1、 众 众 联 联 资 资 产 产 评 评 估 估 有 有 限 限 公 公 司 司 ZHONG LIAN ASSETS APPRAISAL CO.,LTD 深 圳中恒 华发股 份有限 公司 拟 购买 商 业房地 产 价值 评估项 目 评估报告 鄂众联评报字2015第 1032 号 湖北众联 资产 评估有限公司 二一五 年二月六 日深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 1 目 录 第一部分、注册资产评估师声明.1 第二部分、评估报告摘要.4 第三部分、评估报告正文.7 一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.
2、8 二、评估目的.9 三、评估对象和评估范围.9 四、价值类型及其定义.10 五、评估基准日.10 六、评估依据.11 七、评估方法.12 八、评估程序实施过程和情况.14 九、评估假设.15 十、评估结果.16 十一、特别事项说明.16 十二、评估报告使用限制说明.18 十三、评估报告日.18 第四部分、评估明细表.19 第五部分、评估报告附件.20 一、委托方及产权持有单位营业执照.21 二、评估对象所涉及的主要权属证明资料.22 三、委托方和相关当事方的承诺函.23 四、评估机构及签字注册资产评估师 资质、资格证明文件.24 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项
3、目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 1 第 一部分、注册资产 评估师 声明 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 2 注册资产评估师声明 深圳 中恒华发股 份有限公司：1、我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中，遵 循 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则，恪 守 独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2、评 估 对 象 涉 及 的 资 产 清 单 由 委 托 方、产 权 持 有 单 位 申 报 并 经
4、 其 签 章 确 认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。3、我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系；与 相 关 当 事 方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。4、我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查；我 们 已 对 评估对象及其所涉及资 产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报
5、告的要求。评估 对象的法律权属及其证明资料系委托方 和 产权持有单位 提供，对 评 估 对 象 法律 权 属 的 确 认 或 发 表 意 见 超 出 注 册 资 产 评 估 师 执 业 范 围，本 评 估 报 告 不 应 当 被 认 为是 注 册 资产 评估师 对评估对象的法律权属提供保证。5、我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析、判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 限制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应 充分考虑 本报告 中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。6、评 估 结 论 的 使 用 在 评 估 报
6、 告 中 载 明 的 评 估 基 准 日 一 年 内 有 效。评 估 报 告 使 用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。7、注 册 资 产 评 估 师 及 其 所 在 评 估 机 构 具 备 本 评 估 业 务 所 需 的 执 业 资 质 和 相 关 专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。8、注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 是 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意见，并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任。评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估
7、对 象 可 实 现 深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 3 价 格 的 保 证。9、本 评估 报 告 仅 供 委托 方、产权持有单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不 得 用 于 其 他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。10、评 估 报 告 的 使 用 权 归 委 托 方 所 有，未 经 委 托 方 许 可，评 估 机 构 不 得 随 意 向他 人 提 供 或 公 开。未征 得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露
8、于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。11、本 评估报告含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，与正文具有同等法律效力。深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 4 第 二部分、评估 报告 摘要 深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 5 深圳中恒华发股份有限公司 拟购买 商业房地产价值评估项目 评估报 告 鄂众联评报字2015第1032 号 摘 要 湖 北 众联 资产 评 估有 限公 司 接受 深圳 中 恒华 发股 份 有限 公司 的 委托，根 据
9、有关法律、法 规和 资产评 估准 则、资 产评 估原则，对 委估资 产采用 市场 比较 法和 收益 法，按照必要的评估程序，对 深圳中恒华发股份有限公司 拟 购 买 的 资 产 在 2014 年 12 月 31 日的 市场 价值进行了评估。现将资产评估情况揭示如下：一、评估 目的：本次 资产 评 估目 的是 为 深圳 中恒 华 发股 份有 限 公司 拟购 买 的商业房地产 在 2014 年 12 月 31 日所表现的 市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。二、评估对 象和评估范 围：本次评 估对象是 深 圳中恒华发 股份有限公 司 拟 购 买 位于 湖 北 省 武 汉 市 蔡 甸 区 大 集
10、 街 塔 尔 村 中 恒 湖 居 天 下 项目 1,971.22 平方米 商 业 房 地 产。评估范围是 武汉新东方房地产开发有限公司 账面上列示的固定资产-房屋建筑物 项目。具体范围为委托方 提供的 资产评估申报明细表 上所列内容。三、价值 类型：本次 资产 评 估价 值类 型 为市 场价 值 类型。即 是 指自 愿买 方 和自愿卖方在 各自 理性行 事且 未受任 何强 迫的情 况下，评估 对象 在评估 基准 日进行 正 常 公 平交易的价值估计数额。四、评估基准日：2014 年 12 月 31 日。五、评估方法：本次评估采用 市场比较法和收益法。六、评估结 果与报告使用有效期：在实施了上述
11、评估程序和方 法 后，得出深圳中恒华发股份有限公司 拟购买 的资产在评估基准日 2014 年 12 月 31 日 的评估结 果如下：资产 评估结果汇 总表 金额单位：人民币万元 深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 6 项 目 账面 价值 评估 价值 增减 值 增值 率 A B C=B-A D=C/A 100%房屋建筑物 1 1,306.62 2,565.05 1,258.43 96.31 资产 总计 2 1,306.62 2,565.05 1,258.43 96.31 由上表表明，纳入评估范围的资产在 2014 年 12 月
12、 31 日 的评估结果为：资产评估值 2,565.05 万元，评估增值 1,258.43 万元，增值率 96.31%。根 据 国 家 有 关 部 门 规 定，评 估 报 告 使 用 有 效 期 为 一 年（2014 年 12 月 31 日 至 2015年 12 月 30 日）。超 过 一 年，需 重 新 进 行 资 产 评 估。七、重 要 提 示：本 评估 报 告 仅 供 委 托方 和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途。未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引
13、用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。以 上 内 容 摘 自 评 估 报 告 正 文，欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结论，应当阅读评 估报告正文。深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 7 第 三部分、评估 报告 正文 深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 8 深圳中恒华发股份有限公司 拟购买 商业房地产价值评估项目 评估报 告 鄂众联评报字2015第1032 号 深 圳 中 恒 华 发 股 份 有
14、限 公 司：湖北众联资产评估有限公司 接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用 资产基础法，按照必要的评估程序，对 深圳中恒华发股份有限公司 拟 购 买 的 位 于 湖 北 省 武 汉 市 蔡 甸 区 大 集 街 塔 尔 村 中 恒 湖 居 天 下项目 1,971.22 平方米 商 业 房 地 产 在 2014 年 12 月 31 日 的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：一、委托方、产 权持有 单位 和委托方以 外的其他评 估报告使用 者（一）委托方概 况 名 称：深圳中恒华发股份有限公司 住 所：深圳市福田区华发北路 411 幢 公司类型：股份有限
15、公司（中外合资，上市）法定代表人：李中秋 公司营业执照号：440301501120670 登记 机关：深圳市市场监督管理局 成立日期：1981 年 12 月 8 日 经 营 范围：生 产 经营 各种 彩 色电 视机、液晶 显示 器、液 晶显 示 屏（在分 支 机构生产经营）、收录机、音 响设备、电 子表、电子 游戏机、电 脑等各类电子产品及配套 的 印刷线路 板、精密注 塑件、轻型 包装 材料（在武 汉生产 经营）、五 金件（含工 模具），电镀及表面处理、焊锡丝，房地产开发经营（深房地字第 7226760 号），物业管理。（二）产权持有 单位概况 名 称：武汉新东方房地产开发有限公司 深圳中
16、恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 9 住 所：武汉经济开发区沌口小区 注册资本：人民币壹亿陆仟伍佰万圆整 实收资本：人民币壹亿陆仟伍佰万圆整 公司类型：有限责任公司（法人独资）法定代表人：李中秋 公司营业执照号：420100000123172 发照机关：武汉市蔡甸区工商行政管理局 成立日期：2004 年 5 月 21 日 营业期限：2004 年 5 月 21 日至 2024 年 5 月 20 日 经营范围：房地产开发、商品房销售；体育设施建设；物业管理（国家专项规定的项目经审批后方可经营）。*（三）委托方与 产权持有单 位 的关系
17、 委托方 与产权持有单位为同一实际控制人。（四）委托方以 外的其他评 估报告使用 者 根 据 本次 经济 行 为和 评估 目 的，经与 委 托方 协商，确定 委托 方 以外 的其 他 评估报告使用者为 委托方 全体股东和相关监管机构。二、评估目的 本次资产评估目的是为 深圳中恒华发股份有限公司拟购买 的 位于 湖 北 省 武 汉 市蔡 甸 区 大 集 街 塔 尔 村 中 恒 湖 居 天 下项目 1,971.22 平方米 商 业 房 地 产 在 2014 年 12 月 31日 的 市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。三、评估对象 和 评估范围（一）评估对象 本次评估对象位于 湖 北 省 武
18、汉 市 蔡 甸 区 大 集 街 塔 尔 村，为 武 汉 新 东 方 房 地 产 开 发有 限 公 司 开 发 的 中 恒 湖 居 天 下项目 临 天 鹅 湖 大 道 的 1,971.22 平方 米 商 业 房 地 产。武 汉 新 东 方 房 地 产 开 发 有 限 公 司 于 2007 年 1 月 通 过 出 让 方 式 取 得 位于 武 汉 市 蔡甸区大集街塔尔 村 的 商住用地的 国有 土 地 使 用权(蔡国用（2007）第 474 号、蔡 国 用（2007）第 475 号)。该 地块东、南面邻 西湾湖，北靠 天鹅湖大道，西面是 待开发用地，总面积 约 206,678.7 平方米。在 相
19、继取得建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 10 建 设 工 程 施 工 许 可 证 后，在 此 地 块 上 开 发 建设 中 恒 湖 居 天 下小区。一期建成时间为2011 年 12 月。小区商铺临天鹅湖大道，分别为 1#楼、2#楼、6#楼、7#楼底商，其中 1#楼底 商有11 间、2#楼 底商有 4 间、6#楼底商 有 11 间、7#楼底商有 4 间，层高均为 5.1 米，物业朝向大多 为 北向，临小 区出入 口的 几间朝 向为 东西向，装 修情况 如下 所示：外 墙 为 涂料，大
20、门为 双 玻平开 门，内墙、地面、天 棚为抹 水泥 砂浆。房屋 维护 保养一 般。截 止到评估基准日该房屋处于闲置状态。（二）评估范围 评估范围是 武 汉 新 东 方 房 地 产 开 发 有 限 公 司 账 面上列示的 房屋建筑物。本次评估的资产总额为 13,066,231.88 元。以 上 纳 入 评 估 范 围 的 具 体 资 产，以 委 托 方 和 产 权 持 有 单 位 提 供 资 产 评 估 申 报 明细表 为准。本 次 纳入 评估 范 围的 各项 资 产与 委托 评 估（资产 评 估业 务约 定 书）中确 定 的范围一致。四、价值类型及其 定义 本 次 评估，充 分 考虑 了评 估
21、 目的、市 场 条件、评 估 对象 自身 条 件、以及 国 家关于评估方 面的 相关规 定，确定本 次资 产评估 价值 类型为 市场 价值类 型。即是指 自 愿 买 方和自愿 卖方 在各自 理性 行事且 未受 任何强 迫的 情况下，评 估对象 在评 估基准 日 进 行 正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日 本项目选定的资产评估基准日是 2014 年 12 月 31 日。评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方确定。其成立的理由和条件是：(一)与企业 财务报告期相衔接；(二)与委托 方的经济行为实现日相接近。本 次 资产 评估 工 作中，资 产 评估 范围 的 界定、评 估 价格 的确
22、 定、评 估参 数 的选取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本次资产评估所采用的价格水平(资料)均系评估基准日公开市场的有效价格标准。深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 11 六、评估依据（一）行为依据 湖北众 联 资产 评 估有 限公 司 与 深 圳中 恒 华发 股份 有 限公 司 签 订 的 资产 评 估业务约定书。（二）法律依据 1、中华人民共和国公司法（2013 年 12 月 28 日第十 二 届全国人民代表大会常务委员会第 六 次会议修订）；2、中华人民共和国证券法(2005 年 10 月
23、27 日中华人民共和国主席令第四十三号公布)；3、中 华 人 民 共 和 国 物 权 法（2007 年 3 月 16 日 第 十 届 全 国 人 民 代 表 大 会 第 五次 会 议 通 过）；4、中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法（中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 72 号，2007年 8 月 30 日 第 十 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 二 十 九 次 会 议 修 订）；5、中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法（中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 28 号，2004 年 8月 28 日 第 十 届 全 国
24、人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 修 订）；6、中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例(1998 年 12 月 27 日 国 务 院 令 第 256号 发 布)；7、中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例（中 华 人 民 共和 国 国 务 院 令 第 55 号，1990 年 5 月 19 日）；8、城 镇 土 地 估 价 报 告 规 程 GB/T18508-2001(中 华 人 民 共 和 国 国 家 质 量 监 督 检验 检 疫 总 局 发 布)；9、房 地 产 估 价 规
25、范 GB/T50291-1999（原 建 设 部 建 标（1999）48 号 文）；10、企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 财 政 部 令 第 33 号（2006 年 2 月 15 日）。11、企业国有资产评估报告指南(中评协【2011】230 号)。（三）准则依据 1、资产评估准则基本准则(财企200420 号)；2、资产评估职业道德准则 基本准则(财企200420 号)；3、资产评估准则评估报告(中评协2007189 号)；4、资产评估准则评估程序(中评协2007189 号)；深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 1
26、2 5、资产评估准则业务约定书(中评协2007189 号)；6、资产评估准则工作底稿(中评协2007189 号)；7、资产评估准则不动产(中评协2007189 号)；8、资产评估职业道德准则独立性(中评协2012 248 号)；9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协200318 号)；10、资产评估价值类型指导意见(中评协2007189 号)；11、评估机构业务质量控制指南(中评协2010214 号)；12、房地产估价规范 GB/T50291-1999。（四）权属依据 1、企业 法人营业执照；2、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、房产测
27、绘面积成果表。（五）取价依据 1、资产评估常用数据与参数手册（第二版）；2、湖北省及 武汉市城镇规划土地、房地产等方面的地方性文件；3、中国人民银行金融机构贷款基准利率表；4、产权持有单位 提供的协议、会计报表及其他资料；5、产权持有单位 提供的资产评估申报明细表；6、产权持有单位 提供的有关文字资料、证件、图纸及相关资料；7、产权持有单位 提供的其他法律凭证资料；8、评 估机构掌握的有关房屋 成交信息和其它有关资料；9、评估人员现场勘察记录工作底稿。七、评估方法 由于委托评估资产为商业房地产，因此 本次评估可采用市场比较法和收益法。最终根据两种方法的结果，经过比较分析，综合得出 评估 对象价
28、值。A、市场比较法(1)市场法 的概念、原理及适用条件 市 场 法又 称市 场 比较 法、比 较法，是 将 估价 对象 与 在评 估基 准 日近 期发 生 过交易的类似 房地 产进行 比较，对这 些类 似房地 产的 成交价 格做 适当的 处理 来求取 估 价 对 象深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 13 价值的 方法。市场 法的 理论依 据是 房地产 价格 形成的 替代 原理。市场 法适用 的 对 象 是同类型 的数 量较多 且经 常发生 交易 的房地 产；适用的 条件 是在同 一供 求范围 内 并 在 估价时点的近期，存
29、在着较多类似房地产的交易。(2)基本步 骤说明 运用市场法估价一般分为下列 7 个步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立 价格 可比基 础；进行 交易 情况修 正；进行 交易 日期调 整；进行 房 地 产 状况调整；求取比准价格。(3)评估方 法及选择依据 由 于 委托 评估 资 产可 以从 房 地产 市场 获 得与 估价 对 象具 有可 比 性的 交易 案 例，故可以选用市场比较法。评估方法为首先选取三个与评估标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例 A、B、C，与 评估标的物在交易情 况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数，分别得到修正后的单价。修正后的单价（A
30、、B、C）=比 较实例房地产价格（A、B、C）交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 然后再取三者的平均价格，即得到评估标的物评估单价。评估标的物评估单价=修正后单价（A）+修 正后单价（B）+修正后单价（C）/3 评估标的物评估值=评估单价 建筑面积 B、收益法(1)收益法 的概念、原理及适用条件 收 益 法 是 在 求 取 评 估 对 象 房 地 产 价 格 时,运 用 适 当 还 原 率,将 预 期 的 估 价 对 象 房 地产 未 来 各 期 的 正 常 纯 收 益 折 算 到 估 价 时 点 上 的 现 值,求 其 之 和 来 确 定 估 价 对 象
31、房 地 产的价格 的一 种方法。收 益法是 以预 期原理 为基 础的。收益 法适用 的对 象是有 收 益 或 有潜在收益的房地产，收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。(2)基本步 骤说明 运用收益法估价一般分为下列 4 个 步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的 数据 资料，如估 价对象 及其 类似房 地产 收入、费用 的数据 资料；预 测 估 价 对象 的 未 来 收 益(如 净 收 益)；求 取 报 酬 率 或 资 本 化 率、收 益 乘 数；选 用 适 宜 的 收 益法公式计算出收益价格。(3)评估方 法及选择依据 深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产
32、价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 14 由于委估资产的收益可以确定，故可以使用收益法。根据评估人员对出租方和市场的调查，净收益以每年以一定比例的速度递增，因此本次评估涉及收益法公式的计算公式为：t ntYgY g YAV)11(1)1)(其中：V 房地产在评估基准日的收益价格 A 房地产的年净收益 Y 房地产的报酬率 g 净收益逐年递增的比率 n 房地产的收益期限 t 租赁期 限 八、评估程序实 施过程 和情 况 根 据 国家 有关 资 产评 估法 律 规定、资 产 评估 准则 和 操作 规范 要 求以 及会 计 核算的一般原 则，按照 资 产评 估委托 合同 书所约
33、 定的 事项，我公 司已实 施了 对委托 评 估 的 资产法律 性文 件与会 计记 录及相 关资 料的审 核验 证，进 行了 必要的 市场 调查和 交 易 价 格的比较，以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：(一)接受委托及 准备阶段（2015 年 2 月 2 日）(1)我公司 于 2015 年 2 月 2 日 接受 深圳中恒华发股份有限公司 的委托，正式受理了该项资 产评 估业务。在 接受评 估后，由项 目负 责人先 行了 解委估 资产 构成、深 圳 中 恒华发股 份有 限公司 产权 界定、经营 状况、评估 范围、评估 目的等 有关 情况，与 委 托 方共同商定评估基准日
34、。(2)签订 资 产评估业务委托合同书，明确双方各自承担的责任和义务。(3)在 专业 人员 具体 指导下，按 照评估 规范 要求，由 产 权持有 单位 作好评 估前 的 各项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写 资产清查评估明细表、主要资产调查表，以及其他需要提供的有关资料。(4)依 据评 估目 的、评估范 围、资产构 成和 工作量 等有 关情况，制 定评估 工作 实 施方案，确定 评估人 员，组成资 产评 估现场 工作 小组。本项 目评估 人员 组成 专 业 评 估 小组进行现场评估工作，并配备了相应的专业评估人员。(5)进行市场 调查，收集和整理有关市场价
35、格信息。深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 15(二)现场清查阶 段（2015 年 2 月 2 日 2015 年 2 月 2 日）在 产 权持 有单 位 资产 清查 的 基础 上，评 估人 员根 据 其提 供的 资 产申 报明 细 资料，进行 核查查证，具体方法是：评 估 人员 对照 企 业提 供的 评 估申 报明 细 表和 有关 技 术资 料，逐 项进 行核 对，包括建筑面 积、结构造 型、内外装 修、附属设 施、有形损 耗、无形损 耗、维护保 养 等。确定 资产 存在的真实性和产权持有单位 产权的合法性。(三)评定估算及
36、 综合处理阶 段（2015 年 2 月 2 日 2015 年 2 月 5 日）评 估 人员 针对 不 同资 产类 型，依 据评 估 现场 勘察、检测 与鉴 定 情况，选 择 评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产评估值。(四)评估结果的 分析和评估 报告的撰写 阶段（2015 年 2 月 5 日 2015 年 2 月 6 日）根据各专业小组 采用资产基础法 对 股东全部权益价值的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告书初稿，并向委托方提交。在 与 委托 方及 产 权持 有单 位 充分 商讨 和 必要 修改 后，评 估结 果 及相 关资 产 评估说明按公 司规 定程序 进行
37、三级复 核。全部复 核意 见反馈 回项 目组，经充 分讨论 确 定 后，由项目 组作 进一步 修改。最后 由项 目组完 成报 告并装 订成 册，向 委托 方提供 正 式 资 产评估报告书。九、评估假设 本次评估采用下列评估假设：1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条 件下 接受何 种影 响的一 种假 定。公 开市 场是指 充分 发达与 完善 的市场 条 件，是指一个 有自 愿的买 方和 卖方的 竞争 性市场，在 这个市 场上，买方 和卖 方的地 位 平 等，都有获 取足 够市场 信息 的机会 和时 间，买 卖双 方的交 易都 是在自 愿的、理智 的、非
38、强制性或不受限制的条件下进行。2、交易假 设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。3、国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法规、政策不发 生重大变化。4、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。5、企业所 采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、会计估计变深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 16 更，所提供的财务会计资料、工程资料及其他资料真实、准确、完整。6、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法
39、有效。7、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。8、本次评估不考虑与列入评估范围的资产有关系的其他抵押、质押、担保、或 有资产、或有负债等事项基准日后可能发 生的对评估结论的影响。9、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况对评估结论的影响。10、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。11、由 于 房 地 产 现 场 勘 察 日 与 评 估 基 准 日 不 为 同 一 天，本 次 估 价 假 定 现 场 勘 察 日与评估基准日的房地产权属状况、实体状况一致。若 将 来实
40、际情 况 与上 述评 估 假设 产生 差 异时，将 对 评估 结论 产 生影 响，报 告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。十、评估结 果 我 们 根据 国家 有 关资 产评 估 的法 律、法 规、规章 和 评估 准则，本着 独立、公正、客观 的 原则，履行 了资 产评估 法定 的和必 要的 程序，采用 市场比 较法 和收益 法 对 纳入评估范 围 的 资产 进 行了 评估，得出 深圳中 恒华 发股份 有限 公司 拟 购买 资产 在 评 估 基 准日 2014 年 12 月 31 日 的评估结 果 如下：资产 评估结果汇 总表 金额单位：人民币万元 项 目 账面 价值 评
41、估 价值 增减 值 增值 率 A B C=B-A D=C/A 100%房屋建筑物 1 1,306.62 2,565.05 1,258.43 96.31 资产总计 2 1,306.62 2,565.05 1,258.43 96.31 由上表表明，纳入评估范围的资产在 2014 年 12 月 31 日 的评估结果为：资产评估值 2,565.05 万元，评估增值 1,258.43 万元，增值率 96.31%。十 一、特别事项 说明 1、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企 业委托时未作特殊书面说明而评 估人 员已履 行评 估程序 仍无 法获知 的情 况下，评估 机构及 评估 人员不 承 担
42、 相 关深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 17 责任。2、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付出，也未考 虑评 估基准 日后 的资产 市场 变化情 况，包括可 能发 生抵押、质 押、担 保、拍 卖等对评估结论的影响。3、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调 整；在本次 评估 结果有 效期 内若资 产价 格标准 发生 变化并 对资 产评估 价 格 产 生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。4、本报 告 所称 评 估 价值 是 在 设定所 评
43、估 的资产 现有 用途不 变、持续经 营条 件 下确定的市场价值，本评估结果是对 2014 年 12 月 31 日 这一基准日被评资产价值的客观反映。5、遵守相 关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进 行分 析、估 算并 发表专 业意 见，是 注册 资产评 估师 的责任；提 供必要 的 资 料 并保证所 提供 资料的 真实 性、合 法性、完整 性，恰当使 用评 估报告 是委 托方和 相 关 当 事方的责任。6、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。7、委估资产尚未办理 产权证，评 估
44、人员 以产权持有单位提供的国有土地使用权证(蔡国用（2007）第 474 号、蔡国用（2007）第 475 号)，建设用地规划许可证(地字第 武规（蔡）地字2012 第 009 号)，建设工程规划许可证(建字第武规（蔡）建2012 第 032号)，建设工程施工许可证(编号 4201142011040700214BJ4001、编号 4201142011040700214BJ4002、编 号 4201142011040700214BJ4003)，武汉市 商品房预售许可证(武房开预售(2012)443 号)及权 属申明作为产权持有单位 持有的商业房地产的权属依据。8、委估资 产尚未办理 产权证，“中
45、恒湖居天下”项目商业房地产 面积数据来源于 产权持有 单位 提供的 由 武 汉市金 鑫房 地产测 绘有 限公司 出具 的房产 测绘 技术报 告，如 与实际办证面积不符，应对估价结果作相应调整或重新 评估。9、根据 产权持有单位提供的资料，评估涉及的 中恒湖居天下 6#楼 1 层 1-11 号商铺、7#楼 1 层 1-4 号商铺 已在中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行 办理抵押贷款，抵押金额为 1,393.65 万元，截止评估基准日止尚未解除抵押。10、根据产 权 持 有 单 位 提供的资料，评估涉及的资产办理的预售许可证面积为1,274.68 平方米（1#、2#楼的商业 部分），其余预售许可
46、证正在办理之中，武 汉 新 东 方深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 18 房 地 产 开 发 有 限 公 司 为此 出 具 承 诺 函，承 诺 在 交 易 完 成 之 前 办 出 预 售 许 可 证。如 上述承诺事宜 未能实现，则本评估报告无效。11、根 据 委 托 方 提 供 的 资 料，评 估 涉 及 的 资 产 尚 未 办 理 权 属 证 明，本 次 评 估 未 考虑 办证费用对评估价值的影响。评估 报告使用者 按本报告所 列明的评估 目的使用时，应注意上 述特别事项 对评估结论 的影响。十二、评估报告 使用限制说
47、明(一)本 评 估 报 告 仅 供 委 托 方 和 本 评 估 报 告 载 明 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 为 本 报 告 所载 明的 评估 目的和 送 交 资产评 估主 管机关 审查 使用，不得 用于其 他目 的和用 途，因 使用 不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。(二)未征得 评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规 规定以及相关当事方另有约定 的除外。(三)根据国 家有关部门的规定，评估 报告使用有效期为一年（2014 年 12 月 31 日 至2015 年 12 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。(四)因评估
48、 程序受限造成评估报告使用限制。评 估 报告 使用 者 按本 报告 所 载 明 的评 估 目的 使用 时，应 关注 上 述报 告使 用 限制事项。十 三、评估报告日 本评估报告 日为 2015 年 2 月 6 日，是注册资产评估师形成最终专业意见的日期。法定 代表人（签 章）：胡家 望 注册 资产评估师（签章）：张 曙明、杨 涛 湖 北 众 联 资产 评 估 有 限 公 司 二 一五年二月 六日深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 19 第四部 分、评估明细 表 深圳中 恒华发股份有 限公司拟购买 商业房地产价 值评估项目 评
49、估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 20 第 五 部分、评估报告 附件 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 21 一、委托 方及 产 权持有 单位 营 业执照 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 22 二、评估 对象所 涉及的 主要权 属证明 资料 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 23 三、委托 方 和相 关 当事 方的承 诺函 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 24 四、评估 机构及 签字注 册资产 评估师 资 质、资 格证明 文件 深圳中 恒华发股份有 限公司 拟购买 商业房地产 价 值评估项目 评估报告 _ 湖北众 联资产评估有 限公司 25 此页无正文 评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司 机构地址：武汉 东湖路169 号知音集团东湖办公区三号楼四层 法定代表人：胡家望 联 系 人：张曙明 联系电话：联系电话：(027)85856921 85834816 邮政编码：430077
