1、用思想创造价值 创意与我同在 欣欣家园二期项目营销推广提案,客户：阿拉善盟德宸房地产开发公司,提出：宁夏鑫协力文化传媒公司 时间：2010年8月5日,1、关于欣欣家园二期项目运作的基本思考,第一，如何把握价格与销售周期之间的关系？体现二期项目更大的附加价值？ 第二，如何促进商业项目与住宅项目的销售？体现二者之间的互动关系和价值关系？ 第三，如何赋予投资与消费观念新的价值？体现二期项目的商业投资价值与住宅消费价值的品牌张力？,思考一：项目的焦点、目标与挑战,思考二：宁夏鑫协力基于项目运作的价值体现,第一，有效把握该项目在左旗房地产行业发展大背景下的增值机会并加以引导，实现项目价值增值！ 第二，利
2、用自己的专业价值赋予项目更高的附加价值，打造经典商业项目并提升欣欣家园未来的品牌价值！,1、快速解决“欣欣家园”商业项目销售问题 2、赋予“欣欣家园”更高的价格与价值定位 3、提高“欣欣家园”未来的发展与增值空间,宁夏鑫协力对欣欣家园二期项目运作的核心目标,2、宁夏鑫协力如何实现项目的增值营销？,第一，欣欣家园二期项目（商业项目）核心价值的挖掘与构造 第二，欣欣家园二期项目（商业项目）实现溢价增值定位及其可能性分析 第三，激活商业项目旺销的N个方法 第四，宁夏鑫协力商业项目营销推广的低成本策略 第五，欣欣家园二期商业项目价格“增值”定位策略思考,赋予欣欣家园商业项目新价值及“一体化”推广策略,
3、商业街区案名的创意。案名应有时尚感，与本案的基本情况要相符合。其次，内涵方面可从较多方面来诠译。第三，以概念性的案名来提升项目自身的档次，从而达到宣传推广目标的实现。,概 念 导 入,如何在左旗市场为该商业街区确立一个与众不同的位置,项目定位,商业铺面以销售为主，租赁为辅,借大品牌来凝聚人气,对强势品牌进场免半年到一年租金，其目的在于通过大品牌带动中小投资者跟进。以租代售，由于商业部分体量较大，同时吉兰泰路当前在左旗并非成熟商业街区，因此可考虑小部分以租代售的模式，降低进入的门槛和风险。,销售策略,宁夏鑫协力如何实现项目的增值营销？,财富投资中心,3、欣欣家园商业项目价值定位的战略思考,一是明
4、确投资者群体及其投资决策行为！二是以新的概念赋予欣欣家园未来的发展潜力，体现出较大的投资价值！三是寻找具有发展潜力和品牌张力的概念！四是以具有发展潜力和品牌张力的概念实施低成本推广！五是以此获得最高的增值价值！ 案例：银川康桥水郡的水景商业街、拉普斯森林公园亲水广场嘉禾影城、世纪金花、物美超市的入住、银川民生花园新天地商业街 欣欣家园商业街的定位及概念？,欣欣家园,4、欣欣家园商业项目与住宅项目运作理念,欣欣家园家世界，商业投资聚宝盆,引导消费者品牌消费理念,引导投资者品牌投资理念,消费与投资,用消费理念促进投资决策,用投资理念促进消费氛围,我们不仅卖产品，更卖一种现代人 最理想化的生活方式！
5、,5、欣欣家园项目增值营销的可能性分析,大规模商业地产需要“养”的时间定位与概念的不准导致销售周期的加长与推广成本的加大，项目消费信心降低商户的定位、选择、入住等受市场表面现象的影响较大整体的销售需要同时对消费和与投资进行引导民生等商业项目及新城商业项目开始建设，竞争加大非专业市场项目带来的定位难度加大,一期销售基础与品牌基础房地产运作的经验与实力保障房地产行业及市场发展把握能力,欣欣家园的住宅项目向商业项目延伸商业项目运作的经验专业化的市场营运与品牌设计能力,左旗房地产行业处于发展的新兴阶段左旗消费能力及投资多元化意识以银川为主导的区域投资成本提高，本地化城市发展机会与投资意识炫耀性、跟风型
6、、盲目性、甚至畸形等非理性消费与理性消费机会同在从消费性消费向投资性消费转变的过程中“大政府，小社会”带来的政府拉动型消费,S,O,W,T,6、激活商业项目旺销的N个方法,投资价值定位,赋予增值性商业概念,品牌借势：吸引品牌商入驻,价格促销：低价限量签售,制造地产的稀缺性价值,以租转售,租赁：限期零租金入驻,地段、建筑格局等硬件价值,高投资价值,高品牌价值,商业项目拉动住宅项目,住宅项目推动商业项目, 战术性策略,7、关于欣欣家园商业项目的价格定位思考,项目溢价体现：高价与结构性价格策略 同比等高5-10%-高价高促策略及品牌价值稀缺性策略结构性及限量价格策略低价限量签售策略低价限量关系策略分
7、层分区定价策略分期（时间）限量定价策略形象性商铺自营、联营策略,硬性广告 建议三块大型户外广告牌,软性广告 通过媒体宣传品牌的文化与概念,推广活动 事件营销、公关推广活动,合理选择媒体,8、欣欣家园商业项目低成本营销推广策略,以不同方式，从不同角度引起客户对“欣欣家园二期”的关注循序渐进，逐步传递信息，将“欣欣家园二期”的推广理念，从整体到细节完整地传达给消费者。,8、欣欣家园商业项目低成本营销推广策略,欣欣家园家世界，商业投资聚宝盆,引导消费者品牌消费理念,引导投资者品牌投资理念,消费与投资,欣欣家园企业内刊企业文化、经营理念；促销产品推介；商业、住宅消费引导；“*”品牌栏目（电视、报纸）投
8、资、住宅、房地产引导等；行业发展特点、趋势；二类（新闻、科普性）软文引导住宅行业二类软文；商业、住宅行业二类软文；,大型“地位式”户外广告引导大型广告牌；车体、路牌等其他广告；,软性营销,硬性营销,企业专刊与楼书、折页等楼书创意设计其他物料设计主题软文投放与论坛欣欣家园品牌经营模式；欣欣家园市场状况与发展趋势；欣欣家园商业项目投资分析,9、关于鑫协力房地产专业能力与案例,鑫协力专业能力房地产项目（商业与住宅）定位研究及概念挖掘房地产品牌战略规划及运营、品牌形象系统创意及设计房地产营销规划及低成本推广房地产组织管理、团队建设及培训大型公关及事件营销推广活动鑫协力案例宁夏圣雪绒房地产之蓝山帝景、蓝
9、山名邸项目实施宁夏物华房地产银川兴洲苑项目实施平罗房管局09年、10年房博会策划实施,10、宁夏鑫协力房地产项目服务流程,项目合作及初步规划,项目分析与定位,市场信息调研,企业项目定位认证,项目设计、推广方案、培训等实施计划,企业审核评判,项目执行、销售推进,项目实施验收,项目论证,小结：鑫协力对欣欣家园项目运作核心,品牌增值,定位与概念,增值定价,运作方法,低成本推广,宁夏鑫协力房地产项目合作模式,合作模式1、项目策略顾问：负责与项目营销推广有关的全部文案、广告设计、活动方案的提供，发生的相关费用全部由甲方支付，乙方收取的只是服务费。服务费按年收取，商业部分一年100万元，住宅部分一年50万
10、元，一年共计150万元。待合作协议签订，甲方需向乙方预付20服务费，即30万元。 合作模式2、全案策划与营销推广：负责营销推广的全部环节，包括销售；销售部分实行住宅与商业部分各自独立销售的模式。取费标准为销售金额的2%，此价格为全包价。因全程代理，乙方前期垫付资金较大，因此，待合作协议签订后，甲方需向乙方预付50万元服务费。,方式一：营销推广咨询服务双方合同订立后，乙方组成项目组负责甲方项目的营销推广工作，具体包括以下内容： （1）负责制定项目的整体营销推广策略、开盘方案、推广活动及项目包装方案等重要策略； （2）当出现突发的政策调整及市场急速激变的情况，及时提供专业分析及对策建议； （3）负
11、责与媒体联络就甲方的项目投放广告；负责广告创意方案的制定及实施； （4）负责在重点潜在客户区域配合甲方开展活动宣传，提供活动宣传方案、建议并对活动过程予以技术指导； （5）乙方成立项目组及并指定专职人员，在项目销售过程中，负责制定阶段性的推广计划、促销活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈情况及时对营销推广策略进行调整和提报甲方；对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理； （6）配合甲方实施大客户的定向营销推广工作； （7）项目VI视觉形象设计内容包括：项目标志标徽设计项目中、英文标准字的设计标准色的
12、确定名片、信封、信纸、便笺、工作证、文件袋、礼品袋、员工胸卡等设计室内展示指示系统的设计室外展示指示系统的设计销售招商物料的设计与制作 （1）项目宣传手册、招商投资宝典、DM宣传单、展板、 （2）户外广告：路牌、车身、灯箱、路旗等,宁夏鑫协力房地产项目服务内容,方式二：全程营销代理 除了方式一中的全部内容外，还包括楼盘销售的全部环节，包括售楼部的组建、人员的招聘与培训、售控计划的制定与执行等,年度营销战略规划,合同签订,营销调研,市场策略,组织管理,市场营销实施追踪及动态调整,企业内部调研,外部市场环境调研,核心区域营销策略,企业外部销售调研,品牌传播规划,人员技能培训,资源分配策略,组织管理
13、诊断优化,员工年度综合成长方案,组织职能流程规划,关键指标与绩效,战略优势检索与制定,战略目标规划,战略支持系统建立,营销要素组合策略,品牌策略规划,区域市场策略,年度媒介投资战略,营销资源分配及组织结构,品牌策略实施指导与评估,重点区域市场运作指导,传播策略支持服务,销控体系动态优化,其他事务性工作,产品及品牌规划,产品疏理与产品规划,产品线与品牌定位,品牌诊断及品牌定位,品牌价值与广告语,品牌策略与战略规划,区域市场启动策略,区域市场优化提升,新品开发上市策略,区域市场竞争与防御,12、宁夏鑫协力房地产项目服务内容,建筑不是材料与材料的简单拼凑 而是艺术与技术的完美结合,企业家的价值 往往是他对财富的远见卓识,创造价值 共谋发展,谢谢！,本提案仅为双方意向性沟通，详细操作执行方案待签订合作协议后提供。,3、商业项目的战略定位思考,商业形态分类,城市性商业中心,住宅附近的商业区,城市性专业市场,
