度加大,销售未达预期,导致 公司 2021 年主要财务指标出现了不同程度下滑,承受较大经营压力。现将 公司 2021 年业务回顾、管理层讨 论与分析和2022 年经营计划及重点工作 报告如下:一、2021 年业务回 顾(一)房地产业 务 1.深圳方面 深圳地产项目包括:“华联城市商务中心”、“华联城市全景”和“华联南山A 区”等三个城市更新单元项目。“华 联城市商务中 心”项 目:该项目为“工改工”方向的城市更新项目,计容积率建筑面积21.04 万平方米,分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发,目前 已竣工。该项目持续以

    4、过 硬质量打造精品工程,以工匠精神 2 铸就良好口碑,使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司 第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目,同时还 获得 了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS 金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等十多项殊荣。工程建设方面:报告期内,公司重点推进了该项目南区的开发建设及入伙工作,以及项目的整体销售工作。南区7 月完成 工 程竣工验收,9 月完成消防验收,10 月完成规划验收,10 月底开始办理入伙,截 止2021 年12 月31 日,可入伙单位434 套,已办理415 套,入伙办理率96%。销售

    5、方面:截止2021 年12 月31 日,该项目 本年度 实现销售收入10.13 亿元。迄今为止,该项目累计销售确认收入 金额28 亿元。报告期内,公司对“华联城市商务中心”项目采取开源引流、租售协同 的营销策略,公寓销售有序推进,其中T5 栋已售罄。但由于 受到年内房地产行业 调控 政策频出,严格的政府监管、紧缩的银行信贷 以及区域研发办公用房 的供求变化等因素制约和影响,客户决 策周期加长或暂时放弃购买,由买转租,导致公司研发办公产品销售遭遇前所未有的困难,面临较大销售压力。该项目研发办公 产品 全年无新增销售,没有实现年度销售目标。“华 联城市全景”项目:该项目为“工改住”方 向城市更新项

    6、目。报告期内,主要在推进尾盘销售工作。截至2021 年12 月底,该项目本年度 实现销售 收入0.85 亿元。迄今为止,该项目累计销售确认收入 金额102.6 亿元,为 公司近几年的稳定、健康发展做出重大贡献。历经数年,“华联城市全景”项目已较好地完成了开发建设、销售运营、工程结算及土地增值税清算等工作。该项目目前 仅剩1 套建筑面积423.8平方米的住宅未售,另建筑面积8,272 平方米 的商铺全部用于自持、出租。“华 联南山 A 区”项目:该项目为公司在深圳 的第三个城市更新项目,报告期内,公司 继续 推进该项目 城市更新计划调整 等工作。深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导

    7、入难、去化压力大等现象,在政策因素和市场因素的叠加 影响下,“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻,直接导致“华联城市商务 中心”项目 研发办公产品 出现了去化 难度大情形。因此,经过深入的调研分析后,公司 认为未来“工改工”方向的开发前景 不容 乐观。2020 年10 月,中共中央 办公厅、国务院办公厅发布 深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020 2025 年),3 为前海区域的项目带来了新的希望和更多的可能性。在此背景下,公司暂缓推进了“华联南山A 区”项目 的专项规划方案申报,同时 拟对其城市更新计划 方向 进行 调整,探求 该项目开发方向的更多可能性,以

    8、提升该项目的开发前景及盈利空间。2.杭州方面“钱 塘公馆”项 目:该项目为高端豪宅,分别荣 获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。截止2021 年12 月31 日,该项目本年度 实现销 售收入3.86 亿元。迄今为止,该项目 累计销售确认收入金额24.79 亿元。报 告期内,该项目 在前期奠定的 大平层 高端豪宅标杆的基础上,一方面深化顶跃产品设计;另一 方面维持项目高端定位和品牌 的销售策略,为顶跃产品的推出奠定基础。由于项目已进入销售尾期,年度新增销售金额比上年同期有所下降。“时 代大厦”项 目:该项目为杭州 钱江新城 核心区 内的甲级写字楼。钱江新城

    9、作为杭州 最核心的CBD 商务区,得到了浙江 市场 乃至全国市场的认可,随着周边 地铁和隧道的 相继开通,该地段的便利性 及其商业氛围 得到 进一步改善和 提升。2021 年,“时代大厦”全年实现租金 收入6,800 万元,同比下降4%。报告期内,面对疫情持续冲击所带来的客户流动加剧 影响,公司坚持以整层出租为原则,通过多种渠道 稳定老客户、拓展新老客户。一是 通过多轮艰难 谈判及努力沟通,以优质服务 作保障,成功完成了 部分 老客 户的续租甚至扩租。二是通过积极主动采取多渠道方式进行招商,拓展新客户。与全球五大行等大型中介以及本土知名中介保持良好的合作关系,同时与政府招商部门如 上城区政府招

    10、商局、四季青街道招商服务中心等建立了紧密合作关系,2021 年7 月还成功举办了钱江两岸中介联动大会。本年 度,成功引进了 中国三峡、东吴证券等 多家优质企业入 驻,在 租赁行业逆境中保持 平稳运营和 稳定 业绩。“时代大厦”年末整层出租比例达到85%,租金 价格水平远超同区域写字楼。“全 景天地”项 目:该项目为杭州钱江新城核 心CBD 商务区内的超五星级 酒店和 酒店式公寓。2021 年,“万豪酒店”总营业收入1.09 亿元,同比增长了6%。报告期内,国内疫情反复变化,政府管控措施严重影响和制约旅 客出游、民众聚餐和会务举 4 办等活动,给“万豪酒店”日常营运带来较大压力,除第二季度较为稳

    11、定外,第一、三、四季度受疫情拖累均 出现大额订单被 迫取消的 情况。公司 通过积极应对困 难,主动调整运营思 路和策略,努力化解疫 情 不利因素的 冲击和 影响,全年客房出租率为62%,高于同区 域竞争酒店。此外,该项目还完成了 地下室道闸无人值守系统 的安装及验收工作和两项 结算资料审 核工作。(二)物业经 营 与服务管理 业务 公司目前物业经营 与服务管理 业务分布在深沪杭等区域,物业经营与服务管理业务 已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产 品牌的支撑 性产业,来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是 保障、推动公司可持续发展的 稳固基石。1.强化内部管 理,完善 管理 体系、细

    12、化 管理标准,做好 物业管理 服务 报告期内,华联物业 进一步建立健全物业服务管理体系和流程。管理标准方面:完成了“ISO9001 质量管理、ISO14001 环 境管理、ISO45001 职业健康安全管理国际三标体系”的外部审核,并按照新版标准对品质管理手册和程序文件进行了修订;修订完善了员工行为规范BI 手册、客户触点等文件;制定并发布了公司采购制度、仓库管理制度,逐步 规范采购审批流程,积极推行线上采购机制,在稳定发展中不断完善业务管理规范和员工行为规范。操作程序方面:通过借鉴行业优秀企业服务标准,结合自身实际,建立了一套 涵盖客服、安全、工程、环境、强控标准等方面 的近百条线上物 业服

    13、务标准库,通过信息化管理手段,实现了品质督导 线上线下联动 新模式;通 过加大品质管控力度,进一步 提高工作效率。2.服务至上,聚焦品质,持 续 提升服务 管理水准和 华联物业品牌 美誉度 一是服务管理工作需要用心、周到、细致才能 获得客户 的 尊重与认可。品质管理与客户体验方面:公司一直秉承“尽心尽力,至诚至善”的服务理念,用心服务于 每一位客户。报告期内,公司持续推行 了更加精细化的“管家式”一体化服务。区域管家以及专 属的保洁、维修人员,实施网格化管理,通过管家服务 模式加强了 与客户的 联系和 沟通,主动满足客户 的日常需求及潜在需求,激发客户新 需求,形成双向链接,客户服务的及时性及

    14、 有效性明显提升,客服管家与客户之间 的粘度明显提高。同时 通过 不断改造 硬件设施,消除安全 隐患,改善人居 环 5 境或办公 环境,并打造了一站式金钥匙管家服务、一键式智慧化服务模式,客户体验感、舒适感 也得到进一步提升。绿色环保 与精细化管理方面:倡导绿色环保理念,积极推进垃圾分类工作,因地制宜逐步摸索出一套适合各服务 项目生活垃圾分类的创新做法和经验,打通 了生活垃圾分类工作的“最后一米”。2021 年,华联物业在年度第三方客户 满意度测 评中,客户满意率为92.61%,较2020 年上升0.59%;满意度为 87.66,较2020 年上升0.4,均接近行业标杆水平,还先后获得“202

    15、1 年深圳市物业服务综合发展领先企业100 强”、“2021中国物业服务企业综合实力500 强”等荣誉称 号。3.克服困难,积极开展物业 经营工作,稳健运营,稳定收入 一是不断完善公司的租赁经营制度体系,完成了 公司租赁工作手册 的编制和发布,修订了租赁合同模板,进一步完善 了公司租赁经营的制度体系。二是积极做好经营 性物业租赁及运营,稳定 经营性物业收入。报告期内,公司 克服 实体经济下行及疫情的双重影响 和压力,积极 稳定老客户,拓展新客户,还通过提升经营性房产软硬件实力,助力租户经营。针对部分 商户受“教培双减”政策影响较大,我们也及时进行了政策研究和市场调研,及时做出应对准备,逐步降低

    16、负面影响。三是着力推进“华联城市商务中心”招商工作,增加收入来源。报告期内,该项目 写字楼及配套商业 出租签约面积4,700 多平方米。2021 年,深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.97 亿元,同比增长 约7%,物业经营 方面克服 了 外部负面 因素干扰和影响,维持 运营稳定。(三)公司治理 方面 1.发展中求规 范,严格规范 企业内部管 理,促进有 序发展 一是 做好 疫情常态化下的联防联控,确保企业有序运营。在疫情常态化之下,根据各地政府主管部门及相关规范要求,公司 统筹 部署,各企业、部门及个人严格遵照 执行,积极有效 地开展了防疫抗疫工作,既 确保了人身 安全,又

    17、保证了企业的有序平稳运行,同时 为实现动态“清零”抗疫 目标共同发 力;二是 严格内部管理,强化内部控制。财务、审计、法务 等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用,有效维护企业合法权益;进一步加强行政、人力资源和信息安全管理,优化内部管理流程,以绩效促成效。三是 高度重 视安全生产工作,确保 安全生产管理处于有序可控状态,全年 无重大安全责任事故。6 2.变化中求稳 定,依法依规,积极配合 稳妥做好股 东层面股权转 让工作 所涉及 的信息披露及 监管协调工 作,维护企业 保持平稳 运营 公司控股股东华联 集团 目前的股权结构已 发生根本性变化。自2020 年 7 月至2021 年12 月,华联

    18、集团 的部分股东股权发 生 了纠纷及 多次变更,恒裕资本 通过股权并购,目前已合计 持有华联集团70.23%股权,成为华联 集团实际控制人,上市公司 正面临 从无实际控制人变更 为有实际控制人的治理架构。华联集团 层面的 股权纠纷、股权 转让及控 制权变化 等 事宜,不仅引发了市场投资者、舆论等相关方的广泛关注与诸多猜测,同时也引 起了监管部门的高度 关注及 调查,给企业利益相关方及员工带来了困扰,在一定程度上干扰了企业的正常运营。在此期间,公司一方面会同 华联集团积极主动向 证券 监管部门进行专项汇报,协助 有关方进行监管“关注函”回复及公告 等事宜,协调 各相关方 配合调查取证、举证、反馈

    19、回复 等工作;另一方面,持续关注 该事件 后续 进展情况,督促并配合 信息披露义务人依法依规,切实 履行信息披露 义务,及时 进行 相关信息披露 及进展披露。通过 与各有关方的紧密 配合,公司及时、稳妥地做好 了华联集团本次 股权纠纷及股权转让事宜 的相关 信息披露、进展披露 等工作,相关公告 累计发布 了29 份。与此同时,按照上市公司规范化治理要求,秉承对股东负责、对企业负责、对员工负责和对利益相关方 负责的原则,变中 求稳,一 是维护 了上市公司经营的独立性,维持 了高现金分红政策,稳定市场预期;二是维护 了管理团队及员工队伍稳定,维持了企业的正常运营,保持稳定经营和稳定发展 格局。3.

    20、切实 践行社 会责任,积极 回馈股东与 社会(1)实施持续 稳定的现金 分配政策,不断提升股东获得感 企业实现了高 质量发展,离不开股东们的长期支持,应在兼顾企 业可持续发展的基 础上,重视以现金分红方式来回馈股东,以提升股东获得感。为回馈公司股东的信任与支持,共享发展成果,公司 董事会拟定2021 年度利润分配预案为:每10 股派0.68 元现金(含税),拟 派发 现金股 利1.01 亿元,占公 司2021 年实现归属于上市公司股东净利润的24.83%。近年来,公司积极响应监管部门倡导,实行了 持续、稳定的股利分配政策。其中,2016-2021 年实现归属于上市公司股东 的净利润合计为54.

    21、35 亿元,累计派发现金 股利26.34 亿元,平均 分红比率48.46%,平均分红率、股息率水平位居同行业 及市场前列。此外,公司自1994 年上 市至2021 年期间,累计派发 现金 7 股利 共计26.96 亿元;通过首发、两次定向增发及股权激励 等方式 累计融资10.86亿元,总派发 现金股利金额 是总融资金额 的2.5 倍。2.企业发展兼 顾社会责任,坚持不懈地 开展各项慈 善公益 援助活 动 2021 年,以深圳市华联慈善基金会为平台,连续第三年开展“大美青海 华联援青助学项目”资助贫困大学生;帮助贵州省长顺县华联凯佐希望学校改善教学条件;捐款 支援青海省玛多县地震救灾。此 外,华

    22、联晨露行动分别在宁夏和广东援建了两所乡村小学音乐教室。报告期内,公司 获广东扶贫济困红棉杯铜杯奖,华联物业被评为“慈善公益热心企业”。二、管理层讨论与 分析(一)形势分析 与看法 1.房地产方面 根据国家统计局 统计,2021年全国商品房销售金额17.94万亿元,同比增长1.9%;销售面积18.19亿平方米,同比增长4.8%;全国房地产开发投资14.76 万亿元,同比增长4.4%;全国新开工面积19.89 亿平方米,同比下降11.4%。全年房地产 行业仍保持 高位平稳运行格局。从销售情况来看,全年 呈现“前高后低”现象。上半年,房企推盘力度大,回款意欲强,市场销售延续 去年四季度以来的回暖行情

    23、,部分刚 性需求得到有效释放,一线城市 及二线热点城市带动三四线交替上行,价升量增。三季度起,各地调控政策加码,信贷收紧,调控效果显现,市场降温。四季度,监管部门释放维稳信号,调控政策 释放边际改善 向好 预期,信贷有所改善,房企借此加大促销力度,但效果不明显,市场需求疲弱,量缩价稳。从分季度看,根据中国指数研究院统计,全国商品房销售额同比增速依次为 88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。房地产 行业全年 销售金额和销售 面积仍 实现小幅增长。从行业及房企发展情况来看,一是 整体房价略 有 上升,全年开 发投资保持中速增长,但新开工面积下滑幅度加大,房企拿地变 得更加聚焦、理性、

    24、谨慎,土地流拍率上升。二是 市场竞争 激烈,行业内卷 比较严重,拥有规模、资金和信用比较优势的企业会相对受益;房企去化压力大,中小房 企生存空间被压制,生存 8 压力越来越大。另外,近年来,受到实体经济下滑、互联网 移动办公、线上 电商等 因素影响,市场 对商业 性用房和产业 性用房需求 持续萎缩。从行业政策 调控及运行情况来看,一是围绕“房住不炒”总基调,实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标,通过抑制 社会资本的无序流入,促使房企 逐渐回归其经营本质,住房消费的 去投资化、去 金融化现象 显现。二是行业调控机制、运行机制 逐步形成、稳固,土地供应“两 集中”,企业端“三道红线”融资规定和4

    25、0%拿地销售比,银行端“两条红线”等 金融严监管综合调控措施合力 下,房企融资渠道 持续收窄,信贷规模受控,行业 拓展空间 受到制约,行业筑顶过程明显;行业长效运行机制更趋完善、有序,房市已 回归理性发展。三是 行业延续严调控、严监管、严信贷,行业高杠杆现象 延续;房企信用信贷及 流动性 承压,部分房企 发生的 资金链短缺或断裂现象及信用危机 等问题没有得到有效化解,严重影响企业 的正常经营甚至 面临生存威 胁。总体而言,2021年房地产行业围绕“三稳”目 标,维持了平稳 运行格局。房地产市场发展 仍保持了较强 行业韧性,房地产 行业触点多、影响大,房地产 市场的 平稳运行及健康发展 对助力

    26、国内经济 维持稳定增长等发挥了重要 作用。目前,房地产行业的市场规模已触顶,行业发展 格局由增量 转向存量,房企经营策略由规模化竞争转向 质量化发展。房地产存量时代之下,行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段,房企发展由数量型 转向质量型,行业并购增加,且集中度不断提升,中小房企 后续发展 将面临较大经营压力,存在升级转型或产业转型诉求。展望2022 年,今年两会政府工作报告明确指出:继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,支持商品房市场更好满足购房者的合理需求,“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。因此,2022年,房地产调控的总基调将保持不变,金

    27、融监管力度不会轻易放松,供需两端的 各种监管政策及调控措施将会继续延续,房地产市场已进入调整发展通道。房地产税试点城市名单或将落地,可能会 进一步影响购房者预期。短期 市场需求 变化主要取决于政策调控变化 及修复 空间,中长期 则要重视 货币市场的 流动性变化。从近期房地产监管导向来看,暖风频 传,信贷 和融资环境 存在边际改善空间,监管引导 有利于维持“三稳”预期。去年两次降准及M2 维持9%增速,市场流动性保持稳定、宽松,持续稳健、积极的货币政策对稳经济、稳增长起到 关键作用,同时也利好于 近期房地产市场 的 稳定发展。城镇化、热点 城市及经济 圈是房企 未来布局重点,满足于地方发展和政策

    28、性鼓励的 城市更新、租赁性、保障性住房为行业 关注领域及新发展方向。预期 房地产市场销售有所回落,价格相对平 9 稳,“因城施策”将促进房地产业 继续维持 良性循环和健康发展的 平稳运行格局。2.公司发展方面 公司自1994 年6月至今近28年,在控股股东华联集团大力支持下,实施并完成了 三次主营业务 转型(化纤-纺织服装-石化新材料-房地产),通过资本运作开创了一条具有自身 特色的内生式 增长之路。总资产由上市之初的3亿元跃升至目前的96亿元,增长32倍。近年来,房地产 主业推动公司 发展迈上 了新的台阶,构建更加 健康的财务结构,更 为股东创造丰厚 的现金分红回报。公司目前资产质量优良、财

    29、务稳健,自有 现金 大于负债,为公司后续拓展 奠定了 坚实基础。然而,一切过往皆为序章,成绩只代表过去,公司目 前 正 面临着房地产调控风险、产品去化难 等困难和问题,同时因土地储备不足,存在 主业调整或产业转型诉求。一是 公司目前销售的研发办公产品受多种因素制 约和影响,存在去化难度大问题。公司 下一步需要在项目营销策略上做出调整和突破,促进研发办公产品 的有效销售。二是 公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目,由于受到深圳 城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整 的影响,该项目存在 产业导入难、更新计划方向 需要重新调整 等问题,一方面更新周期被拉长;另一方面 更新计划的 重新

    30、调整存在不确定。三是 公司 对未来 的发 展战略及定位 需要做出重新 调整 或布局,探求向 新发展模式转型的新业务模式。(二)风险因 素分 析 1.政策调控风 险。房地产宏观调控的总基调没 有改变,金融监管从严从紧。若没有足够的现金流或信贷资金支持,公司 拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。2.经营风险。房地产 发展存量时代 下,行业集 中度提升,竞争越来越激烈,行业已进入调整发展阶段。公司在售 产品,去 化压力大,存在项目销售不达预期目标 风险。3.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会 直接影响公司城市更新项目的开发 方向定位、申报进度及开发周期,更新项 目存在延期开发风险,且更新计划调

    31、整 存在不确定性。(三)公司策略 与应对 当前,全球疫情持续,大宗商品高 位运行,世界经济复苏动力不足,俄乌战争残酷的地缘政治博弈将进一步影响世界经济的复苏进程,外部环境更加复杂严 10 峻和不确定。国家 目前正在大力整治资本的无序扩张,国内经济 又面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力,稳增长、稳就 业压力增大。房地产行业调控机制日益成熟,行业进入调整发展通道。“物竞天 择,适者生存”,面对复杂多变的经济环境,公司 需要保持敏感、敏锐、敏捷思维,继续坚持高质量发展路线,注重品质和 可持续发展,以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针 统揽全局,顺势而为,果敢决策,共克时艰,充分发挥自身的比

    32、较优势,加大推进 主业 转型升级或产业转型力度,开创新的发展格局,不断 提升 竞争能力、盈利能力和可持续发展能 力。1.迎难而上,重点做好现有 项目的 工程 建设和营销 工作“华联城市商务中心”项目是 公司 近年营业收入的主要来源,该项目重点销售任务是研发办公销售。公司将不断加大 该项目工程建设和销售力度。持续强化项目高端商务形象、产业总部超体定位;拟定精准营销策略,利用“精准渠道+中介”推销方式力争再次实现热销,做细、做 实、深耕“走出去引进来”营销 策略,通过多 渠道多层次开拓客户资源;持续完 善提升现场展示区、形象展示区 体验 感,力争完成 年度销售目标。同时做好“钱塘公馆”项目尾盘销售

    33、工作,确保顺利完成年度销售 任务。2.向管理要效 益,严格内控 管理,防控 管控风险,保障稳定 发展 坚持依法经营、管理规范 和安全生产是 保障企业长治久安 及稳定 发展的 稳固前提,同时还 应需要重视发挥管理自身的溢出效应,向管理要效益。一是 要发挥动态财务预测机制作用,定期评估市场变化、政策变化等 各类风险因素对企业现金流、经营计划和经营目标的影响,向管理层 提供 可靠决策信息和决策依据。要对 公司的债务结 构、债务成本、经营性物业资 产运营、闲置资金使用等 情况进行深入分析并 提出 节流挖潜 建议,拟定并落实各项降本增效举措,改善资金流和提升资产价值。要做好税务筹划方案,合理运用政策,合

    34、理降低税务负担。要恪守财务 三大纪律:第一是资金调度一支笔;第二 是不向 除大股东、全资和控股企业以外的其他单位提供担保或进行互保。第三 是所有 的采购招投标、工程招投标、广告招投标以及各种活动业务费用开支等都要按规定程序办理,严禁越权审批。二是 要进一步发挥审计在经济工作中的监督作 用,确保经营活动 合法合规。继续加强对各个项目及各个重要节点的监督工作,包括但不限于 加强 对招投标工作监督、加强对合同执行审计、加强非工程类项目的招投标 审计和加强日常财务审计等。三是 继续把握“事前审核,事中防范,事 后应对”的宗旨,发挥 法务在 企业 11 规范治理中的防火墙 作用,维护企业合法权益。四 是

    35、 要有效通过计划、流程、绩效管理等方式,自上而下建立及深化计划意识、责任意识和结果管控意识,从而通过梳理内部管理程序,层层助推各项任务目标的完成。五是 严格安全生产和 严肃 廉政建设,安全生产零事故、安全问题零容忍,员工从业廉洁自律。3.稳定中求发 展,积极探索 企业向新发 展方向转型 的新业务模式 依托控股股东及实控人的资源及实力,结合实控人解决同业竞争方面承诺及履约情况,一是立足主 业,继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略,积极寻求国家扶持或符合政策鼓励发展方向的地产投资项目。二是继续坚持差异化发展策略,从城市更新中谋求更大发展。城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点

    36、或将大有可为。公司将进一步加强分析、研究粤港澳大湾区政策,结合深圳土地政策改革导向,持续跟 进、保持与政府部门的密切沟通与协商,积极推进“华联南山A区”项目更新计划调整及专项规划申报工作,同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。三是继续秉承积极稳健原则,积极拓宽视野,广开渠道,寻找新的投 资机会,培育新的利润增长点。四是稳中求变,利用上市公司平台,通过实行产业经营与资本运营相结合方式,探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式,实现可持续发展。三、2022 年经营计 划及重点工 作 2022 年,公司将 继续做好 重点项目的工程 建设、销售和运营工作,主要工作如下:(一)房

    37、地产业务 1.深圳方面“华联城市商务中心”项目:积极推动 该项目销售、商业 招租运营及 工程建设工作。销售方面:重点推进研发办公产品销售,克服困难,采取切实有效措施,精准推广,有效推售,力争2022 年实现销 售收入 金额12 亿元。工程建设方面:确保2022 年10 月完成道路代建工作并移 交政府。“华 联城市全景”项目:做好尾盘销售工作,实现全面去化目标。12“华 联南山 A 区”项目:结合深圳土地政策改 革导向,以及城市更新政策的调整变化,与政府部门保持密切沟通与协商,继 续推进A 区项目“工改保”进程,力争2022 年内 完成该城市更新计划调整及专 项规划文本 的申报工作。2.杭州方面

    38、“钱 塘公馆”项目:以杭州举办2022 亚运会为契机,继续深化和保持“钱塘公馆”杭州TOP 级豪宅市场形象,持续推进 该项目 尾盘销售,2022 年力争实现销售收入金额3 亿元。“时 代大厦”项目:大力宣传“时代 大厦”高 端楼宇 品牌,不断提升服务水平和服务质量,2022 年实现 出租率85%以上,租金收入 超6,800 万元。“全景天 地”项目:“万豪酒店”要 重视并做好疫情常态化防控 工作,提高客房入住率,2022 年力争实现营业收入12,000 万元。全景天地 2 号楼继续 加强与政府 之间的沟通与 协调,力求产权分割等工作取得 阶段性突破。(二)物业经营 与服务管理 业务 1.因势利

    39、导,优化结构,提 升经营性物 业品质与档 次,增 加创收 长期以来,经营性物业 收入为公司创造了稳定 的现金流,财务价值 十分明显,为 维持公司稳定经营、稳定发展做出重要支撑。公司 在稳定运营、稳定收入的基础上,一要做好深圳、杭州和上海三地的经营 性物业现状盘点分析,积极跟进时代变 化,灵活调整经营思路,合理优化业态布局,提升物业档次,增加创收。二要 继续探索老旧物业的适度升级和经营模式调 整,力争契合 片区发展、融入产业联 动,提高出租率,让老旧物业焕发新的市场价值,提高老旧物业盈利水平。三要 深入研究 房产税试点 政策 及先前首批试点城 市效果及其影响,拟定 部分零星、分散 老旧物业的持有

    40、与出售计划,盘活存量资产价值。2.深化完善,精益求精,持 续提升物业 管理水平和 品 牌口碑 2022 年,要继续做 好 疫情常态化下的 联防联控 工作,切实把常态化疫情防控抓细抓实,切实保障企业的平稳运营。在保 证基础物 业服务质量的基础上,从提升客户体验的角度打造服务场景;从标准化建设、人文社区建设、智慧化 建设等方面拓展服务内涵,继续做好服务体系搭建,明晰服务准则,加强员工队伍的专业化培训,加强新技术手段的应用;做好品 牌宣传,在有效提升物业管理水平的同时,不断输出和巩固华联物业的良好形象和品牌口碑。13 2022 年,风险挑战和不确定因素明显增多,前景变化莫测,但中国经济长期向好趋势没有改变,经济发展和疫 情防控全球 领先,国力国运保持良好上升势头。面对新形势、新变化、新征程,挑战 与机遇 并存,公司将继续以“行稳致远、稳中求变”为经营导向,继续坚持稳健高质量发展理念,直面挑战,戮力同心,创新 实干,积极探求 向新发展方向转型的新业务模式,推动可持续发展,开创 华联事业 发展新 篇章。特此公告 华联控股股份有限公司董事会 二二二年四月 二十八 日

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